【正文】 劃的家庭抽樣方法：隨機(jī)抽樣調(diào)查方法：街訪樣本量：250個(gè)數(shù)據(jù)處理方法：運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)、中位數(shù)、平均數(shù)、假設(shè)檢驗(yàn)以及相關(guān)分析等多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析。三、最有可能購房時(shí)間購房時(shí)間上，區(qū)內(nèi)超過半數(shù)居民的購房時(shí)間選擇在兩年以后，主要是由于受到居民的收入水平，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)的價(jià)格水平、地理位置、戶型設(shè)計(jì)等諸多因素的制約。五、價(jià)格區(qū)間選擇調(diào)查顯示，區(qū)內(nèi)客戶的單價(jià)承受能力并不太高，絕大多數(shù)的客戶選擇單價(jià)4000元/平方米以下的住宅，整體承受平均水平Mo=4210元/平方米，中位數(shù)Me=3860元/平方米。月供款能力低于平均水平的部分分布較為分散。反映出區(qū)內(nèi)市場需求量大的是三房和兩房單位，而對于小戶型的一房和大戶型的四房和五房單位，區(qū)內(nèi)的市場容量并不大。十三、外觀建筑風(fēng)格從建筑風(fēng)格上，客戶比較喜好歐陸式建的筑，其次是嶺南式的建筑風(fēng)格，對美式的建筑風(fēng)格喜好程度較低。以下是客戶對住宅智能化應(yīng)具有的功能以及對各項(xiàng)功能的需求程度。二十一、住宅小區(qū)的確整體布局二十二、上班主要交通工具客戶背景資料 六、 總結(jié)南山區(qū)房地產(chǎn)市場，中長線走勢看好，鑒于目前市場供應(yīng)量比較大，預(yù)計(jì)近二年房地產(chǎn)市場競爭將異常激烈，競爭焦點(diǎn)主要集中在：項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃等方面。2. 片區(qū)東部成片的住宅開發(fā)建設(shè)，標(biāo)志著這里將成為21世紀(jì)深圳最具現(xiàn)代化氣息，最適合人類居住的純?yōu)I海高尚住宅區(qū)。5. 隨著深圳中心區(qū)的西移、家用轎車的普及和郊區(qū)居住概念的深入人心，將會有越來越多的人士來此置業(yè)。2． 區(qū)域狀況簡析規(guī)劃用地位于后海片區(qū)，臨近未來的南山區(qū)政治、文化中心區(qū)，位于南頭傳統(tǒng)的商貿(mào)中心和蛇口片區(qū)之間。正在開發(fā)的有蔚藍(lán)海岸、浪琴嶼、后海名苑居等，片區(qū)規(guī)劃用地全部開發(fā)完畢后估計(jì)需要35年時(shí)間。J 高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)后海片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，尤如在一張白紙上作畫，所以規(guī)劃起點(diǎn)高，創(chuàng)意新，更具有現(xiàn)代化氣息。L 近階段片區(qū)大規(guī)模的施工建設(shè)，導(dǎo)致整體形象較差、居住環(huán)境惡劣。K 隨著高新技術(shù)企業(yè)的快速成長，必將產(chǎn)生一大批年輕的高薪白領(lǐng)階層，為后海住宅市場帶來客戶群體。4) 競爭分析K 深圳中心區(qū)大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)，會導(dǎo)致客戶群有所流失。B．本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：劣勢1） 缺乏規(guī)模效應(yīng)問題：由于本項(xiàng)目住宅用地占地面積較小，不利于規(guī)劃建設(shè)，缺乏齊全的配套設(shè)施，不能形成規(guī)模效應(yīng)。3）規(guī)劃受限制問題：地塊不規(guī)則，規(guī)劃時(shí)受旁邊地塊規(guī)劃影響較大。5） 商鋪?zhàn)馐蹓毫Υ髥栴}：周邊在建和以有商業(yè)項(xiàng)目多、規(guī)模大，知名度高，如南山商業(yè)中心、沃爾瑪、南貿(mào)新市場、南城商業(yè)中心、新海商業(yè)城等與老的大型商場如家樂福、愉康等并存，對本項(xiàng)目商鋪?zhàn)馐蹓毫Υ蟆毫Γ骸?競爭對手多，競爭項(xiàng)目規(guī)模大；★ 工程進(jìn)度的快慢，工程質(zhì)量方面的問題；★ 資金是否到位，合作方之間的合作關(guān)系。 