【正文】 該線路 是大連至金石灘快軌 3 號線的延伸。 氣候 20xx 年，金州區(qū)的氣候特點是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍少。 1987 年 4 月，國務(wù)院批準(zhǔn)金縣撤縣改區(qū)，同年 5 月 20 日，舉行撤縣改區(qū)大會，從此，大連市金縣更名為大連市金州區(qū)。民國十四年（ 1925 年）改屬沈陽道。洪武二十八年（ 1395 年）廢除州制，專行衛(wèi)制。金代，襲遼制，置蘇州，屬東京路遼陽府。 第七章 大連金州區(qū)概況和發(fā)展現(xiàn)狀 一、金州區(qū)概況 地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。格林小鎮(zhèn) 20xx 105118 雙 D 港 金灣新城 A 區(qū) 20xx 90 濱海路 西雅圖觀海苑 多層 小高層 4.6萬 7.2萬 1.6 3040 5270 200 2室4室 80 5 華夏海景 多層 小高層 4萬 7.2萬 1.8 3080 4200 80 130 2室3室 6 光伸君悅豪庭，正在銷售的一棟小高層，銷售率完成 95%以上。 開發(fā)區(qū)G D P 增長情況14062290 %%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元大連市 開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)占大連市比例 20xx20xx年 開發(fā)區(qū)消費和投資情況 4458100 2002040608010012020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元社會消費品零售總額 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 三、開發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場狀況 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場價格行情綜述 由于時間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價格走勢做以綜述： ? 價格明顯上漲 通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金馬路沿線的新建樓盤起價基本上均超過 4500 元，均價大都在 5500 元以上，最高價已超過 6000 元?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來水、燃?xì)?、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌平整，交通便利。其中大窯灣是目前中國北方最大的集裝箱運(yùn)輸中轉(zhuǎn)基地，將作為大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心的重要港口。已發(fā)展成為大連新興的高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為大連市新的經(jīng)濟(jì)增長點。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個項目，為歷年來之最；在價格上，也從去年的均價 20xx 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。在未來一年，根據(jù)外地人對于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部分需求，當(dāng)是 開發(fā)企業(yè)需要考慮的問題。未來隨著以商 住公寓、社區(qū)公建和區(qū)域型商業(yè)中心開發(fā)漸成普遍，非住宅整體交易均價走低的局面還將繼續(xù)。所以房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短期的迷茫、不確定、波動后，總的發(fā)展趨勢仍是上升的。而到目前為止，政府出臺的一系列措施對市民來說依然是 溫和的。同時，契稅的征收管理也按照新的 “普通住宅 ”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 對高檔商業(yè)、旅游、娛樂、酒店、寫字樓及高級商業(yè)住宅（含別墅）類經(jīng)營性房地產(chǎn)項目 用地，可實行邀請招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。 20xx 年，大連市將推出 萬平方米的泉水經(jīng)濟(jì)適用房和 萬平方米的泡崖經(jīng)濟(jì)適用房，開工面積達(dá) 50 萬平方米。是繼 20xx 年 10 月 29 日中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個月，個人住房貸款利率再次上調(diào)！調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè) 銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。 20xx 年 6 月 1 日：國家七部委提出，個人購買住 房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（ 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 20xx 年 5 月 13 日：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》出臺。重點加大城市西部和北部的供地規(guī)模。金色陽光家園（二期） ? 鐵龍 按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。對基礎(chǔ)設(shè)施走廊實行綠化保護(hù)，保證“城市生 命線”的安全。 小結(jié)： ? 20xx 年至今，大連經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢，穩(wěn)定運(yùn)行； ? 城市居民家庭收支增長態(tài)勢良好， 人均可支配收入增長，消費水平提高， 購房支出連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢； ? 城鎮(zhèn)固定 資產(chǎn)投資持續(xù)增長， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅較大，施工面積、新開工面積 、 商品房銷售面積、銷售額等增幅明顯； ? 預(yù)計我市未來的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢仍然會是強(qiáng)勁的上升態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)施工建筑面積 萬平方米，同比增長 %，其中 111 月新開工面積 576 萬平方米，同比增長 34％；全年房地產(chǎn)竣工建筑面積 萬平方米，同比下降了 %；全年銷售商品房建筑面積 萬平方米，同比增長 %，實現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。 煙大火車輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開工建設(shè)。按照《大連東北亞國際航運(yùn)中心建設(shè)規(guī)劃》，重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資比上年增長％。同時， 20xx 年大連市成為全國首批“文明城市”之一。 行政分區(qū) /土地資源 1945 年 8 月大連解放， 1945 年 11 月 8 日大連市政府成立。只有將前期工作都做好做足才能得出最正確的結(jié)論。 