走入迷途的中國房價地產(chǎn)價格-預覽頁
【正文】 er）在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大詞典》中給出的： “泡沫狀態(tài) ”這個詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生出還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主 ——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的?，F(xiàn)代的經(jīng)濟學研究通常將泡沫定義為資產(chǎn)價格對其基本價值的持續(xù)性偏離。那就是它既可以像面包一樣做為一種消費品滿足人們的消費需求，又可以像股票一樣做為一種投資品滿足人們投資獲利、實現(xiàn)消費跨期替代的愿望。對于房產(chǎn)來說，把預期的未來每一年的租金和最后一年房產(chǎn)的殘值貼現(xiàn)到當前，就是它的基本價值。因為定價權掌握在賣方手里，做為買方的消費者就成為價格接受者。值得一提的是，即使是以保留價格成交，價格仍有可能是高估的，因為開發(fā)商可以采用囤積不賣的方式提高價格直到達到購買者的保留價格。假定這個代表性的消費者擁有全國城鎮(zhèn)居民的平均財富和平均收入，她利用自己現(xiàn)有的財富和未來的收入為購買住房融資。那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出對可買新房的售價有很大影響。 因為住房是一種不連續(xù)的商品，所以在市場上不可能買到任意大小的房子。 有人會說，在上面的計算中，沒有考慮消費者未來收入的增長。假定消費者可以用于住房按揭的支出每年增長 4%（我國目前城鎮(zhèn)居民人均收入增長約為 7%，考慮未來二、三十年的時間尺度內(nèi)的風險調(diào)整因素，4%的增長速度是比較理性的），則采用 20 年或 30 年按揭的時消費者可以支付的房價分別為 萬元和 萬元。 我們還可以從上面的計算結果得出隱含的消費者可以承受的房價收入比。必須指出的是，這兩個數(shù)據(jù)均遠遠高于 3～6 的國際標準，這是因為我們這里計算的是消費者所能承受的最高的房屋價格，而不是讓她感覺能輕松支付的房屋價格。 2020 年，上海的人均可支配收入為 14867 元，是全國城市平均水平的 倍。按照2020 年 9 月上海住宅 8200 元的實際成交均價，四種情況下，實際價格比保留價格高估了 %、 %、 %、 %。因為我國房屋的設計使用年限是 50 年，而房屋產(chǎn)權年限是 70 年，因此考慮折舊以后，房屋的殘值可以忽略不計。就算從 1999 年起算，儲蓄利率也不過是從 調(diào)整到 ，下調(diào)幅度僅僅 12%而已。從全國來看，房地產(chǎn)價格高估的程度應在 20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴重。即使在日本泡沫 經(jīng)濟的巔峰時期，也有部分偏遠地區(qū)地價基本沒怎么上漲，但誰又能否認日本出現(xiàn)的是整體的泡沫經(jīng)濟呢？雖然我國當前出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫與日本當年相比還有一定距離，但也不能說非要等到石河子、海拉爾都出了泡沫的時候才能叫全局性泡沫。那么我們看看在這個最著名泡沫事件中房地產(chǎn)價格究竟表現(xiàn)如何。從 2000 年底到 2020 年第二季度，全國平均住宅用地價格指數(shù)在不到四年的時間里上漲了 %，部分城市地價上漲更為驚人，天津、上海、南京、重慶等地上漲均超過 50%，杭州上漲則超過了 170%。 2020 年上海的人均收入約為東京的 1/15。 如果按照某學者的提法，上海未來的房價應該在若干年內(nèi)漲若干倍，因為在 1990 年房地產(chǎn)價格最高的時候，東京一地的所有物業(yè)價值就已經(jīng)超過整個美國，那么可以由此做個大膽的預測，用不了 20 年時間，就算上海比東京面積小一些，我們也可以賣掉一個上海，而買回來大半個美國。 是不是人多地少需要看和誰比，如果和俄羅斯、加拿大相比，世界上大部分國家都是人多地少的。這個數(shù)字與上述幾個國家相比并沒有本質(zhì)差別，如果按適宜居住的面積計算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，比如在日本 萬平方公里的國土中，不適合居住的山地和丘陵占去了 75%，這樣按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了 1300 人每平方公里。戰(zhàn)后的日本由于經(jīng)濟快速發(fā)展，重化工業(yè)進程和城市化進程使土 地供給不能滿足需求，現(xiàn)實中的供需缺口加上投機者的推波助瀾，使日本的地價在 1990 年以前連年上漲，造就了所謂的 “地價不滅神話 ”。 如果我們的學者腦中有開放經(jīng)濟的意識，他們就應該明白，世界上根本就不應該有什么 “土地神話 ”。 來源：香港《明報》
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