【文章內(nèi)容簡介】 造空調(diào)，電氣的，是制造業(yè)，它去年忽然一下子20億做了房地產(chǎn)市場，20億可不是小數(shù)字，但是大量的資金涌入，意味著什么？意味著社會產(chǎn)業(yè)資金結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整，也就是說大量的第三產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的資金集中涌向了房地產(chǎn)，它的后果是兩個方面，第一，推動了這個產(chǎn)業(yè)的急性發(fā)展；第二，大量的第三產(chǎn)業(yè)的資金和制造業(yè)的資金流落到這個產(chǎn)業(yè)，造成了三產(chǎn)和制造業(yè)發(fā)展的困難，制造業(yè)資金的枯竭，制造業(yè)資金的枯竭是嚴(yán)重的問題。一個國家制造業(yè)的水平代表了民族的形象，代表了一個國家富強的程度，代表了一個國家能否走在世界科技前沿的重要標(biāo)志，制造業(yè)不行了衛(wèi)星能上天嗎，制造業(yè)不行了導(dǎo)彈能打到美國去嗎，制造業(yè)不行了我們能造多少導(dǎo)彈呢？制造業(yè)不行了我們能造航母嗎，能造軍艦嗎，制造業(yè)不行了我們建筑材料能科技化、能綠色化嗎，所以制造業(yè)是民族經(jīng)濟的靈魂，國民經(jīng)濟的脊梁，但是長此以往，大量的制造業(yè)進入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，就會嚴(yán)重的威脅制造業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，而且現(xiàn)在號稱一種工業(yè)地產(chǎn)模式，就是以工業(yè)發(fā)展，以工業(yè)為名取得銀行的貸款，蓄房地產(chǎn)開發(fā)之勢，那是一種悲哀，到那天就會形成因為各路資金涌入到地產(chǎn)，造成地產(chǎn)的供過于求，由短缺經(jīng)濟發(fā)展成為過剩經(jīng)濟，由于過剩經(jīng)濟，就會造成價格的大幅下跌，也就是說我們的泡沫就要破裂，泡沫破裂就是因為過剩引起的，那時候原本是1萬塊錢一平方米的房子可能會變成50塊，價格在泡沫時期是背離價值向上翻的，到破滅時期是價格背離價格向下走。 香港1997年金融風(fēng)暴以后的三年里就直接反映了地產(chǎn)大幅度下跌，價格是1997年金融風(fēng)暴以前的一半，隨著香港經(jīng)濟的復(fù)蘇，到了去年的8月份上漲了20％，今年是上漲了40％，逐步的向上回升，但是我相信這撥回升的價格一定會高于1997年的最高價格，這就是波浪里面的經(jīng)濟規(guī)律，這是政府為什么三令五申高度緊張的根本原因。 第二，這個產(chǎn)業(yè)是可怕的，好比是水能載舟亦能覆舟，我們不能說水要翻船我們就不行船，恰恰是我們要把這個船行的更好，而且不讓它翻船，這就要采取保護的政策，所以我認(rèn)為繼續(xù)保護這個產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，繼續(xù)讓房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟主導(dǎo)性的支柱，這個基本政策是不會變的，這是中央的想法。第二，地方的想法，地方也是千方百計讓房地產(chǎn)控制在一個既繁榮又沒有泡沫的框架范圍內(nèi)，特別是現(xiàn)在我們的財政對房地產(chǎn)的依賴度越來越高，很多城市財政來源很大程度上寄托于房地產(chǎn)，財政稅收更多的是財政費用，地方收入一塊是費，一塊是稅，土地出讓是不計在稅里的，而土地出讓的空間又很大，所以房地產(chǎn)業(yè)感冒就會形成地方財政傷風(fēng)的社會現(xiàn)象，地方經(jīng)濟對于這個產(chǎn)業(yè)的依存度會越來越高。 