走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)地產(chǎn)價(jià)格-全文預(yù)覽
【正文】 動(dòng)也沒(méi)有利率變動(dòng)這么敏感，因?yàn)橥顿Y者不太可能預(yù)期未來(lái)的幾十年里始終保持這么低的利率水平。 在一段時(shí)間里，如果房屋的價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲，而且這個(gè)上漲是由于房屋資產(chǎn)的基本價(jià)值的提高造成的，那么必定會(huì)出現(xiàn)以下情況中的一個(gè)或幾個(gè)：租金增加了；租金增長(zhǎng)的速度加快了；投資要求的回報(bào)率降低了。 按照這個(gè)計(jì)算，即使是上海最樂(lè)觀的擁有平均收入消費(fèi)者也絕對(duì)沒(méi)有可能性去買(mǎi)一套平均價(jià)格的住宅。假定上海的戶均資產(chǎn)也是全國(guó)城市平均水平的 倍。當(dāng)她以這個(gè)價(jià)格支付住房消費(fèi)時(shí)，她應(yīng)該正過(guò)著緊緊巴巴的生活。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比可以做為衡量?jī)r(jià)格泡沫的一個(gè)參考指標(biāo)，但是這個(gè)指標(biāo)要結(jié)合各個(gè)國(guó)家的不同情況做一些調(diào)整。在前一種情形下，實(shí)際價(jià)格高出保留價(jià)格 %，后一種情形下，保留價(jià)格比實(shí)際價(jià)格略高 %。如果消費(fèi)者未來(lái)的收入增長(zhǎng)了，她可以用來(lái)支付的按揭款也可以增長(zhǎng)，那么她可以購(gòu)買(mǎi)的住房?jī)r(jià)格會(huì)有所增加。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，一般兩居室的住宅建筑面積為 90～120 平方米，三居室的住宅建筑面積為 110～ 140 平方米。我們可以這樣分析這個(gè)問(wèn)題， 2020 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為 37，就是說(shuō)居民有 37%的收入用于食品支出，如果假定消費(fèi)者用 30%的收入支付按揭款，剩下的 33%支付衣物、交通通訊、娛樂(lè)教育、醫(yī)療保健 等其他生活支出和必要的儲(chǔ)蓄，事實(shí)上這樣的生活已經(jīng)算不上寬裕了。按 2002 年 6 月進(jìn)行的我國(guó)首次《城此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 市家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查》報(bào)告，我國(guó)城市居民戶均資產(chǎn) 萬(wàn)元，其中金融資產(chǎn) 萬(wàn)元，占 %，房產(chǎn) 萬(wàn)元，占 %， 其他為耐用消費(fèi)品和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。這種情形在整個(gè)市場(chǎng)處于上行的階段，即使開(kāi)發(fā)商之 間是完全競(jìng)爭(zhēng)的，仍然有可能出現(xiàn)。賣(mài)方要做到利潤(rùn)最大化，可以將價(jià)格提高到買(mǎi)方所能接受的最高價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為保留價(jià)格。我們可以從這兩個(gè)方面來(lái)衡量房產(chǎn)做為消費(fèi)品和投資品的基本價(jià)值。只有弄清楚房產(chǎn)做為這兩種商品屬性的價(jià)值，才可以確定的它的基本價(jià)值。這樣的定義簡(jiǎn)化了對(duì)泡沫的判斷，所需要做的工作有兩點(diǎn)，一是決定資產(chǎn)的基本價(jià)值，二是看資產(chǎn)價(jià)格的偏離是持續(xù)性的還是在很短的時(shí)間內(nèi)就消失。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告 終。然而這個(gè)看起來(lái)誰(shuí)都明白的道理在現(xiàn)實(shí)中似乎不那么容易把握，否則就不會(huì)有泡沫破滅后連續(xù)衰退 14 年的日本經(jīng)濟(jì)。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中牽扯到了太多的利益，因此價(jià)格形成遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是供需平衡那么簡(jiǎn)單。 這場(chǎng)爭(zhēng)論中，房地產(chǎn)管理部門(mén)、房地產(chǎn)商和一部分學(xué)者認(rèn)為目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是有真實(shí)需求支撐的，所以不存在泡沫，而另一部分學(xué)者則認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)者的支付能力，出現(xiàn)了很?chē)?yán)重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。在 2020 年 6 月央 行出臺(tái)了 121 號(hào)文件，此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論也達(dá)到了第一波高潮。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮火爆的景象從東南沿海局部地區(qū)開(kāi)始，逐漸向全國(guó)大部分地區(qū)擴(kuò)散，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)基本面比較好的地區(qū)價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)基本面不太好的地區(qū)價(jià)格也上漲的局面，甚 至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價(jià)格上漲超過(guò)了發(fā)達(dá)地區(qū)。對(duì)于住房這種關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的特殊商品來(lái)說(shuō)，這樣的漲幅堪稱暴漲。早在 2002 年上半年，泡沫之說(shuō)就已經(jīng)出現(xiàn)， 2002 年 11 月，時(shí)任總理的朱容基表示了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。 2020 年 10 月，建設(shè)部推出了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的報(bào)告，不久以后央行宣布了 9 年來(lái)的第一次加息決定，管理層對(duì)形勢(shì)的看法和宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改變可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊更成為利益相關(guān)各方關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起了對(duì)房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論的第二波高潮，各路官員、學(xué)者、房地產(chǎn)商輪番上場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)上的討此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 論也是此起彼伏、異常 激烈。但是如果要把這個(gè)結(jié)論套在目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上似乎很難行得通，其中最根本的原因在于，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)半市場(chǎng)化的市場(chǎng)，市場(chǎng)價(jià)格的形成不完全是買(mǎi)賣(mài)雙方討價(jià)還價(jià)、利益均衡的結(jié)果。因?yàn)榕菽某?現(xiàn)扭曲了市場(chǎng)價(jià)格體系，會(huì)導(dǎo)致資源的無(wú)效配置，泡沫持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的沖擊越小。 在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，影響最大的泡沫定義是以研究金融危機(jī)著稱的經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德?tīng)柌└瘢?Kindleberg
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