【正文】 ，也被大量消化，因此，在“國八條”出臺后，在國內普遍存在的市民持幣觀望現(xiàn)象，只是短期內出現(xiàn)，隨著新的開發(fā)項目的出現(xiàn)，隨即大連房價大幅上漲。 根據(jù)市房地產(chǎn)交易所提供的 數(shù)據(jù)， 20xx 年，外地人在我市購買商品房總交易件數(shù)達到了 11882 件，占商品 房總交易量的 %。本屆春季房交會參展開發(fā)商 86 家，總開發(fā)建筑面積達 1564 萬平方米，參展樓盤96 個，其中新樓盤 51 個，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過半。由于大連市內中心區(qū)價格上漲較快，使得購房者更多的考慮到周邊相對較遠的區(qū)域買房，因此此次房交會上華南、泉水、西山水庫、周水前、南關嶺等區(qū)域成為被關注的熱點，金州、旅順區(qū)域項目也有不俗的成績。她的扇形正好面對著亞洲經(jīng)濟最發(fā)達的國家，這就使大連開發(fā)區(qū)成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進入中國的大門。它將成為中國最大的國際深水港。新批外商投資項目 184 個，項目平均投資規(guī)模 611 萬美元。而金源南北里、高城山的低檔房 4 樓好樓層的價格已超過了 3000 元。光伸 金馬路板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 古耕國際公寓 高層 1萬 2.66萬 6300均價 3080 900元精裝 古耕SOHO公寓 高層 2.55萬 5500均價 100210 700元精裝 2 佳和海景 多層 小高層 2.07萬 4.8萬 2.32 34004200 58142 3 開順融通大廈 高層 6000 2.12萬 7000均價 45—144 4 君悅豪庭 小高層、高層 2.2萬 12萬 5.45 5500均價 110180 5 福佳國際公寓 高層 6000 3萬 60007000 5095 1室3室 6 安盛商務大廈 高層 0.9萬 7萬 7.78 4500均價 暫未公布 小戶型 7 西山小區(qū) 高層、小高、多層 56.7 125.14 2.2 未定 未定 未定 杏林板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 疊翠花鄉(xiāng) （二期） 多層 小高層 4萬 10萬 2.2 35004300 50130 2室為主 雙 D 港板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （萬m2） 總建 （萬m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 乾豪陽光海岸 20xx 120 雙 D 港 乾豪 建置沿革 金州名稱，始于金代。金貞佑四年（ 1216年）升化成縣為金州。 清 代，初襲明制。 民國三十四年（ 1945 年） 8 月 22 日，蘇聯(lián)紅軍進駐金州，實施軍管。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個、社區(qū)居民委 38 個。 教育文化 20xx 年，金州區(qū)有小學 47 所，在校小學生 萬人；初中 16 所，在校初中生 萬人，初中畢業(yè)生升學率為 %；完全中學 1 所，高中 6 所，在校高中生 。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、 202 國道。有鄉(xiāng)以上公路橋梁 253 座 延長米（包括大莊公路 58 座 延長米），比上年增加 24 座 延長米。據(jù)金州人口發(fā)展計劃，到 20xx年，金州非農(nóng)業(yè)人口預達到 40 萬 。1969 年，遼南專署撤銷，金縣復歸旅大市。 光緒二十三年（ 1897 年）冬，沙俄艦隊侵占旅順口，在金州地區(qū)設“金州市”、“金州行政區(qū)”，屬“關東省”。明代，洪武五年（ 1372 年）置金州，屬山東布政使司。 唐代屬安東都護府積利州。 而在雙 D 港、保稅區(qū)的金灣新城、東城天下、格林小鎮(zhèn)的產(chǎn)品供應情況看，同為金灣新城其 20xx 年其 建設的 A 區(qū)主力面積在 90 ㎡，在 20xx 年 B 區(qū)的主力戶型面積就有所縮小，減少為現(xiàn)在的 85 ㎡；同為乾豪地產(chǎn)開發(fā)的項目， 20xx20xx年開發(fā)的格林小鎮(zhèn)主力戶型面積在 105118 ㎡，而剛剛亮相的東城天下（二期）的主力戶型卻縮減至 100 ㎡以下。因此，本次市場調查采取以開發(fā)區(qū)金馬路、濱海路沿線，自 20xx 年 20xx 年的主要代表項目作為我們調查開發(fā)區(qū)商品房住宅項目戶型面積變化的主要調查依據(jù)，并對此數(shù)據(jù)做 以具體的統(tǒng)計和分析，用以分析本項目的競爭市場的產(chǎn)品供應和需求狀況。 開發(fā)區(qū)典型一手樓盤個案調查（詳細資料參見附表 1） 四、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場板塊情況匯總 海濱路板塊主要個案指標對比表 （ 注：加底色 ■ 為本項目主要競爭對象） 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 眾益 ? 市場吸納速度加快 從調查人員走訪的大多數(shù)幾個在售樓盤情況看，其銷售勢頭均良好。 房地產(chǎn)投資 20xx 年大連開發(fā)區(qū)完成房地產(chǎn)等配套開發(fā)投資 20 億元，增長 %。全面實施基礎設施建設。 20xx 年新增商業(yè)面積 10余萬平方米，當年實現(xiàn)申匯消費品零售額 億元，增長 23%。 一、開發(fā)區(qū)概述 區(qū)位 大連開發(fā)區(qū)位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心地帶，緊靠工業(yè)基礎雄厚的大連老市區(qū)，背倚占全國土地總面積 13%、占全國總人口 %和 GDP 值占全國 24%的東北腹地。從參展樓盤整體價格趨勢可以看出：受幾年來價格上漲的慣性影響以及政策調控，大連房地產(chǎn)整體市場今年并不會大起大落，然而 7000 元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應量，令這一市場的投資前景不容樂觀，競爭加劇局面將持續(xù)很長時間 此次參展的樓盤中，未定價樓盤達 39 個，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對大連未來房價的發(fā)展趨勢不太明朗，定價較為謹慎。