浙江省今年人大公布的財政數(shù)字，％是來源于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻，所以說這個產(chǎn)業(yè)不能再不穩(wěn)定，不能再有大起大落，有大起大落肯定拖累局部經(jīng)濟和全局經(jīng)濟，％，有媒體報道已經(jīng)超過了2個百分點，我記得去年3月份，也是兩會期間我到這兒來上課，溫總理的報告當(dāng)中談到，％以內(nèi)，要在2003年的基礎(chǔ)上增加就業(yè)800個崗位，安置大學(xué)畢業(yè)生700萬，增加120萬就業(yè)，我當(dāng)時很納悶，為什么？％，％，下降2個百分點，按照中國經(jīng)濟的現(xiàn)狀和中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)，國民經(jīng)濟1個百分點將安置1200萬人就業(yè)，％％的話就意味著下降2個百分點，要有2400萬人要失業(yè)，上年失業(yè)2400萬，今年又要增加1500萬，這些崗位從哪兒來？％以上，因為你真的到了那個點上，社會上的就業(yè)人口就會大大增加，失業(yè)人口大大增加就會造成社會的不安定因素，假設(shè)我們一定要讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下來，下降1個百分點，意味著1200萬人下崗，但事實上我認(rèn)為對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不能簡單的以社會平均的就業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來推量，因為建筑業(yè)是勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，我們每年開發(fā)120萬平方米的企業(yè)，至少每天在工地上的人保持在5000－10000人左右，不就是安排了就業(yè)嗎，所以從國家穩(wěn)定、和諧社會、經(jīng)濟發(fā)展的大局來看，國家的政策取向是絕不會讓這個產(chǎn)業(yè)有大起大落的，這一點我們可以相信，從這一點出發(fā)，我們的開發(fā)商不管眼前有多么困難，不管有多少矛盾，我們對未來一定要充滿信心，一定要堅持自己在這個領(lǐng)域里能夠不斷發(fā)展的堅定信念。 對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本著良好的愿望進行科學(xué)的宏觀調(diào)控是十分必要的，首先我認(rèn)為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)究竟有沒有泡沫這是一個爭論已久的問題，2002年清華大學(xué)的魏杰教授就在中央電視臺的一次訪問當(dāng)中提出中國的房地產(chǎn)2002年將會走入房地產(chǎn)的冬天，但是它卻愈演愈烈。到2003年121號文件出臺，引起了中央的高度重視，之后對于房地產(chǎn)的泡沫過熱論爭論是此起彼伏的，爭論的最終結(jié)果就是建設(shè)部和地方或者中央的領(lǐng)導(dǎo)出來說話，讓它暫告一段落，到目前為止我們主流的看法是中國房地產(chǎn)業(yè)是健康的，是持續(xù)繁榮的，是這樣的基調(diào)。 最近大家注意到國務(wù)院副總理曾培炎講，整體是健康的，但是一些城市、一些地區(qū)存在著房地產(chǎn)過熱和泡沫的現(xiàn)象是不容忽視的，我覺得這是比較全民、客觀的反映了中國房地產(chǎn)業(yè)目前所處的一種狀態(tài)，一種現(xiàn)實，我也非常同意這樣的觀點。