【正文】 方向。 五、大連市自招拍掛以來土地供給狀況 20xx 年土地供應(yīng)狀況 20xx 年，大連市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。 二、大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢(shì) 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢(shì)。 三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延， 優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 20xx 年 2 月份，我市城市居民人均月可支配收入為 1342 元，同比增長(zhǎng) %。全地區(qū)完成 GDP2290 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) %；地方一般財(cái)政預(yù)算收入 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) %。 大連港東部港區(qū)搬遷全面啟動(dòng)。 12 月地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；規(guī)模 以上工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %；出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 143 億元，同比增長(zhǎng) %；人均可支配收入達(dá) 2447 元，同比增長(zhǎng) 6%；人均消費(fèi)支出 1861 元，同比增長(zhǎng) 3%。 20xx 年度，大連市遷入具有大專以上學(xué)歷的人口 萬人，占遷入總數(shù)的 %。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開放、最具活力的城市之一。 大連新希望家園 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年四月 前前 言言 “沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)！”專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查是開發(fā)商項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。然而我們的態(tài)度是認(rèn)真的，我們的研究是深入的，希望這份市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告能為本案項(xiàng)目的精確定位與正確決策提供最有力的數(shù)據(jù)支持！ 目 錄 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 第一章 大連城市概況 第二章 大 連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 第三章 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 第四章 國(guó)家和大連市宏觀調(diào)控政策調(diào)整 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 第六章 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況及發(fā)展現(xiàn)狀 第七章 大連金州區(qū)概況及發(fā)展現(xiàn)狀 第八章 本案概況和 SWOT 分析 第九章 結(jié)語 附表 1 開發(fā)區(qū)、金州區(qū)主要項(xiàng)目分析表 附表 2 大連市周邊區(qū)域主要項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比表 附件 3 20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況統(tǒng)計(jì)表 附件 4 20xx 年金州區(qū)土地掛牌情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 況 地塊編號(hào)： A 區(qū) (20xx)2 C 區(qū) (20xx)26 用地位置： 民楊路南端 用地性質(zhì)： 住宅、公建 用地面積： 115435 平方米 核定總建筑面積： 平方米 容積率： A 區(qū) ， C 區(qū) 建筑型式：高層及配套公建 第一章 大連城市概況 一、大連市人文環(huán)境綜述 地理位置 建筑指標(biāo) 建筑面積（平方 米） 比例系數(shù) 核定建筑面積 % 商業(yè)建筑面積 7200 % 配套公建 建筑面積 4840 % 住宅建筑面積 % 本項(xiàng)目各建筑類型面積比例%%%商業(yè)建筑面積 其他建筑面積 住宅建筑面積 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。全市出生率為 ?，自然增長(zhǎng)率 ?。 20xx 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。航運(yùn)交易市場(chǎng)服務(wù)功能不斷完善。 三、 20xx、 20xx 年大連經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 20xx 年，大連宏觀經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢(shì)，穩(wěn)定運(yùn)行。 大連市城市居民家庭收支增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好 根據(jù)對(duì) 500 戶家庭的抽樣調(diào)查， 20xx 年，大連市人均可支配收入為 元，同比增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴(kuò)大到 300 平方公里左右。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物 流基地和主要口岸。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親海”隔障，還海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。 20xx年112月大連房地產(chǎn)竣工情況分析250 30 60 90 120 150 180 210 2402 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面積（萬平）房地產(chǎn)竣工面積 其中住宅竣工面積三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化 大連市 1998— 20xx 年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620xx0 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 1536000 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx（12）平方米商品房空置面積 其中： 四、大連市存量房消化比例提高 年份 成交宗數(shù) （萬件） 增長(zhǎng)率 （ %） 成交面積 （萬㎡） 增長(zhǎng)率 （ %） 成交額 （億元） 增長(zhǎng)率 （ %） 20xx（ 12） 20xx 20xx 20xx 2 173 20xx 倍 倍 由于 20xx 年 3 月 1 日開始實(shí)施二手房個(gè)稅政策，因此 2 月份成交量達(dá)到高峰，該數(shù)據(jù)存在特殊性，不作為可比依據(jù)。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計(jì)劃來看，未來 1— 2 年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場(chǎng)前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊?！