【正文】 貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時代購物中心 中山 港灣街 7 號 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 20xx04 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 20xx04 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 20xx01 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 20xx07 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路 663 號 20xx03 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667 號 20xx06 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺山 20xx01 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路 123 號 20xx05 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街 1 號 20xx10 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 20xx05 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街 25 號 20xx10 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路 47 號 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 20xx05 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國際購物中心 沙 河口 中山路 552 號 160,000 4 1 百貨 35 榮德國際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場 20xx10 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 20xx05 7,800 3 無 店鋪 223 市場售價及租金反映 現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。而不以整體形象展現(xiàn)，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。 ③ 面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。在本項目開發(fā)上我們 可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進行，這樣也有利于項目銷售進步保持一致和很好的延續(xù)。其實，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢。 415 以上的事實，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供應(yīng)也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。自一九九八年有超過 210000 平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。 424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連 市購物的新時尚地區(qū)。旅游人數(shù)為 2026 萬人，其中 20xx 萬是國內(nèi)游客。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個城市之一。 n 休閑的購物環(huán)境。雖然每年的增長率也達兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于 第 14位。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡 15 到 45 歲的少青中年人」。 452 本項目的主題定位 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風情文化的購物天地” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進，這是一個全新的消費模式。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個廣場，在這個廣場上經(jīng)營一些露天吧、露 天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風景及風情；另外還可根據(jù)特定國家的風俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風情節(jié)日表演，這樣可增強本項目的特色性，吸引人流，以推動商場的經(jīng)營銷售。 B—— 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。 n 主力店的引入 又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。 租售做法： 此區(qū)負一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 “相互結(jié)合、相互帶動”是指令到“動”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因為有一個共同的主題，相互帶動彼此的經(jīng)營。 相應(yīng)配套：設(shè)立一小型 T 型舞臺，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動提供有效場地 ：設(shè)立“ SPA” 美容療法會館，女士健身美體 中心。 租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期作帶租約銷售。 特別補充說明： 本項目的規(guī)劃設(shè)計更多地體現(xiàn)為“街區(qū)概念”而非常見“場館概念”，令娛 樂休閑配置與經(jīng)營布局有機結(jié)合； a) 于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風格或配套設(shè)施進行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導(dǎo)向的效果。 本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會 174。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 確保升值的商場售價體系 n 公關(guān)活動： 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 溫馨家庭攝影展 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念和規(guī)劃布局 174。這種做法的好處在于： 174。 n 零首期付款方式（ 100%按揭） 減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。所以，針對有潛質(zhì)的知名品牌，對其市場接受 程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進本商場經(jīng)營。 餓了有地方吃東西 174。綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管 理方式，一般以下兩種模式： 模式一：由發(fā)展商組織經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司），聘請具有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營管理顧問公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交自組的經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司）執(zhí)行。將這些專業(yè)經(jīng)驗?zāi)Ｊ接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場的整體發(fā)展。 n 印花優(yōu)惠 商場不定期舉行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內(nèi)，消費者均可獲取商場紀念印花一款，在集齊一系列紀念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場促銷日憑印花抵現(xiàn)金或參與抽獎活動。 此外，我司在操作廣州標志性物業(yè)中 — 中信廣場購物城和廣州市中心北京路步行街項目 — 廣百 新翼的時候，也靈活運用了主力店的進駐這一手段，如在中信購物城中引進著名港資零企業(yè) — 屈臣氏 (香港和黃集團旗下的連鎖精品超市 )，營業(yè)面積為 600 平方米，在廣百新翼則引進了屈臣氏和家誼超市 (廣州友誼集團旗下的大型超市 )，營業(yè)面積達 4000 平方米。 ■住宅產(chǎn)品仍偏向于大戶型為主，但特色產(chǎn)品不多。 n 項目規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和硬件配套優(yōu)勢。 31 住宅的目標客戶分析 n 大連市內(nèi)的私營企業(yè)主和高收入人士，年齡介于 3050 之間。所以他們注重產(chǎn)品的素質(zhì)，注重項目的內(nèi)涵，注 重項目的形象。為了打動我們的目標消費群；榮耀、尊崇所在的定位，去捕捉目標客戶群的獨特的心態(tài)。 n 作為長期收益的手段之一，畢竟大連擁有著巨大的旅游資源。 711 住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) l 立面處理的協(xié)調(diào)一致。 說明 3： u 由于 A 號樓相對檔次略次，有利于項目住宅部分實施低開高走策略。 0 四個月 A 號樓（ 21750） 對 區(qū)的行業(yè)主力進行招商 8000 80% 139， 200， 000 三 號樓外封頂 區(qū)完成群樓部分 五個月 C 區(qū) 3/4（ 10725） X 區(qū) 2/3（ 4667） 對 區(qū)的行業(yè)主力店進行招商 15000 80% 184， 704， 000 。 說明 5： u 利用 A、 B 區(qū)銷售勢頭，招商狀態(tài)和下沉式廣場概念進行促銷。 l 包裝推廣上的統(tǒng)一。建議其戶型和面積比例如下： 戶型 建議面積 比例 二房 7590 24 小三房 100110 24 大三房 120130 30 四房 140160 15 復(fù)式 160180 7 52 戶型設(shè)計建議： n 1 在保證功能的前提下，盡量控制單位面積。使到居住在這里的人群，有尊貴身份的象征，是事業(yè)成功的人士的標志。 本項目位于繁華的商業(yè)、娛樂地帶，周邊琳瑯著新穎時尚、前衛(wèi)動感的商業(yè)經(jīng)營理念，且消費對象也是針對這群中青年的消費群 。 n 東北地區(qū)的高級公務(wù)人員。 n 開發(fā)成本 高，不利于發(fā)揮價格競爭力優(yōu)勢。 樓盤 規(guī)模 產(chǎn)品類型 戶型面積 均價 施工進度 裝修 星海國寶 四棟高層 小區(qū)式高層住宅 四房： 193247 復(fù)式： 365442 8600 元 /m2 現(xiàn)樓 豪裝 雍景臺 連體高層 單體高層 二房 ~四房 121。 914 豐富商業(yè)經(jīng)營運作經(jīng)驗， 成功個案包括參與經(jīng)營管理廣州天河城項目，不僅令其連續(xù)數(shù)年出租率達 100%，更令其場內(nèi)的店中店租金不斷攀升至每月 20xx2500 元 /平方米，逼近廣州北京路的一些臨街鋪面，且通過種種經(jīng)營手法，令整個商場一直處于中上檔次，成為廣州經(jīng)營管理最成功的商業(yè)物業(yè)之一，其營業(yè)額位居廣東省首位。 912 具有實際招商操作經(jīng)驗， 了解招商運作過程的各項細節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場、廣百新翼、中信廣場購物城等著名商業(yè)項目的招商運作。 n 商場刊物 定期推出，重點介紹商場的最新信息。 642 采用經(jīng)營模式的論證 ① 從社會分工的角度看，發(fā)展商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，對于經(jīng)營管理的專業(yè)問題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營管理公司實施，更有利于整個商業(yè)物業(yè)的運作。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費群體的循環(huán)消費 n 引導(dǎo)消費人流 a. 豎向 引導(dǎo)：首層 二層 三層 b. 橫向引導(dǎo)：流行區(qū) 運動區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 632 旺場（投資者和商家） n 靈活集中的經(jīng)營組合，適合各層面的經(jīng)營者 n 合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求 n 在裝飾布置上突出體現(xiàn)主題特色 n 充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境 n 一系列的旺場推廣、租售措施，保證項目的銷售和招租雙贏 633 旺財（經(jīng)營收益） 提高顧客消費率 n 該買、想買的能買到 n 該玩、想玩的能玩到 n 想吃、愛吃的能吃到 n 想看的能看到 634 運用多元化經(jīng)營策 略， 提高日均銷售額和利潤 n 平價：堅持薄利多銷 n 中檔價：想買的，能買到，且價不貴 n 高價：品牌、精品、貨真價實 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營管理模式。 ■免租期 根據(jù)租賃的實際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。 n 反租銷售 針對部分位置較差，預(yù)計銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 推廣宣傳中保持高姿態(tài) 的調(diào)性。 確保升值的商場售價體系 174。 女性美容纖體講座 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 三人籃球賽 174。 報紙、電視、電臺 為主 n 推廣重點： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動： 174。 項目動工新聞發(fā)布會 n 租售策略 174。令項目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。 ■裝修設(shè)計的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風情文化。 租售做法：部分以招商為主，用“ SPA”會館經(jīng)營，吸引女性消費者；部分通過 34 家行業(yè)主力店帶動獨立銷售。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群 租售做法：以 3— 4 家行業(yè)主力店進行帶動。 。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。 異國風情美食組團的“廣州蕉葉飲食集團”（東南亞美食）、臺灣美食店等等。 C—— 營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l 形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。