【正文】 元 /M2/天；負(fù)二層： 元 /M2/天 ※ 現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。 w、 color18 少女裝 地下二層 男裝 都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司 女裝 餐飲 東廣場(chǎng) 婚紗攝影 時(shí)尚經(jīng)典 珠寶 西廣場(chǎng) 茶店 天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集 眼鏡店 藥房 家具 精品廊 化妝品 總結(jié)： 大連市經(jīng)過(guò)多年城市規(guī)劃，對(duì)交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起 到理想的城市規(guī)劃格局。 項(xiàng)目基本指針如下： 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 數(shù)量 總規(guī)劃面積（ M2） 27900 ㎡（不含 X 區(qū)） 總建筑面積（ M2） 129279 ㎡ 區(qū)域 占 地面積（ M2） 住宅面積（ M2） 公建面積（ M2） 容積率 覆蓋率（ %） A 區(qū) 21750 9712 B 區(qū) 3600 10950 C 區(qū) 29500 14300 D 區(qū) 22620 6214 E 區(qū) —— 10633 X 區(qū) —— —— —— —— 總計(jì) 27900 77470 51809 32 項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈 —— 青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會(huì)擴(kuò)至 40 米寬，也會(huì)成為一條交通的 主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到項(xiàng)目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項(xiàng)目以一個(gè)整體的形象展現(xiàn)給大眾。 ④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相 當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。本項(xiàng)目位于市中心，正對(duì)勞動(dòng)公園，項(xiàng)目完全有條件成為大連旅游購(gòu)物新興熱點(diǎn)，吸引大量的旅客旅游購(gòu)物。 ⑥ 項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可 將其設(shè)計(jì)為大連市的特色購(gòu)物場(chǎng)所，作為大連市有代表性的購(gòu)物天地。 4市場(chǎng)定位 商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目的重頭戲，是本項(xiàng)目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營(yíng)造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動(dòng)住宅的銷售。相對(duì)投資成本及管理成本，回報(bào) 率已接近零的地步。 413 超額的供應(yīng)通常都會(huì)是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn) 都不離地點(diǎn)，地點(diǎn) ?? 。華麗商場(chǎng)變成空置，白白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。而也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。 42 大連商城的形勢(shì) 421 正如國(guó)內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場(chǎng)方面的供應(yīng)也遠(yuǎn)超市場(chǎng)可以隨的。奧林匹克廣場(chǎng)的成功也會(huì)令商戶對(duì)大連商情重新估計(jì)，而百分百投向設(shè)備完善的商場(chǎng)。奧林匹克廣場(chǎng)及家樂福等，顯而易見是帶動(dòng)了潮流的方向。作為一個(gè)購(gòu)物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。 433 在 1999 年 ，大連常住人口為 萬(wàn)，即期人口為 萬(wàn)，其中常住外國(guó)人為 5842人。 435 假設(shè)每戶人口為 3 人，大連市有 2148， 666 戶。 44 市場(chǎng)需要什么 ① 大連市民的日常生活習(xí)慣在過(guò)去的 5 年內(nèi)起了基本的變化。對(duì)環(huán)境的訴求也有不同的期望。顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n 時(shí)尚的購(gòu)物感覺。 n 齊全的消費(fèi)品種。 441 商場(chǎng)檔次分析 ① 大連在國(guó)內(nèi)的國(guó)民生產(chǎn)總值在 1999 年為 1007 億元；較北京的 2170 億元及上海的 4035 億元；相差甚遠(yuǎn)。 ③ 以國(guó)內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。 廣州天河城的主題 廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。 商鋪類型除了廣場(chǎng)式的經(jīng)營(yíng)之外，一般在商場(chǎng)內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個(gè)主要類別： n 主力店 n 行業(yè)購(gòu)物中心（專門店） n 超級(jí)市場(chǎng) n 戲院 n 娛樂中心 n 餐飲場(chǎng)所 n 商鋪 45 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 451 檔次定位 ■ 從銷售角度來(lái)講，本項(xiàng)目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。 2 目針對(duì)的消費(fèi)群相當(dāng) 部分仍以本地年青消費(fèi)為主，其總體消費(fèi)能力較適合中檔消費(fèi)，且中檔消費(fèi)也最大程度帶動(dòng)起巨大的消費(fèi)人流。 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個(gè)旅游城市，每年接待國(guó)內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)有城市代表性、風(fēng)格獨(dú)特的購(gòu)物天地，可吸引國(guó)內(nèi)外的游客慕名而來(lái)旅游購(gòu)物。 ※ 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地，當(dāng)中匯聚異國(guó)特色的風(fēng)情文化，讓消費(fèi)者不出國(guó)門就可以領(lǐng)略到異國(guó)的文化和民俗風(fēng)情，購(gòu)買到異國(guó)特色的商品，并同時(shí)享有身在異國(guó)他鄉(xiāng)旅游購(gòu)物的新奇感覺，滿足了消費(fèi)者獵奇心和玩樂天性。 453 形象定位 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 l 強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng) 規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 D—— 吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 國(guó)際名店城組團(tuán)的 “GUCCI”“ 華倫天奴 ” 等牌子 家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的 “ 現(xiàn)代簡(jiǎn)美家私 ”“ 香港周大福 ”“ 香港周生生 ” 皮具系列：特樂路、芭迪 超市：引進(jìn) “ 屈臣氏 ” 式精品超級(jí)市場(chǎng)和 “ 家誼 ” 式生活超市。 n 建設(shè)一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，將 A、 B、 C、 X 地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，解決項(xiàng)目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 n 在其它樓層設(shè)置： 國(guó)際流行前線：經(jīng)營(yíng)流行服飾品牌主力店、大型著名商號(hào)、鞋類形象店及其大量的時(shí)尚流行服飾。 相應(yīng)的配套：在下沉式廣場(chǎng)設(shè)置一個(gè)大型街舞或時(shí)裝表演廣場(chǎng)，注入 “ 風(fēng)情購(gòu)物公園 ” 概念，意在吸引大量的青少年消費(fèi)人群和消費(fèi)者的眼球和人流，在 B 區(qū)或 X 區(qū)的場(chǎng)地可設(shè)置室內(nèi)攀巖場(chǎng)等活動(dòng)配套。 463 針對(duì) D、 E 地塊規(guī)劃 鄙司建議在 D、 E 地 塊與勞動(dòng) 公園之間建造另一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。 所謂 “ 靜 ” 是指經(jīng)營(yíng)一些與 “ 動(dòng) ” 主題有關(guān)的各類品牌商品。主要以招商形式置于 E 區(qū)二、三層，其余部分進(jìn)行獨(dú)立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營(yíng)的條件。 活色生香國(guó)際女人街：經(jīng)營(yíng)韓國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。 活力天地：經(jīng)營(yíng)世界品牌或國(guó)內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)系列運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)器材 相應(yīng)配套：設(shè)置為足球營(yíng)地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。 經(jīng)營(yíng)設(shè)置原因：此區(qū)作 為次出入口，其價(jià)值僅次于 A 區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項(xiàng)目的總體形象檔次。使每一處街景都是世界的特色景點(diǎn)，令消費(fèi)者無(wú)論走在哪里都仿佛置身于異 鄉(xiāng)。 租售做法：此街以招商形式引入國(guó)際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。 c) 對(duì)于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對(duì)待；或先招商后銷售（如 E 區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者，以樹立項(xiàng)目整體形象；或者進(jìn)行限制性銷售，通過(guò)銷售時(shí)鑒定補(bǔ)充協(xié)議或管理 公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，明確項(xiàng)目鮮明特色定位，或進(jìn)行獨(dú)立銷售，避免縮窄投資者層面。 無(wú)錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會(huì) 174。 直銷資源客戶 ◎ 租售第一階段 n 目的（效果）： 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等多媒體全 方 位報(bào)道宣傳 n 推廣重點(diǎn)： 174。 至 IN 流行時(shí)裝 SHOW 174。 資源商戶直銷 ◎ 租售第二階段 n 目的（效果）： 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 街霸四人足球賽 174。 啟動(dòng)人脈銷售 n 媒體組合： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 主力商戶進(jìn)駐動(dòng)態(tài) n 公關(guān)活動(dòng)： 174。 巡回展銷暨抽獎(jiǎng)活動(dòng) ◎ 租售第四階段 n 目的（效果）： 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 試業(yè)志慶 55 主要促銷手段 n 發(fā)展商參股經(jīng)營(yíng) 在銷售中，發(fā)展商采用讓利 10% ~ 20%的方式，獲得該商鋪 10% ~ 20%的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時(shí)間購(gòu)回經(jīng)營(yíng)權(quán)（股份）。表明發(fā)展商對(duì)經(jīng)營(yíng)前景充滿自信，同時(shí)令投資者感到發(fā)展商是真正 與業(yè)主共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的。 在一定程度上能夠保證商場(chǎng)開業(yè)時(shí)有較多的鋪位經(jīng)營(yíng)，不至過(guò)于冷場(chǎng)。 174。 根據(jù)無(wú)錫市目前的零售市場(chǎng)開放程度，國(guó)際知名品牌尚未進(jìn)駐，仍然有廣闊的市場(chǎng)空間有待開拓。 ■ 免管理費(fèi) 對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費(fèi)，鼓勵(lì)商戶進(jìn)駐。 夠新奇、夠刺激，好想玩 174。 ② 新型商業(yè)模式。 