【正文】 是很溫和的。從而可能導(dǎo)致巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，是經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的因素。 五、宏觀調(diào)控影響分析 從上述資料可看出國(guó)家自 20xx 年起就已經(jīng)注意到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的泡沫現(xiàn)象，并開(kāi)始采取各種措施加以控制，這種宏觀調(diào)控在 20xx 年 3 月至 5月間達(dá)到了高潮，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部以及各地方政府等部門(mén)，在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)出臺(tái)了大量政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的決心可見(jiàn)一斑。 ? 超建商品房限期拆除 今后，針對(duì)大連城市區(qū)域內(nèi)超建的建筑物和構(gòu)筑物，如果尚可拆除的，責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除；逾期不拆除的，強(qiáng)制拆除。 對(duì)普通商品經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，可實(shí)行限價(jià)招拍掛出讓方式。 將加大單位集資建房規(guī)模。另有包括沙河口區(qū)石門(mén)山地區(qū)的諸多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將于年內(nèi)啟動(dòng)，目前已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃選址階段。 四、大連市宏觀調(diào)控政策 20xx 年 4 月 16 日，大連市政府召開(kāi)了全市房地產(chǎn)工作會(huì)議，出臺(tái)了八個(gè)規(guī)范性政府文件并于即日起實(shí)施。 三、國(guó)家關(guān)于土地方面的政策 20xx 年 5 月 9 日：國(guó)土資源部 11 號(hào)令 (《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 ) 20xx 年 2 月 18 日：國(guó)土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，整個(gè)上半年中國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行土地市場(chǎng)的整頓清查工作；下半年國(guó)家相繼出臺(tái)了關(guān)于清理園區(qū)的相關(guān)政策及通知 (7月國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 )，年底統(tǒng)計(jì)，全國(guó)撤并整合各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū) 2046 個(gè)。 20xx 年 10 月 29 日：中國(guó)人民銀行決定從 20xx 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 20xx 年 2 月 17 日：大連市地稅局出臺(tái)《個(gè)人出售房屋所得征收個(gè)人所得稅暫行辦法》，旨在進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅的征收管理，該暫行辦法自 20xx 年 3 月 1 日起施行。 20xx 年 4 月 27 日：新國(guó)八點(diǎn)：國(guó)務(wù)院總理溫家寶 4 月 27 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，并形成八點(diǎn)意見(jiàn)：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適 用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為；八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 20xx 年 7 月底：國(guó)家 發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從 04 年 10 月 1 日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 (20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況詳見(jiàn)附件 3) 小結(jié)： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持較高水平，建設(shè)規(guī)模在 05 年小幅收縮后， 06 年初開(kāi)始增大 ； ? 存量房消化比例大幅提高，部分爛尾樓陸續(xù)啟動(dòng)； ? 土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大； ? 土地供應(yīng)區(qū)域已經(jīng)有意識(shí)的轉(zhuǎn)向大連的西部（馬欄廣場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)）和北部（華南、泉水）區(qū)域，體現(xiàn)出大大連“西進(jìn)北拓”政策；傳統(tǒng)意義上的城市中心還是以企業(yè)搬遷和 舊城區(qū)改造為主要方向。 從 20xx 年開(kāi)始，大連市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。 五、大連市自招拍掛以來(lái)土地供給狀況 20xx 年土地供應(yīng)狀況 20xx 年，大連市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平方米。動(dòng)力院景 ?? 富 士 莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項(xiàng)目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開(kāi) 發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 ? 奧林園 1997— 20xx年 大連市商品房開(kāi)竣工面積情況表 單位：萬(wàn)平方米 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬(wàn)平米1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 從上邊的圖表我們不難看出大連市 的房地產(chǎn)開(kāi)工面積在逐年的遞增， 20xx年的開(kāi)工面積比 20xx 年增長(zhǎng)了 %，但是由于近 3 年來(lái)我市的高層建筑項(xiàng)目的不斷增加，基本上都是跨年度的項(xiàng)目，因此當(dāng)年竣工的項(xiàng)目不多，竣工面積有所減少；另外由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開(kāi)發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開(kāi)發(fā)商都采取了整體開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開(kāi)工面積大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 二、大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體走勢(shì) 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢(shì)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車(chē)，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng) 絡(luò)。 三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延， 優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 第三章 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密?chē)@《建設(shè) “大大連 ”規(guī)劃綱要》，從以下幾方面對(duì)大連未來(lái) 1020 年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： 城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到開(kāi)發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。 20xx 年 2 月份，我市城市居民人均月可支配收入為 1342 元，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。全地區(qū)完成 GDP2290 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) %；地方一般財(cái)政預(yù)算收入 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) %。周水子機(jī)場(chǎng)軍轉(zhuǎn)民工作取得突破，機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程完工，與南方、東方航空公司簽署 了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，新開(kāi)通國(guó)際航線 12 條，空港旅客吞吐量達(dá)到 541 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％。 