但同時，一份精確而有意義的調(diào)查報告也并非簡單的數(shù)據(jù)羅列，它需要的是專業(yè)的市場分析和豐富的市場經(jīng)驗，由此才能找到 一個真正適于本案項目的最佳方案。 1984 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)大連成為 14 個沿海開放城市之一和計劃單列市，享受省級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，1996 年又批準(zhǔn)旅順口區(qū)局部地區(qū)對外開放。 第二章 大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 一、大連被央視評選 為 20xx 年最具經(jīng)濟(jì)活力的城市 20xx 年是我市加快老工業(yè)基地振興和“大大連”建設(shè)的關(guān)鍵之年。 50 個港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個泊位投產(chǎn)、 2 個泊位主體工程完工，三期工程開工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開；大窯灣北岸圍堰提前合攏；大連灣、大窯灣航道改擴(kuò)建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進(jìn)；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車碼頭等項目進(jìn)度加快。周水子機(jī)場軍轉(zhuǎn)民工作取得突破，機(jī)場二期擴(kuò)建工程完工，與南方、東方航空公司簽署 了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，新開通國際航線 12 條，空港旅客吞吐量達(dá)到 541 萬人次，增長 ％。 20xx 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 第三章 大連市房地產(chǎn)市場行情分析 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè) “大大連 ”規(guī)劃綱要》，從以下幾方面對大連未來 1020 年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： 城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到開發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。市區(qū)交通重點發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng) 絡(luò)。動力院景 ?? 富 士 莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開 發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 ? 奧林園 1997— 20xx年 大連市商品房開竣工面積情況表 單位：萬平方米 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬平米1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 從上邊的圖表我們不難看出大連市 的房地產(chǎn)開工面積在逐年的遞增， 20xx年的開工面積比 20xx 年增長了 %，但是由于近 3 年來我市的高層建筑項目的不斷增加，基本上都是跨年度的項目，因此當(dāng)年竣工的項目不多，竣工面積有所減少；另外由于國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 從 20xx 年開始，大連市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場價格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。 20xx 年 7 月底：國家 發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費從 04 年 10 月 1 日起實行明碼標(biāo)價。 20xx 年 2 月 17 日：大連市地稅局出臺《個人出售房屋所得征收個人所得稅暫行辦法》，旨在進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓所得個稅的征收管理，該暫行辦法自 20xx 年 3 月 1 日起施行。 三、國家關(guān)于土地方面的政策 20xx 年 5 月 9 日：國土資源部 11 號令 (《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ) 20xx 年 2 月 18 日：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，整個上半年中國范圍內(nèi)進(jìn)行土地市場的整頓清查工作；下半年國家相繼出臺了關(guān)于清理園區(qū)的相關(guān)政策及通知 (7月國務(wù)院出臺關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 )，年底統(tǒng)計，全國撤并整合各類開發(fā)區(qū) 2046 個。另有包括沙河口區(qū)石門山地區(qū)的諸多經(jīng)濟(jì)適用房項目將于年內(nèi)啟動，目前已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃選址階段。 對普通商品經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地，可實行限價招拍掛出讓方式。 五、宏觀調(diào)控影響分析 從上述資料可看出國家自 20xx 年起就已經(jīng)注意到我國房地產(chǎn)市場可能存在的泡沫現(xiàn)象，并開始采取各種措施加以控制，這種宏觀調(diào)控在 20xx 年 3 月至 5月間達(dá)到了高潮，國務(wù)院、建設(shè)部以及各地方政府等部門，在短時間內(nèi)連續(xù)出臺了大量政策，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心可見一斑。就拿稅收來說，事實上，在房地產(chǎn)交易和持有過程中，有法可循的稅種和稅率并不止我們現(xiàn)在繳納的這些，只是過去幾年，為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，政府采取了種種減少或免征的優(yōu)惠措施，而現(xiàn)在，政府只不過是收回了部分優(yōu)惠，因此，我認(rèn)為，政府的調(diào)控力度還是很溫和的。但是，為達(dá)到長期的目標(biāo)而實施的這些政策，將 對中期市場趨勢，也就是 1— 2 年后的市場，有何影響，現(xiàn)在看來有較大的不確定性。 20xx 年近期大連市商品房公建成交宗數(shù)變化對比 20xx 年近期大連市商品房公建成交面積變化對比 5416741043618213284313278020040060080010001200公建成交宗數(shù) 541 674 1043 618 213 284 313 2782 0 0 4 年1 0月2 0 0 4 年1 1月2 0 0 4 年1 2月2 0 0 5 年前2 個月均2 0 0 5 年3月2 0 0 5 年4月2 0 0 5 年5月2 0 0 5 年6月4 30123456成交面積（萬平） 4 320 04 年10月20 04 年11月20 04 年12月20 05 年前2個月均值20 05 年3月 20 05 年4月 20 05 年5月 20 05 年6月四、大連市二手房住宅市場變化趨勢 年份 成交單價（元 /平） 單套總房款 單套建筑面積 二手房 一手房 二手房 一手房 二手房 一手房 20xx 年 20xx 3231 160592 370905 80 114 20xx 年 1950 3199 138581 363418