【正文】 健康發(fā)展，各界還需要付出很大的努力。2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。 相關(guān)政策： 2001年第一部《商品房銷售管理辦法》出臺2001年建設(shè)部發(fā)布我國第一部《商品房銷售管理辦法》，重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質(zhì)量等問題。1998年取消福利分房1998年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號）文件出臺，決定自當(dāng)年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。1994年土地增值稅開征國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。市場競爭機(jī)制給房地產(chǎn)商的投資決策水平提出了更高的要求。 1992年至1993年上半年的房地產(chǎn)業(yè)的膨脹發(fā)展，在一定程度上推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是也帶來了許多亟待解決的問題，如土地供應(yīng)失控、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投資商不重視投資分析、決策不科學(xué)、規(guī)模失控、收益分配失衡以及市場不規(guī)范等等。中國房地產(chǎn)業(yè)的“迅速膨脹期”（19901995）中國房地產(chǎn)業(yè)的“膨脹”發(fā)展在1988年4月，七屆全國人大第一次會議修改了憲法有關(guān)條款，規(guī)定了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓，《土地管理法》也隨之作了相應(yīng)的修改，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了法律上的保證。 作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。有實力的企業(yè)和品質(zhì)好的企業(yè)會越做越大，越做越強(qiáng)；而一些不具備競爭力，特別是靠關(guān)系拿地、品質(zhì)不好、戰(zhàn)略管理欠缺的企業(yè)會自動出局。 現(xiàn)在國外的房地產(chǎn)商還是處于觀望的狀態(tài)，因為國外的房地產(chǎn)商對中國的房地產(chǎn)政策、金融政策不是很熟悉，另外有些國外的房地產(chǎn)商也不能接受國內(nèi)土地七十年使用權(quán)的政策。商品化控制量不斷增加。有的地段適合做低端產(chǎn)品，有的地段適合做高端產(chǎn)品。隨著國家職能部門更多政策的出臺，房地產(chǎn)不斷的向國際靠攏。一是房地產(chǎn)行業(yè)體制的轉(zhuǎn)變。伴隨著1990年國務(wù)院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地交易的法律承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)這股商業(yè)力量開始前所未有的縱橫捭闔。十五年前，還是我國房地產(chǎn)發(fā)展的初級原始階段，人們對房地產(chǎn)的概念普遍模糊不清，甚至包括開發(fā)商本身，往往也是只知道拿地、蓋房而已。從之前的一次性占用很大資金轉(zhuǎn)為按揭方式，倡導(dǎo)提前消費，使付款的方式變得更加靈活。中國的房地產(chǎn)業(yè)已走過十五年，它就像一個嬰兒，不斷逐漸成長，現(xiàn)在已經(jīng)茁壯成人了。 二、我國房地產(chǎn)行業(yè)缺乏總體規(guī)劃意識。 三、從目前的情況來看，中國房地產(chǎn)核心競爭力不強(qiáng)。在發(fā)展過程中肯定要有一些調(diào)整，但調(diào)整的最終目的并不是要限制它的發(fā)展而是要規(guī)范它的發(fā)展，目的是為了更好的發(fā)展。那么。 中國房地產(chǎn)已趨于理智，需要政府的正確領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)勸，需要經(jīng)濟(jì)自由，科學(xué)管理。1992年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個歷史轉(zhuǎn)折點。從而，房地產(chǎn)業(yè)走向了理性發(fā)展的道路。1993年宏觀調(diào)控1993年6月23日，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，釜底抽薪控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。2000 年房市最大的特征即“商品住宅時代”、“零售時代”、“聯(lián)盟時代”三大時代的到來。