【文章內(nèi)容簡介】 ........................................................................................ 11 結(jié)論 ............................................................................................................................ 11 4 減緩房價快速上漲的建議 ............................................................................ 12 穩(wěn)定市場和 平衡供求 ................................................................................................ 12 調(diào)整住房結(jié)構(gòu)及完善保障制度 ................................................................................ 12 充分利用有限的土地資源 ........................................................................................ 12 加強(qiáng)宏觀調(diào)控及引導(dǎo)消費(fèi) ........................................................................................ 13 加快城鄉(xiāng)發(fā)展與減緩人口增長 ................................................................................ 13 建立健全房地產(chǎn)市場體制和遏制投機(jī)需求 ............................................................ 13 X 結(jié)語 .................................................................................................................. 14 致謝 .................................................................................................................. 15 參考文獻(xiàn) .......................................................................................................... 16 1 1 引言 在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著龍頭作用。上世紀(jì)末我國經(jīng)濟(jì)陷入通貨緊縮。為拉動經(jīng)濟(jì)增長，擺脫低迷狀態(tài)，我國推行城鎮(zhèn)住房制度改革。 2020 年后，我國政府實施住房消費(fèi) 改革。以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉動內(nèi)需，帶動全國經(jīng)濟(jì)的增長。由于政府多方政策的作用，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場得到飛速發(fā)展，居民居住條件得到很大改善，也使我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個投資開發(fā)的高潮期。然而近年來，我國各地區(qū)商品房價格持續(xù)攀升，漲幅顯著。 2020 年房價平均收入比 ,2020 年為 ,2020 年為 ,2020 年為 ,2020 年也達(dá)到了 。由以上數(shù)據(jù)可以看出，房價已經(jīng)超出我國居民的承受能力。因我國貧富差距過大，個別地區(qū)和高收入群體不能以平價收入比劃分。此時，房價過高已不言而喻。由此， 深入了解我國商品房價格居高不下的原因，并采取有效的政策措施控制房地產(chǎn)價格的上漲，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，拉動我國經(jīng)濟(jì)的又好又快發(fā)展及構(gòu)建和諧社會具有重要意義。 供求理論 商品的價格是由商品市場的供給與需求關(guān)系決定的，當(dāng)需求量大于供給量時，市場就會出現(xiàn)供不應(yīng)求，價格上升；當(dāng)需求量小于供給量時，市場就會出現(xiàn)供過于求，價格下降。這是市場價格變化的具體規(guī)律。馬克思指出：“需求按照和價格相反的方向變動— 如果價格跌落，需求就會增加；相反，價格提高，需求就會減少 ”。所以房地產(chǎn)供求失衡影響著商品房的價格。 價值規(guī)律 價值決定價格，商品的價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，一般由商品的價值量決定，并通過市場價格圍繞價值上下波動。房地產(chǎn)價格是由土地價格和建筑物價格構(gòu)成。建筑物價格不變時，土地價格上漲必然導(dǎo)致商品房價格上漲；同理，當(dāng)?shù)貎r不變時，建筑物造價的大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，對房價上漲提供了動力。 2 研究方法 論文以立足于理論分析和實證分析相結(jié)合，以理論分析為基礎(chǔ)，實證分析為依據(jù)；定性分析與定量分析，宏觀與微觀相 結(jié)合，定量分析為主，定性分析為輔。努力探求房價與其價值背離，價格過高的內(nèi)在原因。 研究內(nèi)容 論文通過對我國房地產(chǎn)價格形態(tài)的認(rèn)識，并對導(dǎo)致商品房價格上漲因素如供求關(guān)系的緊張，建筑成本的增加及社會其他等因素的定型與定量分析，解析了商品房價格上漲的原因。在此基礎(chǔ)上試提出了幾點(diǎn)穩(wěn)定商品房價格上漲的政策及建議。 