【正文】 該線路 是大連至金石灘快軌 3 號(hào)線的延伸。 氣候 20xx 年，金州區(qū)的氣候特點(diǎn)是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍少。 1987 年 4 月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)金縣撤縣改區(qū)，同年 5 月 20 日，舉行撤縣改區(qū)大會(huì)，從此，大連市金縣更名為大連市金州區(qū)。民國(guó)十四年（ 1925 年）改屬沈陽(yáng)道。洪武二十八年（ 1395 年）廢除州制，專(zhuān)行衛(wèi)制。金代，襲遼制，置蘇州，屬東京路遼陽(yáng)府。 第七章 大連金州區(qū)概況和發(fā)展現(xiàn)狀 一、金州區(qū)概況 地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。格林小鎮(zhèn) 20xx 105118 雙 D 港 金灣新城 A 區(qū) 20xx 90 濱海路 西雅圖觀海苑 多層 小高層 4.6萬(wàn) 7.2萬(wàn) 1.6 3040 5270 200 2室4室 80 5 華夏海景 多層 小高層 4萬(wàn) 7.2萬(wàn) 1.8 3080 4200 80 130 2室3室 6 光伸君悅豪庭，正在銷(xiāo)售的一棟小高層，銷(xiāo)售率完成 95%以上。 開(kāi)發(fā)區(qū)G D P 增長(zhǎng)情況14062290 %%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元大連市 開(kāi)發(fā)區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)占大連市比例 20xx20xx年 開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)和投資情況 4458100 2002040608010012020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 三、開(kāi)發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀況 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情綜述 由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格走勢(shì)做以綜述： ? 價(jià)格明顯上漲 通過(guò)此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金馬路沿線的新建樓盤(pán)起價(jià)基本上均超過(guò) 4500 元，均價(jià)大都在 5500 元以上，最高價(jià)已超過(guò) 6000 元?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來(lái)水、燃?xì)狻㈦娏?、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌平整，交通便利。其中大窯灣是目前中國(guó)北方最大的集裝箱運(yùn)輸中轉(zhuǎn)基地，將作為大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心的重要港口。已發(fā)展成為大連新興的高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為大連市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個(gè)項(xiàng)目，為歷年來(lái)之最；在價(jià)格上，也從去年的均價(jià) 20xx 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。在未來(lái)一年，根據(jù)外地人對(duì)于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部分需求，當(dāng)是 開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮的問(wèn)題。未來(lái)隨著以商 住公寓、社區(qū)公建和區(qū)域型商業(yè)中心開(kāi)發(fā)漸成普遍，非住宅整體交易均價(jià)走低的局面還將繼續(xù)。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了短期的迷茫、不確定、波動(dòng)后，總的發(fā)展趨勢(shì)仍是上升的。而到目前為止，政府出臺(tái)的一系列措施對(duì)市民來(lái)說(shuō)依然是 溫和的。同時(shí)，契稅的征收管理也按照新的 “普通住宅 ”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 對(duì)高檔商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、酒店、寫(xiě)字樓及高級(jí)商業(yè)住宅（含別墅）類(lèi)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目 用地，可實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 20xx 年，大連市將推出 萬(wàn)平方米的泉水經(jīng)濟(jì)適用房和 萬(wàn)平方米的泡崖經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)工面積達(dá) 50 萬(wàn)平方米。是繼 20xx 年 10 月 29 日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)！調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè) 銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。 20xx 年 6 月 1 日：國(guó)家七部委提出，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住 房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2 年（ 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 20xx 年 5 月 13 日：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)。重點(diǎn)加大城市西部和北部的供地規(guī)模。金色陽(yáng)光家園（二期） ? 鐵龍 按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生 命線”的安全。 小結(jié)： ? 20xx 年至今，大連經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢(shì)，穩(wěn)定運(yùn)行； ? 城市居民家庭收支增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好， 人均可支配收入增長(zhǎng)，消費(fèi)水平提高， 購(gòu)房支出連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢(shì)； ? 城鎮(zhèn)固定 資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅較大，施工面積、新開(kāi)工面積 、 商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額等增幅明顯； ? 預(yù)計(jì)我市未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)仍然會(huì)是強(qiáng)勁的上升態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中 111 月新開(kāi)工面積 576 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 34％；全年房地產(chǎn)竣工建筑面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 %；全年銷(xiāo)售商品房建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 煙大火車(chē)輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開(kāi)工建設(shè)。按照《大連東北亞國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)規(guī)劃》，重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資比上年增長(zhǎng)％。同時(shí)， 20xx 年大連市成為全國(guó)首批“文明城市”之一。 行政分區(qū) /土地資源 1945 年 8 月大連解放， 1945 年 11 月 8 日大連市政府成立。只有將前期工作都做好做足才能得出最正確的結(jié)論。 但同時(shí)，一份精確而有意義的調(diào)查報(bào)告也并非簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)羅列，它需要的是專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)分析和豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，由此才能找到 一個(gè)真正適于本案項(xiàng)目的最佳方案。 