走入迷途的中國房價地產(chǎn)價格(完整版)
【正文】 格之間背離呈現(xiàn)越來越大的趨勢。其他數(shù)據(jù)和上面的計(jì)算一樣。比如由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和稅制上的原因，每個國家的居民可以用于支付住房費(fèi)用的能力是不同的，另外住房 貸款的可獲得性以及利率高低都是影響房價收入比的合理水平的重要因素。這個看法是正確的，但是在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)中還很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橥ǔｃy行不會允許遞增還款的方式，這樣做等于要求銀行確信消費(fèi)者未來的收入一定會以某一速度增長，這此資料來自 , 大量管理資料下載 增大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。就是說對于中等收入家庭來說， 30%的收入用于供房已經(jīng)是上限了。自 2020 年以來，已經(jīng)有幾個城市政府針對開發(fā)商有房不賣出臺了懲罰措施，也從一個側(cè)面反映了這個現(xiàn)象。 先來看看做為消費(fèi)品，現(xiàn)在中國的房子應(yīng)該值多少錢。 1. 當(dāng)前的房地產(chǎn)價格反映其基本價值嗎？ 要回答這個問題并不 困難，我們可以從兩個層面來分析房地產(chǎn)的基本價值。 一、中國出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價格泡沫 在對這個論點(diǎn)進(jìn)行論證之前，我們要先說明一個本不需要說明的問題，那就是究竟什么是泡沫？在我們看到的爭論中，相當(dāng)一部分學(xué)者此資料來自 , 大量管理資料下載 沒有表現(xiàn)出基本的專業(yè)素質(zhì)，比如有人就憑中國人多地少就可以喊出了 “房價若干年要漲若干倍 ”的口號，反映出其對資產(chǎn)價格的規(guī) 律缺乏起碼常識。對此，我們要用這篇文章來說明我們的看法，我們的看法可以用三句話來概括：第一，中國出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價格泡沫；第二，雖然房地產(chǎn)泡沫非常明顯，但價格很難大幅下跌；第三，雖然價格不會大跌，但也決不是什么好事。中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了住房市場化改革后的第一次全面繁榮，即使是 2020 年出現(xiàn)的 “非典 ”和央行的 121 號文件對這一輪的房地產(chǎn)市場上行也沒有構(gòu)成多少實(shí)質(zhì)性的影響。 伴隨著這一輪房地產(chǎn)繁榮的，除了人均住房面積提高的統(tǒng)計(jì)數(shù)字和接連不斷的違規(guī)拆遷、非法占用農(nóng)田造成的慘痛故事外，留給人們印象最深刻的就是頑強(qiáng)上行的房地產(chǎn)價格和對房地產(chǎn)泡沫的各式各樣的爭論。 縱觀歷史上從郁金香狂熱開始到上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮歷次著名泡沫事件，我 們可以得出只要是泡沫就沒有不破滅的結(jié)論。在我們不愿意懷疑其動機(jī)的情況下，只能懷疑其專業(yè)素質(zhì)。房產(chǎn)做為一種商品，與其他商品 ——比如面包和股票相比，有著比較特殊的屬性。首先從供給這一方看，因?yàn)榻陙矸康禺a(chǎn)市場一片火爆，許多地方的樓盤都是在開盤前幾天開始排隊(duì)，開盤當(dāng)天甚至幾個小時之內(nèi)就銷售一空，在賣方市場的情況下，開發(fā)商沒有理由以低于邊際成本的價格賣房，這樣實(shí)際的成交價格一定 是高于邊際成本的。 下面我們估算一個代表性的消費(fèi)者所能接受的對住房的保留價格，或者說是代表性消費(fèi)者所能接受的住房的價格。這樣可以用于支付按揭款的收入為 7879 元，按照現(xiàn)行的 %的按揭利率，加上以現(xiàn)有房產(chǎn)支付的首付款，代表性消費(fèi)者所能支付得起的住房價格為：當(dāng)采用 20 年按揭時，為 萬元，當(dāng)采用 30 年按揭時，為 萬元。雖然 這樣的融資方案在現(xiàn)實(shí)中還不可行，我們還是算出當(dāng)消費(fèi)者收入增長時，她可以支付的范圍價格。根據(jù)上面的計(jì)算，當(dāng)不考慮住房支付能力增長時，中國城鎮(zhèn)居民可以承受的房價收入比為 ～ ，考慮增長時，這個數(shù)據(jù)為 ～ 。我們得出的結(jié)果是：當(dāng)不考慮住房支付能力增長時，上海中等收入家庭采用 20 年和 30 年按揭可以支付的房價分別為 萬元和 萬元，當(dāng)考慮增長時，這兩個數(shù)據(jù)分別為 萬元和 萬元。至于此資料來自 , 大量管理資料下載 投資的要求回報率，如果用銀行儲蓄利率做為度量，則也沒有太大的變化，自 2002 年 2 月開始，利率水平始終保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)價格本應(yīng)該是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個動態(tài)反映，如果在遍布各個區(qū)域的大城市中都出現(xiàn)了價格大幅上漲，應(yīng)該稱得上是全局性的。 再看看我國的數(shù)據(jù)，從 2000 年開始，我國各大城市土地交易價格出現(xiàn)明顯上漲。美國的單棟住宅與我國相對應(yīng)的同類住宅就是別墅，按照上海市的當(dāng)前價格，類型相當(dāng)?shù)姆孔觾r格約為 300～ 400 萬元，大約是美國平均水平的 2 倍。從遼寧到海南，我國沿海的 13 省、市、自治區(qū)的平均人口密度是每平方公里 407 人?，F(xiàn)在如果中國也準(zhǔn)備開始一段 “神話
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