3 2 我國房地產(chǎn)價格的基本態(tài)勢 在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的四個階段（蕭條，復(fù)蘇，繁榮，衰退）中，經(jīng)濟(jì)增長和物價之間依次有“低增長，低物價”，“高增長，低物價”，“ 高增長，高物價”，“低增長，高物價”四種組合 [2]。實際上房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律。至 2020 年以來我國的房地產(chǎn)業(yè)由“低增長，低物價”逐步發(fā)展至 2020 年的高峰。雖然因 2020 年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)有所減緩，到今天的相對“低增長”和高物價。據(jù)《 2020 年全國主要城市地價狀況分析報告》國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測發(fā)布的研究報告顯示， 2020 年全國住宅平均價格為 4474 元每平方米，漲幅達(dá) %為 2020 年以來最高水平。列明了從 2020 年到 2020 年間全國 105 個城市的地價以及房價變化。報告 顯示，9 年間 2020 年是唯一出現(xiàn)房價下降的一年，降幅為 %。對于商品房價格的不斷上漲，遠(yuǎn)超居民所能承受的范圍?，F(xiàn)從房價收入比，房價增長指數(shù)，中外房價水平比及住房 空置率來分析了解我國當(dāng)前的房價現(xiàn)狀。 看一個地方的房價是高是低，住房究竟是給老百性帶來了深重的負(fù)擔(dān)，還是處于一個可接受的水平。國際上有一個通行的計算模式，就是要看這個地方或城市的房價收入比究竟是多少?！胺績r收入比”從廣義上來講，就是指一個地方或城市每戶居民平均房價與每戶居民平均年收入之比。聯(lián)合國人居中心在對 50 多個國 家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的 23 倍。如果超過 6 倍，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。而我國房地產(chǎn)市場的房價收入比至 2020 年后一直大于 6倍并逐年波動增長。雖然全國房價收入比在 2020 年和 2020 年間有所下滑，但房價收入比始終大于 6 倍。由此從全國平均水平來看，在 2020 以后我國實際住房價格已經(jīng)超出現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所能承受的范圍。而在我國個別城市中，房價收入比遠(yuǎn)高于全國平均水平。僅以 2020 年為例，深圳為 倍，廈門為 倍，杭州為 倍，上海為 倍， 北京為 倍等高出合理水平很多。 2020 年以來，全國商品房市場一直處于蓬勃向上的發(fā)展過程中。全國房屋平均銷售價格明顯處于穩(wěn)定上升趨勢，尤其與居民生活密切相關(guān)的住房價格增速更快。在國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，為遏制房價過快上漲， 2020 年 4 月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價上漲的通知》 2020 年我國進(jìn)行收取房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，并在全國 4 實施。表明了中央加大對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度與決心，都無法阻止房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。從 2020 年到 2020 年，我國住房價格變化狀況如下： 表 1 2020 – 2020 年，我國房價指數(shù)與居民消費(fèi)價格指數(shù)變化表（ %） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 房價指數(shù) 105 104 居民消費(fèi)價 99 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局編《 2020 年中國統(tǒng)計局鑒》 對比 2020 年至 2020 年住房價格指數(shù)與同期物價指數(shù)變化。前者增幅明顯高與后者很多，即使在居民消費(fèi)品物價下降的情況 下，商品房價格也始終增長。如在 2020 年，居民消費(fèi)品物價指數(shù)相比上年下降 個百分點(diǎn)，出現(xiàn)負(fù)增長，但同期商品房價格仍有增長。可以看出從 2020 年以來，住房價格的增長一直高于同期物價上升，增幅明顯。 運(yùn)用房價 家庭收入，或“舊房痛苦指數(shù)”，中國的北京、上海等一線城市，可以輕易位列世界最前列。即時從絕對水平來看，中國城市的房價與發(fā)達(dá)國家相比，也處于較高的水平。到 2020 年 6 月底，北京四環(huán)以內(nèi)的平均新房售價，已經(jīng)超過每平方米 18000元，即使在五環(huán)之外的大興區(qū)，房價也超過了每平方米 10000 元，廣州一手房和二手房平均價格超過了 10000 元，主城區(qū)房價平均在二萬以上，深圳關(guān)內(nèi)的房價達(dá)到了每平方米 11000 元。高昂的房價水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城市居民的收入水平。 2020 年 4 月，美國中位數(shù)新房性價 萬美元，平均售價 萬美元，按現(xiàn)行官方匯率，分別折合人民幣 萬元和 萬元，僅相當(dāng)于北京主城市 80 至 90 平方米的小戶型毛坯房價格。由此不難看出，作為發(fā)展中國家，我國的商品房某些地方價格遠(yuǎn)大于美國中位數(shù)新房售價。雖然僅為特殊地區(qū)，但不可否認(rèn)我國商品房價格存在嚴(yán)重的不合理性。 國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示， 10 月末，全國商品房空置面積 億平方米，其中商品住宅空置面積 6204 萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年