走入迷途的中國房價地產(chǎn)價格(更新版)
【正文】 ”的話，捧場的絕對不只是 “神話 ”的鼓吹者，等著撿錢包的越南和印度早就準(zhǔn)備好了。因為當(dāng)我們進(jìn)口糧食時，我們進(jìn)口的不僅僅是糧食，我們 進(jìn)口的實際上是土地，當(dāng)我們輸出資本時，我們同樣是在進(jìn)口土地。另外如 果考慮我國城市此資料來自 , 大量管理資料下載 人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國和英國。天底下簡直找不到比這更好、更便捷的 富國之計了。雖然土地的絕對價格與日本相比還有較大差距，但從全國平均的上漲幅度看并不輸給日本當(dāng)年，部分明星城市的表現(xiàn)則更為耀眼。 2. 當(dāng)前中國的房價水平究竟高不高？ 上面我們說明了相對于居民的收入，目前的中國的房價確實被高估了，尤其是在大城市，價格高估現(xiàn)象非常明顯。并且投資要求回報率的變動也沒有利率變動這么敏感，因為投資者不太可能預(yù)期未來的幾十年里始終保持這么低的利率水平。 按照這個計算，即使是上海最樂觀的擁有平均收入消費者也絕對沒有可能性去買一套平均價格的住宅。當(dāng)她以這個價格支付住房消費時，她應(yīng)該正過著緊緊巴巴的生活。在前一種情形下，實際價格高出保留價格 %，后一種情形下，保留價格比實際價格略高 %。根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查，一般兩居室的住宅建筑面積為 90～120 平方米，三居室的住宅建筑面積為 110～ 140 平方米。按 2002 年 6 月進(jìn)行的我國首次《城此資料來自 , 大量管理資料下載 市家庭財產(chǎn)調(diào)查》報告，我國城市居民戶均資產(chǎn) 萬元，其中金融資產(chǎn) 萬元，占 %，房產(chǎn) 萬元，占 %， 其他為耐用消費品和經(jīng)營性資產(chǎn)。賣方要做到利潤最大化，可以將價格提高到買方所能接受的最高價格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為保留價格。只有弄清楚房產(chǎn)做為這兩種商品屬性的價值，才可以確定的它的基本價值。隨著漲價常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格的暴跌，最后以金融危機(jī)告 終。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運行機(jī)制中牽扯到了太多的利益，因此價格形成遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是供需平衡那么簡單。在 2020 年 6 月央 行出臺了 121 號文件，此時對房地產(chǎn)泡沫的爭論也達(dá)到了第一波高潮。對于住房這種關(guān)系到國計民生的特殊商品來說，這樣的漲幅堪稱暴漲。 2020 年 10 月，建設(shè)部推出了關(guān)于房地產(chǎn)市場形勢的報告，不久以后央行宣布了 9 年來的第一次加息決定，管理層對形勢的看法和宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改變可能對房地產(chǎn)市場帶來的沖擊更成為利益相關(guān)各方關(guān)注的焦點，掀起了對房地產(chǎn)泡沫爭論的第二波高潮，各路官員、學(xué)者、房地產(chǎn)商輪番上場，互聯(lián)網(wǎng)上的討此資料來自 , 大量管理資料下載 論也是此起彼伏、異常 激烈。因為泡沫的出 現(xiàn)扭曲了市場價格體系，會導(dǎo)致資源的無效配置，泡沫持續(xù)時間越長，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對整體經(jīng)濟(jì)的沖擊越小?，F(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究通常將泡沫定義為資產(chǎn)價格對其基本價值的持續(xù)性偏離。對于房產(chǎn)來說，把預(yù)期的未來每一年的租金和最后一年房產(chǎn)的殘值貼現(xiàn)到當(dāng)前，就是它的基本價值。值得一提的是，即使是以保留價格成交，價格仍有可能是高估的，因為開發(fā)商可以采用囤積不賣的方式提高價格直到達(dá)到購買者的保留價格。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出對可買新房的售價有很大影響。 有人會說，在上面的計算中，沒有考慮消費者未來收入的增長。 我們還可以從上面的計算結(jié)果得出隱含的消費者可以承受的房價收入比。 2020 年，上海的人均可支配收入為 14867 元，是全國城市平均水平的 倍。因為我國房屋的設(shè)計使用年限是 50 年，而房屋產(chǎn)權(quán)年限是 70 年，因此考慮折舊以后，房屋的殘值可以忽略不計。從全國來看，房地產(chǎn)價格高估的程度應(yīng)在 20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴(yán)重。那么我們看看在這個最著名泡沫事件中房地產(chǎn)價格究竟表現(xiàn)如何。 2020 年上海的人均收入約為東京的 1/15。 是不是人多地少需要看和誰比，如果和俄羅斯、加拿大相比，世界上大部分國家都是人多地少的。戰(zhàn)后的日本由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，重化工業(yè)進(jìn)程和城市化進(jìn)程使土 地供給不能滿足需求，現(xiàn)實中的供需缺口加上投機(jī)者的推波助瀾，使日本的地價在 1990 年以前連年上漲，造就了所謂的 “地價不滅神話 ”。 來源：香港《明報》
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