【正文】 0 9000 46 300 1室5室 4 西雅圖 多層 7.8萬 21萬2.6 3800 802室東城天下（1期） 小高層 100 為主 4室 2 乾豪 ◎ 主要參照個案： 區(qū)域位置 項目名稱 開發(fā)時間 主力戶型面積（平米） 金馬路 中環(huán)嘉園 20xx 160 恒安花園 20xx 135174 古耕 5000 20xx 154164 西山小區(qū) 20xx 保稅區(qū) 乾豪東城天下 （ 1 期） 20xx 80100 乾豪 小結(jié)： ? 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長迅速， GDP 增長較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大； ? 開發(fā)區(qū)住宅主力產(chǎn)品戶型面積 從 20xx20xx 年，呈逐漸減小的態(tài)勢； ? 開發(fā)區(qū)項目的快速銷售，主要還是受套型面積情況的影響； ? 消費者對面積的需求主要還是房屋價格起決定性作用； ? 開發(fā)區(qū)消費者的套型需求主流為二居到三居。戰(zhàn) 國時屬燕遼東郡。遼代屬東京道遼陽府?！敖鹬荨敝源耸肌：槲浒四辏?1375 年）置金州衛(wèi)，屬遼東都指揮使司。康熙十九年（ 1680 年）裁金州巡檢司，改設(shè)金州營。 民國二年（ 1913 年）中華民國政府改金州廳為金縣，隸奉天省。同年12 月 16 日，成立了中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的金縣政府，屬旅大行政聯(lián)合辦事處。 1981 年 2 月 9 日，旅大市人民政府改為大連市人民政府，金縣屬之。 人口民族 至 20xx 年末，全區(qū)總?cè)丝?556458 人，（含流動人口），其中，戶籍人口 471719人，比上年下降 %。 全區(qū)有少數(shù)民族 30 個，共 87433 人。 95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，高考本科進(jìn)線率達(dá)到 %；中等職業(yè)學(xué)校 6 所，在校學(xué)生 3981 人。 大連至金州的快軌已于 20xx 年上半年開工，計劃 20xx 年 12 月 30 日竣工。線路全長。線路起自快軌 3 號線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村， 202 國道收費站西側(cè)。公路密度為百平方公里擁有公路 公里。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。全區(qū)人口出生率為 ?，人口自然增長率為 ?，分別比上年提高 和 個千分點，計劃生育率為 %。 行政區(qū)劃 至 20xx 年末，金州區(qū)轄 1 個鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、 9 個鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應(yīng)鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、 6 個街道辦事處（先進(jìn)街道、站前街道、光明街道、中長街道、擁政街道、友誼街道）。 1966 年 3 月 31 日，改屬遼寧省遼南專署。民國十八年（ 1929 年）廢道制，改奉天省為遼寧省，金縣直屬遼寧省。光緒二十一年（ 1895 年）俄、德、法三國“干涉還遼”，金州廳與金州協(xié)領(lǐng)衙門建制恢復(fù)。治所在今金州城。 元代，廢金州并入蓋州路，后又并入遼陽路。金皇統(tǒng)三年（ 1143 年）降蘇州為化成縣。據(jù)史載及遺址考證，當(dāng)在今大李家鎮(zhèn)大嶺城。全區(qū)面積 平方公里，海岸線長 公里。觀海苑和陽光海岸的情況。觀海苑 20xx 120 華夏海景 20xx 112115 北歐假日（ 1 期） 20xx 120 眾益 主要個案項目戶型面積變化情況 由于本項目相對于金州來說，更靠近大連開發(fā)區(qū)，因此開發(fā)區(qū)的樓盤對本項目的影響將會更大，尤其是金馬路沿線的項目。半島綠洲 小高層 高層 4萬 1.9 3300 4300 100 150 2室3室 7 北歐假日 （三期） 高層 小高層 1.6萬 7.3萬 4.6 4150 6520 60 160 1室3室 近兩年來開發(fā)區(qū)樓盤價格漲幅較大，因為海景房的稀缺性，南部海濱地區(qū)價格基本都在 5000 元以上，且銷售情 況基本良好。乾豪東城天下一期也所剩不多，開發(fā)區(qū)的一手商品房的價格可以大致分為兩檔， 5000 元以上的中高檔房， 30004000 元的中檔房。 20xx 年 6 月 25 日才開盤的東山花園二期逸郡項目，因其背靠東山風(fēng)景區(qū)，又鄰近開發(fā)區(qū)商業(yè)中心本溪街，至今已售空。格林小鎮(zhèn)項目20xx 年一期銷售均價在 2300 元，而現(xiàn)在的二手房交易價格均在 3500 元以上。海邊海景房由于原本價格就較高，隨著開發(fā)區(qū)濱海路海邊土地資源的稀缺，其價格基本上在 6000 元以上的銷售均價。預(yù)計實現(xiàn)進(jìn)出口 億美元，同比增長 15%；完成固定資產(chǎn)投資 130 億元，同比增長 30%；實現(xiàn)綜合財政收入 30 億元，同比增長 %。 投資 20xx 年，全區(qū)合同利用外資金額 萬美元，比上年增長 %，實際利用外資 億美元，比上年增長 %。本著開發(fā)一片、建設(shè)一片、收益一片、滾動發(fā)展一片的原 則。隨著大窯灣港二期工程的建設(shè)完成，大窯灣港區(qū)年吞吐能力將達(dá)到 8000 萬噸，年吞吐量達(dá)到 150 萬標(biāo)準(zhǔn)箱。區(qū)內(nèi)建有 36 洞高爾夫球場、網(wǎng)球場、海濱浴場等休閑場所。 地域優(yōu)勢 大連開發(fā)區(qū)三面臨海，大連開發(fā)區(qū)海岸線長 73 公里，南部為 黃海大連灣，灣面開闊，濃縮了上百處 9 億至 6 億年前的天然地質(zhì)景觀。大連市政府正努力將開發(fā)區(qū)建成一座以發(fā)展 外向經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要基地的多功能、外向型、國際化、現(xiàn)代化的綜合性現(xiàn)代化新城區(qū)。 分析： 盡管買賣雙方觀望氣息較濃，但是市場還是存在大量的需求。 在對主城區(qū)每個樓盤逐個調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了 4500 左右的價格。 六、 20xx 年春季房展總結(jié) 在 20xx 年 3 月 26 日 閉幕的第 23 屆大連房屋交易大會，作為 06 年度第一個房屋交易大會，春季房交會受到購房者極大的關(guān)注，吸引了 26 萬余人到場參觀。