【正文】 說(shuō)明 8： u 利用硬件配套的完善促銷(xiāo) B 號(hào)樓銷(xiāo)售。 u 住宅和商業(yè)在檔次上的統(tǒng)一 72 住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)推售的互動(dòng)策略 （如圖所示） ① 銷(xiāo)售 A、 B 區(qū)商業(yè)部分 ③ 銷(xiāo)售 A 號(hào)樓 開(kāi)發(fā) A、 B、 C、 X 區(qū) ④ 開(kāi)發(fā)下沉式購(gòu)物地帶 ① 對(duì) A、 B 區(qū)主力百貨進(jìn)行招商 ⑤ 銷(xiāo)售 C、 X 區(qū)商業(yè)部 營(yíng)造商業(yè)步行街氛圍 銷(xiāo)售 D、 E 區(qū)商業(yè)部 份 銷(xiāo)售 C 號(hào)樓、 D 號(hào)樓 ⑥ 開(kāi)發(fā) D、 E 區(qū) ⑦ 完善 C、 D 號(hào)樓硬件配套 ⑧ 銷(xiāo)售 B 號(hào)樓 ②對(duì) E 區(qū)進(jìn)行主題業(yè)態(tài)招商 ⑥ 營(yíng)造主題商業(yè)氣氛 ⑦ 63 說(shuō)明 說(shuō)明 1： u A、 B 區(qū)靠近百年城商圈，其價(jià)值顯而易見(jiàn)，且開(kāi)發(fā)較早首先進(jìn)行銷(xiāo)售將有利于資金回籠。 n 4 適當(dāng)進(jìn)行功能上的擴(kuò)展，如空中花園設(shè)計(jì)。 n 服務(wù)性 公寓在服務(wù)功能方面的提供，令其投資價(jià)值和辦公用途得到實(shí)現(xiàn)。眾所周知，作為豪宅樓盤(pán)，不但要有頂級(jí)的硬、軟件配套（如智能化配套、會(huì)所、人車(chē)分流、足夠車(chē)位等），更應(yīng)有不可替代的自然環(huán)境資源（如海景、山景、園景等），本項(xiàng)目的產(chǎn)品不僅能具備這些條件之外，更具有位于城市繁華中心的條件，故其產(chǎn)品定位為： 大連市中心標(biāo)志性頂級(jí)豪宅 大連市中心 —— 位于大連市最繁華的地理位置； 標(biāo)志性 —— 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在大連市的城市地位； 頂級(jí) —— 走在時(shí)代的最前邊，超越居住新境界； 豪宅 —— 非一般的住宅，是住宅市場(chǎng)的高端。 n 大連的外國(guó)企業(yè)及其駐華機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員。 n 一方面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)銷(xiāo)售周期要求較短，另一方面，此類(lèi)型項(xiàng)目對(duì)施工進(jìn)度要較高，因此。 14~197。MU（女裝） GUESS（服裝 /手表） 屈臣氏（超級(jí)市場(chǎng)） 我司熱切希望能籍以上的各方面優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目提供全方位的全程服務(wù)！ 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 ■本地購(gòu)房消費(fèi)以中低價(jià)為主，價(jià)格介于 25004000 元 /m2，且多集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部，外地購(gòu)買(mǎi)力在大連不容忽視，尢其對(duì)于高價(jià)住宅來(lái)講，其比例較大。此項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期，其售價(jià)約為 港幣 3 萬(wàn)元 /平方米，銷(xiāo)售狀況一般，招商進(jìn)展緩慢。 74 經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)手段參考 n 互動(dòng)優(yōu)惠券 行業(yè)互動(dòng)促銷(xiāo)：如在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi) 100 元，即可獲贈(zèng) B 區(qū) 20 元餐券；或，在運(yùn)動(dòng)區(qū)消費(fèi)滿 200 元，即可獲贈(zèng)服裝禮券 10 元 174。 643 結(jié)論 建議由我司整合專(zhuān)業(yè)資源，采取模式二為貴司提供直接經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù) 好處： ◎由我司戰(zhàn)略合作伙伴公司加入直接的經(jīng)營(yíng)管理，有利于與前期的策劃銷(xiāo)售招商涵接，提前介入整體運(yùn)作。 宣傳推廣、檔次的控制不同 百貨的宣 傳推廣相對(duì)簡(jiǎn)易，而對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行宣傳推廣、檔次的控制難度較大。 6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 61 角色 611 對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) n 與商戶達(dá)至良好的溝通，了解商 戶的需要，建立融 洽的客戶關(guān)系 n 監(jiān)察商戶嚴(yán)格遵守商場(chǎng)的管理公約 n 監(jiān)管租戶按照租約經(jīng)營(yíng) n 監(jiān)控商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況 n 統(tǒng)籌商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境的裝飾布置 612 對(duì)外經(jīng)營(yíng) n 向社會(huì)公眾推廣商場(chǎng)的形象 n 協(xié)調(diào)與政府各部門(mén)及旅游公司的關(guān)系 n 監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作 62 目標(biāo) n 建立項(xiàng)目的整體形象 n 為商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)條件 n 提高商場(chǎng)及商戶的知名度和商譽(yù) n 吸引更大的消費(fèi)人流 n 促進(jìn)商戶的經(jīng)濟(jì)收益 63 效果 631 旺人（消 費(fèi)人流） 提高商場(chǎng)人流 n 滿足各年齡階層的消費(fèi)需求：男、女、老、幼皆宜 n 具有強(qiáng)烈的吸引力、吸納更廣區(qū)域消費(fèi)人流 n 充分利用旅游城市及項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取旅游消 費(fèi)人群 延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間 n 留住各類(lèi)型消費(fèi)群體 a. 家 庭：老人、丈夫、妻子、小孩 b. 非家庭：朋友、同事、情侶、個(gè)人、游客、團(tuán)體 174。 以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，及穩(wěn)定的回報(bào)吸引買(mǎi)家 56 招商條件 561 租金優(yōu)惠 n 扣率形式計(jì)算租金 扣率即按照營(yíng)業(yè)額提取一定比例作為商場(chǎng)的回報(bào)，抵償租金。 