1984 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)大連成為 14 個(gè)沿海開(kāi)放城市之一和計(jì)劃單列市，享受省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，1996 年又批準(zhǔn)旅順口區(qū)局部地區(qū)對(duì)外開(kāi)放。 第二章 大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 一、大連被央視評(píng)選 為 20xx 年最具經(jīng)濟(jì)活力的城市 20xx 年是我市加快老工業(yè)基地振興和“大大連”建設(shè)的關(guān)鍵之年。 50 個(gè)港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個(gè)泊位投產(chǎn)、 2 個(gè)泊位主體工程完工，三期工程開(kāi)工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開(kāi)；大窯灣北岸圍堰提前合攏；大連灣、大窯灣航道改擴(kuò)建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進(jìn)；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車(chē)碼頭等項(xiàng)目進(jìn)度加快。周水子機(jī)場(chǎng)軍轉(zhuǎn)民工作取得突破，機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程完工，與南方、東方航空公司簽署 了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，新開(kāi)通國(guó)際航線 12 條，空港旅客吞吐量達(dá)到 541 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％。 20xx 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 第三章 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密?chē)@《建設(shè) “大大連 ”規(guī)劃綱要》，從以下幾方面對(duì)大連未來(lái) 1020 年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： 城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到開(kāi)發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車(chē)，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng) 絡(luò)。動(dòng)力院景 ?? 富 士 莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項(xiàng)目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開(kāi) 發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 ? 奧林園 1997— 20xx年 大連市商品房開(kāi)竣工面積情況表 單位：萬(wàn)平方米 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬(wàn)平米1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 從上邊的圖表我們不難看出大連市 的房地產(chǎn)開(kāi)工面積在逐年的遞增， 20xx年的開(kāi)工面積比 20xx 年增長(zhǎng)了 %，但是由于近 3 年來(lái)我市的高層建筑項(xiàng)目的不斷增加，基本上都是跨年度的項(xiàng)目，因此當(dāng)年竣工的項(xiàng)目不多，竣工面積有所減少；另外由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開(kāi)發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開(kāi)發(fā)商都采取了整體開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開(kāi)工面積大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 從 20xx 年開(kāi)始，大連市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。 20xx 年 7 月底：國(guó)家 發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從 04 年 10 月 1 日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 20xx 年 2 月 17 日：大連市地稅局出臺(tái)《個(gè)人出售房屋所得征收個(gè)人所得稅暫行辦法》，旨在進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅的征收管理，該暫行辦法自 20xx 年 3 月 1 日起施行。 三、國(guó)家關(guān)于土地方面的政策 20xx 年 5 月 9 日：國(guó)土資源部 11 號(hào)令 (《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 ) 20xx 年 2 月 18 日：國(guó)土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，整個(gè)上半年中國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行土地市場(chǎng)的整頓清查工作；下半年國(guó)家相繼出臺(tái)了關(guān)于清理園區(qū)的相關(guān)政策及通知 (7月國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 )，年底統(tǒng)計(jì)，全國(guó)撤并整合各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū) 2046 個(gè)。另有包括沙河口區(qū)石門(mén)山地區(qū)的諸多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將于年內(nèi)啟動(dòng)，目前已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃選址階段。 對(duì)普通商品經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，可實(shí)行限價(jià)招拍掛出讓方式。 五、宏觀調(diào)控影響分析 從上述資料可看出國(guó)家自 20xx 年起就已經(jīng)注意到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的泡沫現(xiàn)象，并開(kāi)始采取各種措施加以控制，這種宏觀調(diào)控在 20xx 年 3 月至 5月間達(dá)到了高潮，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部以及各地方政府等部門(mén)，在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)出臺(tái)了大量政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的決心可見(jiàn)一斑。就拿稅收來(lái)說(shuō)，事實(shí)上，在房地產(chǎn)交易和持有過(guò)程中，有法可循的稅種和稅率并不止我們現(xiàn)在繳納的這些，只是過(guò)去幾年，為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，政府采取了種種減少或免征的優(yōu)惠措施，而現(xiàn)在，政府只不過(guò)是收回了部分優(yōu)惠，因此，我認(rèn)為，政府的調(diào)控力度還是很溫和的。但是，為達(dá)到長(zhǎng)期的目標(biāo)而實(shí)施的這些政策，將 對(duì)中期市場(chǎng)趨勢(shì)，也就是 1— 2 年后的市場(chǎng)，有何影響，現(xiàn)在看來(lái)有較大的不確定性。 20xx 年近期大連市商品房公建成交宗數(shù)變化對(duì)比 20xx 年近期大連市商品房公建成交面積變化對(duì)比 5416741043618213284313278020040060080010001200公建成交宗數(shù) 541 674 1043 618 213 284 313 2782 0 0 4 年1 0月2 0 0 4 年1 1月2 0 0 4 年1 2月2 0 0 5 年前2 個(gè)月均2 0 0 5 年3月2 0 0 5 年4月2 0 0 5 年5月2 0 0 5 年6月4 30123456成交面積（萬(wàn)平） 4 320 04 年10月20 04 年11月20 04 年12月20 05 年前2個(gè)月均值20 05 年3月 20 05 年4月 20 05 年5月 20 05 年6月四、大連市二手房住宅市場(chǎng)變化趨勢(shì) 年份 成交單價(jià)（元 /平） 單套總房款 單套建筑面積 二手房 一手房 二手房 一手房 二手房 一手房 20xx 年 20xx 3231 160592 370905 80 114 20xx 年 1950 3199 138581 363418