走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)地產(chǎn)價(jià)格-wenkub
2023-05-15 05:46:40 本頁(yè)面
【正文】 全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，商品的均衡價(jià)格等于其生產(chǎn)的邊際成本，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中并不特意區(qū)別價(jià)值和價(jià)格，可以認(rèn)為，供需決定的均衡價(jià)格就是它 的基本價(jià)值。 1. 當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格反映其基本價(jià)值嗎？ 要回答這個(gè)問(wèn)題并不 困難，我們可以從兩個(gè)層面來(lái)分析房地產(chǎn)的基本價(jià)值。通常，“繁榮（ Boom） ”的時(shí)間要比泡沫狀態(tài)長(zhǎng)些，價(jià)格、生產(chǎn)和利潤(rùn)的上升也比較溫和一些，以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）的形式出現(xiàn)危機(jī)，或者以繁榮逐漸消退告終而不發(fā)生危機(jī)。 一、中國(guó)出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價(jià)格泡沫 在對(duì)這個(gè)論點(diǎn)進(jìn)行論證之前，我們要先說(shuō)明一個(gè)本不需要說(shuō)明的問(wèn)題，那就是究竟什么是泡沫？在我們看到的爭(zhēng)論中，相當(dāng)一部分學(xué)者此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 沒(méi)有表現(xiàn)出基本的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，比如有人就憑中國(guó)人多地少就可以喊出了 “房?jī)r(jià)若干年要漲若干倍 ”的口號(hào)，反映出其對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的規(guī) 律缺乏起碼常識(shí)。如果有一天市場(chǎng)的力量強(qiáng)大到了利益任何一方都無(wú)法抵擋的地步，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是真正實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。對(duì)此，我們要用這篇文章來(lái)說(shuō)明我們的看法，我們的看法可以用三句話(huà)來(lái)概括：第一，中國(guó)出現(xiàn)了明顯的全局性房地產(chǎn)價(jià)格泡沫；第二，雖然房地產(chǎn)泡沫非常明顯，但價(jià)格很難大幅下跌；第三，雖然價(jià)格不會(huì)大跌，但也決不是什么好事。此后開(kāi)始的宏觀(guān)調(diào)控更是引發(fā)了各界對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的大論戰(zhàn)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了住房市場(chǎng)化改革后的第一次全面繁榮，即使是 2020 年出現(xiàn)的 “非典 ”和央行的 121 號(hào)文件對(duì)這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)上行也沒(méi)有構(gòu)成多少實(shí)質(zhì)性的影響。此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 許小年：走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)，土地神話(huà) 賣(mài)掉一個(gè)上?？蓳Q大半個(gè)美國(guó) 許小年 2002 年以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，經(jīng)過(guò) 2020 年的大幅上漲，2020 年 1 到 9 月份的全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅仍達(dá)到了 13%，商品房平均價(jià)格達(dá)到 2777 元，相比 2002 年底，在兩年不到的時(shí)間里，價(jià)格上漲超過(guò)四分之一。 伴隨著這一輪房地產(chǎn)繁榮的，除了人均住房面積提高的統(tǒng)計(jì)數(shù)字和接連不斷的違規(guī)拆遷、非法占用農(nóng)田造成的慘痛故事外，留給人們印象最深刻的就是頑強(qiáng)上行的房地產(chǎn)價(jià)格和對(duì)房地產(chǎn)泡沫的各式各樣的爭(zhēng)論。進(jìn)入 2020年后，隨著每一季度經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的報(bào)出，看著日長(zhǎng)夜大的房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)泡沫的爭(zhēng)論也日趨白熱化。 縱觀(guān)歷史上從郁金香狂熱開(kāi)始到上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮歷次著名泡沫事件，我 們可以得出只要是泡沫就沒(méi)有不破滅的結(jié)論。 我們對(duì)此的價(jià)值判斷與經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們的結(jié)論是一樣的：是泡沫，最好讓它破滅，而且越早破滅越好。在我們不愿意懷疑其動(dòng)機(jī)的情況下，只能懷疑其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。 金德?tīng)柌└駥?duì)泡沫的定義比較形象，但是在理論研究中比較難以操作。房產(chǎn)做為一種商品，與其他商品 ——比如面包和股票相比，有著比較特殊的屬性。做為投資品，可以由資產(chǎn)定價(jià)的基本原理決定，生息資產(chǎn)的基本價(jià)值等于預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。首先從供給這一方看，因?yàn)榻陙?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火爆，許多地方的樓盤(pán)都是在開(kāi)盤(pán)前幾天開(kāi)始排隊(duì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天甚至幾個(gè)小時(shí)之內(nèi)就銷(xiāo)售一空，在賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由以低于邊際成本的價(jià)格賣(mài)房，這樣實(shí)際的成交價(jià)格一定 是高于邊際成本的。如果房子的實(shí)際價(jià)格高出了消費(fèi)者的保留價(jià)格，那么做為消費(fèi)品，它的價(jià)格可以認(rèn)為是被高估了。 下面我們估算一個(gè)代表性的消費(fèi)者所能接受的對(duì)住房的保留價(jià)格，或者說(shuō)是代表性消費(fèi)者所能接受的住房的價(jià)格。 假定這個(gè)消費(fèi)者將自己的現(xiàn)有房產(chǎn)以 9 折變現(xiàn)，做為首付款購(gòu)買(mǎi)新房，未來(lái)收入中的一部分支付按揭款。這樣可以用于支付按揭款的收入為 7879 元，按照現(xiàn)行的 %的按揭利率，加上以現(xiàn)有房產(chǎn)支付的首付款，代表性消費(fèi)者所能支付得起的住房?jī)r(jià)格為：當(dāng)采用 20 年按揭時(shí)，為 萬(wàn)元，當(dāng)采用 30 年按揭時(shí)，為 萬(wàn)元。這個(gè)價(jià)格比消費(fèi)者采用 20 年或 30 年按揭時(shí)的保留價(jià)格要分別高出 %和 %。雖然 這樣的融資方案在現(xiàn)實(shí)中還不可行，我們還是算出當(dāng)消費(fèi)者收入增長(zhǎng)時(shí)，她可以支付的范圍價(jià)格。 綜合上面的計(jì)算結(jié)果，目前國(guó)內(nèi)的房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出中等收入消費(fèi)者的承受水平，相對(duì)于消費(fèi)者的保
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