【文章內容簡介】 量較豐富，水量穩(wěn)定，水質較好，屬碳酸鈣型， PH 值 68，礦化度低，符合飲用和漁業(yè)、灌溉用水標準，達到國家《景觀娛樂用水水 質標準》中 A 類標準，經簡單處理，即可滿足景區(qū)用水之需。但景區(qū)開發(fā)仍要注意環(huán)境保護和節(jié)約用水，做到雨污分流，以期永續(xù)循環(huán)使用。 （三）大氣環(huán)境 因規(guī)劃區(qū)遠離縣城和居民社區(qū)，綠樹成林，無工業(yè)三廢污染和社區(qū)生活污染源。大氣質量完全達到國家《環(huán)境空氣質量標準》 GB30951996）中的一級標準。屆時景區(qū)內農作物和景觀綠化茂密，氧吧般優(yōu)良清新的 空氣質量將會成為吸引市民和游人的主要因素之一。建設項目區(qū)盡量采用電能、太陽能等清潔能源，建設沼氣、桔桿、廁所、日光溫室能源生態(tài)模式，做到垃圾分類處理。 （四）區(qū)位條件 羅嶺 鎮(zhèn) 地理位置優(yōu)越，交通便捷。 羅嶺鎮(zhèn)位于安慶市北端，距安慶市 28 公里，桐城市 48 公里，楊新公路縱貫全境，東鄰樅陽，西連懷寧，北接桐城，北有練潭河澄碧如練，南有小龍山鐘靈毓秀。 項目區(qū)開發(fā)的農業(yè)生態(tài)參與項目、水上休閑項目、農業(yè)景觀觀光項目、養(yǎng)殖狩獵項目等，吸引生態(tài)農業(yè)參與、觀光、休閑度假等游客。 羅嶺 鎮(zhèn) 現已形成旅游景點 100 多處，奇峰、怪石、峭巖、險嶺、幽洞、清溪樣樣俱全，形成了與黃山，九華山、廬山，天柱山為一體的旅游景區(qū) ， 為全鎮(zhèn) 旅游業(yè)發(fā)展提供良好的發(fā)展機遇和廣闊空間 區(qū)，可以與周邊區(qū)域進行整和，開發(fā)一系列的旅游產品 線路，作為游客旅游過程中的旅游地，進行游客分流。 四、 資源開發(fā)價值 （一）基于開發(fā)商投資的評價 景 區(qū)投資企業(yè)安慶鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）資金實力雄厚，技術力量強大， 經營范圍是涉及房地產、化妝品 （香港） 、 制藥（香港）、餐飲、路橋建設等方面 、聘請了一批享譽省內外的專家學者作為公司的技術顧問。 （二）旅游開發(fā)總體評價 從旅游資源單體條件、客源市場條件、社會經濟條件三個方面建立項目旅游資源開發(fā)評價模型，確定綜合評價因子并對各因子進行權重賦值，然后根據權重計算出單體評價的綜合因子值，最后對旅游資源開發(fā)價值進行綜 合評價 。 項目資源總體開發(fā)評價 項目層 旅游資源單體評價 (40%) 客源市場評價 (30%) 社會經濟背景評價 (30%) 總 賦分 因子層 資源要 素價值 資源 影響力 附加值 客源地 區(qū)位 條件 客源市 場出游 能力 游客 偏好 區(qū)域經 濟總體 水平 政府 旅游 政策 人力 資源 條件 基礎 和服務 設施 權重值 32 5 3 10 10 10 7 8 5 10 100 賦分值 賦值小計 從資源總體開發(fā)評價來看，總分為 分 ，總體開發(fā)價值 很高 。 