【正文】 的表現(xiàn)，是城市繁榮和城市競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，是自己政績(jī)的表現(xiàn)和能力的體現(xiàn)，這樣盲目追求高房?jī)r(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的一些違規(guī)行為視而不見(jiàn)，對(duì)中央的宏觀調(diào)控政策要么置之不理，要么敷衍了事。 中央要求各地住房規(guī)劃必須在2006年9月底 完成，但全國(guó)65%%的縣級(jí)城市未按時(shí)公布住房建設(shè)規(guī)劃。所以，房?jī)r(jià)飛漲的原因，地方政府難逃干系。、廉租房、保障性住房的政策落實(shí)不到位。1）經(jīng)濟(jì)適用房投資比例過(guò)小。，其中，%，%；2006年19月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高達(dá)129024億元，其中，%，%；2006年全國(guó)657個(gè)城市中，有近200個(gè)城市未建立廉租房制度，20% 以上地級(jí)城市未完成廉租房建設(shè)計(jì)劃，這使得國(guó)家廉租房建設(shè)短期目標(biāo)成為泡影。 2）政府監(jiān)管不力。經(jīng)濟(jì)適用房是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的商品住房，政府予以稅費(fèi)等政策上的優(yōu)惠措施，它的建設(shè)，銷(xiāo)售過(guò)程以及面積、戶(hù)型，價(jià)格等均應(yīng)受到政府的監(jiān)管，然而政府未盡到責(zé)任，導(dǎo)致了部分人在此過(guò)程中得到了巨大好處。一些監(jiān)管部門(mén)對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房資格審查不清，出現(xiàn)了富人也住經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象。相關(guān)部門(mén)辦事不力，各機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)困難，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房也滯銷(xiāo)。縱觀近來(lái)揪出的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。僅今年6月，就有天津市政法委副書(shū)記、天津市人民檢察院檢察長(zhǎng)李寶金，安徽省副省長(zhǎng)何閩旭，福州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)王炳毅，福州倉(cāng)山區(qū)土地局局長(zhǎng)李仲、倉(cāng)山區(qū)區(qū)委書(shū)記張森興等一批官員，因涉嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題遭“雙規(guī)”。 從六月到現(xiàn)在，又先后有多名官員因類(lèi)似經(jīng)濟(jì)問(wèn)題被雙規(guī)，可以看出部分官員與地產(chǎn)界的勾結(jié)之深。官員與開(kāi)發(fā)商的勾結(jié)，主要是利益上的聯(lián)系，即官員利用權(quán)力為開(kāi)發(fā)商“行方便”，而開(kāi)發(fā)商則投桃報(bào)李，給其經(jīng)濟(jì)上的回報(bào)。這些腐敗成本最終都反映在房?jī)r(jià)中，由老百姓買(mǎi)單。土地是一種不可再生資源，城市建設(shè)占用了大量的耕地，隨著國(guó)家對(duì)耕地保護(hù)政策的力度日益加強(qiáng)，城市建設(shè)用地日趨緊張，取得土地更加困難，從而給了土地稀缺論者的生存空間，他們惡炒地價(jià)， 使得土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅度上升，此外，自從土地實(shí)行招、拍、掛的出讓方式以來(lái)，雖然提高了土地出讓的透明度，但土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，價(jià)格變的難以控制。地價(jià)雖有不同程度的上漲，但認(rèn)為是地價(jià)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)是不正確的，據(jù)國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)的調(diào)查結(jié)果所示：%，%，%。最近兩年，雖然地價(jià)有所上漲，但考慮到房?jī)r(jià)同時(shí)也在上漲這一因素，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的構(gòu)成相差無(wú)幾。開(kāi)發(fā)商打著地價(jià)上漲的幌子，借著土地稀缺的論調(diào)，加大炒做力度，給人們?cè)斐梢虻貎r(jià)上漲，房?jī)r(jià)必然還將上漲的狀況，誘導(dǎo)消費(fèi)者下決心盡快購(gòu)房，這就使得一些潛在的消費(fèi)者提前加入購(gòu)房大軍，增加了房屋的需求量，此時(shí)，處于有利位置的開(kāi)發(fā)商乘機(jī)抬高房?jī)r(jià)，獲取高額利潤(rùn)，結(jié)果使得一些地方的房?jī)r(jià)上漲速度快于地價(jià)上漲速度，地價(jià)反而在房?jī)r(jià)中所占的比例在下降。