锻ㄖ饭灿邪藯l意見：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需 求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 20xx 年 4 月 27 日：國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā) (不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 )由20%及以上提高到 35%及以上。 20xx 年 12 月 2 日：國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于開展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào) 查工作的緊急通知》要求，全國(guó)國(guó)土部門將以 20xx 年 12 月 31 日為基準(zhǔn)日期，到 20xx 年 3 月 31 日，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。該批限價(jià)房將于 20xx 年投入市場(chǎng)。 為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，今后規(guī)劃一經(jīng)確定，任何單位和個(gè)人均不得擅自更改；確需要更改的，必須報(bào)市規(guī)劃委員會(huì)審議、審定。因?yàn)檫^多過大的投機(jī)需求會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的過度上漲，制造房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。就國(guó)家的宏觀調(diào)控而言 ，由于政策存在時(shí)滯，短期內(nèi)影響到的是人們的預(yù)期，人們會(huì)預(yù)計(jì)可能房?jī)r(jià)會(huì)降，可能還有進(jìn)一步的政策出臺(tái)，在不確定的情況下，最好的對(duì)策是以靜制動(dòng)，采取觀望姿態(tài)，所以各地的數(shù)據(jù)都反映出交易量的下降。 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 20xx 年四季度 70 個(gè)大中城 市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %， 20xx 年 2 月份房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，而大連市在這兩個(gè)時(shí)間段房?jī)r(jià)同比漲幅分別達(dá) %和 %，分別居全國(guó)第二和第一。其中，購買住宅的交易件數(shù)為 10636 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元，分別增長(zhǎng)了 %、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的外地人購買住宅的交易件數(shù)為 9853 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，此次房交會(huì)成交額 億元，高于 20xx 年春季房交會(huì) 億元，但低于該年秋季房交會(huì)。 第六章 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地理環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)借助大連雄厚的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化基礎(chǔ)，并享有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，得益于率先改革的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以及政通人和的社會(huì)環(huán)境，成為連接中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的橋梁之一，被譽(yù)為“神州第一開發(fā)區(qū)”。 購物 /娛樂 區(qū)內(nèi)的零售網(wǎng)點(diǎn)可滿足生活需要，安盛購物中心、金瑪商城、開發(fā)區(qū)商場(chǎng)、銅鑼灣百貨、好又多超市、新瑪特購物廣場(chǎng)、麥凱樂商場(chǎng)等大型購物場(chǎng)所。 二、開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 基礎(chǔ)設(shè)施 大連開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃。 從大連開放先導(dǎo)區(qū)干部大會(huì)上了解到， 20xx 年，大連開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速達(dá)到 25%，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 30%的目標(biāo)。位于保稅區(qū)的乾豪乾豪開發(fā)的格林小鎮(zhèn)，總建筑面積 40 萬平米，自 20xx 年開盤以來每推出一批房源，都受到市場(chǎng)追捧，目前僅剩瑞典園部分TOWNHOUSE 單位，其余基本清盤。東城天下（2期） 22.6萬 31.46萬 未定 80100為主 2室為主 3 金灣新城B1 多層 4萬 7萬 1.7 3400 60130 2室為主 20xx20xx 年大連開發(fā)區(qū)主要區(qū)域的銷售均價(jià) 區(qū) 位 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 金馬路西端 2600 3000 —— —— 金馬路 昌臨 3000 3500 4000 5300 港西 保稅區(qū) 20xx 2400 3000 3800 雙 D 港 1800 2300 2800 3300 濱海路 2800 3500 4800 5500 隨著開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的大幅度上漲，消費(fèi)者對(duì)于居住產(chǎn)品的要求也更加 的趨于 理性化，由過去的單純追求戶型面積巨大，而轉(zhuǎn)向大社區(qū)、高配置、優(yōu)環(huán)境、面積夠用、戶 型合理的方向轉(zhuǎn)移，因此很多開發(fā)區(qū)人，在好地段價(jià)位一再上漲的情況下，繼而轉(zhuǎn)向價(jià)位適中、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的非黃金地段區(qū)域選擇安家居住，于是也就出現(xiàn)了開發(fā)區(qū)的在非主流區(qū)域造城并受到客戶追捧的“乾豪現(xiàn)象”。東城天下 （ 2 期） 20xx 100 金灣新城 B 區(qū) 20xx 85 濱海路 北歐假日（ 2 期） 20xx 80 ◎ 從選區(qū)個(gè)案情況看開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品變化： 從以上的統(tǒng)計(jì)情況來看，金馬路沿線主要項(xiàng)目 20xx 年中環(huán)嘉園的主力面積在 160 ㎡， 20xx 年恒安花園主力戶型面積 135174 ㎡；而在 20xx 年至今，開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)大幅度上揚(yáng)以后，金馬路和濱海路的住宅產(chǎn)品主力戶型也由比較奢華的150 ㎡左右的三居，而縮小為 120130 ㎡的 經(jīng)濟(jì)型三居 ，比較典型的比較就是西雅圖漢置沓氏縣，仍屬遼東郡。金興定二年（ 1218 年）置金州防御使。 光緒二十年（ 1894 年）日本侵占遼東半島，于金州設(shè)立軍政署，實(shí)行軍事統(tǒng)治。 1950年 12 月 1 日，改屬旅大市人民政府。在總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口 245933 人，比上年增長(zhǎng) %，占 %。 交通 20xx 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級(jí)以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里，其中，國(guó)道 2 條 公里；省道 3 條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條