【正文】 聯(lián)系所吸引零星散客，基本以商人、公務(wù)出差、自駕游愛(ài)好者形式出現(xiàn)。產(chǎn)品品質(zhì)：西雙版納境內(nèi)目前唯一五星級(jí)酒店，前身版納賓館曾接待眾多國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和外賓，如周恩來(lái)、江澤民、李鵬、英國(guó)親王等，產(chǎn)品為傣王宮式建筑與新加坡園林花園式酒店的融合體，為西雙版納最高物業(yè)品質(zhì)的代表。西雙版納金地大酒店是非常規(guī)意義的投資性產(chǎn)品，而是感性生活與理性投資的綜合體。從旅游度假資源上看，西雙版納的旅游度假資源更豐富、更神秘。作為旅游地產(chǎn)發(fā)展而言，云南及其下屬西雙版納傣族自治州相對(duì)其他同樣旅游資源豐富的區(qū)域來(lái)說(shuō)都是相對(duì)滯后的，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，產(chǎn)品類(lèi)別單一、旅游地產(chǎn)知名度缺乏。因此旅游產(chǎn)業(yè)支柱行業(yè)——酒店業(yè)也獲得了更廣闊的發(fā)展空間，不斷增長(zhǎng)的人流量使酒店的收益顯著提高，產(chǎn)權(quán)酒店投資機(jī)遇也隨之而生。針對(duì)此現(xiàn)狀，我們認(rèn)為西雙版納金地大酒店項(xiàng)目亮相上海市場(chǎng)將擁有更廣闊的市場(chǎng)空間，區(qū)域內(nèi)缺乏可類(lèi)比的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制也隨之而靈活；同時(shí)又作為登陸上海市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，概念炒作有更多的噱頭；產(chǎn)品又以五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店品質(zhì)上市，可以牢固樹(shù)立西雙版納旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)與品質(zhì)形象。 第二部分 項(xiàng)目推廣策略一、產(chǎn)品定位的依據(jù)？產(chǎn)品性質(zhì)：首先，它是產(chǎn)權(quán)式酒店，位于旅游度假區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店，業(yè)主可以享受10年8%固定回報(bào)，并擁有每年10天的免費(fèi)入住權(quán)益。歷史情感：上海人對(duì)西雙版納有著非常復(fù)雜的歷史情感，西雙版納是眾多上海知青城市歸途的起點(diǎn)，上海多數(shù)剛過(guò)中年的市民對(duì)西雙版納有一種特別的情愫。核心客群： 懂得生活并認(rèn)同異地置業(yè)的滬上中高端人士，如醫(yī)生、企業(yè)高管、外籍人士、海外華僑、民營(yíng)企業(yè)家；專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)投資者，地產(chǎn)投資與異地置業(yè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，在產(chǎn)品品質(zhì)、置業(yè)安全、回報(bào)保障非常吹毛求疵。交叉客群： 功成名就的西雙版納返滬知青，留戀與歷史情感使其更容易被產(chǎn)品及其生活價(jià)值所打動(dòng)，在這個(gè)特定客群里，不同職業(yè)、學(xué)識(shí)、階層都會(huì)因相同歷史經(jīng)歷交叉在一起，都有可能成為酒店的準(zhǔn)業(yè)主。多方位展現(xiàn)業(yè)主的品位與生活品質(zhì)。在投資性產(chǎn)品的基礎(chǔ)上傳遞更多度假生活概念，使項(xiàng)目品質(zhì)得到提升。投資保障：開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾10年8%（稅前）的回報(bào)，我司也將通過(guò)多種推廣渠道傳遞產(chǎn)品投資信息，如何能增強(qiáng)投資信心，以開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)作為投資回報(bào)擔(dān)保是必要的。