【正文】 當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場(chǎng)浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國(guó)彩旗、典型的歌德式建筑、美國(guó)迪士尼卡通等具代表性的異國(guó)風(fēng)景、 風(fēng)俗文化都會(huì)卷入你的眼簾，令你留連忘返。形式上不雷同于市內(nèi)的 現(xiàn)有商場(chǎng)，這樣一方面可以避開與原有的商場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，不需要在原有的市場(chǎng)消費(fèi)餅塊上爭(zhēng)奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購(gòu)物便利店。國(guó)外游客購(gòu)買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。 n 舒適的商場(chǎng)通道。市民的日常購(gòu)物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500 元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會(huì)是每月 億元。 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 422 雖然說租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場(chǎng)使大連的傳統(tǒng)零售模式起 了變化我們相信也會(huì)刺激新的后來者。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問題。在商業(yè)或購(gòu)物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。 ⑤ 現(xiàn)時(shí)大連市國(guó)有商業(yè)比較多，市場(chǎng)定位、商場(chǎng)操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營(yíng)管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營(yíng)管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 ③ 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、 C、D、 E、 X 六地塊。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營(yíng)服飾 的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營(yíng)化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中 山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場(chǎng) 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會(huì)社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場(chǎng) 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購(gòu)物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品： 2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購(gòu)物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝： 2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 231 大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng) 開業(yè)日 期： 1998 年 8 月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí) ※招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。 20xx 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。邁凱樂大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。隨著超過二十五萬平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。世界排名前三位零售商巨頭 — 美國(guó)的沃爾 瑪、法國(guó)的家樂福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的?，F(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租售條件主要以倒扣為主，即營(yíng)業(yè)額的抽成。 ※商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會(huì)廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場(chǎng) 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場(chǎng)、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳 、兒童樂場(chǎng)、休閑吧 232 大連大世界家居廣場(chǎng) 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場(chǎng) 4 號(hào) 開業(yè)日期： 20xx 年 4 月 21 日 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 上午 9 時(shí)至午 8 時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 31 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū) — 中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900 平方米。 ② 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。 ④ 進(jìn)入新的市場(chǎng)或新的細(xì)分市場(chǎng)，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng)定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 41 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 411 香港在 80 年代末 90 年代初的蓬勃商場(chǎng)發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的中國(guó)大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場(chǎng)或群樓商場(chǎng)去增加他們的利潤(rùn)。永遠(yuǎn)比等待形勢(shì)好。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同 [承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) ]的聯(lián)營(yíng)方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營(yíng)業(yè)額提成都是 23%— 32%左右。雖然臨街店鋪會(huì)增加，但新穎商場(chǎng)的加入競(jìng)爭(zhēng)，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購(gòu)物，對(duì)人流方面定必有正面的幫助。在國(guó)內(nèi)游客中， 60%是東北人。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。 n 方便的商場(chǎng)布局。 ②每年大約 %的游客是國(guó)外游客，其余 %為國(guó)內(nèi)游客，其中 60%為東北游客。因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺得它不是一個(gè)商場(chǎng)，而是一毓的商場(chǎng) ，需要幾天才能走得完。 ※ 主題新穎的吸引 將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個(gè)旅游式主題的購(gòu)物廣場(chǎng)，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。 ※ 借用其它元素的吸引力 將一些有國(guó)家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場(chǎng)的裝修設(shè)計(jì)上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國(guó)風(fēng)情文化。 以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體銷售，并于每個(gè)購(gòu)物組團(tuán)都有著名品牌代表的 主力店 例如：運(yùn)動(dòng)系列組團(tuán)的著名品牌“耐克”“阿迪達(dá)斯” 流行服飾系列組團(tuán)的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。 462 針對(duì) A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ n 建議在負(fù)一層設(shè)置購(gòu)物天地，引入主力百貨店。以此作為一個(gè)賣點(diǎn)帶動(dòng)其它樓層的出售 各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入 2— 3 家主力店進(jìn)行帶動(dòng)，其他部分進(jìn)行分割獨(dú)立銷售。 B）建議在 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為： 國(guó)際美食天地：薈萃全國(guó)各地和世界風(fēng)情美食 經(jīng)營(yíng)種類：東南亞美食、臺(tái)灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞”“必勝客” 干果、零食專賣店、港式茶餐廳 ,韓國(guó)燒烤，日式火鍋等。 設(shè)置原因：此區(qū)針對(duì)女性消費(fèi)，利用女性消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣吸引人流。 47 項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 ◎五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置 ■名稱恰如其分 這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風(fēng)情文化。 b) 項(xiàng)目的主題風(fēng)情定義是基于項(xiàng)目特性而提出，其作用是為項(xiàng)目營(yíng)造濃厚的招商和銷售、購(gòu)物氛圍，因此經(jīng)營(yíng)布局上與硬件配置相配合。 本商場(chǎng)的規(guī)劃布局專家評(píng)審會(huì) 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念 174。 加推新一期鋪位 n 媒體組合： 174。 全城挑戰(zhàn)極限 —— 極限運(yùn)動(dòng)大獎(jiǎng)賽 174。 項(xiàng)目的投資前 景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 兒童集體繪畫活動(dòng) 174。 減 輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 發(fā)展商繼續(xù)是商場(chǎng)的大股東，能夠保證商場(chǎng)招商、經(jīng)營(yíng)的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn)； 174。實(shí)際操作是發(fā)展商 允許買家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。 ■年期 根據(jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長(zhǎng)（ 10 年）外，一般行業(yè)可商議 2 年死約 2 年生約或 3 年死約3 年生約。 很有心情購(gòu)物 174。 模式二：聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。 7經(jīng)營(yíng)推廣 71 推廣活動(dòng) n 各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展 覽、攝 影展覽等 n 時(shí)裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等 n 美食節(jié) /特色專題節(jié)日：中華 /環(huán)球美食節(jié)、國(guó)際兒童節(jié)、奧運(yùn)會(huì)、世界杯等 n 電臺(tái) /電視臺(tái)直播：時(shí)事論壇、品牌推介、流行時(shí)尚等 n 各類大型游戲及比賽活動(dòng)：電子游戲比賽、網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、書法繪畫攝影比賽、運(yùn)動(dòng)競(jìng)賽等 n 商品推廣活動(dòng)：運(yùn)動(dòng)用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦的各類商品推廣活動(dòng) n 慈善活動(dòng)：商品慈善展銷活動(dòng)、慈善拍賣活動(dòng) 72 信息系統(tǒng)建議 n 商場(chǎng)消費(fèi)指南 內(nèi)容包括商場(chǎng)的地理位置、交通路線、商戶名單 、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃等基本信息。 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 9商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 掌握粵、港兩地?cái)?shù)百個(gè) 知名品牌商家的網(wǎng)絡(luò)資源，能為貴項(xiàng)目的招商提供極大的幫助。 當(dāng)然，在主力店引入的過程，我同也會(huì)充分考慮各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，有區(qū)別性和針對(duì)性地引入主力店，力求實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者或經(jīng)營(yíng)者和進(jìn)駐商戶“三贏”局面。 ■住宅銷售的服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)，營(yíng)銷技巧也有待提高。 22 項(xiàng)目劣勢(shì)： n 屬于純住宅項(xiàng)目，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。 n 東北地區(qū)的一些實(shí)力雄厚 的中資企業(yè)或私人企業(yè)界所有者或高級(jí)管理人員。 4 項(xiàng)目定位 41 項(xiàng)目理解 本項(xiàng)目位于市中心商業(yè)旺區(qū)，地價(jià)成本非常昂貴，所以本項(xiàng)目的開發(fā)，必須以商用物業(yè)和高價(jià)住宅相結(jié)合開發(fā)，才能承受本項(xiàng)目開發(fā)成本壓力； 本項(xiàng)目位于市中心，交通發(fā)達(dá)，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動(dòng)公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項(xiàng)目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)和結(jié)合商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，且配合本項(xiàng)目的硬件支持，建議本項(xiàng)目走高尚住宅的路線。建議項(xiàng)目的住形象定位是： “濱城都會(huì)至尊府第” 44 項(xiàng)目形象包裝 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是一個(gè)有標(biāo)志性的 頂級(jí)豪宅，既要突出頂級(jí)豪宅的亮點(diǎn)，又要表現(xiàn)項(xiàng)目的高層次的品味，因此本項(xiàng)目包裝成一個(gè)時(shí)代感很強(qiáng)的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項(xiàng)目的產(chǎn)品既能適合年長(zhǎng)的事業(yè)成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時(shí)尚、超越世俗品味要求。 C． D 號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響較小，且景觀效果又是最佳，因此也最能體現(xiàn)項(xiàng)目住宅部分的價(jià)值。 l 硬件配套和軟件服務(wù)資源上的共享。 說明 4： u 配合主力百貨店進(jìn)場(chǎng)，為銷售 C 區(qū)商業(yè)部分