因此，所謂地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法是不正確的，它只是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)誘因。地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商遮掩自身暴利，暗地里偷逃稅款的一個(gè)幌子罷了。2003年以來(lái)，鋼材、水泥等建筑材料的價(jià)格都有不同程度的上漲。鐵礦石、%和120%，這將導(dǎo)致下游產(chǎn)品的建筑材料的價(jià)格的上漲。2005年一季度鋼材價(jià)格累計(jì)上漲68%。通過(guò)對(duì)８戶(hù)大中型建筑企業(yè)的成本調(diào)查，建設(shè)項(xiàng)目一般材料費(fèi)占總造價(jià)的６５%－７０%，其中：鋼材約占總造價(jià)的１７%左右。 以此計(jì)算，鋼材實(shí)際費(fèi)用會(huì)使總造價(jià)上升２．８６%；同時(shí)，建筑領(lǐng)域中的木材、地方建材、化工材料等價(jià)格同比也全面上漲，影響總造價(jià)上升約１．６３％；另外，一些優(yōu)質(zhì)新型建材，特別是綠色環(huán)保型建材被廣泛應(yīng)用，價(jià)格升幅也較大，新型建材、新型建筑技術(shù)的應(yīng)用，都加大了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的上升。建筑材料價(jià)格的上漲，雖給房地產(chǎn)建筑成本的增加造成了影響，但不會(huì)超過(guò)５個(gè)百分點(diǎn)。從以上可以看出，土地價(jià)格和建筑材料價(jià)格的上漲不是房?jī)r(jià)上漲的主因，而是房?jī)r(jià)上漲的誘因。但它們價(jià)格的上漲造成了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的猜測(cè)，給了開(kāi)發(fā)商炒做的口實(shí)。，加大了開(kāi)發(fā)成本。隨著人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也逐漸由生存型向舒適性過(guò)渡。對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、功能、節(jié)能等和其周?chē)慕ㄖ锏娜莘e率，建筑密度，綠化狀況，環(huán)保措施、安全措施，交通條件等基礎(chǔ)設(shè)施狀況都有較高的要求。另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的一些規(guī)定，如使用環(huán)保材料，節(jié)能材料等都加大了房屋的開(kāi)發(fā)成本。投資性資金主要有國(guó)內(nèi)資金，國(guó)外資金和洗錢(qián)。國(guó)內(nèi)資金由于我國(guó)股市不景氣，投資渠道狹窄，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率高，人們?yōu)榱耸官Y金保值、增殖起見(jiàn)，許多投資性資金就紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房屋投資性需求增加，推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷上漲，房?jī)r(jià)的不斷上漲，使得投資性資金的增殖更有保障，反而吸引了更多的投資性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣就形成了投資上漲投資的惡性循環(huán)。 國(guó)外資金是由于萬(wàn)億游資豪賭人民幣升值，以便套取匯率，而且還可以以資產(chǎn)形式保有享受人民幣升值帶來(lái)的資產(chǎn)升值的收益。因?yàn)槭艿椒N種限制，萬(wàn)億游資很難進(jìn)入國(guó)內(nèi)，而房地產(chǎn)由于占用資金量大，房市前景看好等特點(diǎn)，就自然成了國(guó)外游資進(jìn)入國(guó)內(nèi)的首選渠道。洗錢(qián)：房地產(chǎn)占用資金量大，制度不健全，而且中國(guó)的房地產(chǎn)信息制度不完善，房地產(chǎn)領(lǐng)域的反洗錢(qián)工作薄弱，通過(guò)房地產(chǎn)洗錢(qián)比較容易。 以上這幾種投資性資金涌入房地產(chǎn)，造成房屋需求量大，房屋供不應(yīng)求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。每一項(xiàng)政策都不可能是完美的，但只要利大于弊，就是值得肯定的。國(guó)家為了打擊投機(jī)性資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，出臺(tái)了一系列政策，利用利率、稅收等手段，對(duì)商品房二次上市做了種種限制，但這不利于二手房在市場(chǎng)上的流通，導(dǎo)致二手房上市難，市場(chǎng)供應(yīng)量減少，加大了商品房的市場(chǎng)供求矛盾。銀行房貸的寬松政策使得大多數(shù)房屋真實(shí)需求者和房屋投資者符合房貸的要求，從而增加房屋的需求量，致使房?jī)r(jià)上漲。這是由房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位決定的。