【正文】 ，另外住房 貸款的可獲得性以及利率高低都是影響房價收入比的合理水平的重要因素。 但國內的現(xiàn)狀如何呢？從 1998 年全國房價出現(xiàn)穩(wěn)步上揚開始，全國的房屋租賃價格指數(shù)保持平穩(wěn)， 2000 年以后房屋租賃價格指數(shù)開始稍有上漲，每年的漲 幅大約為 1%，而同期房屋價格的漲幅每年約為7%，同時房屋價格與租賃價格之間背離呈現(xiàn)越來越大的趨勢。根據(jù)日本不動產研究所的數(shù)據(jù)，在 1990 年泡沫巔峰時期，日本全國城市地價與 1985 年相比， 5 年時間里上漲了 %，東京、大阪等六大都市的地價， 5 年時間里上漲了 %。如果用全國平均的數(shù)據(jù)說服力不強，我們只考慮人口最密集我國的東部沿海地區(qū)，我國東部大部分是適合生活的平原地區(qū)，這樣與其他國家的全國平均水平相比應該比較有說服力。土地雖然是死的，但是資本、人力、商品在開放經濟的條件下都是可以流動的，全世界的要素價格一定是趨于一致的，如果中國的土地價格持續(xù)上漲，意味著我們失去的是資本流入，是就業(yè)，是城市化，是社會穩(wěn)定，是一系列的事。 3. 中國真的是人多地少嗎？ 鼓吹中國房價未來仍需要大漲的人有一個論據(jù)，那就是中國人多地少，土地資源緊張，當然可以有更高的地價和房價。如果中國的房價放在世界范圍里來看，究竟算不算高呢？ 此資料來自 , 大量管理資料下載 首先我們看看日本房地產價格在泡沫經濟前后的表現(xiàn)。值得指出的是，這里的計算數(shù)據(jù)是有事實基礎的，在上海 2020 年的兩次房交會上，對希望購房居民的調查表明， 70%以上的居民表示可以接收的住房價格不高于 5000 元每平方米，這個數(shù)據(jù)與這里的計算是一致的。必須指出的是，這里的價格度量是基于資源配置效率的度量，即認為讓平均收入水平的消費者可以買得 起平均價格的住房有著較高的配置效率，因為在這種情況下大部分居民的住房需求可以通過市場這個交易成本最低的配置手段解決。 2020 年底，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8472 元，戶均人口為 人，這樣每戶平均的可支配收入為 26263元。 此資料來自 , 大量管理資料下載 首先做為消費品，房產的基本價值可以這樣確定，微觀經濟學告訴我們，完全競爭的市場中，商品的均衡價格等于其生產的邊際成本，在現(xiàn)代經濟學中并不特意區(qū)別價值和價格，可以認為，供需決定的均衡價格就是它 的基本價值。如果有一天市場的力量強大到了利益任何一方都無法抵擋的地步，中國的房地產市場才是真正實現(xiàn)了市場化。此資料來自 , 大量管理資料下載 許小年：走入迷途的中國房價，土地神話 賣掉一個上?？蓳Q大半個美國 許小年 2002 年以來中國的房地產市場逐步升溫，經過 2020 年的大幅上漲，2020 年 1 到 9 月份的全國商品房價格漲幅仍達到了 13%，商品房平均價格達到 2777 元，相比 2002 年底，在兩年不到的時間里，價格上漲超過四分之一。 我們對此的價值判斷與經濟學告訴我們的結論是一樣的：是泡沫，最好讓它破滅，而且越早破滅越好。做為投資品，可以由資產定價的基本原理決定，生息資產的基本價值等于預期的未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。 假定這個消費者將自己的現(xiàn)有房產以 9 折變現(xiàn)，做為首付款購買新房，未來收入中的一部分支付按揭款。 綜合上面的計算結果，目前國內的房屋價格遠遠高出中等收入消費者的承受水平，相對于消費者的保留價格，房屋價格大約高估了 20～30%。 上面分析了做為消費品，目前中國的商品房價格是被遠遠高估的，那么如果做為投資品，是否可以解釋如此高的房價呢？按照資產定價模型，資產當期的價值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和，所以資產的基本價值與以 下幾個因素有關：租金、租金的增長速度、投資的要求回報率、房屋的殘值。日本從上世紀80 年代中期開始到 90 年代初破滅 的泡沫經濟是人類歷史上最著名的泡沫事件，既便是一貫愛吵架的經濟學界對當時日本泡沫經濟的實質的認識也達到了空前的一致，國內的學者在討論泡沫問題時也通常是言必稱日本泡沫經濟。這個口號有很多所謂的經濟學家在講臺上口沫橫飛地鼓噪了不知多少次了，但遺憾的是沒有一個人愿意抽出 5 分鐘時間，拿出計算器隨便算一算。所以 “神話 ”離我們越遠，我們的經濟就越安全。