【正文】 戰(zhàn)后的日本由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，重化工業(yè)進(jìn)程和城市化進(jìn)程使土 地供給不能滿足需求，現(xiàn)實(shí)中的供需缺口加上投機(jī)者的推波助瀾，使日本的地價(jià)在 1990 年以前連年上漲，造就了所謂的 “地價(jià)不滅神話 ”。 2020 年上海的人均收入約為東京的 1/15。從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格高估的程度應(yīng)在 20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴(yán)重。 2020 年，上海的人均可支配收入為 14867 元，是全國(guó)城市平均水平的 倍。 有人會(huì)說(shuō)，在上面的計(jì)算中，沒有考慮消費(fèi)者未來(lái)收入的增長(zhǎng)。值得一提的是，即使是以保留價(jià)格成交，價(jià)格仍有可能是高估的，因?yàn)殚_發(fā)商可以采用囤積不賣的方式提高價(jià)格直到達(dá)到購(gòu)買者的保留價(jià)格?，F(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究通常將泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值的持續(xù)性偏離。 2020 年 10 月，建設(shè)部推出了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的報(bào)告，不久以后央行宣布了 9 年來(lái)的第一次加息決定，管理層對(duì)形勢(shì)的看法和宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改變可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊更成為利益相關(guān)各方關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起了對(duì)房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論的第二波高潮，各路官員、學(xué)者、房地產(chǎn)商輪番上場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)上的討此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 論也是此起彼伏、異常 激烈。在 2020 年 6 月央 行出臺(tái)了 121 號(hào)文件，此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論也達(dá)到了第一波高潮。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告 終。賣方要做到利潤(rùn)最大化，可以將價(jià)格提高到買方所能接受的最高價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為保留價(jià)格。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，一般兩居室的住宅建筑面積為 90～120 平方米，三居室的住宅建筑面積為 110～ 140 平方米。當(dāng)她以這個(gè)價(jià)格支付住房消費(fèi)時(shí)，她應(yīng)該正過(guò)著緊緊巴巴的生活。并且投資要求回報(bào)率的變動(dòng)也沒有利率變動(dòng)這么敏感，因?yàn)橥顿Y者不太可能預(yù)期未來(lái)的幾十年里始終保持這么低的利率水平。雖然土地的絕對(duì)價(jià)格與日本相比還有較大差距，但從全國(guó)平均的上漲幅度看并不輸給日本當(dāng)年，部分明星城市的表現(xiàn)則更為耀眼。另外如 果考慮我國(guó)城市此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國(guó)和英國(guó)人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國(guó)人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國(guó)和英國(guó)?，F(xiàn)在如果中國(guó)也準(zhǔn)備開始一段 “神話 ”的話，捧場(chǎng)的絕對(duì)不只是 “神話 ”的鼓吹者，等著撿錢包的越南和印度早就準(zhǔn)備好了。美國(guó)的單棟住宅與我國(guó)相對(duì)應(yīng)的同類住宅就是別墅，按照上海市的當(dāng)前價(jià)格，類型相當(dāng)?shù)姆孔觾r(jià)格約為 300～ 400 萬(wàn)元，大約是美國(guó)平均水平的 2 倍。房地產(chǎn)價(jià)格本應(yīng)該是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)動(dòng)態(tài)反映，如果在遍布各個(gè)區(qū)域的大城市中都出現(xiàn)了價(jià)格大幅上漲，應(yīng)該稱得上是全局性的。我們得出的結(jié)果是：當(dāng)不考慮住房支付能力增長(zhǎng)時(shí)，上海中等收入家庭采用 20 年和 30 年按揭可以支付的房?jī)r(jià)分別為 萬(wàn)元和 萬(wàn)元，當(dāng)考慮增長(zhǎng)時(shí)，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為 萬(wàn)元和 萬(wàn)元。雖然 這樣的融資方案在現(xiàn)實(shí)中還不可行，我們還是算出當(dāng)消費(fèi)者收入增長(zhǎng)時(shí)，她可以支付的范圍價(jià)格。 下面我們估算一個(gè)代表性的消費(fèi)者所能接受的對(duì)住房的保留價(jià)格，或者說(shuō)是代表性消費(fèi)者所能接受的住房的價(jià)格。房產(chǎn)做為一種商品，與其他商品 ——比如面包和股票相比，有著比較特殊的屬性。 縱觀歷史上從郁金香狂熱開始到上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮歷次著名泡沫事件，我 們可以得出只要是泡沫就沒有不破滅的結(jié)論。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了住房市場(chǎng)化改革后的第一次全面繁榮，即使是 2020 年出現(xiàn)的 “非典 ”和央行的 121 號(hào)文件對(duì)這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)上行也沒有構(gòu)成多少實(shí)質(zhì)性的影響。 一、中國(guó)出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價(jià)格泡沫 在對(duì)這個(gè)論點(diǎn)進(jìn)行論證之前，我們要先說(shuō)明一個(gè)本不需要說(shuō)明的問(wèn)題，那就是究竟什么是泡沫？在我們看到的爭(zhēng)論中，相當(dāng)一部分學(xué)者此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 沒有表現(xiàn)出基本的專業(yè)素質(zhì)，比如有人就憑中國(guó)人多地少就可以喊出了 “房?jī)r(jià)若干年要漲若干倍 ”的口號(hào)，反映出其對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的規(guī) 律缺乏起碼常識(shí)。 先來(lái)看看做為消費(fèi)品，現(xiàn)在中國(guó)的房子應(yīng)該值多少錢。就是說(shuō)對(duì)于中等收入家庭來(lái)說(shuō)， 30%的收入用于供房已經(jīng)是上限了。比如由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和稅制上的原因，每個(gè)國(guó)家的居民可以用于支付住房費(fèi)用的能力是不同的