有鑒于此，根據(jù)本項(xiàng)目所具有的綜合質(zhì)素，以及貴司一貫注重品牌的作風(fēng)，中原認(rèn)為，完善本項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格的同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)突出本項(xiàng)目的“社區(qū)文化理念與教育環(huán)境的發(fā)揮”，令本項(xiàng)目各方面包裝設(shè)計(jì)及綜合質(zhì)素均建立厚重踏實(shí)的實(shí)干基礎(chǔ)之上，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目自身價(jià)值，使購買者認(rèn)同并接受“物有所值”的良好心理感受，最終達(dá)到無論項(xiàng)目形象知名度（即社會效益），還是客戶實(shí)際與心理的雙方面滿足及貴司經(jīng)濟(jì)收益均能收到理想之目的。1．客戶分析及定位 客戶群分析根據(jù)中原對深圳市及南山區(qū)商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查，目前購房客戶大體分為三種類型，即實(shí)際用家型、投資型（含自用與投資雙重目的）、投機(jī)型。對深圳外銷商品房而言，買家成份當(dāng)中以這類人為最多，約占三成左右，而且超過60%皆為香港人，這其中又約有二成為專業(yè)地產(chǎn)投資人士，亦有部分個(gè)體小老板或退休人士。相對而言， 其比投資者所冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。 據(jù)中原調(diào)查研究顯示，深圳商品住宅市場的純投機(jī)者所占比例較高，約5%左右，且多為香港人。 以首次置業(yè)者為主；216。 工作年限較短，積蓄不多，一般采用銀行按揭付款；216。需求：216。 樓價(jià)不能太高；216。 物業(yè)管理收費(fèi)；216?！?白領(lǐng)階層：指福田、羅湖、南山三區(qū)的各類公司中高級管理階層及金融證券界從業(yè)人員，有車一族占相當(dāng)比例。 年齡結(jié)構(gòu)在3035歲之間；216。 追求享受型的生活環(huán)境與設(shè)施。 追求個(gè)性、品味、檔次；216。 小區(qū)內(nèi)住戶普遍身份地位的認(rèn)同感；216。★ 業(yè)主階層：指南山區(qū)本地成功人士及周邊屋村的當(dāng)?shù)鼐用?、生意人，由于他們較熟悉本片區(qū)環(huán)境，對本區(qū)情有獨(dú)鐘。 家庭結(jié)構(gòu)：35人；216。需求：216。 外觀設(shè)計(jì)及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；216?！?作退休、養(yǎng)老用途的香港一般平民。97回歸后，深港兩地的聯(lián)系逐步密切化，通關(guān)的便利，深港經(jīng)濟(jì)的一體化及深港兩地生活水平的一定程度上的差距，都影響著一部分香港中低收入家庭北上創(chuàng)業(yè)，尋找發(fā)展空間；從舒適性、經(jīng)濟(jì)性甚至虛榮心出發(fā)，購買質(zhì)素較好的住宅物一無疑是此類客戶在深置業(yè)的趨勢。通過中小戶型的定位，實(shí)現(xiàn)以人為本，盡量沒有任何浪費(fèi)的面積空間，提高實(shí)用率，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)等方面來體現(xiàn)。 教育與文化是越來越受到人們重視的。 一個(gè)良好的社區(qū)文化，人與人之間和諧的人際關(guān)系是最難得的。3．物業(yè)功能定位細(xì)分1） 規(guī)劃定位建議經(jīng)過與發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、廣告公司的幾次反復(fù)論證，已經(jīng)達(dá)成一致意見，選用清華設(shè)計(jì)院“在水一方”的方案并在此基礎(chǔ)上深化，在此不再詳述。 ★ 戶內(nèi)設(shè)計(jì)功能分區(qū)要明確，客廳、主臥室、次臥室多層略大，建議將復(fù)式四房兩廳三衛(wèi)設(shè)于小高層，三房兩廳二衛(wèi)較大面積戶型集中布置于小高層。 依據(jù)：A、%，%，%，%。南山區(qū)客戶對于會所的需求程度不高，結(jié)合客戶調(diào)查結(jié)果和本項(xiàng)目自身特色建議如下： A：重要設(shè)施 圖書室（成人、兒童）、健身室、兒童會所（如天文地理館：室內(nèi)天花可作成天空效果， 標(biāo)出主要星座，制造太陽系或宇宙的沙盤，地動儀模型，世界地圖或中國地圖的拼圖等。）、衛(wèi)生保健室 B：次要設(shè)施（根據(jù)規(guī)劃情況和成本而定） 小型超上市、乒乓球室、臺球室、棋牌室 室外配套： 兒童戲水池、老年活動場地、屋頂花園、文化廊（設(shè)有兒童畫廊）、健康步道 4） 物業(yè)管理建議 24小時(shí)保安 綠化園林養(yǎng)護(hù) 兒童游戲輔導(dǎo)、學(xué)習(xí)輔導(dǎo)及接送服務(wù) 鐘點(diǎn)家庭清潔服務(wù) 協(xié)助住戶搬遷、裝修 24小時(shí)保健服務(wù) 其他常規(guī)服務(wù)5） 智能化建議國際互聯(lián)網(wǎng)接口紅外線報(bào)案系統(tǒng)煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)網(wǎng)上教育系統(tǒng)、自動超表系統(tǒng)（次重要） 