【正文】 當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、 風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。形式上不雷同于市內(nèi)的 現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費(fèi)餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場競爭力。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購物便利店。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。 n 舒適的商場通道。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500 元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會是每月 億元。 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 422 雖然說租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起 了變化我們相信也會刺激新的后來者。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對不是問題。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠(yuǎn)都是合理的做法。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)及市場供求的肇的關(guān)系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。 ⑤ 現(xiàn)時(shí)大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 ③ 項(xiàng)目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、 C、D、 E、 X 六地塊。屬于大型專業(yè)商場。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾 的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中 山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場 大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品： 2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝： 2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 231 大連勝利廣場 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場 開業(yè)日 期： 1998 年 8 月 商場總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí) ※招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯(cuò)。 20xx 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。世界排名前三位零售商巨頭 — 美國的沃爾 瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的?，F(xiàn)時(shí)大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。 ※商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳 、兒童樂場、休閑吧 232 大連大世界家居廣場 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場 4 號 開業(yè)日期： 20xx 年 4 月 21 日 商場總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營業(yè)時(shí)間： 上午 9 時(shí)至午 8 時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場氣氛 商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。 3 項(xiàng)目的商場部份分析 31 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū) — 中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900 平方米。 ② 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。 ④ 進(jìn)入新的市場或新的細(xì)分市場，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 41 國內(nèi)市場形勢 411 香港在 80 年代末 90 年代初的蓬勃商場發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長的中國大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。永遠(yuǎn)比等待形勢好。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同 [承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) ]的聯(lián)營方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營業(yè)額提成都是 23%— 32%左右。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的加入競爭，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。在國內(nèi)游客中， 60%是東北人。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。 n 方便的商場布局。 ②每年大約 %的游客是國外游客，其余 %為國內(nèi)游客，其中 60%為東北游客。因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺得它不是一個(gè)商場，而是一毓的商場 ，需要幾天才能走得完。 ※ 主題新穎的吸引 將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個(gè)旅游式主題的購物廣場，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。 ※ 借用其它元素的吸引力 將一些有國家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場的裝修設(shè)計(jì)上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國風(fēng)情文化。 以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體銷售，并于每個(gè)購物組團(tuán)都有著名品牌代表的 主力店 例如：運(yùn)動(dòng)系列組團(tuán)的著名品牌“耐克”“阿迪達(dá)斯” 流行服飾系列組團(tuán)的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。 462 針對 A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ n 建議在負(fù)一層設(shè)置購物天地，引入主力百貨店。以此作為一個(gè)賣點(diǎn)帶動(dòng)其它樓層的出售 各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入 2— 3 家主力店進(jìn)行帶動(dòng)，其他部分進(jìn)行分割獨(dú)立銷售。 B）建議在 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為： 國際美食天地：薈萃全國各地和世界風(fēng)情美食 經(jīng)營種類：東南亞美食、臺灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞”“必勝客” 干果、零食專賣店、港式茶餐廳 ,韓國燒烤，日式火鍋等。 設(shè)置原因：此區(qū)針對女性消費(fèi)，利用女性消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣吸引人流。 47 項(xiàng)目的特色如何營造 ◎五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置 ■名稱恰如其分 這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風(fēng)情文化。 b) 項(xiàng)目的主題風(fēng)情定義是基于項(xiàng)目特性而提出，其作用是為項(xiàng)目營造濃厚的招商和銷售、購物氛圍，因此經(jīng)營布局上與硬件配置相配合。 本商場的規(guī)劃布局專家評審會 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 加推新一期鋪位 n 媒體組合： 174。 全城挑戰(zhàn)極限 —— 極限運(yùn)動(dòng)大獎(jiǎng)賽 174。 項(xiàng)目的投資前 景和經(jīng)營前景 174。 兒童集體繪畫活動(dòng) 174。 減 輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 發(fā)展商繼續(xù)是商場的大股東，能夠保證商場招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn)； 174。實(shí)際操作是發(fā)展商 允許買家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。 ■年期 根據(jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長（ 10 年）外，一般行業(yè)可商議 2 年死約 2 年生約或 3 年死約3 年生約。 很有心情購物 174。 模式二：聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司直接經(jīng)營管理公司直接經(jīng)營管理，發(fā)展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。 7經(jīng)營推廣 71 推廣活動(dòng) n 各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展 覽、攝 影展覽等 n 時(shí)裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等 n 美食節(jié) /特色專題節(jié)日：中華 /環(huán)球美食節(jié)、國際兒童節(jié)、奧運(yùn)會、世界杯等 n 電臺 /電視臺直播：時(shí)事論壇、品牌推介、流行時(shí)尚等 n 各類大型游戲及比賽活動(dòng)：電子游戲比賽、網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、書法繪畫攝影比賽、運(yùn)動(dòng)競賽等 n 商品推廣活動(dòng)：運(yùn)動(dòng)用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦的各類商品推廣活動(dòng) n 慈善活動(dòng)：商品慈善展銷活動(dòng)、慈善拍賣活動(dòng) 72 信息系統(tǒng)建議 n 商場消費(fèi)指南 內(nèi)容包括商場的地理位置、交通路線、商戶名單 、經(jīng)營規(guī)劃等基本信息。 8經(jīng)營管理組織架構(gòu) 9商業(yè)招商經(jīng)營運(yùn)作優(yōu)勢 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 掌握粵、港兩地?cái)?shù)百個(gè) 知名品牌商家的網(wǎng)絡(luò)資源，能為貴項(xiàng)目的招商提供極大的幫助。 當(dāng)然，在主力店引入的過程，我同也會充分考慮各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，有區(qū)別性和針對性地引入主力店，力求實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者或經(jīng)營者和進(jìn)駐商戶“三贏”局面。 ■住宅銷售的服務(wù)意識有待加強(qiáng)，營銷技巧也有待提高。 22 項(xiàng)目劣勢： n 屬于純住宅項(xiàng)目，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。 n 東北地區(qū)的一些實(shí)力雄厚 的中資企業(yè)或私人企業(yè)界所有者或高級管理人員。 4 項(xiàng)目定位 41 項(xiàng)目理解 本項(xiàng)目位于市中心商業(yè)旺區(qū)，地價(jià)成本非常昂貴，所以本項(xiàng)目的開發(fā)，必須以商用物業(yè)和高價(jià)住宅相結(jié)合開發(fā)，才能承受本項(xiàng)目開發(fā)成本壓力； 本項(xiàng)目位于市中心，交通發(fā)達(dá)，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動(dòng)公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項(xiàng)目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢和結(jié)合商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，且配合本項(xiàng)目的硬件支持，建議本項(xiàng)目走高尚住宅的路線。建議項(xiàng)目的住形象定位是： “濱城都會至尊府第” 44 項(xiàng)目形象包裝 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是一個(gè)有標(biāo)志性的 頂級豪宅，既要突出頂級豪宅的亮點(diǎn)，又要表現(xiàn)項(xiàng)目的高層次的品味，因此本項(xiàng)目包裝成一個(gè)時(shí)代感很強(qiáng)的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項(xiàng)目的產(chǎn)品既能適合年長的事業(yè)成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時(shí)尚、超越世俗品味要求。 C． D 號樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響較小，且景觀效果又是最佳，因此也最能體現(xiàn)項(xiàng)目住宅部分的價(jià)值。 l 硬件配套和軟件服務(wù)資源上的共享。 說明 4： u 配合主力百貨店進(jìn)場，為銷售 C 區(qū)商業(yè)部分