【正文】 。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 啟動(dòng)人脈銷售 n 媒體組合： 174。 主力商戶進(jìn)駐動(dòng)態(tài) n 公關(guān)活動(dòng)： 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 試業(yè)志慶 55 主要促銷手段 n 發(fā)展商參股經(jīng)營(yíng) 在銷售中，發(fā)展商采用讓利 10% ~ 20%的方式，獲得該商鋪 10% ~ 20%的股份，業(yè)主可選擇在開(kāi)業(yè)后任一時(shí)間購(gòu)回經(jīng)營(yíng)權(quán)（股份）。 在一定程度上能夠保證商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)有較多的鋪位經(jīng)營(yíng)，不至過(guò)于冷場(chǎng)。 根據(jù)無(wú)錫市目前的零售市場(chǎng)開(kāi)放程度，國(guó)際知名品牌尚未進(jìn)駐，仍然有廣闊的市場(chǎng)空間有待開(kāi)拓。 夠新奇、夠刺激，好想玩 174。 新型經(jīng)營(yíng)管理主要包括以下方面： ① 物業(yè)的硬件管理； ② 物業(yè)租賃； ③ 商戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ④ 物業(yè)整體宣傳推廣； ⑤ 經(jīng)營(yíng)信息和相關(guān)服務(wù)的提供； ⑥ 形象建立； 現(xiàn)時(shí)的商業(yè)物業(yè)林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，要在商場(chǎng)上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊呢？在當(dāng)今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，必須引入一些新型的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行科學(xué)的、專業(yè)的管理。天河城的形式與貴司的項(xiàng)目相似。 n 會(huì)員制消費(fèi)優(yōu)惠 一次性消費(fèi)一定金額的消費(fèi)者可成為商場(chǎng)會(huì)員，以后消費(fèi)可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠；可同時(shí)實(shí)行消費(fèi)累積折扣獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。這一項(xiàng)目可以說(shuō)是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個(gè)案。 ■發(fā)展商已邁向品牌時(shí)代，陸續(xù)涌現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)、億達(dá)等全國(guó)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)。 n 同區(qū)域同文件次競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，直接競(jìng)爭(zhēng)大大減 少。 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 項(xiàng)目的塔樓從產(chǎn)品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對(duì)對(duì)象有所不同。 他們共同特征： 是社會(huì)上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對(duì)自己的奮斗感到自豪，他們需要認(rèn)同和肯定自身的價(jià)值，更需要榮耀和被受尊崇。如我司操作奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門口”就充分體了樓盤特色，會(huì)其推廣策略事半功倍。 n 通過(guò)“酒店”的操作，令整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)得 到最大限度的實(shí)現(xiàn)。因此建議 商業(yè)部分的命名為： 都會(huì)風(fēng)情 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 71 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 由于本項(xiàng)目由六個(gè)分割的地鐵組成，故其住宅和商業(yè)部分亦被分割，這影響了項(xiàng)目的整體性效果，這是不利于發(fā)揮項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，故形成住宅和商業(yè)的統(tǒng)一性是極其重要的。 說(shuō)明 2： u E 區(qū)的業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目商業(yè)部分的另一重點(diǎn)，通過(guò)提前統(tǒng)一招商可確保項(xiàng)目主題定位。 0 五個(gè)月 A 區(qū) 2/3（ 6475） B 區(qū) 3/4（ 8213） 對(duì) 區(qū)負(fù)一層的主力百貨店進(jìn)行招商 15000 85% 187， 272， 000 二 號(hào)樓主體 2/3 部分 區(qū)處于177。 說(shuō)明 7： u 初步真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)氛圍，從而支撐 D、 E 商業(yè)部分的銷售。 712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) u 規(guī)劃布局上的聯(lián)動(dòng)和互補(bǔ)（如前所述） u 業(yè)態(tài)選擇的協(xié)調(diào)和聯(lián)動(dòng) u 商業(yè)部分主題的確立和貫穿 713 住宅 和商業(yè)的協(xié)調(diào) u 在規(guī)劃上盡量減少商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)住宅環(huán)境造成的影響，如住宅出入口的設(shè)置和控制；商業(yè)人流的引導(dǎo)；業(yè)態(tài)的選擇等。 n 2 盡可能保證各單位的 景觀。 5 產(chǎn)品建議 51 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 511 對(duì) A、 B、 C、 D 號(hào)樓功能說(shuō)明 A 號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響，其檔次性也會(huì)有所折扣，故建議將其針對(duì)客戶 層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型 建筑面積 比例 二房 7585 15 小三房 95110 40 標(biāo)準(zhǔn)三房 110125 33 小四房 130140 12 B 號(hào)樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產(chǎn)品有其獨(dú)特的市場(chǎng)特征，故需滿足以下要求： n 實(shí)用性 在面積有所控制的前提下，保證每個(gè)單位的各種使用功能。所以項(xiàng)目住宅部分的重點(diǎn)目標(biāo)客戶是這群中青客戶群。 n 祖籍東北華僑。 n 項(xiàng)目檔次較高，會(huì)針對(duì)消費(fèi)人群變狹窄。 21198。 915 服務(wù)品牌 我司曾經(jīng)服務(wù)的商戶其中包括： COZZI/MAXamp。 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 對(duì)于商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是短期的促銷還是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，針對(duì)性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功個(gè)案中也充分地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。內(nèi)容包括商戶動(dòng)向、潮流信息、產(chǎn)品推介、促銷行動(dòng)、推廣活動(dòng)等。 ② 對(duì)于新的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)業(yè)后 13 年間屬于市場(chǎng)的適應(yīng)磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的 公司進(jìn)行操作，可減低操作上的風(fēng)險(xiǎn)。 ② 新型商業(yè)模式。 ■免管理費(fèi) 對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費(fèi)，鼓勵(lì)商戶進(jìn)駐。 174。表明發(fā)展商對(duì)經(jīng)營(yíng)前景充滿自信，同時(shí)令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 巡回展銷暨抽獎(jiǎng)活動(dòng) ◎租售第四階段 n 目的（效果）： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 街霸四人足球賽 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 至 IN 流行時(shí)裝 SHOW 174。 