因?yàn)榘l(fā)展商以讓利的形式，獲取股份，所以降低了客戶的投資投入。 異國(guó)風(fēng)情系列活動(dòng)（與旅游局合辦） 174。 最后一期鋪位 n 媒體組合： 174。 確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系 174。 延續(xù)前期租售旺勢(shì) 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 計(jì)算機(jī) /網(wǎng)絡(luò)至 IN 游戲比賽 n 招商策略 174。 公開(kāi)租售 174。 新聞造勢(shì) 174。 ■經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 國(guó)際名店街；主要經(jīng)營(yíng)：世界名牌服飾、品牌皮具、高級(jí)化妝品等。 租售做法：通過(guò)招商或自主經(jīng)營(yíng)游玩配置，鋪位部分作限制性銷(xiāo)售，明確買(mǎi)家必須經(jīng)營(yíng)功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購(gòu)物公園的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。 相應(yīng)配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂(lè)園， 設(shè)置原因：主要通過(guò)針對(duì)的消費(fèi)層和游樂(lè)硬件配置吸引人流。 464 針對(duì) D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 A）將 D、 E 地塊打造成為一個(gè)動(dòng)、靜結(jié)合且相互帶動(dòng)的新型的娛樂(lè)、購(gòu)物天地。 視訊網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)營(yíng)各種視聽(tīng)影音產(chǎn)品、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、微型隨身聽(tīng)等。在五州街與武漢街相交處建設(shè)一個(gè)下沉式的廣場(chǎng)，在 A 區(qū)與 C 區(qū)之間搭建架空步行天橋，將 A、 B、 C 地塊以及 X 的部份地塊所組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，并引入一個(gè)主力百貨店在此經(jīng)營(yíng)，而鋪面招牌設(shè)置在 A 地塊的西南轉(zhuǎn)角處。 l 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為： “集世界風(fēng)情，移植大連國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū)” 454 項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 ，到大連旅游的游客每年平均增長(zhǎng) 28。 3． 住宅部份位于中心面向市中心的勞動(dòng)公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場(chǎng)定為中高檔一方面可帶動(dòng)住宅的出售，另一方面，可為商場(chǎng)部份帶來(lái)一定的消費(fèi)群。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達(dá) 27%，娛樂(lè)及個(gè)人購(gòu)物便利店也不少。 n 綜合餐飲，娛樂(lè)及購(gòu)物的便利。而新式商場(chǎng)如百盛購(gòu)物中心，家樂(lè)福及奧林匹克廣場(chǎng)卻大受歡迎中更可引證。 436 在 1999 年，勞動(dòng)人口工資收入比 1998 年增長(zhǎng) %，物價(jià)指數(shù)卻下降了 %。男的比女的略多。而其他在中山路的，在人民路的，也不見(jiàn)得成功。期間，顧客需要有從認(rèn)識(shí)喜愛(ài)，常到至必到的習(xí)慣，而租戶則經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展的 階段。 414 國(guó)內(nèi)的商場(chǎng)大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往忽略 了商場(chǎng)的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。待市?chǎng)成熟之后他們才作打算。 ② 大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營(yíng)上已較全面，令市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 O—— 機(jī)會(huì) ① 與百年城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過(guò)來(lái)，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個(gè)有名的旅游城市，會(huì)向一個(gè)國(guó)際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無(wú)限。商場(chǎng)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒 童游樂(lè)區(qū)等，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成 2328%左右。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂(lè)商場(chǎng)、先 施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額 3 天共 4000 萬(wàn)的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連 XX 項(xiàng)目策劃報(bào)告書(shū) 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門(mén)戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的 22 個(gè)已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 值得一提的是，南蘿宮在 勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來(lái)自游戲機(jī)的用電外。 ※商品布局 樓層 商品種類(lèi) 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、 w。 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) ① 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。 ② 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ③ 市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場(chǎng)呢？答案應(yīng)該是未必。