統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件論文中國城市住房價(jià)格變動(dòng)影響因素分析-全文預(yù)覽
【正文】 會(huì)掩蓋其客觀變化，在利用季節(jié)性數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析前，需要對(duì)其進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。根據(jù)以上對(duì)房價(jià)波動(dòng)影響因素的分析，筆者選取住房銷售價(jià)格指數(shù)HPI表示房價(jià)變動(dòng)，用居民住房用地交易價(jià)格指數(shù)LPJ表示地價(jià)波動(dòng)，用城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入DI(元)和金融機(jī)構(gòu)信貸LN(億元)來分析各因素對(duì)住房價(jià)格波動(dòng)的影響。我國的城鎮(zhèn)土地歸國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)通過土地交易，從地方政府手中取得城鎮(zhèn)土地的使用權(quán)，進(jìn)行商品房開發(fā)。一方面，居民收入的提高，提高萬方數(shù)據(jù)了消費(fèi)者購房的支付能力，使得消費(fèi)者有能力承受更高的房價(jià)；另一方面，隨著居民可支配收入的增多，消費(fèi)者將追求面積更大、舒適度更高的居住環(huán)境，即改善型住房 5需求隨之增加。一般來說，人口數(shù)量較多的城市或地區(qū)，住房的需求量也越大，相應(yīng)的，住房價(jià)格也越高。[21我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，對(duì)于房價(jià)的定量研究也是從近幾年才開始進(jìn)行的。但在房價(jià)變動(dòng)趨勢上，即使在同一區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平類似的不同城市，房價(jià)上漲速度也存在明顯的差異，部分經(jīng)濟(jì)水平欠發(fā)達(dá)城市房價(jià)漲幅亦處于較高水平。2004年以前，竣工與銷售面積之比遠(yuǎn)大于1，住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房需求，1999年二者的比例接近1．5倍；2005年首次出現(xiàn)了需求大于供給的狀況，此后兩者差距呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢；2008年商品房竣工銷售面積首現(xiàn)回落，房屋竣工與銷售面積比近似為1，需求迅速減少，同期的房價(jià)也出現(xiàn)了11年來的首次回降；2009年這一趨勢得到扭轉(zhuǎn)，市場需求迅速回升，供需比為0．75，差距達(dá)到近年來最大水平，住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住房需求。過快的房價(jià)上漲速度，不利于消費(fèi)者在租房與買房中作出理性選擇，而往往會(huì)驅(qū)使消費(fèi)者在心理預(yù)期作用下盲目信貸購房。在健全的房地產(chǎn)市場中，銷售市場與租賃市場需協(xié)調(diào)平衡發(fā)展。中國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的顯著下降，房價(jià)高速增長無疑是一個(gè)重要的推動(dòng)因素。[1]我國19992008年城鎮(zhèn)房價(jià)收入比波動(dòng)情況如圖2所示。其中2009年住宅銷售價(jià)格來源于國土資源部，2009年價(jià)格指數(shù)以國家統(tǒng)計(jì)局公布的當(dāng)年12月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)代替。但是，到2009年，房價(jià)又迅速回升。但與此同時(shí)，住房的銷售價(jià)格也持續(xù)上漲。1998年全面實(shí)施的住房制度改革，基本結(jié)束了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下具有顯著福利性的住房分配制度，加快了以個(gè)人購買住房為主要特征的市場化、貨幣化的改革進(jìn)程。在居民收入不斷增加的同時(shí),住房消費(fèi)需求也隨之上升,住房消費(fèi)支出不斷增加,占總消費(fèi)的比重已經(jīng)超過了10％。目前中國的房地產(chǎn)市場正處于高峰階段,房地產(chǎn)投資加速增長,占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重也穩(wěn)步上升；房地產(chǎn)價(jià)格更是上漲勢頭強(qiáng)勁,尤其是最近三年的漲幅超過7％,而全國幾個(gè)大中城市的漲幅甚至超過了10％。全國的平均房價(jià)收入比在7倍至10倍左右,反映了我國虛高的房價(jià)和居民相對(duì)較低的購買力的矛盾。在此基礎(chǔ)上，從全國層面以及不同類別城市的角度進(jìn)行比較分析，通過回歸分析得出以下結(jié)論：除了地價(jià)、居民收入、信貸規(guī)模等宏觀性的影響因素外，城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)的投入也在一定程度上影響著房價(jià)的變動(dòng)以及不同城市房價(jià)水平的差別。本文運(yùn)用聚類分析方法，依據(jù)房價(jià)波動(dòng)情況，將全國35個(gè)大中城市劃分為三類。如在過去的五年間上海市房地產(chǎn)價(jià)格上漲了200％,這樣一個(gè)速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP的增長速度和居民收入增長水平。 改革開放以后,房地產(chǎn)業(yè)重新在中國出現(xiàn),并獲得了快速的發(fā)展,期間經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段、高速發(fā)展階段、調(diào)整階段、回暖升溫階段和宏觀調(diào)控階段。同時(shí)居民收入的來源也更加多元化,工資性收入的比重在逐漸下降,財(cái)產(chǎn)性收入和經(jīng)營凈收入的比重不斷提高。 1一、 對(duì)1999年以來中國城市住房市場價(jià)格變動(dòng)趨勢的回顧隨著改革開放的不斷深入和城市化進(jìn)程的不斷加速，城鎮(zhèn)住房市場化改革在不斷推進(jìn)。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2009年商品住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)11．39％，住房產(chǎn)業(yè)已逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此后房價(jià)漲幅有所放緩，在2008年末還一度出現(xiàn)了近10年來房價(jià)的首次回落。 （資料來源：數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫。按照世界銀行的研究報(bào)告，發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比一般在1．8：1～5．1：1之間，發(fā)展中國家在4：1～6：1之間。進(jìn)入2004年以來，居民收入水平的大幅提高并未提升住房負(fù)擔(dān)能力，房價(jià)收入比大幅躍升，并在2009年達(dá)到最高比7．87：1。從這個(gè)角度來看，住房銷售價(jià)格與租賃價(jià)格之比也是一個(gè)要的衡量價(jià)格波動(dòng)的指標(biāo)。近年來，住房交易市場需求超過租賃需求，銷售市場發(fā)展更快。如圖4所示，從整體上看，商品房供需比在波中逐漸下降，由供給大于需求逐漸轉(zhuǎn)向供給小于需求。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的東部地區(qū)，城市住房價(jià)格也相對(duì)較高，而東北、中部、西部地區(qū)城市房價(jià)則相對(duì)較低。二、住房價(jià)格波動(dòng)的宏觀因素分析國外學(xué)者對(duì)房價(jià)影響因素的研究較早，且關(guān)注人口、收入、住房按揭利率以及建筑成本等綜合因素的影響。[6]根據(jù)筆者對(duì)國內(nèi)外學(xué)者研究成果的梳理，影響住房價(jià)格波動(dòng)的宏觀因素主要有人口、居民人均收入、信貸規(guī)模、土地價(jià)格以及利率等。隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的增長，房價(jià)也被推動(dòng)上漲。作為住房價(jià)格的—個(gè)重要組成部分，土地價(jià)格的變動(dòng)也是影響房價(jià)波動(dòng)的主要因素之一。(一)從全國層面分
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