新型經(jīng)營(yíng)管理主要包括以下方面： ① 物業(yè)的硬件管理； ② 物業(yè)租賃； ③ 商戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ④ 物業(yè)整體宣傳推廣； ⑤ 經(jīng)營(yíng)信息和相關(guān)服務(wù)的提供； ⑥ 形象建立； 現(xiàn)時(shí)的商業(yè)物業(yè)林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，要在商場(chǎng)上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊呢？在當(dāng)今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，必須引入一些新型的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行科學(xué)的、專業(yè)的管理。 ② 對(duì)于新的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，在開業(yè)后 13 年間屬于市場(chǎng)的適應(yīng)磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行操作，可減低操作上的風(fēng)險(xiǎn)。天河城的形式與貴司的項(xiàng)目相似。內(nèi)容包括商戶動(dòng) 向、潮流信息、產(chǎn)品推介、促銷行動(dòng)、推廣活動(dòng)等。 n 會(huì)員制消費(fèi)優(yōu)惠 一次性消費(fèi)一定金額的消費(fèi)者可成為商場(chǎng)會(huì)員，以后消費(fèi)可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠；可同時(shí)實(shí)行消費(fèi)累積折扣獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 對(duì)于商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是短期的促銷還是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，針對(duì)性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功個(gè)案中也充分地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。這一項(xiàng)目可以說(shuō)是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個(gè)案。 915 服務(wù)品牌 我司曾經(jīng)服務(wù)的商戶其中包括： COZZI/MAXamp。 ■ 發(fā)展商已邁向品牌時(shí)代， 陸續(xù)涌現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)、億達(dá)等全國(guó)知名開發(fā)企業(yè)。 21198。 n 同區(qū)域同文件次競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，直接競(jìng)爭(zhēng)大大減 少。 n 項(xiàng)目檔次較高，會(huì)針對(duì)消費(fèi)人群變狹窄。 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 項(xiàng)目的塔樓從產(chǎn)品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對(duì)對(duì)象有所不同。 n 祖籍東北華僑。 他們共同特征： 是社會(huì)上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對(duì)自己的奮斗感到自豪，他們需要認(rèn)同和肯定自身的價(jià)值，更需要榮耀和被受尊崇。所以項(xiàng)目住宅部分的重點(diǎn)目標(biāo)客戶是這群中青客戶群。如我司操作奧林匹克花園的主題形象是 “ 運(yùn)動(dòng)就在家門口 ” 就充分體了樓盤特色，會(huì)其推廣策略事半功倍。 5 產(chǎn)品建議 51 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 511 對(duì) A、 B、 C、 D 號(hào)樓功能說(shuō)明 A 號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響，其檔次性也會(huì)有所折扣，故建議將其針對(duì)客戶層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型 建筑面積 比例 二房 7585 15 小三房 95110 40 標(biāo) 準(zhǔn)三房 110125 33 小四房 130140 12 B 號(hào)樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產(chǎn)品有其獨(dú)特的市場(chǎng)特征，故需滿足以下要求： n 實(shí)用性 在面積有所控制的前提下，保證每個(gè)單位的各種使用功能。 n 通過(guò) “ 酒店 ” 的操作，令整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)得到最大限度的實(shí)現(xiàn)。 n 2 盡可能保證各單位的景觀。因此建議商業(yè)部分的命名為： 都會(huì)風(fēng)情 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 71 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 由于本項(xiàng)目由六個(gè)分割的地鐵組成，故其住宅和商業(yè)部 分亦被分割，這影響了項(xiàng)目的整體性效果，這是不利于發(fā)揮項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，故形成住宅和商業(yè)的統(tǒng)一性是極其重要的。 712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) u 規(guī)劃布局上的聯(lián)動(dòng)和互補(bǔ)（如前所述） u 業(yè)態(tài)選擇的協(xié)調(diào)和聯(lián)動(dòng) u 商業(yè)部分主題的確立和貫穿 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) u 在規(guī)劃上盡量減少商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)住宅環(huán)境造成的影響，如住宅出入口的設(shè)置和控制；商業(yè)人流的引導(dǎo)；業(yè)態(tài)的選擇等。 說(shuō)明 2： u E 區(qū)的業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目商業(yè)部分的另一重點(diǎn)，通過(guò)提前統(tǒng)一招商可確保項(xiàng)目主題定位。 說(shuō)明 7： u 初步真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)氛圍，從而支撐 D、