走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)地產(chǎn)價(jià)格-文庫(kù)吧
2025-04-13 05:46 本頁(yè)面
【正文】 出的： “泡沫狀態(tài) ”這個(gè)詞，隨便一點(diǎn)說(shuō)，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生出還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買(mǎi)主 ——這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告 終。通常，“繁榮（ Boom） ”的時(shí)間要比泡沫狀態(tài)長(zhǎng)些，價(jià)格、生產(chǎn)和利潤(rùn)的上升也比較溫和一些，以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）的形式出現(xiàn)危機(jī)，或者以繁榮逐漸消退告終而不發(fā)生危機(jī)。 金德?tīng)柌└駥?duì)泡沫的定義比較形象，但是在理論研究中比較難以操作?，F(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究通常將泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值的持續(xù)性偏離。這樣的定義簡(jiǎn)化了對(duì)泡沫的判斷，所需要做的工作有兩點(diǎn)，一是決定資產(chǎn)的基本價(jià)值，二是看資產(chǎn)價(jià)格的偏離是持續(xù)性的還是在很短的時(shí)間內(nèi)就消失。 1. 當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格反映其基本價(jià)值嗎？ 要回答這個(gè)問(wèn)題并不 困難，我們可以從兩個(gè)層面來(lái)分析房地產(chǎn)的基本價(jià)值。房產(chǎn)做為一種商品，與其他商品 ——比如面包和股票相比，有著比較特殊的屬性。那就是它既可以像面包一樣做為一種消費(fèi)品滿足人們的消費(fèi)需求，又可以像股票一樣做為一種投資品滿足人們投資獲利、實(shí)現(xiàn)消費(fèi)跨期替代的愿望。只有弄清楚房產(chǎn)做為這兩種商品屬性的價(jià)值，才可以確定的它的基本價(jià)值。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 首先做為消費(fèi)品，房產(chǎn)的基本價(jià)值可以這樣確定，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，商品的均衡價(jià)格等于其生產(chǎn)的邊際成本，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中并不特意區(qū)別價(jià)值和價(jià)格，可以認(rèn)為，供需決定的均衡價(jià)格就是它 的基本價(jià)值。做為投資品，可以由資產(chǎn)定價(jià)的基本原理決定，生息資產(chǎn)的基本價(jià)值等于預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，把預(yù)期的未來(lái)每一年的租金和最后一年房產(chǎn)的殘值貼現(xiàn)到當(dāng)前，就是它的基本價(jià)值。我們可以從這兩個(gè)方面來(lái)衡量房產(chǎn)做為消費(fèi)品和投資品的基本價(jià)值。 先來(lái)看看做為消費(fèi)品，現(xiàn)在中國(guó)的房子應(yīng)該值多少錢(qián)。首先從供給這一方看，因?yàn)榻陙?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火爆，許多地方的樓盤(pán)都是在開(kāi)盤(pán)前幾天開(kāi)始排隊(duì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天甚至幾個(gè)小時(shí)之內(nèi)就銷(xiāo)售一空，在賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由以低于邊際成本的價(jià)格賣(mài)房，這樣實(shí)際的成交價(jià)格一定 是高于邊際成本的。因?yàn)槎▋r(jià)權(quán)掌握在賣(mài)方手里，做為買(mǎi)方的消費(fèi)者就成為價(jià)格接受者。賣(mài)方要做到利潤(rùn)最大化，可以將價(jià)格提高到買(mǎi)方所能接受的最高價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為保留價(jià)格。如果我們很難得到開(kāi)發(fā)商的邊際成本數(shù)據(jù)，我們可以利用消費(fèi)者這一方的數(shù)據(jù)推算出購(gòu)房者的保留價(jià)格。如果房子的實(shí)際價(jià)格高出了消費(fèi)者的保留價(jià)格，那么做為消費(fèi)品，它的價(jià)格可以認(rèn)為是被高估了。值得一提的是，即使是以保留價(jià)格成交，價(jià)格仍有可能是高估的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以采用囤積不賣(mài)的方式提高價(jià)格直到達(dá)到購(gòu)買(mǎi)者的保留價(jià)格。這種情形在整個(gè)市場(chǎng)處于上行的階段，即使開(kāi)發(fā)商之 間是完全競(jìng)爭(zhēng)的，仍然有可能出現(xiàn)。自 2020 年以來(lái)，已經(jīng)有幾個(gè)城市政府針對(duì)開(kāi)發(fā)商有房不賣(mài)出臺(tái)了懲罰措施，也從一個(gè)側(cè)面反映了這個(gè)現(xiàn)象。 下面我們估算一個(gè)代表性的消費(fèi)者所能接受的對(duì)住房的保留價(jià)格，或者說(shuō)是代表性消費(fèi)者所能接受的住房的價(jià)格。假定這個(gè)代表性的消費(fèi)者擁有全國(guó)城鎮(zhèn)居民的平均財(cái)富和平均收入，她利用自己現(xiàn)有的財(cái)富和未來(lái)的收入為購(gòu)買(mǎi)住房融資。按 2002 年 6 月進(jìn)行的我國(guó)首次《城此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 市家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查》報(bào)告，我國(guó)城市居民戶均資產(chǎn) 萬(wàn)元，其中金融資產(chǎn) 萬(wàn)元，占 %，房產(chǎn) 萬(wàn)元，占 %， 其他為耐用消費(fèi)品和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。 2020 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8472 元，戶均人口為 人，這樣每戶平均的可支配收入為 26263元。 假定這個(gè)消費(fèi)者將自己的現(xiàn)有房產(chǎn)以 9 折變現(xiàn)，做為首付款購(gòu)買(mǎi)新房，未來(lái)收入中的一部分支付按揭款。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出對(duì)可買(mǎi)新房的售價(jià)有很大影響。我們可以這樣分析這個(gè)問(wèn)題， 2020 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為 37，就是說(shuō)居民有 37%的收入用于食品支出，如果假定消費(fèi)者用 30%的收入支付按揭款，剩下的 33%支付衣物、交通通訊、娛樂(lè)教育、醫(yī)療保健 等其
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