我認(rèn)為在一些地區(qū)、一些城市房地產(chǎn)過熱存在著需求的泡沫，這是毫無疑問的，但是我不是說一個城市的房地產(chǎn)整體泡沫，我講的是需求泡沫。需求泡沫和整體泡沫是有區(qū)別的，所謂整體泡沫就是供應(yīng)和消費都是過熱的，而且都是虛假的，實際需求和供求都存在著巨大差距的狀態(tài)，但是我認(rèn)為整體泡沫不客觀，而需求泡沫是客觀的，是具體存在的。什么叫做需求泡沫？就是在房地產(chǎn)消費領(lǐng)域當(dāng)中的需求的虛假性、不真實性造成了房價的不斷推動和上揚，這些虛假的需求表現(xiàn)在什么地方呢？第一，表現(xiàn)在需求的投機性，因為我剛才談到有投機空間的利潤，投機是一種經(jīng)濟行為，是在市場經(jīng)濟條件下不可避免的，陳總是溫州房地產(chǎn)的，溫州房地產(chǎn)炒房團讓人家感到害怕，甚至有的地方公開打出拒絕溫州炒房團的旗幟，其實這都是不懂經(jīng)濟，你拒絕的了嗎，現(xiàn)在經(jīng)濟全球化，市場全球化，局部地區(qū)還搞市場分割，搞貿(mào)易壁壘，搞市場壁壘，那是違背經(jīng)濟規(guī)律的，你不應(yīng)該打這個牌，而溫州炒房團其實也沒有這么大的本事，炒房團為什么要去炒房呢？因為它里面有盈利空間，包括溫州炒房團我認(rèn)為是一個放大的概念，有溫州炒房團炒房，更有全國千千萬萬的散戶炒房，這就是虛假需求，盈利空間越大，增幅越大，增幅的速度越快，它就像抽水機一樣，不僅把水抽過來了，同時把泥漿也抽進來了，所以這是我認(rèn)為虛假消費的第一點。 第二，過度置業(yè)，去看我們周邊的同事，我們所熟悉的人，在發(fā)達地區(qū)，在沿海的熱點城市基本上都擁有兩套以上的房子，所謂租一套，住一套，這叫做以租養(yǎng)住，當(dāng)然這是比較合理的，但是由于二手房價格在不斷地推動和租賃市場的看好，有的人不是兩套房，是三套房，甚至四套房。 第三，考慮到房價不斷上揚，我必須買一套放在那兒，現(xiàn)在很多的老百姓說房價50萬，到50萬再買，當(dāng)?shù)搅?0萬變成60萬、70萬了，到了70萬的時候房子同樣100平米已經(jīng)變成100萬了，開發(fā)商的心理和老百姓買房的心理是一樣的，2003年拿了230萬一畝，2004年已經(jīng)接近300萬了，300萬肯定不行，不買了，一個瞌睡到了2004年的下半年已經(jīng)500萬了，買不買？實在太高，不行，每畝150平方米左右，每平方樓板地價是7728元，這是同等地區(qū)，更有厲害的每平方米賣到2萬多，由于良好的利潤空間的預(yù)期，他本來要慢慢買房，他覺得以后要買不起，所以現(xiàn)在就超前消費、負(fù)債消費，形成了一種不客觀的虛擬需求。 第四，來自于海外的炒房，甚至叫做太太炒房團，海外的一些老板們太太的私房錢集中起來炒房，因為有利潤空間，這些造成了市場供應(yīng)的嚴(yán)重不足，造成需求的不斷放大，而這種放大不是真實的，是虛擬的，存在巨大水分的，這就是需求的泡沫，需求泡沫是整體泡沫的開端，是整體泡沫的資源，因為你有需求，才有生產(chǎn)，而因為虛假的需求造成了盲目的生產(chǎn)，到有一天虛假的需求由于輿論的原因，由于經(jīng)濟的變化，宏觀條件的變化，這種需求很快要抽身走的，這種需求一旦抽身就跟啤酒一樣，泡沫回落，這時候我們忽然發(fā)現(xiàn)我們的生產(chǎn)能力已經(jīng)超過了啤酒泡沫，就造成了生產(chǎn)過剩和真正的泡沫破裂，所以面對這樣一個房地產(chǎn)復(fù)雜的局面，特別是在沿海地區(qū)，在熱點城市，所謂經(jīng)濟高增長的地區(qū)，這種需求的泡沫是客觀存在的。