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)下游產(chǎn)業(yè)，它的相關(guān)性很強(qiáng)，可以帶動(dòng)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于社會(huì)就業(yè)率，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等都有重要意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與否關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，關(guān)系到國(guó)家金融業(yè)的安全，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，關(guān)系到民生與和諧社會(huì)的建設(shè)，所以國(guó)家對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)，要從大局出發(fā)，只能對(duì)其加以引導(dǎo)和規(guī)范，促進(jìn)其健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，而不打壓房?jī)r(jià)。，人為制造了房屋高價(jià)區(qū)。，施工失誤，造成房屋開(kāi)發(fā)成本升高。房屋需求旺盛主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）城市化進(jìn)程加快：按照國(guó)家積極推動(dòng)城市化進(jìn)程這一宏偉目標(biāo)，到2020年，我國(guó)將有6億農(nóng)村人口在城市生活，這就意味著全國(guó)每年將有3500萬(wàn)人口到城市去生活，按照4個(gè)人為一家庭，需要一套住房，每年就需要提供875萬(wàn)套住房，所以城市化進(jìn)程加大了房屋的需求量2）城市拆遷加大了剛性需求：一些地方政府熱衷于經(jīng)營(yíng)城市，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，利用手中的權(quán)利，打著改變城市落后面貌的幌子，過(guò)度加大城市的拆遷規(guī)模，這就增加了房屋的剛性需求。據(jù)建設(shè)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中有50%左右的需求來(lái)自拆遷。這就改變了正常的供求格局，加大了房屋的供應(yīng)壓力。3）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們手中可支配的錢(qián)逐漸增多，受外來(lái)文化的影響，人們對(duì)房子要求越來(lái)越高，傳統(tǒng)房屋的結(jié)構(gòu)、功能和戶(hù)型不能滿(mǎn)足人們的要求，改善居住環(huán)境的愿望也日漸強(qiáng)烈。加大了房屋的需求量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為182321億元，%，%，據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年，我國(guó)GDP %左右，這樣的高增長(zhǎng)率，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲提供了基礎(chǔ)。4）投資需求：我國(guó)股市低迷，投資手段少，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，投資收益率高，吸引了大量的投機(jī)性資金，造成房屋投資性需求增加。此外，國(guó)外的大量資金也紛紛擁向房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房屋供應(yīng)壓力增大。5）傳統(tǒng)觀念：受傳統(tǒng)觀念的影響，人們有了自己的房子，才算真正有了家，結(jié)婚、生子等都是建立在有房子的基礎(chǔ)上。所以我國(guó)的房屋持有率比較高，北京達(dá)到８５％，上海８１％。法國(guó)與德國(guó)僅３０％～４０％，美國(guó)僅６８％，中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，個(gè)人住房持有率反而高于發(fā)達(dá)國(guó)家。 。參 考 文 獻(xiàn) 資 料：《中國(guó)房地產(chǎn)》2002年第3期《論購(gòu)房者是消費(fèi)者》，陳耀東、李超；《商品房消費(fèi)，何時(shí)讓人放心？》，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)網(wǎng)，王前虎；《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》，2002年7月10日；《社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)論稿》第5頁(yè)， 人民出版社， 1985 孫冶方《跨世紀(jì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策研究》 中國(guó)房地產(chǎn)研究 2001 顧云昌，秦虹，文林峰《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2005 牛鳳瑞《商業(yè)地產(chǎn)改變中國(guó)》 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2006 段宏斌13 / 13