走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)地產(chǎn)價(jià)格(更新版)
【正文】 ”的話，捧場(chǎng)的絕對(duì)不只是 “神話 ”的鼓吹者，等著撿錢包的越南和印度早就準(zhǔn)備好了。因?yàn)楫?dāng)我們進(jìn)口糧食時(shí)，我們進(jìn)口的不僅僅是糧食，我們 進(jìn)口的實(shí)際上是土地，當(dāng)我們輸出資本時(shí)，我們同樣是在進(jìn)口土地。另外如 果考慮我國(guó)城市此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國(guó)和英國(guó)人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國(guó)人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國(guó)和英國(guó)。天底下簡(jiǎn)直找不到比這更好、更便捷的 富國(guó)之計(jì)了。雖然土地的絕對(duì)價(jià)格與日本相比還有較大差距，但從全國(guó)平均的上漲幅度看并不輸給日本當(dāng)年，部分明星城市的表現(xiàn)則更為耀眼。 2. 當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)水平究竟高不高？ 上面我們說(shuō)明了相對(duì)于居民的收入，目前的中國(guó)的房?jī)r(jià)確實(shí)被高估了，尤其是在大城市，價(jià)格高估現(xiàn)象非常明顯。并且投資要求回報(bào)率的變動(dòng)也沒(méi)有利率變動(dòng)這么敏感，因?yàn)橥顿Y者不太可能預(yù)期未來(lái)的幾十年里始終保持這么低的利率水平。 按照這個(gè)計(jì)算，即使是上海最樂(lè)觀的擁有平均收入消費(fèi)者也絕對(duì)沒(méi)有可能性去買一套平均價(jià)格的住宅。當(dāng)她以這個(gè)價(jià)格支付住房消費(fèi)時(shí)，她應(yīng)該正過(guò)著緊緊巴巴的生活。在前一種情形下，實(shí)際價(jià)格高出保留價(jià)格 %，后一種情形下，保留價(jià)格比實(shí)際價(jià)格略高 %。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，一般兩居室的住宅建筑面積為 90～120 平方米，三居室的住宅建筑面積為 110～ 140 平方米。按 2002 年 6 月進(jìn)行的我國(guó)首次《城此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 市家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查》報(bào)告，我國(guó)城市居民戶均資產(chǎn) 萬(wàn)元，其中金融資產(chǎn) 萬(wàn)元，占 %，房產(chǎn) 萬(wàn)元，占 %， 其他為耐用消費(fèi)品和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。賣方要做到利潤(rùn)最大化，可以將價(jià)格提高到買方所能接受的最高價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為保留價(jià)格。只有弄清楚房產(chǎn)做為這兩種商品屬性的價(jià)值，才可以確定的它的基本價(jià)值。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告 終。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中牽扯到了太多的利益，因此價(jià)格形成遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是供需平衡那么簡(jiǎn)單。在 2020 年 6 月央 行出臺(tái)了 121 號(hào)文件，此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論也達(dá)到了第一波高潮。對(duì)于住房這種關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的特殊商品來(lái)說(shuō)，這樣的漲幅堪稱暴漲。 2020 年 10 月，建設(shè)部推出了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的報(bào)告，不久以后央行宣布了 9 年來(lái)的第一次加息決定，管理層對(duì)形勢(shì)的看法和宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改變可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊更成為利益相關(guān)各方關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起了對(duì)房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論的第二波高潮，各路官員、學(xué)者、房地產(chǎn)商輪番上場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)上的討此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 論也是此起彼伏、異常 激烈。因?yàn)榕菽某?現(xiàn)扭曲了市場(chǎng)價(jià)格體系，會(huì)導(dǎo)致資源的無(wú)效配置，泡沫持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的沖擊越小。現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究通常將泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值的持續(xù)性偏離。對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，把預(yù)期的未來(lái)每一年的租金和最后一年房產(chǎn)的殘值貼現(xiàn)到當(dāng)前，就是它的基本價(jià)值。值得一提的是，即使是以保留價(jià)格成交，價(jià)格仍有可能是高估的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可以采用囤積不賣的方式提高價(jià)格直到達(dá)到購(gòu)買者的保留價(jià)格。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出對(duì)可買新房的售價(jià)有很大影響。 有人會(huì)說(shuō)，在上面的計(jì)算中，沒(méi)有考慮消費(fèi)者未來(lái)收入的增長(zhǎng)。 我們還可以從上面的計(jì)算結(jié)果得出隱含的消費(fèi)者可以承受的房?jī)r(jià)收入比。 2020 年，上海的人均可支配收入為 14867 元，是全國(guó)城市平均水平的 倍。因?yàn)槲覈?guó)房屋的設(shè)計(jì)使用年限是 50 年，而房屋產(chǎn)權(quán)年限是 70 年，因此考慮折舊以后，房屋的殘值可以忽略不計(jì)。從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格高估的程度應(yīng)在 20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴(yán)重。那么我們看看在這個(gè)最著名泡沫事件中房地產(chǎn)價(jià)格究竟表現(xiàn)如何。 2020 年上海的人均收入約為東京的 1/15。 是不是人多地少需要看和誰(shuí)比，如果和俄羅斯、加拿大相比，世界上大部分國(guó)家都是人多地少的。戰(zhàn)后的日本由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，重化工業(yè)進(jìn)程和城市化進(jìn)程使土 地供給不能滿足需求，現(xiàn)實(shí)中的供需缺口加上投機(jī)者的推波助瀾，使日本的地價(jià)在 1990 年以前連年上漲，造就了所謂的 “地價(jià)不滅神話 ”。 來(lái)源：香港《明報(bào)》
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