走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)地產(chǎn)價(jià)格(已修改)
2025-05-28 05:46 本頁(yè)面
【正文】 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 許小年：走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)，土地神話 賣掉一個(gè)上?？蓳Q大半個(gè)美國(guó) 許小年 2002 年以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，經(jīng)過(guò) 2020 年的大幅上漲，2020 年 1 到 9 月份的全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅仍達(dá)到了 13%，商品房平均價(jià)格達(dá)到 2777 元，相比 2002 年底，在兩年不到的時(shí)間里，價(jià)格上漲超過(guò)四分之一。對(duì)于住房這種關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的特殊商品來(lái)說(shuō)，這樣的漲幅堪稱暴漲。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮火爆的景象從東南沿海局部地區(qū)開始，逐漸向全國(guó)大部分地區(qū)擴(kuò)散，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)基本面比較好的地區(qū)價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)基本面不太好的地區(qū)價(jià)格也上漲的局面，甚 至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價(jià)格上漲超過(guò)了發(fā)達(dá)地區(qū)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了住房市場(chǎng)化改革后的第一次全面繁榮，即使是 2020 年出現(xiàn)的 “非典 ”和央行的 121 號(hào)文件對(duì)這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)上行也沒(méi)有構(gòu)成多少實(shí)質(zhì)性的影響。 伴隨著這一輪房地產(chǎn)繁榮的，除了人均住房面積提高的統(tǒng)計(jì)數(shù)字和接連不斷的違規(guī)拆遷、非法占用農(nóng)田造成的慘痛故事外，留給人們印象最深刻的就是頑強(qiáng)上行的房地產(chǎn)價(jià)格和對(duì)房地產(chǎn)泡沫的各式各樣的爭(zhēng)論。早在 2002 年上半年，泡沫之說(shuō)就已經(jīng)出現(xiàn)， 2002 年 11 月，時(shí)任總理的朱容基表示了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。在 2020 年 6 月央 行出臺(tái)了 121 號(hào)文件，此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論也達(dá)到了第一波高潮。此后開始的宏觀調(diào)控更是引發(fā)了各界對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的大論戰(zhàn)。進(jìn)入 2020年后，隨著每一季度經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的報(bào)出，看著日長(zhǎng)夜大的房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)泡沫的爭(zhēng)論也日趨白熱化。 2020 年 10 月，建設(shè)部推出了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的報(bào)告，不久以后央行宣布了 9 年來(lái)的第一次加息決定，管理層對(duì)形勢(shì)的看法和宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改變可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊更成為利益相關(guān)各方關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起了對(duì)房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論的第二波高潮，各路官員、學(xué)者、房地產(chǎn)商輪番上場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)上的討此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 論也是此起彼伏、異常 激烈。 這場(chǎng)爭(zhēng)論中，房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)商和一部分學(xué)者認(rèn)為目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是有真實(shí)需求支撐的，所以不存在泡沫，而另一部分學(xué)者則認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)者的支付能力，出現(xiàn)了很嚴(yán)重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。對(duì)此，我們要用這篇文章來(lái)說(shuō)明我們的看法，我們的看法可以用三句話來(lái)概括：第一，中國(guó)出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價(jià)格泡沫；第二，雖然房地產(chǎn)泡沫非常明顯，但價(jià)格很難大幅下跌；第三，雖然價(jià)格不會(huì)大跌，但也決不是什么好事。 縱觀歷史上從郁金香狂熱開始到上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮歷次著名泡沫事件，我 們可以得出只要是泡沫就沒(méi)有不破滅的結(jié)論。但是如果要把這個(gè)結(jié)論套在目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上似乎很難行得通，其中最根本的原因在于，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)半市場(chǎng)化的市場(chǎng)，市場(chǎng)價(jià)格的形成不完全是買賣雙方討價(jià)還價(jià)、利益均衡的結(jié)果。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中牽扯到了太多的利益，因此價(jià)格形成遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是供需平衡那么簡(jiǎn)單。如果有一天市場(chǎng)的力量強(qiáng)大到了利益任何一方都無(wú)法抵擋的地步，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是真正實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。 我們對(duì)此的價(jià)值判斷與經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們的結(jié)論是一樣的：是泡沫，最好讓它破滅，而且越早破滅越好。因?yàn)榕菽某?現(xiàn)扭曲了市場(chǎng)價(jià)格體系，會(huì)導(dǎo)致資源的無(wú)效配置，泡沫持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的沖擊越小。然而這個(gè)看起來(lái)誰(shuí)都明白的道理在現(xiàn)實(shí)中似乎不那么容易把握，否則就不會(huì)有泡沫破滅后連續(xù)衰退 14 年的日本經(jīng)濟(jì)。 一、中國(guó)出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價(jià)格泡沫 在對(duì)這個(gè)論點(diǎn)進(jìn)行論證之前，我們要先說(shuō)明一個(gè)本不需要說(shuō)明的問(wèn)題，那就是究竟什么是泡沫？在我們看到的爭(zhēng)論中，相當(dāng)一部分學(xué)者此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 沒(méi)有表現(xiàn)出基本的專業(yè)素質(zhì)，比如有人就憑中國(guó)人多地少就可以喊出了 “房?jī)r(jià)若干年要漲若干倍 ”的口號(hào)，反映出其對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的規(guī) 律缺乏起碼常識(shí)。在我們不愿意懷疑其動(dòng)機(jī)的情況下，只能懷疑其專業(yè)素質(zhì)。 在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，影響最大的泡沫定義是以研究金融危機(jī)著稱的經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德爾博格（ Kindleberger）在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》中給
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