走入迷途的中國房價地產(chǎn)價格-免費(fèi)閱讀
【正文】 如果我們的學(xué)者腦中有開放經(jīng)濟(jì)的意識，他們就應(yīng)該明白，世界上根本就不應(yīng)該有什么 “土地神話 ”。這個數(shù)字與上述幾個國家相比并沒有本質(zhì)差別，如果按適宜居住的面積計算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，比如在日本 萬平方公里的國土中，不適合居住的山地和丘陵占去了 75%，這樣按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了 1300 人每平方公里。 如果按照某學(xué)者的提法，上海未來的房價應(yīng)該在若干年內(nèi)漲若干倍，因為在 1990 年房地產(chǎn)價格最高的時候，東京一地的所有物業(yè)價值就已經(jīng)超過整個美國，那么可以由此做個大膽的預(yù)測，用不了 20 年時間，就算上海比東京面積小一些，我們也可以賣掉一個上海，而買回來大半個美國。從 2000 年底到 2020 年第二季度，全國平均住宅用地價格指數(shù)在不到四年的時間里上漲了 %，部分城市地價上漲更為驚人，天津、上海、南京、重慶等地上漲均超過 50%，杭州上漲則超過了 170%。即使在日本泡沫 經(jīng)濟(jì)的巔峰時期，也有部分偏遠(yuǎn)地區(qū)地價基本沒怎么上漲，但誰又能否認(rèn)日本出現(xiàn)的是整體的泡沫經(jīng)濟(jì)呢？雖然我國當(dāng)前出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫與日本當(dāng)年相比還有一定距離，但也不能說非要等到石河子、海拉爾都出了泡沫的時候才能叫全局性泡沫。就算從 1999 年起算，儲蓄利率也不過是從 調(diào)整到 ，下調(diào)幅度僅僅 12%而已。按照2020 年 9 月上海住宅 8200 元的實際成交均價，四種情況下，實際價格比保留價格高估了 %、 %、 %、 %。必須指出的是，這兩個數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 3～6 的國際標(biāo)準(zhǔn)，這是因為我們這里計算的是消費(fèi)者所能承受的最高的房屋價格，而不是讓她感覺能輕松支付的房屋價格。假定消費(fèi)者可以用于住房按揭的支出每年增長 4%（我國目前城鎮(zhèn)居民人均收入增長約為 7%，考慮未來二、三十年的時間尺度內(nèi)的風(fēng)險調(diào)整因素，4%的增長速度是比較理性的），則采用 20 年或 30 年按揭的時消費(fèi)者可以支付的房價分別為 萬元和 萬元。 因為住房是一種不連續(xù)的商品，所以在市場上不可能買到任意大小的房子。假定這個代表性的消費(fèi)者擁有全國城鎮(zhèn)居民的平均財富和平均收入，她利用自己現(xiàn)有的財富和未來的收入為購買住房融資。因為定價權(quán)掌握在賣方手里，做為買方的消費(fèi)者就成為價格接受者。那就是它既可以像面包一樣做為一種消費(fèi)品滿足人們的消費(fèi)需求，又可以像股票一樣做為一種投資品滿足人們投資獲利、實現(xiàn)消費(fèi)跨期替代的愿望。 在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，影響最大的泡沫定義是以研究金融危機(jī)著稱的經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德爾博格（ Kindleberger）在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》中給出的： “泡沫狀態(tài) ”這個詞，隨便一點(diǎn)說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生出還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主 ——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。但是如果要把這個結(jié)論套在目前中國的房地產(chǎn)市場上似乎很難行得通，其中最根本的原因在于，目前中國的房地產(chǎn)市場是一個半市場化的市場，市場價格的形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結(jié)果。早在 2002 年上半年，泡沫之說就已經(jīng)出現(xiàn)， 2002 年 11 月，時任總理的朱容基表示了對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。同時房地產(chǎn)市場繁榮火爆的景象從東南沿海局部地區(qū)開始，逐漸向全國大部分地區(qū)擴(kuò)散，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)基本面比較好的地區(qū)價格上漲，經(jīng)濟(jì)基本面不太好的地區(qū)價格也上漲的局面，甚 至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價格上漲超過了發(fā)達(dá)地區(qū)。 這場爭論中，房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)商和一部分學(xué)者認(rèn)為目前中國的房地產(chǎn)市場繁榮是有真實需求支撐的，所以不存在泡沫，而另一部分學(xué)者則認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)者的支付能力，出現(xiàn)了很嚴(yán)重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。然而這個看起來誰都明白的道理在現(xiàn)實中似乎不那么容易把握，否則就不會有泡沫破滅后連續(xù)衰退 14 年的日本經(jīng)濟(jì)。這樣的定義簡化了對泡沫的判斷，所需要做的工作有兩點(diǎn)，一是決定資產(chǎn)的基本價值，二是看資產(chǎn)價格的偏離是持續(xù)性的還是在很短的時間內(nèi)就消失。我們可以從這兩個方面來衡量房產(chǎn)做為消費(fèi)品和投資品的基本價值。這種情形在整個市場處于上行的階段，即使開發(fā)商之 間是完全競爭的，仍然有可能出現(xiàn)。我
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