6）裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 不同層面的客戶對裝修標(biāo)準(zhǔn)有著不同的要求，一般而言，小戶型的客戶要求基本裝修到位，而大戶型單位的客戶因各自偏好及品味的不同，則希望有自主選擇權(quán)，針對以上情況，中原建議：★ 二房小戶型基本裝修到位，即廚、廁、天花、地板、墻壁、戶門、內(nèi)門到位，尤其是木地板的選擇上，建議采用抗水性、抗腐蝕性強(qiáng)的地板以適應(yīng)南方潮濕空氣環(huán)境，有如下可供參考：外墻：高級進(jìn)口防水涂料；入口大堂：地面、墻面高級花崗石、大理石配立體藝術(shù)燈飾；入戶門：高級防火防盜門（名牌防盜門）；窗：優(yōu)質(zhì)灰白鋁合金窗，配淡藍(lán)色玻璃，鋪砌優(yōu)質(zhì)楓木板窗臺；內(nèi)墻：高級ICI乳膠漆，天花配石膏線（客廳、睡房）；地面：客廳、睡房鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)楓木地板或優(yōu)質(zhì)地磚；廚衛(wèi)墻、地面：高級典雅彩紋磚配腰線到頂，地面防滑地磚，扣板天花，廚房配廚柜，衛(wèi)生間配云石洗面臺； 預(yù)留所有必要之管道及線路，如煤氣管道、電視、電話線插口以及通訊網(wǎng)絡(luò)接口； 三房二衛(wèi)以上的大戶型可考慮以清水房標(biāo)準(zhǔn)交樓，但提供多種裝修套餐以優(yōu)惠價(jià)格 予客戶選擇， 裝修價(jià)格可直接計(jì)入房價(jià)； 公共部分全部裝修到位，裝修材料盡量采用中檔偏上物料，并且適應(yīng)潮濕腐蝕空氣特征。110 平均價(jià)格分析表小高層項(xiàng)目及權(quán)重金和海景（X）招商海月花園（A）蔚藍(lán)海岸（B）浪琴嶼（C）按揭均價(jià)（元/M2）PxPA=5600PB=5500PC=5100總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評分評分評分評分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置及環(huán)境區(qū)位級差584848484自然環(huán)境28998生活環(huán)境48988商業(yè)環(huán)境28988升值潛力29999交通狀況道路狀況48988公交通達(dá)77877配套狀況文化設(shè)施38998商場、菜場47997學(xué)校38998郵局/銀行/餐飲27988規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃49998外觀設(shè)計(jì)99982實(shí)用性49104104104通風(fēng)/采光/私密9999小區(qū)配套車位配比48999會所設(shè)施5841051059社會服務(wù)28999物業(yè)管理提供服務(wù)584999收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)49999公司品牌38999景觀海景491041049山景28888開闊性28999營銷策劃營銷手段水準(zhǔn)4104104104104廣告宣傳38103103103地盤包裝29102102102發(fā)展商品牌、實(shí)力591051059項(xiàng)目規(guī)模58410510584合計(jì)100%平均價(jià)格分析表多層項(xiàng)目及權(quán)重金和海景（X）后海名苑居（D）星海名城（E）麒麟花園（F）按揭均價(jià)（元/M2）PxPD=3700PE=4300PF=4000總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評分評分評分評分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置及環(huán)境區(qū)位級差584848484自然環(huán)境29988生活環(huán)境48888商業(yè)環(huán)境28988升值潛力29998交通狀況道路狀況48889公交通達(dá)79787配套狀況文化設(shè)施38899商場、菜場48899學(xué)校38899郵局/銀行/餐飲28899規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃49899外觀設(shè)計(jì)98297實(shí)用性49898通風(fēng)/采光/私密8899小區(qū)配套車位配比47798會所設(shè)施58484105105社會服務(wù)28899物業(yè)管理提供服務(wù)598499收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)49999公司品牌38899景觀海景49866山景28799開闊性27788營銷策劃營銷手段水準(zhǔn)49898廣告宣傳39998地盤包裝29898發(fā)展商品牌、實(shí)力5984105105項(xiàng)目規(guī)模577105105合計(jì)100%85