中原-嘉定唐朝大酒店項(xiàng)目策略思考-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 4200元 /㎡ 800010000元 /㎡ 5000元 /㎡ 6000元 /㎡ 同區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品極少，因此可考慮采用收益還原法定價(jià)。 5年后酒店成熟降低固定回報(bào)率但能依靠分紅增加回報(bào)。 回購(gòu)方法： 酒店?duì)I業(yè)第 11年開(kāi)始，若業(yè)主不滿(mǎn)意 酒店盈利狀況，則由發(fā)展商按原價(jià)扣 除未還本例購(gòu)回。 保底分紅： 與返租相似，約定最低回報(bào)租金，并可享受 一定經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分紅。 功能配比 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)法則？[操盤(pán)關(guān)鍵 ] 貳 操盤(pán)的關(guān)鍵 借力生力 在營(yíng)銷(xiāo)推廣中，本案必須弱化 “三星級(jí)”概念，模糊本案與五星級(jí)酒店的檔次差異印象，采用 “借力生力” 策略。 與傳統(tǒng)城市功能的形成需要較長(zhǎng)時(shí)間的歷史沉淀不同，一個(gè)新興區(qū)域的發(fā)展和成熟，要從效率和功能的合理化角度考慮，通過(guò)“城市功能群落”的模式快速有效地發(fā)展。我們稱(chēng)其為“城市功能群落化” 。 本案必須要有獨(dú)立的大堂等服務(wù)區(qū)域 通過(guò)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流 低商高住、垂直分割 功能原則 產(chǎn)權(quán)生活酒店 ：商務(wù)酒店 3 ： 1 10— 28層： 產(chǎn)權(quán)式生活酒店，基本單位面積 50㎡ 左 右，約 400套 左右； 4 — 9 層：小戶(hù)型商務(wù)寫(xiě)字間，按基本單位出售 給小型服務(wù)公司，組合成 50— 100㎡ 彈 性商務(wù)空間。 返租： 物業(yè)回租發(fā)展商經(jīng)營(yíng)，一定期限內(nèi)按約定租 金標(biāo)準(zhǔn)回報(bào)。 投資回報(bào)方案 分紅方法： 參與酒店經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)分紅，按業(yè)主 30%、 酒店 70%比例進(jìn)行。 前 5年以高固定回報(bào)率保障投資利益。 [方案二、三可由客戶(hù)自行選擇。 說(shuō) 明 價(jià)格的制定以及回報(bào)率的制定，需要對(duì)本區(qū)域的酒店行業(yè)價(jià)格水平、入住率、資本化率進(jìn)行詳細(xì)嚴(yán)密的調(diào)研，并在充分了解本項(xiàng)目的細(xì)節(jié)（如裝修標(biāo)準(zhǔn)、其他成本投入等）的基礎(chǔ)上制定，因此我們只是對(duì)價(jià)格及回報(bào)率形成的過(guò)程和方法進(jìn)行說(shuō)明，具體的價(jià)格制定須在大量調(diào)研論證工作后進(jìn)行。 蓄勢(shì)期 各階段營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作 ， 開(kāi)始積累客戶(hù) ， 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 。 尾盤(pán)持銷(xiāo)期 進(jìn)入尾盤(pán)階段 ， 進(jìn)行相關(guān)促銷(xiāo)手段去化剩余單位 。 衡園 打破傳統(tǒng)，創(chuàng)佳績(jī)。 天鼎花園 營(yíng)銷(xiāo)是一門(mén)藝術(shù)。 名都 五星級(jí)酒店、五星級(jí)的
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