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由此，北京正式進(jìn)入了以土地儲備制度為主要特征的供地新機(jī)制的時代，實行多年的土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度終于壽終正寢。有關(guān)部門正在研究具體策略，屆時將以發(fā)布行業(yè)研究報告等方式，正式為未來15年的房地產(chǎn)市場奠定基調(diào)。云南首例個人合作建房個人合作建房是今年中國房地產(chǎn)的一大新聞。而容積率方面的要求是，二環(huán)路內(nèi)最高可達(dá)6．O。到2005年城鎮(zhèn)新建采暖住宅建筑要在1981年住宅能耗水平的基礎(chǔ)上，達(dá)到降低能耗50％的要求；到2010年，在2050年的基礎(chǔ)上再降低能耗30％。根據(jù)第五次人口普查資料顯示，2000年底，昆明市四城區(qū)常住人口總數(shù)為1 95_7萬人(不含戶籍在四區(qū)但居住在外地的“昆明人)，其中，戶籍在四區(qū)并且常住四區(qū)的“昆明人共1 20．3萬人，占四區(qū)常住人口總數(shù)的61．5％；戶籍在本省帥l市縣但常住昆明市區(qū)的人口35．6萬人，占總數(shù)的1 8．2％；戶籍在省外但常住昆明市區(qū)的人口39．8萬人，占總數(shù)的20．3％。這部分外籍人士包括原昆明人演變成的外籍人，以及華僑和主要來自亞洲東南亞國家的人士。北京是有上千萬人口的特大城市，解決居民住房是一件大事。物業(yè)管理要實行公開招標(biāo)，不僅在北京范圍招標(biāo)，還應(yīng)面向全國，降低管理費用，提高服務(wù)質(zhì)量，讓群眾滿意。資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。如今2004年已經(jīng)過去，雖說對房地產(chǎn)形勢和走向的意見未必達(dá)到了共識，但是隨著時間的推移，現(xiàn)在業(yè)界更注重面對已經(jīng)發(fā)生了變化的現(xiàn)實，在新環(huán)境下如何腳踏實地的去辦企業(yè)，做項目。換句話來說，今后15年內(nèi)GDP的增長率大約應(yīng)保持在8%左右，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)的持續(xù)快速穩(wěn)定增長是無可爭議的。 2005年將繼續(xù)鞏固宏觀調(diào)控的成果，對于房地產(chǎn)金融和土地的調(diào)控是否會有新的方式？這是業(yè)界十分關(guān)注的問題，從多方面的反映和分析來看，隨著中國加入WTO的最后幾項接軌的時限到來，今后將更多采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行間接調(diào)控而不是單純用政府紅頭文件的方式直接調(diào)控。 “科技地產(chǎn)”，以科技為主題，大幅度提高住宅的科技含量，以高舒適度，生態(tài)、健康而得以勝出的“科技地產(chǎn)”，其中以“北京鋒尚”、“萬國城MOMA”等為代表。但是，由于中國加入WTO后在2006年底之前要向外國開放資本市場，目前各種海外投資基金正在快速進(jìn)入中國，對中國的房地產(chǎn)市場的影響將會越來越大。建得快，銷得快，效益明顯提高，一年就可投兩個項目，一億投資就變成了兩億，所產(chǎn)生的效益遠(yuǎn)比勞動密集型運作高得多。與1998年相比，投資和竣工面積都翻了一番，銷售額則增加了一倍半。 20 / 20。按照國家規(guī)劃，到2020年我國的城市化水平將達(dá)到55％－60％，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8．5億人，年增長4％?！岣弋a(chǎn)品的終端價值，產(chǎn)品的競爭最終是性能質(zhì)量的競爭（上帝與細(xì)節(jié)同在），由于產(chǎn)品的競爭力強(qiáng)，做一個項目的收益等于其他項目兩個。房地產(chǎn)投資的特點是資本和時間呈動態(tài)關(guān)系。 “文化地產(chǎn)”以文化為主題，適應(yīng)了在現(xiàn)階段滿足生活基本需求之后，人們必然對人文方面的更高追求，如上海的“新天地”、北京的“蘋果社區(qū)”、各種表現(xiàn)形式的北京“四合院”以及富有地方民居色彩的建筑都廣受歡迎。　　圖三：2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與商品房銷售價格指數(shù)三、宏觀調(diào)控后的兩大效應(yīng) 如上所述，在收緊房地產(chǎn)的兩大限制性因素（資本和土地）以后，一定會形成一種擠壓效應(yīng)，促使中國的房地產(chǎn)業(yè)開始上一個臺階，其特點是企業(yè)進(jìn)步和金融進(jìn)步。根據(jù)對亞洲、歐洲、美洲等發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)分析，在經(jīng)濟(jì)起飛期都存在一個房地產(chǎn)的快速增長期，時間大約為20—30年，其間房地產(chǎn)增加值占GDP的10%—15%，而在過去的10年中，我國房地產(chǎn)增加值的平均