三、銷(xiāo)售節(jié)奏與目標(biāo)設(shè)定： 總房源數(shù):99套酒店標(biāo)準(zhǔn)客房預(yù)熱期：（2007年7月1日——7月31日）銷(xiāo)售3套第一熱銷(xiāo)期（2007年8月1日－9月25日）銷(xiāo)售35套第一延續(xù)期（2007年9月26日－10月20日）銷(xiāo)售10套第二熱銷(xiāo)期（2007年10月21日－11月30日）銷(xiāo)售25套第二延續(xù)期（2007年12月1日－12月30日）銷(xiāo)售5套總銷(xiāo)售套數(shù)：78套，78套/99套=79%備注：媒體推廣計(jì)劃詳見(jiàn)附件五四、我們?nèi)绾蝿?chuàng)造新市場(chǎng)？市場(chǎng)策略：市場(chǎng)地運(yùn)營(yíng)有三種境界：第一境界是“等市場(chǎng)”、第二境界是“找市場(chǎng)”、第三是境界“做市場(chǎng)”。高校醫(yī)院：全面推進(jìn)“陽(yáng)光度假計(jì)劃”，借助地產(chǎn)主流媒體身份，以贊助公益活動(dòng)性質(zhì)通過(guò)機(jī)關(guān)黨委、工會(huì)組織副主任及副教授職稱(chēng)以上醫(yī)生和教師前往西雙版納度假看房，拓展客戶(hù)資源，促進(jìn)口碑傳播。根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)奏、氣候特征靈活穿插活動(dòng)。經(jīng)過(guò)主審法官的調(diào)解，雙方達(dá)成了協(xié)議：，承擔(dān)訴訟費(fèi)106942元；若不能按時(shí)退還購(gòu)房款和支付違約金，自愿承擔(dān)利息41523元。2005年4月29日公司開(kāi)盤(pán)售樓，19名原告當(dāng)日到售樓部購(gòu)買(mǎi)五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式客房，雙方簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》。2005年11月，19名原告接到被告財(cái)務(wù)科通知，到中國(guó)建設(shè)銀行西雙版納州分行辦理銀行按揭手續(xù)時(shí)，才得知被告執(zhí)行8%回報(bào)的銷(xiāo)售模式違反了中國(guó)人民銀行關(guān)于銀行貸款不支持產(chǎn)權(quán)酒店的原則，銀行不給予辦理按揭手續(xù)。由于多次交涉未果，19名原告于今年6月13日向景洪市人民法院提起訴訟，要求被告承擔(dān)民事責(zé)任，退還購(gòu)房款本金、支付違約金、利息，承擔(dān)訴訟費(fèi)。在審理中，經(jīng)過(guò)主審法官的努力調(diào)解，原、被告雙方達(dá)成了協(xié)議，使這批購(gòu)房合同糾紛案得到及時(shí)處理。新聞發(fā)布計(jì)劃一主題關(guān)注西雙版納，撬動(dòng)財(cái)富夢(mèng)想發(fā)布時(shí)間發(fā)布媒體容量發(fā)布原價(jià)折后價(jià)形式說(shuō)明7月13日新聞晨報(bào)1/2版20000軟性新聞二主題和諧享受，驚艷西南發(fā)布時(shí)間發(fā)布媒體容量發(fā)布原價(jià)折后價(jià)形式說(shuō)明新民晚報(bào)1/2版10500084000彩色廣告十八主題眼光決定財(cái)富的高度發(fā)布時(shí)間發(fā)布媒體容量發(fā)布原價(jià)折后價(jià)形式說(shuō)明新民晚報(bào)1/2版10500084000彩色廣告十九主題和諧對(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌進(jìn)行有效媒介引導(dǎo)，拓展企業(yè)品牌，同時(shí)側(cè)面促動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售。使用媒體《解放日?qǐng)?bào)》《新聞晨報(bào)》《新民晚報(bào)》《東方早報(bào)》《新聞晨報(bào)》創(chuàng)刊至今已經(jīng)有好幾年歷史，一直是以新聞性、信息性、可讀性的綜合性都市報(bào)占領(lǐng)著上海的早報(bào)市場(chǎng)。讀者對(duì)《新聞晨報(bào)》的價(jià)格、版面數(shù)量和整體視覺(jué)效果的評(píng)價(jià)非常高，特別其中有25％的高度忠實(shí)讀者群對(duì)《新聞晨報(bào)》的廣告比較關(guān)注?！