【正文】 ，另外住房 貸款的可獲得性以及利率高低都是影響房?jī)r(jià)收入比的合理水平的重要因素。 但國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀如何呢？從 1998 年全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)開(kāi)始，全國(guó)的房屋租賃價(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)， 2000 年以后房屋租賃價(jià)格指數(shù)開(kāi)始稍有上漲，每年的漲 幅大約為 1%，而同期房屋價(jià)格的漲幅每年約為7%，同時(shí)房屋價(jià)格與租賃價(jià)格之間背離呈現(xiàn)越來(lái)越大的趨勢(shì)。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)，在 1990 年泡沫巔峰時(shí)期，日本全國(guó)城市地價(jià)與 1985 年相比， 5 年時(shí)間里上漲了 %，東京、大阪等六大都市的地價(jià)， 5 年時(shí)間里上漲了 %。如果用全國(guó)平均的數(shù)據(jù)說(shuō)服力不強(qiáng)，我們只考慮人口最密集我國(guó)的東部沿海地區(qū)，我國(guó)東部大部分是適合生活的平原地區(qū)，這樣與其他國(guó)家的全國(guó)平均水平相比應(yīng)該比較有說(shuō)服力。土地雖然是死的，但是資本、人力、商品在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)的條件下都是可以流動(dòng)的，全世界的要素價(jià)格一定是趨于一致的，如果中國(guó)的土地價(jià)格持續(xù)上漲，意味著我們失去的是資本流入，是就業(yè)，是城市化，是社會(huì)穩(wěn)定，是一系列的事。 3. 中國(guó)真的是人多地少嗎？ 鼓吹中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)仍需要大漲的人有一個(gè)論據(jù)，那就是中國(guó)人多地少，土地資源緊張，當(dāng)然可以有更高的地價(jià)和房?jī)r(jià)。如果中國(guó)的房?jī)r(jià)放在世界范圍里來(lái)看，究竟算不算高呢？ 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 首先我們看看日本房地產(chǎn)價(jià)格在泡沫經(jīng)濟(jì)前后的表現(xiàn)。值得指出的是，這里的計(jì)算數(shù)據(jù)是有事實(shí)基礎(chǔ)的，在上海 2020 年的兩次房交會(huì)上，對(duì)希望購(gòu)房居民的調(diào)查表明， 70%以上的居民表示可以接收的住房?jī)r(jià)格不高于 5000 元每平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)與這里的計(jì)算是一致的。必須指出的是，這里的價(jià)格度量是基于資源配置效率的度量，即認(rèn)為讓平均收入水平的消費(fèi)者可以買得 起平均價(jià)格的住房有著較高的配置效率，因?yàn)樵谶@種情況下大部分居民的住房需求可以通過(guò)市場(chǎng)這個(gè)交易成本最低的配置手段解決。 2020 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8472 元，戶均人口為 人，這樣每戶平均的可支配收入為 26263元。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 首先做為消費(fèi)品，房產(chǎn)的基本價(jià)值可以這樣確定，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，商品的均衡價(jià)格等于其生產(chǎn)的邊際成本，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中并不特意區(qū)別價(jià)值和價(jià)格，可以認(rèn)為，供需決定的均衡價(jià)格就是它 的基本價(jià)值。如果有一天市場(chǎng)的力量強(qiáng)大到了利益任何一方都無(wú)法抵擋的地步，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是真正實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 許小年：走入迷途的中國(guó)房?jī)r(jià)，土地神話 賣掉一個(gè)上?？蓳Q大半個(gè)美國(guó) 許小年 2002 年以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，經(jīng)過(guò) 2020 年的大幅上漲，2020 年 1 到 9 月份的全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅仍達(dá)到了 13%，商品房平均價(jià)格達(dá)到 2777 元，相比 2002 年底，在兩年不到的時(shí)間里，價(jià)格上漲超過(guò)四分之一。 我們對(duì)此的價(jià)值判斷與經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們的結(jié)論是一樣的：是泡沫，最好讓它破滅，而且越早破滅越好。做為投資品，可以由資產(chǎn)定價(jià)的基本原理決定，生息資產(chǎn)的基本價(jià)值等于預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。 假定這個(gè)消費(fèi)者將自己的現(xiàn)有房產(chǎn)以 9 折變現(xiàn)，做為首付款購(gòu)買新房，未來(lái)收入中的一部分支付按揭款。 綜合上面的計(jì)算結(jié)果，目前國(guó)內(nèi)的房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出中等收入消費(fèi)者的承受水平，相對(duì)于消費(fèi)者的保留價(jià)格，房屋價(jià)格大約高估了 20～30%。 上面分析了做為消費(fèi)品，目前中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格是被遠(yuǎn)遠(yuǎn)高估的，那么如果做為投資品，是否可以解釋如此高的房?jī)r(jià)呢？按照資產(chǎn)定價(jià)模型，資產(chǎn)當(dāng)期的價(jià)值等于未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和，所以資產(chǎn)的基本價(jià)值與以 下幾個(gè)因素有關(guān)：租金、租金的增長(zhǎng)速度、投資的要求回報(bào)率、房屋的殘值。日本從上世紀(jì)80 年代中期開(kāi)始到 90 年代初破滅 的泡沫經(jīng)濟(jì)是人類歷史上最著名的泡沫事件，既便是一貫愛(ài)吵架的經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)當(dāng)時(shí)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)的認(rèn)識(shí)也達(dá)到了空前的一致，國(guó)內(nèi)的學(xué)者在討論泡沫問(wèn)題時(shí)也通常是言必稱日本泡沫經(jīng)濟(jì)。這個(gè)口號(hào)有很多所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在講臺(tái)上口沫橫飛地鼓噪了不知多少次了，但遺憾的是沒(méi)有一個(gè)人愿意抽出 5 分鐘時(shí)間，拿出計(jì)算器隨便算一算。所以 “神話 ”離我們?cè)竭h(yuǎn)，我們的經(jīng)濟(jì)就越安全。