比如說杭州、上海，我們應(yīng)該冷靜的看到這些需求泡沫所帶來的危險性。 在這樣的情況下，政府怎么樣來干預(yù)這個市場，讓這個市場更趨理性，讓它能夠理性規(guī)范的運行呢？我站在政府角度考慮，我想它無非也就是這樣幾個手段。第一，增加有效的供應(yīng)，增加供應(yīng)量來相對的縮短與需求之間的差距，讓價格有所回落，或者價格緩慢怎樣，趨向合理。這種手段的資源有限，因為短期大量增加土地供應(yīng)量會影響國家長遠的發(fā)展，所以長遠利益和短期利益的矛盾在中央的取舍上必須服從長遠利益，所以這些有效的改變供求關(guān)系的手段能力不強。 第二，通過行政和輿論的干預(yù)，所謂行政和輿論的干預(yù)就是中央進駐在某個地方，比如說2003和2004年中央和建設(shè)部派調(diào)查組進駐浙江，高度關(guān)注這個市場，對地方政府造成形成壓力，迫使地方政府正確的面對這個市場，采取一些有效的措施，實行行政劃地承包，“兩會”期間中央說江蘇省要有人到人民大會堂和天安門來上訪，省委書記一把手負(fù)責(zé)制，省委書記馬上說蘇州市誰要是上訪了書記負(fù)責(zé)制，書記跟下面講，一層一層書記掛帥，市長負(fù)責(zé)，堅決包干，不能到北京來。房地產(chǎn)也是這樣，建設(shè)部要負(fù)責(zé)，浙江省要負(fù)責(zé)，省長負(fù)責(zé)制、書記負(fù)責(zé)制，不能有泡沫，一旦有泡沫殃及全局，國民經(jīng)濟下降你要負(fù)責(zé)，出于對于帽子和位置的負(fù)責(zé)，他們要非常謹(jǐn)慎的對待這個市場，這是最簡單、傳統(tǒng)、行之有效的行政干預(yù)辦法。 第三，發(fā)動輿論，比如說這次人大代表的意見，廣泛的、大規(guī)模的，不管是主流媒體還是地方媒體，大聲的宣傳房地產(chǎn)價太高，必須堅決的遏制下來，這些行政和輿論的干預(yù)其實也是非常厲害的，這種干預(yù)最終的結(jié)果是什么？打擊消費、遏制消費，以強烈的遏制消費的手段強迫你消費和供應(yīng)走向平衡，輿論和行政的手段主要是對預(yù)期的打擊。房地產(chǎn)這個產(chǎn)品不是現(xiàn)做現(xiàn)賣的產(chǎn)品，它是有一個較長的生產(chǎn)周期，而且不同于其他所有產(chǎn)品。比如說電腦、話筒絕對是最終產(chǎn)品銷售，但是唯有房地產(chǎn)，目前的政策還允許半成品預(yù)售，所以生產(chǎn)、消費到使用有很長的周期，這是一個十分強烈的預(yù)期性產(chǎn)品，如果說一個社會一個產(chǎn)業(yè)預(yù)期不好，接下來就會打擊消費信心，如果沒有了消費信心，沒有了對于預(yù)期的良好愿望和期盼，這些超前的消費、負(fù)債的消費以及投資行為和投機行為，這部分消費首先受到遏制，同時投機沒有了，投資減少了，預(yù)期消費遏制了，還會帶動真實有效需求的下降。所以人是高級動物，他是受精神因素影響，消費同樣受到精神和文化的支配，一旦預(yù)期受到打擊，消費就會嚴(yán)重的下滑，所以說我們不能忽視預(yù)期的心理對于未來經(jīng)濟產(chǎn)生的巨大影響。 用日本舉例子，日本從1990年開始到現(xiàn)在15年一蹶不振，15年來日本的經(jīng)濟學(xué)家、官方多次講日本經(jīng)濟復(fù)蘇就在明天，所以他們把復(fù)蘇的希望都寄托在明年或者是明年的元旦，但是若干個元旦過去了，經(jīng)濟有沒有復(fù)蘇呢？沒有，日本不管15年來怎么痛苦，發(fā)展是如此的倒退，是日本經(jīng)濟實力沒有扭轉(zhuǎn)乾坤的能力嗎？作為日本的中央財政，它仍然是全世界的經(jīng)濟大國，全世界的財政大國，資源儲備、資金儲備完全有能力改變現(xiàn)在的經(jīng)濟局面，但這只是政府的一廂情愿，不可能，為什么？