繄?bào)高度忠誠(chéng)度讀者比例占 55%——晨報(bào)的讀者大多有一定的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力，晨報(bào)讀者自己買(mǎi)房的為目前上海日?qǐng)?bào)媒體讀者群中占較大份額。 《解放日?qǐng)?bào)》全面及時(shí)準(zhǔn)確報(bào)道上海和全國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化新聞和國(guó)際新聞，刊發(fā)有影響力的新聞分析和新聞評(píng)論，并經(jīng)常被國(guó)際國(guó)內(nèi)各大媒體轉(zhuǎn)載，是中國(guó)最具權(quán)威性和最具影響力的幾大媒體之一，在中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等領(lǐng)域以及海內(nèi)外都具有很高的地位和聲譽(yù)。在房產(chǎn)、汽車(chē)、 IT、金融保險(xiǎn)、投資理財(cái)、健身保健等方面，他們都具備相當(dāng)高的消費(fèi)能力和擁有能力?！督夥湃?qǐng)?bào)》發(fā)行量已達(dá)55萬(wàn)份。它的受眾定位為正在全面建設(shè)小康社會(huì)的長(zhǎng)江三角洲居民，以及關(guān)注上海、關(guān)注長(zhǎng)三角、關(guān)注中國(guó)的人士，其主體是經(jīng)濟(jì)界人士和影響力、購(gòu)買(mǎi)力正在上升的新一代市民。《新民晚報(bào)》《新民晚報(bào)》是中共上海市委直接領(lǐng)導(dǎo)的面向廣大市民的綜合性報(bào)紙，以“宣傳政策，傳播知識(shí)，移風(fēng)易俗，豐富生活”為編輯方針，著眼于“飛入尋常百姓家”。每天編輯出版的副刊《夜光杯》，擁有一批深受讀者喜愛(ài)的專(zhuān)欄，以雅俗共賞的版面風(fēng)格吸引了眾多不同層次的讀者。金地拉開(kāi)酒店地產(chǎn)，西雙版納又添新亮點(diǎn)金地開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)專(zhuān)訪：西雙版納地理解析：關(guān)注金地大酒店西雙版納發(fā)展預(yù)期金地大酒店：瞄準(zhǔn)西雙版納發(fā)展前景推廣體系：說(shuō)明：深入報(bào)道，關(guān)注西雙版納在中國(guó)旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈中將發(fā)揮怎樣的作用，重點(diǎn)是樹(shù)立公眾對(duì)整個(gè)西雙版納發(fā)展前景的信心，和隨之而來(lái)對(duì)金地大酒店的信心，也是讓公眾從“好奇”向“理性關(guān)注”轉(zhuǎn)變的過(guò)程。與其他旅游城市相比，未來(lái)可預(yù)計(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目回報(bào)體系數(shù)據(jù)說(shuō)明。推廣體系：目的：任何好的投資品都不缺乏好眼光的投資者，金地大酒店也一樣。提出“旅游+地產(chǎn)”的財(cái)富新模式，并從未來(lái)前景、投資保障等方面對(duì)針對(duì)金地大酒店的投資價(jià)值進(jìn)行解讀。推廣體系目的：第一熱銷(xiāo)周期剛剛結(jié)束，本周期內(nèi)對(duì)第一熱銷(xiāo)周期剩余客戶(hù)進(jìn)行有效梳理，提高客戶(hù)使用效率，同時(shí)為下一輪熱銷(xiāo)期做好前期準(zhǔn)備。推廣體系主題：如何打開(kāi)旅游地產(chǎn)之門(mén)分|享|旅|游|地|產(chǎn)|經(jīng)|濟(jì)|鏈|上|的|財(cái)|富 如何打開(kāi)旅游地產(chǎn)之門(mén)？評(píng)論：宏篇巨制，卻平易近人 一座平時(shí)只是在電視中述說(shuō)的事物，一夜間開(kāi)始影響市民的生活？是的，這就是西雙版納的魅力所在，無(wú)論是其豐富的動(dòng)植物資源、還是富饒美麗的風(fēng)光和純樸的民族風(fēng)情，都可以成為滿(mǎn)足市民創(chuàng)富投資沖動(dòng)的跳板。金地大酒店項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)學(xué)分析——需求創(chuàng)造新財(cái)富理念說(shuō)明：對(duì)金地大酒店在理論高度上的一次總結(jié)。上海金雁匯企業(yè)投資發(fā)展股份有限公司 2007年6月5日