直銷資源客戶 ◎租售第一階段 n 目的（效果）： 174。 c) 對(duì)于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對(duì)待；或先招商后銷售（如 E 區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者，以樹(shù) 立項(xiàng)目整體形象；或者進(jìn)行限制性銷售，通過(guò)銷售時(shí)鑒定補(bǔ)充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，明確項(xiàng)目鮮明特色定位，或進(jìn)行獨(dú)立銷售，避免縮窄投資者層面。使 每一處街景都是世界的特色景點(diǎn)，令消費(fèi)者無(wú)論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。 活力天地：經(jīng)營(yíng)世界品牌或國(guó)內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)系列運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)器材 相應(yīng)配套：設(shè)置為足球營(yíng)地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。主要以招商形式置于 E 區(qū)二、三 層，其余部分進(jìn)行獨(dú)立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營(yíng)的條件。 463 針對(duì) D、 E 地塊規(guī)劃 鄙司建議在 D、 E 地 塊與勞動(dòng)公園之間建造另一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。 n 在其它樓層設(shè)置： 國(guó)際流行前線：經(jīng)營(yíng)流行服飾品牌主力店、大型著名商號(hào)、鞋類形象店及其大量的時(shí)尚流行服飾。 國(guó)際名店城組團(tuán)的“ GUCCI”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的“現(xiàn)代簡(jiǎn)美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌? 皮具系列：特樂(lè)路、芭迪 超市：引進(jìn)“屈臣氏”式精品超級(jí)市場(chǎng)和“家誼”式生活超市。 l 強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng) 規(guī)劃，增 強(qiáng)投資信心。 453 形象定位 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 大連市是一個(gè)旅游城市，每年接待國(guó)內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)有城市代表性、風(fēng)格獨(dú)特的購(gòu)物天地，可吸引國(guó)內(nèi)外的游客慕名而來(lái)旅游購(gòu)物。 商鋪類型除了廣場(chǎng)式的經(jīng)營(yíng)之外，一般在商場(chǎng)內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個(gè)主要類別： n 主力店 n 行業(yè)購(gòu)物中心（專門店） n 超級(jí)市場(chǎng) n 戲院 n 娛樂(lè)中心 n 餐飲場(chǎng)所 n 商鋪 45 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 451 檔次定位 ■從銷售角度來(lái)講，本項(xiàng)目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。 ③以國(guó)內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。 n 齊全的消費(fèi)品種。對(duì)環(huán)境的訴求也有不同的期望。 435 假設(shè)每戶人口為 3 人，大連市有 2148， 666 戶。作為一個(gè)購(gòu)物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。奧林匹克廣場(chǎng)的成功也會(huì)令商戶對(duì)大連商情重新估計(jì)，而百分百投向設(shè)備完善的商場(chǎng)。而也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點(diǎn)，地點(diǎn)??。相對(duì)投 資成本及管理成本，回報(bào)率已接近零的地步。 ⑥ 項(xiàng)目規(guī)模較大，自身可 設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計(jì)為大連市的特色購(gòu)物場(chǎng)所，作為大連市有代表性的購(gòu)物天地。 ④ 青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模 較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。 項(xiàng)目基本指針如下： 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 數(shù)量 總規(guī)劃面積（ M2） 27900 ㎡（不含 X 區(qū)） 總建筑面積（ M2） 129279 ㎡ 區(qū)域 占地面積（ M2） 住宅面積（ M2） 公建面積（ M2） 容積率 覆蓋率（ %） A 區(qū) 21750 9712 B 區(qū) 3600 10950 C 區(qū) 29500 14300 D 區(qū) 22620 6214 E 區(qū) —— 10633 X 區(qū) —— —— —— —— 總 計(jì) 27900 77470 51809 32 項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈 —— 青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層地上一層 各種建材及散件 （未定） 二層 家裝 銀帆 房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 三層 陶瓷潔具 宏明 水具廚具 廚房設(shè)備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 位置： 大連人民體育場(chǎng)北 開(kāi)業(yè)日期 ： 20xx 年 4 月 商場(chǎng)總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 東西廣場(chǎng)租金： 元 /M2/天；負(fù)二層： 元 /M2/天 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。華聯(lián)開(kāi)業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來(lái)了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。 2大連市的商業(yè)分析 21 市場(chǎng)回顧 211 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全 、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。 212 超市效應(yīng) 步入 20xx 年，隨著家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。而預(yù)計(jì)到 20xx 年年底，將會(huì)有接近 53 萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表） 商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表 開(kāi)業(yè)年份 中山 沙河口 20xx 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 20xx 年 72， 500 16， 0800 總計(jì) 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場(chǎng)管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無(wú) 百貨 2 大連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號(hào) 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國(guó)批發(fā)城 中山 長(zhǎng)江路 1990 年以前 7， 500 3 無(wú) 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42 號(hào) 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國(guó)泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無(wú) 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號(hào) 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無(wú) 百貨 10 新華洋商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場(chǎng) 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場(chǎng) 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百