不過，隨著我市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的漸進(jìn)尾聲，以商鋪等為代表的非住宅類投資產(chǎn)品選擇空間的變窄，帶有明顯投資性置業(yè)需求的外地人正在退出非住宅購買的隊伍。 20xx 年近期大連市商品房公建成交宗數(shù)變化對比 20xx 年近期大連市商品房公建成交面積變化對比 5416741043618213284313278020040060080010001200公建成交宗數(shù) 541 674 1043 618 213 284 313 2782 0 0 4 年1 0月2 0 0 4 年1 1月2 0 0 4 年1 2月2 0 0 5 年前2 個月均2 0 0 5 年3月2 0 0 5 年4月2 0 0 5 年5月2 0 0 5 年6月4 30123456成交面積（萬平） 4 320 04 年10月20 04 年11月20 04 年12月20 05 年前2個月均值20 05 年3月 20 05 年4月 20 05 年5月 20 05 年6月四、大連市二手房住宅市場變化趨勢 年份 成交單價（元 /平） 單套總房款 單套建筑面積 二手房 一手房 二手房 一手房 二手房 一手房 20xx 年 20xx 3231 160592 370905 80 114 20xx 年 1950 3199 138581 363418 71 113 20xx 年 2036 3186 154975 335528 76 105 20xx 年 2305 3355 174527 334951 75 99 20xx 年 2484 3841 198700 368490 80 95 20xx 年 2735 4361 212858 392490 72 90 五、外地人來連購房動向分析 隨著大連市知名度的提高，大連市優(yōu)越的氣候條件和自然環(huán)境越來越吸引東北三省及外地人來連購置房產(chǎn)，外地人已成為大連房地產(chǎn)消費群體的一大生力軍。 一、大連市近年商品房銷售總體情況變化 大連市 1998— 20xx年商品房銷售面積趨勢 單位：平方米 實際銷售面積 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 1856010 2198173 2393481 3536704 3750441 4467484 4454105 4681000 辦公樓 56845 41247 98153 29854 92660 130348 264825 商業(yè)經(jīng)營用房 183353 145678 278095 315194 322331 345584 297867 其他 30058 24619 40374 42089 33131 37991 64938 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx平方米住宅 辦公樓 商業(yè)經(jīng)營用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房銷售額情況表 單位：萬元 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 403665 483371 567082 947513 1000771 1205760 1324091 1675000 辦公樓 16757 24858 54275 18877 44666 56759 83077 商業(yè)營業(yè)用房 61495 44874 99448 123807 138858 183582 145715 其他 5042 8081 11659 8872 9214 9019 22464 05000001000000150000020xx0001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房平均銷售價格情況 單位：元 /平方米 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房平均銷售價格 2801 2922 3116 3714 商品房平均銷售價格趨勢05001000150020xx25003000350040001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元/ 平米 二、大連市商品房住宅近年成交狀況 成交宗數(shù)狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交宗數(shù)對比 01000020xx0300004000050000成交宗數(shù) 30738 30002 30774 36437 40218 3212820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 成交面積狀況 20xx20xx 年 大連市商品房住宅成交面積對比表 0100200300400500成交面積 （ 萬平 ） 30320xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 成交金額狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交金額對比表 050100150200成交金額（億元） 13220xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單價狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交單價對比表 0100020xx300040005000成交單價（元/平米） 3231 3199 3186 3355 3841 436120xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單套建筑面積狀況 20xx20xx 年大連市成交的商品房住宅單套平均建面對比表 04080120160單套面積（平米） 144 113 105 99 95 9020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 三、大連市商品房非住宅項目近年近期成交狀況 在非住宅方面， 20xx 年一年的交易件數(shù)、面積、額度較同比分別增長了 %、％ 和－ ％，其單價由 04 年同期的 10226 元 /平方米下降到 6728 元 /平方米，降幅 ％。但是，為達(dá)到長期的目標(biāo)而實施的這些政策，將 對中期市場趨勢，也就是 1— 2 年后的市場，有何影響，現(xiàn)在看來有較大的不確定性。但是，更重要的是中期和長期的影響，可以看出，國家政策在調(diào)控供給的同時，更加強了對需求的調(diào)控。就拿稅收來說，事實上，在房地產(chǎn)交易和持有過程中，有法可循的稅種和稅率并不止我們現(xiàn)在繳納的這些，只是過去幾年，為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，政府采取了種種減少或免征的優(yōu)惠措施，而現(xiàn)在，政府只不過是收回了部分優(yōu)惠，因此，我認(rèn)為，政府的調(diào)控力度還