過去一年中，外地人購買非住宅的交易件數(shù)、面積和額度分別較同期下降了%、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的交易件數(shù)為 1583 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。為何會出現(xiàn)此種局面，業(yè)內人士認為這和我市 20xx 年商鋪開發(fā)退熱，以高價格商鋪為代表的非住宅類物業(yè)退出市場有很大關系。長期內政策的影響主要是調節(jié)需求的總量和結構，尤其是結構。 “七部委意見 ”出臺后，建設部副部長劉志峰幾次對媒體表示宏觀調控的目的是為了調控 “房價的增幅 ”和 “供需結構 ”，而遏制僅針對投機性需求。如果超建的建筑物、構筑物不能拆除，可以予以沒收；同一建筑物中超建部分不能與整體部分分割的，沒收超建面積相等的房屋。 根據(jù) 20xx 年房屋租賃市場價格的上漲情況，將適當調整現(xiàn)行的廉租住房租賃補貼標準。會議下達了《大連市人民政府關于調整和改善住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》、《大連市人民政府關于補充國有土地使用權出讓招標拍賣掛牌方式的通知》、《大連市人民政府關于進一步加強商品房銷（預）售管理工作的通知》、《大連市人民政府關于規(guī)范房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知》、《大連市人民政府辦公廳關于成立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設工作領導小組的通知》等八個文件，旨在進一步規(guī)范目前大連房地產(chǎn)市場存在的一些問題，同時也將有效穩(wěn)定住房價格。金融機 構一年期存款基準利率上調 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準利率上調 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 20xx 年 5 月 27 日：國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知（國稅發(fā) [20xx]89 號），稅收手段用于宏觀調控。 第四章 國家和大連市相關宏觀政策調整 一、國家關于行政、財政、法規(guī)方面的政策 20xx 年 6 月：國務院正式頒布《中華人民共和國物業(yè)管理條例》。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面 積 萬平方米?！氨边M”方面正是在向大大 連的新城區(qū) —— 大連開發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，以東北快速路、華東路兩個連接新、老城區(qū)方向上都有大批項目已經(jīng)并陸續(xù)實施。 長?？h功能定位為“海上大連”建設的先導區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)。集中建設七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 新市區(qū)由經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D 港”、大窯灣港區(qū)組成。構成家庭人均總收入的四個指標均呈增長態(tài)勢，其中工薪收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長 %，財產(chǎn)性收入增長 %，轉移性收入增長 2%。其中： 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長 20xx 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %，增速高于上年同期 個百分點。大連港口完成貨物吞吐量 億噸，增長％；集裝箱吞吐量 萬標箱，增長 ％。 大連市 20xx— 20xx 年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標 年份 GDP （億元） 財政 收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 工業(yè)增加值 （億元） 消費品零售總額 （億元） 居 民 年 人居 可 支 配收入（元） 年人均消費性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量（萬人） 20xx（ 12） 3093 2447 1861 20xx 2290 —— 20xx 10378 8672 20xx 9101 7760 20xx 1406 8200 7118 20xx 7418 6512 20xx 6861 6073 05001000150020xx2500億 元20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx近年大 連 市 經(jīng)濟 情況分析表G D P ( 億 元）財 政收入（ 億元）固定 資產(chǎn) 投 資額 （ 億 元)工 業(yè) 增加 值（ 億 元） 二、大連將建設成為環(huán)東北亞國際航運中心 《中共中央國務院關于實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見》（中發(fā)〔 20xx〕 11 號）中提出，把大連建成東北亞重要國際航運中心。從各項數(shù)據(jù)表明，大連外來人口在不斷增加，而且高學歷人才也在不斷流入。 氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣候。從定量調查到定性調查 ,從宏觀分析到微觀論證，從整體市場到區(qū)域摸底 ,每一個環(huán)節(jié)都對項目的最終定位起著至關重要的作用。由于此次調查對象數(shù)目眾 多，鑒于時間緊迫，調查結果中可能還會有一定的出入和不充分，個別數(shù)字亦未能苛求其全。 二、大連市社會環(huán)境綜述 人口 全市 20xx 年二季度末戶籍總人數(shù) 萬人，比上年末增加 萬人。我市在國家統(tǒng)計局中國綜合實力百強城市評價中列 第七名 ，在由社科院、清華、北大等重點高校、國家權威統(tǒng)計部門、地方科研院所和企業(yè)研發(fā)機構近百名專家集體協(xié)作完成的中國城市競爭力報告中，大連市 入圍最具綜合競爭力的前 50 名城市，單項排名中，大連列 資本 競爭力第 9 名， 基礎設施 競爭力第 7 名， 環(huán)境 競爭力第 5 名， 制度 競爭力第 10 名， 政府管理 競爭力第 10 名， 開放 競爭力第 7 名。大孤山國際物流園已基本具備國際中轉、配送、采購和轉口貿易功能。 無疑，大連市建設成