到招商推廣時(shí)，問(wèn)題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。一般商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營(yíng)的一條龍發(fā)展過(guò)程中做工夫不可了。街上人流多，商場(chǎng)內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場(chǎng)布局欠佳；而貨品種類(lèi)也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。 432 除甘井子區(qū)外，無(wú)論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。顯示購(gòu)買(mǎi)能力實(shí)際上升了 %。 ②百貨公司在沒(méi)有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定得過(guò)高的情況 下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚弧? n 具名氣的商場(chǎng)。百貨公司沒(méi)有，但行業(yè)專(zhuān)門(mén)店則比較多。 ■經(jīng)營(yíng)角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi) 檔次。 4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 130 億元以上，相當(dāng)于 GDP 10％左右。 我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營(yíng)規(guī) 劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A—— 以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營(yíng)造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營(yíng)各種品牌家居用品、燈飾，各類(lèi)珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 所謂“動(dòng)”是指經(jīng)營(yíng)一些娛樂(lè)性質(zhì)的、有動(dòng)感的，甚至是以運(yùn)動(dòng)為主題的新型娛樂(lè)、康體活動(dòng)。 租售做法：配套以招商形式或自營(yíng)為主，鋪位部分通過(guò) 12 家主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷(xiāo)售。 國(guó)際名 店城：薈萃當(dāng)今國(guó)內(nèi)外高級(jí)品牌、精品服飾。 旅游風(fēng)情街：經(jīng)營(yíng)大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營(yíng)特色酒巴、無(wú)煙餐飲。 引起無(wú)錫全市關(guān)注的焦點(diǎn) n 媒體組合：以報(bào)紙為主 n 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 n 公關(guān)活動(dòng)： 174。 立即引起市場(chǎng)轟動(dòng) n 媒體組合： 174。 主力商戶直銷(xiāo) 174。 首次公開(kāi)租售火暴 174。 加推新一期鋪位 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 國(guó)際美食節(jié) 174。 n 業(yè)主承諾開(kāi)業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買(mǎi)鋪時(shí)承諾按發(fā)展商規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)的，并交納 1 萬(wàn)元開(kāi)業(yè)保證金（對(duì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購(gòu)須知》中注明。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。 好吸引，想逛一逛 174。 因此我們必須尋求一種適合時(shí)代要求又適用于綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式。 ◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè) — 天河城的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 樓層互動(dòng)促銷(xiāo)：如在首層消費(fèi) 100 元，即可獲贈(zèng)二層消費(fèi)券 20 元 通過(guò)互 動(dòng)促銷(xiāo)措施，使商場(chǎng)整體結(jié)合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費(fèi)，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價(jià)值得到充分挖掘。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團(tuán) — 吉之島，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米，并以“吉之島成功進(jìn)駐”作為賣(mài)點(diǎn)吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者，令銷(xiāo)售和招商狀況大為好轉(zhuǎn)，特別是銷(xiāo)售上甚至出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)鋪的現(xiàn)象，而售價(jià)也升至港幣 5 萬(wàn)元 /平方米；另一方面，在招商中也以此帶動(dòng)并結(jié)合我司本身的商戶網(wǎng)絡(luò)，采取多種招商形式，在短時(shí)間內(nèi)完成全場(chǎng) 90%的招任務(wù)。 ■產(chǎn)品選擇層次結(jié)構(gòu)較廣，且類(lèi)型多樣，從一般的解 困房、經(jīng)濟(jì)適用房到海邊豪華宅、別墅，從市中心到市郊的大型小區(qū)都相繼一一出現(xiàn)。 88 ㎡ 8200 元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 21 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： n 位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購(gòu)物商圈 n 景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。兩者間的矛盾將制約著項(xiàng)目的成功。 n 大連市內(nèi)擁有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入且具有投資意識(shí)的中高收入人士。 43 形象定位 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。 綜上所述，建議 B 號(hào)樓的戶型面積比例為 戶型 建筑面積 比例 一房