【正文】 。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 啟動人脈銷售 n 媒體組合： 174。 主力商戶進駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 試業(yè)志慶 55 主要促銷手段 n 發(fā)展商參股經(jīng)營 在銷售中，發(fā)展商采用讓利 10% ~ 20%的方式，獲得該商鋪 10% ~ 20%的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時間購回經(jīng)營權(quán)（股份）。 在一定程度上能夠保證商場開業(yè)時有較多的鋪位經(jīng)營，不至過于冷場。 根據(jù)無錫市目前的零售市場開放程度，國際知名品牌尚未進駐，仍然有廣闊的市場空間有待開拓。 夠新奇、夠刺激，好想玩 174。 新型經(jīng)營管理主要包括以下方面： ① 物業(yè)的硬件管理； ② 物業(yè)租賃； ③ 商戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ④ 物業(yè)整體宣傳推廣； ⑤ 經(jīng)營信息和相關(guān)服務的提供； ⑥ 形象建立； 現(xiàn)時的商業(yè)物業(yè)林立，競爭激烈，要在商場上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場上的領頭羊呢？在當今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，必須引入一些新型的經(jīng)營管理模式進行科學的、專業(yè)的管理。天河城的形式與貴司的項目相似。 n 會員制消費優(yōu)惠 一次性消費一定金額的消費者可成為商場會員，以后消費可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠；可同時實行消費累積折扣獎勵計劃。這一項目可以說是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個案。 ■發(fā)展商已邁向品牌時代，陸續(xù)涌現(xiàn)了萬達、億達等全國知名開發(fā)企業(yè)。 n 同區(qū)域同文件次競爭項目不多，直接競爭大大減 少。 3 目標客戶的定位和分類 項目的塔樓從產(chǎn)品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對對象有所不同。 他們共同特征： 是社會上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對自己的奮斗感到自豪，他們需要認同和肯定自身的價值，更需要榮耀和被受尊崇。如我司操作奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體了樓盤特色，會其推廣策略事半功倍。 n 通過“酒店”的操作，令整個項目的利潤得 到最大限度的實現(xiàn)。因此建議 商業(yè)部分的命名為： 都會風情 7 住宅與商業(yè)的互動分析 71 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 由于本項目由六個分割的地鐵組成，故其住宅和商業(yè)部分亦被分割，這影響了項目的整體性效果，這是不利于發(fā)揮項目的規(guī)模效應，故形成住宅和商業(yè)的統(tǒng)一性是極其重要的。 說明 2： u E 區(qū)的業(yè)態(tài)作為項目商業(yè)部分的另一重點，通過提前統(tǒng)一招商可確保項目主題定位。 0 五個月 A 區(qū) 2/3（ 6475） B 區(qū) 3/4（ 8213） 對 區(qū)負一層的主力百貨店進行招商 15000 85% 187， 272， 000 二 號樓主體 2/3 部分 區(qū)處于177。 說明 7： u 初步真實體現(xiàn)項目商業(yè)氛圍，從而支撐 D、 E 商業(yè)部分的銷售。 712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) u 規(guī)劃布局上的聯(lián)動和互補（如前所述） u 業(yè)態(tài)選擇的協(xié)調(diào)和聯(lián)動 u 商業(yè)部分主題的確立和貫穿 713 住宅 和商業(yè)的協(xié)調(diào) u 在規(guī)劃上盡量減少商業(yè)經(jīng)營對住宅環(huán)境造成的影響，如住宅出入口的設置和控制；商業(yè)人流的引導；業(yè)態(tài)的選擇等。 n 2 盡可能保證各單位的 景觀。 5 產(chǎn)品建議 51 住宅功能細分和戶型面積的比例建議 511 對 A、 B、 C、 D 號樓功能說明 A 號樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響，其檔次性也會有所折扣，故建議將其針對客戶 層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型 建筑面積 比例 二房 7585 15 小三房 95110 40 標準三房 110125 33 小四房 130140 12 B 號樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產(chǎn)品有其獨特的市場特征，故需滿足以下要求： n 實用性 在面積有所控制的前提下，保證每個單位的各種使用功能。所以項目住宅部分的重點目標客戶是這群中青客戶群。 n 祖籍東北華僑。 n 項目檔次較高，會針對消費人群變狹窄。 21198。 915 服務品牌 我司曾經(jīng)服務的商戶其中包括： COZZI/MAXamp。 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗 對于商業(yè)物業(yè)，無論是短期的促銷還是長期經(jīng)營，針對性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功個案中也充分地體現(xiàn)了這一點。內(nèi)容包括商戶動向、潮流信息、產(chǎn)品推介、促銷行動、推廣活動等。 ② 對于新的商業(yè)物業(yè)來說，在開業(yè)后 13 年間屬于市場的適應磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗的 公司進行操作，可減低操作上的風險。 ② 新型商業(yè)模式。 ■免管理費 對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費，鼓勵商戶進駐。 174。表明發(fā)展商對經(jīng)營前景充滿自信，同時令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔投資風險的。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 巡回展銷暨抽獎活動 ◎租售第四階段 n 目的（效果）： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 街霸四人足球賽 174。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 至 IN 流行時裝 SHOW 174。 直銷資源客戶 ◎租售第一階段 n 目的（效果）： 174。 