因為消費者失去了消費信心，投資者失去了投資信心，很多日本人很有錢，但是他捏在手里，不愿意存銀行，也不愿意消費，他覺得未來沒有希望，他要把錢捏在手里，維持未來時間的生計，他不消費了，不買房也不買車了，房地產(chǎn)商生產(chǎn)出來房子賣給誰？汽車生產(chǎn)出來賣給誰？服裝生產(chǎn)出來賣給誰？過去的老板兩年換一輛車，日本的二手車市場非?；钴S，現(xiàn)在兩年換車的老板幾乎沒有的，所以汽車市場大幅度萎縮。過去老板換車，作為老板的夫人換什么呢？老板的夫人就換她的服裝，換她的和服，老板開奔馳200萬一輛，和服也要200萬的價值，老板開奔馳出去參加晚會，太太必須有200萬左右的和服穿在身上，才能與身份匹配，車子不買了，老婆的和服當(dāng)然也不買了，和服生產(chǎn)商如何處理呢？和服不買了，和服的面料又賣給誰呢？和服的面料不買了，上游的印染又怎么樣呢？印染不行了印染的化工原料又賣給誰呢？經(jīng)濟是一個產(chǎn)業(yè)鏈，最終消費凝固就造成生產(chǎn)凝固，每一個消費的環(huán)節(jié)都凝固，由于賣不出去，這些老板們就不再進行技術(shù)改造，現(xiàn)有的產(chǎn)品都賣不出去，制造了以后賣給誰？沒有出路，因此他不敢進行設(shè)備更新，不敢提高效率，效率不提高，設(shè)備不更新，技術(shù)不進步，現(xiàn)在我們是全球的市場，你老產(chǎn)品、老價格、老成本，我新產(chǎn)品，新價格跟你競爭，本來是有限的市場，所以造成了千千萬萬中小企業(yè)不斷地倒閉，這就是預(yù)期，預(yù)期不好大家自己把自己捆綁起來，經(jīng)濟領(lǐng)域的逐漸自縛現(xiàn)象。 現(xiàn)在的輿論和適度的行政干預(yù)不會對當(dāng)期產(chǎn)生什么樣的影響，過了春節(jié)以后我跑了主要的城市，上海、杭州、嘉興、嘉善、南通、蘇州、昆山、揚州，我跑了一圈因為心花怒放，所有的樓盤都是一路繁榮狂銷，而且價格還在微微上揚，他們告訴我不知不覺春節(jié)以后又漲了200塊錢，他們都沒有感覺，因為形勢太好了，漲了200塊沒有感覺。，2000多美金一平方米，年內(nèi)還有十幾套，過完節(jié)就沒有了，賣光了。這就是說前一步預(yù)期推動的慣性，我相信這次人代會以后和輿論方向的轉(zhuǎn)移，到7月份又會出現(xiàn)市場的低迷，7月份本身由于經(jīng)濟的原因，再加上輿論導(dǎo)向滯后的市場反映，可能到8月份又會造成市場低迷，銷售不暢的市場現(xiàn)象。這是我認(rèn)為輿論和行政干預(yù)未來對我們這個產(chǎn)業(yè)可能會帶來的負(fù)面影響。 第二，既然政府不可能在擴大供應(yīng)商做文章，我就一定在遏制消費上做文章。剛才講了輿論的遏制，第二個就是經(jīng)濟手段的遏制，千方百計讓你少買房，甚至?xí)簳r不買房，什么辦法呢？財政杠桿和金融杠桿是政府常用的拿在手里的大棒。最近上海已經(jīng)出臺一個政策，第一，要征高消費稅，超過多少萬以上的房子要征比一般普通住宅高得多的稅，這個政策最近正在醞釀之中。第二，已經(jīng)出臺的，一年內(nèi)的房子不能進行二手市場的交易，如果要交易，賺錢這部分差額要交個人所得稅。第三，杭州2003年出臺了一個由于二手房，也就是炒房謀取的利潤差額要實行個人所得稅，市場旺銷的前提下，繼續(xù)供不應(yīng)求的前提下，買方所產(chǎn)生的所得稅實際上轉(zhuǎn)移到賣方的成本上去了，我這套房子凈拿100萬，還有一部分稅你制定，當(dāng)然這是在市場供不應(yīng)求的情況下，政府出臺了很多政策，最后成本轉(zhuǎn)移到最終消費者頭上，如果在這種輿論的干預(yù)下，消費預(yù)期不好，消費萎縮，這類稅就要由轉(zhuǎn)移到消費者頭上變成中間環(huán)節(jié)的稅，就是要產(chǎn)品賣方的稅