一手房現(xiàn)房?jī)r(jià)格定制相關(guān)知識(shí)(編輯修改稿)
2025-02-17 15:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 據(jù)市場(chǎng)比較法求得該地塊的價(jià)格為 2184元 /m2，建筑物的重置成本為 1120元 /m2。試用定額法評(píng)估出該房地產(chǎn)現(xiàn)在的市價(jià)。 ? 分析：房地產(chǎn)包括建筑物與土地，該房地產(chǎn)把建筑物與土地分開(kāi)計(jì)算，在計(jì)算過(guò)程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。 ? ? 解：查國(guó)家有關(guān)規(guī)定 ， 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的耐用年限為 60年 ， 殘值為零 。 該房地產(chǎn)耐用年限為 60年 。 ? 設(shè) C1為建筑物的重置價(jià) ， C2為土地的成本 ? C1=1120 140=156800元 ? C2=2184 350=764400元 ? E=（ C1—S） /N T=156800 27/60 =(萬(wàn)元 ) ? V=C1+C2E=+ ? =(萬(wàn)元 ) ? ? 設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 n， 理論上有 N＝ t＋ n， 則計(jì)算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為： ? V=C－ （ C－ S） t/N ? V=C－ （ C－ S） t ＝ C－ （ C－ S） N－ n ? t＋ n N ? = （ C－ S） ｎ ＋ S ? N ? V= （ C－ S） ｎ ＋ S ? ｔ＋ｎ ? V= （ C－ S） N－ｔ ＋ S ? N ? ? 或 V＝ C[1（ 1R） t/N]＝ C[1（ 1R） t ] ? t+n ? V= C[1（ 1R） Nn ]= C[（ 1R） n +R] ? N N ? V=C[(1R) n +R] = C[(1R) Nt +R] ? t+n N ? ? ⑵ 年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。 ? ⑶ 羅斯法 ? 建筑物價(jià)值的減損在整個(gè)耐用年限內(nèi)并不是平均的 ， 而是逐年增加 。 ? 先根據(jù)直線(xiàn)折舊法計(jì)算出年折舊額 ， 再把耐用年限平分五期 ， 并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為： ? 第一期： 3/5 ? 第二期： 4/5 ? 第三期： 5/5 ? 第四期： 6/5 ? 第五期： 7/5 ? ? 例 ，土地總面積為350m2，建筑總面積為 140m2，建筑物建于1986年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。現(xiàn)已根據(jù)市場(chǎng)比較法求得該地塊的價(jià)格為 2184元/m2，建筑物的重置成本為 1120元 /m2。試用 羅斯法 評(píng)估出該房地產(chǎn)現(xiàn)在的市價(jià)。 ? 2. 實(shí)際觀察法 ―― 估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng) ， 直接觀察建筑物在物質(zhì) 、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。 ? 建筑物損耗：可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗（修理或更換），預(yù)計(jì)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)的損耗
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