走入迷途的中國房價地產(chǎn)價格-文庫吧
2025-04-13 05:46 本頁面
【正文】 出的： “泡沫狀態(tài) ”這個詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生出還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主 ——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格的暴跌，最后以金融危機告 終。通常，“繁榮（ Boom） ”的時間要比泡沫狀態(tài)長些，價格、生產(chǎn)和利潤的上升也比較溫和一些，以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）的形式出現(xiàn)危機，或者以繁榮逐漸消退告終而不發(fā)生危機。 金德爾博格對泡沫的定義比較形象，但是在理論研究中比較難以操作?，F(xiàn)代的經(jīng)濟學研究通常將泡沫定義為資產(chǎn)價格對其基本價值的持續(xù)性偏離。這樣的定義簡化了對泡沫的判斷，所需要做的工作有兩點，一是決定資產(chǎn)的基本價值，二是看資產(chǎn)價格的偏離是持續(xù)性的還是在很短的時間內(nèi)就消失。 1. 當前的房地產(chǎn)價格反映其基本價值嗎？ 要回答這個問題并不 困難，我們可以從兩個層面來分析房地產(chǎn)的基本價值。房產(chǎn)做為一種商品，與其他商品 ——比如面包和股票相比，有著比較特殊的屬性。那就是它既可以像面包一樣做為一種消費品滿足人們的消費需求，又可以像股票一樣做為一種投資品滿足人們投資獲利、實現(xiàn)消費跨期替代的愿望。只有弄清楚房產(chǎn)做為這兩種商品屬性的價值，才可以確定的它的基本價值。 此資料來自 , 大量管理資料下載 首先做為消費品，房產(chǎn)的基本價值可以這樣確定，微觀經(jīng)濟學告訴我們，完全競爭的市場中，商品的均衡價格等于其生產(chǎn)的邊際成本，在現(xiàn)代經(jīng)濟學中并不特意區(qū)別價值和價格，可以認為，供需決定的均衡價格就是它 的基本價值。做為投資品，可以由資產(chǎn)定價的基本原理決定，生息資產(chǎn)的基本價值等于預(yù)期的未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。對于房產(chǎn)來說，把預(yù)期的未來每一年的租金和最后一年房產(chǎn)的殘值貼現(xiàn)到當前，就是它的基本價值。我們可以從這兩個方面來衡量房產(chǎn)做為消費品和投資品的基本價值。 先來看看做為消費品，現(xiàn)在中國的房子應(yīng)該值多少錢。首先從供給這一方看，因為近年來房地產(chǎn)市場一片火爆，許多地方的樓盤都是在開盤前幾天開始排隊，開盤當天甚至幾個小時之內(nèi)就銷售一空，在賣方市場的情況下，開發(fā)商沒有理由以低于邊際成本的價格賣房，這樣實際的成交價格一定 是高于邊際成本的。因為定價權(quán)掌握在賣方手里，做為買方的消費者就成為價格接受者。賣方要做到利潤最大化，可以將價格提高到買方所能接受的最高價格，在經(jīng)濟學上稱為保留價格。如果我們很難得到開發(fā)商的邊際成本數(shù)據(jù)，我們可以利用消費者這一方的數(shù)據(jù)推算出購房者的保留價格。如果房子的實際價格高出了消費者的保留價格，那么做為消費品，它的價格可以認為是被高估了。值得一提的是，即使是以保留價格成交，價格仍有可能是高估的，因為開發(fā)商可以采用囤積不賣的方式提高價格直到達到購買者的保留價格。這種情形在整個市場處于上行的階段，即使開發(fā)商之 間是完全競爭的，仍然有可能出現(xiàn)。自 2020 年以來，已經(jīng)有幾個城市政府針對開發(fā)商有房不賣出臺了懲罰措施，也從一個側(cè)面反映了這個現(xiàn)象。 下面我們估算一個代表性的消費者所能接受的對住房的保留價格，或者說是代表性消費者所能接受的住房的價格。假定這個代表性的消費者擁有全國城鎮(zhèn)居民的平均財富和平均收入，她利用自己現(xiàn)有的財富和未來的收入為購買住房融資。按 2002 年 6 月進行的我國首次《城此資料來自 , 大量管理資料下載 市家庭財產(chǎn)調(diào)查》報告，我國城市居民戶均資產(chǎn) 萬元，其中金融資產(chǎn) 萬元，占 %，房產(chǎn) 萬元，占 %， 其他為耐用消費品和經(jīng)營性資產(chǎn)。 2020 年底，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8472 元，戶均人口為 人，這樣每戶平均的可支配收入為 26263元。 假定這個消費者將自己的現(xiàn)有房產(chǎn)以 9 折變現(xiàn)，做為首付款購買新房，未來收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出對可買新房的售價有很大影響。我們可以這樣分析這個問題， 2020 年底，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為 37，就是說居民有 37%的收入用于食品支出，如果假定消費者用 30%的收入支付按揭款，剩下的 33%支付衣物、交通通訊、娛樂教育、醫(yī)療保健 等其
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