c) 對于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨立可能導致經(jīng)營混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對待；或先招商后銷售（如 E 區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標經(jīng)營者，以樹 立項目整體形象；或者進行限制性銷售，通過銷售時鑒定補充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進行經(jīng)營，明確項目鮮明特色定位，或進行獨立銷售，避免縮窄投資者層面。使 每一處街景都是世界的特色景點，令消費者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 活力天地：經(jīng)營世界品牌或國內(nèi)著名運動系列運動服飾、運動用品、運動器材 相應配套：設置為足球營地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。主要以招商形式置于 E 區(qū)二、三 層，其余部分進行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營的條件。 463 針對 D、 E 地塊規(guī)劃 鄙司建議在 D、 E 地 塊與勞動公園之間建造另一個下沉式廣場。 n 在其它樓層設置： 國際流行前線：經(jīng)營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。 國際名店城組團的“ GUCCI”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團的“現(xiàn)代簡美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌? 皮具系列：特樂路、芭迪 超市：引進“屈臣氏”式精品超級市場和“家誼”式生活超市。 l 強化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營 規(guī)劃，增 強投資信心。 453 形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個旅游城市，每年接待國內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項目設計為一個有城市代表性、風格獨特的購物天地，可吸引國內(nèi)外的游客慕名而來旅游購物。 商鋪類型除了廣場式的經(jīng)營之外，一般在商場內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個主要類別： n 主力店 n 行業(yè)購物中心（專門店） n 超級市場 n 戲院 n 娛樂中心 n 餐飲場所 n 商鋪 45 本項目產(chǎn)品定位 451 檔次定位 ■從銷售角度來講，本項目的包裝定位應是高檔次的。 ③以國內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應定為以中檔為主流中高檔為次流。 n 齊全的消費品種。對環(huán)境的訴求也有不同的期望。 435 假設每戶人口為 3 人，大連市有 2148， 666 戶。作為一個購物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進顧客的。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設備完善的商場。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠都不離地點，地點??。相對投 資成本及管理成本，回報率已接近零的地步。 ⑥ 項目規(guī)模較大，自身可 設置的內(nèi)容很多，可將其設計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。 ④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模 較大，對招商需求相當大，因此面對招商的壓力也大。 項目基本指針如下： 項目內(nèi)容 數(shù)量 總規(guī)劃面積（ M2） 27900 ㎡（不含 X 區(qū)） 總建筑面積（ M2） 129279 ㎡ 區(qū)域 占地面積（ M2） 住宅面積（ M2） 公建面積（ M2） 容積率 覆蓋率（ %） A 區(qū) 21750 9712 B 區(qū) 3600 10950 C 區(qū) 29500 14300 D 區(qū) 22620 6214 E 區(qū) —— 10633 X 區(qū) —— —— —— —— 總 計 27900 77470 51809 32 項目 SWOT 分析 S—— 項目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈 —— 青泥洼隔路相對，具有較大的商業(yè)價值。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產(chǎn)交易市場 三層 陶瓷潔具 宏明 水具廚具 廚房設備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧林匹克購物廣場 位置： 大連人民體育場北 開業(yè)日期 ： 20xx 年 4 月 商場總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 東西廣場租金： 元 /M2/天；負二層： 元 /M2/天 ※現(xiàn)場氣氛 商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯(lián)的進入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 合資商場的進入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。 2大連市的商業(yè)分析 21 市場回顧 211 國營商場同合資商場共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全 、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。 212 超市效應 步入 20xx 年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。而預計到 20xx 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應表 開業(yè)年份 中山 沙河口 20xx 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 20xx 年 72， 500 16， 0800 總計 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號 項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990 年以前 7， 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42 號 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百