大連港東部港區(qū)搬遷全面啟動(dòng)。 50 個(gè)港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個(gè)泊位投產(chǎn)、 2 個(gè)泊位主體工程完工，三期工程開(kāi)工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開(kāi)；大窯灣北岸圍堰提前合攏；大連灣、大窯灣航道改擴(kuò)建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進(jìn)；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車(chē)碼頭等項(xiàng)目進(jìn)度加快。 12 月地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；規(guī)模 以上工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %；出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 143 億元，同比增長(zhǎng) %；人均可支配收入達(dá) 2447 元，同比增長(zhǎng) 6%；人均消費(fèi)支出 1861 元，同比增長(zhǎng) 3%。 第二章 大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 一、大連被央視評(píng)選 為 20xx 年最具經(jīng)濟(jì)活力的城市 20xx 年是我市加快老工業(yè)基地振興和“大大連”建設(shè)的關(guān)鍵之年。 20xx 年度，大連市遷入具有大專(zhuān)以上學(xué)歷的人口 萬(wàn)人，占遷入總數(shù)的 %。 1984 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)大連成為 14 個(gè)沿海開(kāi)放城市之一和計(jì)劃單列市，享受省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，1996 年又批準(zhǔn)旅順口區(qū)局部地區(qū)對(duì)外開(kāi)放。是京津門(mén)戶(hù)和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開(kāi)放、最具活力的城市之一。 但同時(shí)，一份精確而有意義的調(diào)查報(bào)告也并非簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)羅列，它需要的是專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)分析和豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，由此才能找到 一個(gè)真正適于本案項(xiàng)目的最佳方案。 大連新希望家園 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 二零零六年四月 前前 言言 “沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)！”專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。只有將前期工作都做好做足才能得出最正確的結(jié)論。然而我們的態(tài)度是認(rèn)真的，我們的研究是深入的，希望這份市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告能為本案項(xiàng)目的精確定位與正確決策提供最有力的數(shù)據(jù)支持！ 目 錄 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 第一章 大連城市概況 第二章 大 連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 第三章 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 第四章 國(guó)家和大連市宏觀調(diào)控政策調(diào)整 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 第六章 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)概況及發(fā)展現(xiàn)狀 第七章 大連金州區(qū)概況及發(fā)展現(xiàn)狀 第八章 本案概況和 SWOT 分析 第九章 結(jié)語(yǔ) 附表 1 開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)主要項(xiàng)目分析表 附表 2 大連市周邊區(qū)域主要項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比表 附件 3 20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況統(tǒng)計(jì)表 附件 4 20xx 年金州區(qū)土地掛牌情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 況 地塊編號(hào)： A 區(qū) (20xx)2 C 區(qū) (20xx)26 用地位置： 民楊路南端 用地性質(zhì)： 住宅、公建 用地面積： 115435 平方米 核定總建筑面積： 平方米 容積率： A 區(qū) ， C 區(qū) 建筑型式：高層及配套公建 第一章 大連城市概況 一、大連市人文環(huán)境綜述 地理位置 建筑指標(biāo) 建筑面積（平方 米） 比例系數(shù) 核定建筑面積 % 商業(yè)建筑面積 7200 % 配套公建 建筑面積 4840 % 住宅建筑面積 % 本項(xiàng)目各建筑類(lèi)型面積比例%%%商業(yè)建筑面積 其他建筑面積 住宅建筑面積 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。 行政分區(qū) /土地資源 1945 年 8 月大連解放， 1945 年 11 月 8 日大連市政府成立。全市出生率為 ?，自然增長(zhǎng)率 ?。同時(shí)， 20xx 年大連市成為全國(guó)首批“文明城市”之一。 20xx 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。按照《大連東北亞國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)規(guī)劃》，重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資比上年增長(zhǎng)％。航運(yùn)交易市場(chǎng)服務(wù)功能不斷完善。 煙大火車(chē)輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開(kāi)工建設(shè)。 三、 20xx、 20xx 年大連經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 20xx 年，大連宏觀經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢(shì)，穩(wěn)定運(yùn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中 111 月新開(kāi)工面積 576 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 34％；全年房地產(chǎn)竣工建筑面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 %；全年銷(xiāo)售商品房建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 大連市城市居民家庭收支增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好 根據(jù)對(duì) 500 戶(hù)家庭的抽樣調(diào)查， 20xx 年，大連市人均可支配收入為 元，同比增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %。 小結(jié)： ? 20xx 年至今，大連經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢(shì)，穩(wěn)定運(yùn)行； ? 城市居民家庭收支增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好， 人均可支配收入增長(zhǎng)，消費(fèi)水平提高， 購(gòu)房支出連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢(shì)； ? 城鎮(zhèn)固定 資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅較大，施工面積、新開(kāi)工面積 、 商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額等增幅明顯； ? 預(yù)計(jì)我市未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)仍然會(huì)是強(qiáng)勁的上升態(tài)勢(shì)。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴(kuò)大到 300 平方公里左右。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生 命線”的安全。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物 流基地和主要口岸。 按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親海”隔障，還海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹(shù)青草簇?fù)淼男麓筮B。金色陽(yáng)光家園（二期） ? 鐵龍 20xx年112月大連房地產(chǎn)竣工情況分析