第四章 旅游 市場分析與預測 一、 市場分析 安慶 市經濟發(fā)展預測 根據《 安慶市經濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃 》 “ 十一五 ” 期間， 安慶市 把建設 “ 千 億安慶 ” 、 “ 活力安慶 ” 、 “ 和諧安慶 ” 作為確定全市經濟和社會發(fā)展各項目標的總體要求，強力推進 “ 三大建設 ”( 以石化等骨干企業(yè)為支撐的優(yōu)勢產業(yè)群建設、以鐵路和高速公路為重點的重大基礎設施建設、以 “ 雙百 ” 城市為龍頭的新型城市化建設 )，著力實施 “ 兩個計劃 ” ，若 干 企業(yè) “ 翻番計劃 ” 、園區(qū)經濟 “ 倍增計劃 ” ，精心打造 “ 三大基地 ” 加 工制造業(yè)基地、農產品生產加工基地、旅游文化休閑基地；全市地區(qū)生產總值年均增長 12％左右，在實際執(zhí)行中力求更快更好發(fā)展，力爭 “ 十一五 ” 末全市地區(qū)生產總值達到 1000 億元，人均地區(qū)生產總值達到全省平均水平，其中宜城板塊地區(qū)生產總值達到 400 億元，人均達到 5000 美元 。 安慶 市旅游業(yè)發(fā)展 現狀及潛力分析 安慶市 2021 年共接待游客 萬人次，其中海外游客 萬人次，國內旅游者 萬人次，較上年分別增長了 %、 %、%。實現旅游總收入 億元，其中國際旅游外匯收入 萬美元，國內旅游收入 億元，較上年分別增長了 %、 %、%。 2021 年 安徽 省按新口徑統計、測算各市接待游客量、旅游收入 等指標，并對各市旅游業(yè)發(fā)展指標進行排名。 安慶 市國內游客接待量、國內旅游收入、旅游總收入三項指標均居全省第三位。 依托 “桐城文化”、“黃梅 文化 ”、天柱山等品牌，發(fā)揮優(yōu)質的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢、交通格局的變化，安慶旅游業(yè)發(fā)展在未來相當長一段時間必然保持高速增長的態(tài)勢。 鳳溪生態(tài)樂園 旅游客 源市場分析與定位 1）按產品功能 休閑度假市場 景區(qū)內有大量的休閑娛樂設施，如水上游樂中心、度假村、沙灘等，景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同時還有精美的 農家風情 餐飲，可以盡情品位 當 地風味小吃。 游客還 可以體驗純真的農家風情 。景區(qū) 賓館和 農家風情 一應俱全，是游客休閑度假的好場所。預計這部分客源市場將占到整個市場的 3040%。 會議市場 會議客人的消費能力較高，停留時間也較長，在會議期間對各類服務設施的使用頻繁，會議前后還會進行一些旅游活動，能為舉辦會議 的景區(qū) 帶來豐富的旅游收入。而且，會議往往在 旅游淡季召開，能有效延長旅游時間，發(fā)揮旅游設施的潛能，是一項綜合效益良好的旅游形勢，因此會議旅游一向是旅游地十分重要的一個客源市場。 景區(qū)可通過會議設施及配套服務設施的建設，增強會議接待能力，提高經濟效益 。 修學市場 建成后的 景 區(qū)內 ， 農業(yè)生態(tài)觀光 區(qū)種植有大量的植物、蔬菜、花草等，這些資源對青少年將具有較強的吸引力，通過參觀，青少年可以獲得很多關于農業(yè)種植方面的知識，開拓視野，園區(qū)將發(fā)揮修學旅游的功能。 周末出游市場 周末出游市場這塊具有巨大的潛力。周末 安慶市民 或周邊 城市 的家庭可以全家出游或者開車自駕游前來參 觀游玩，既可以陶冶情操、愉悅身心，又可以使孩子增加大量的生態(tài)農業(yè)科技方面的科普知識。這部分市場潛力巨大，預計將占到整個市場份額的 2030%。 農家 風情 市場 景 區(qū)擇地建設農家風情餐飲， 在 景 區(qū) 內的部分農戶 如果 由于影響到景 區(qū) 的建設必須搬遷，而不影響 景 區(qū) 建設的農戶和 景 區(qū)外圍的農戶可以與 景 區(qū)合作， 開展形式豐富多彩的農家樂活動。通過農家風情 活動不僅使游客能吃到農家飯、干農家活，而且還能使游客體驗農家生活，提高旅游的參與性。預計這部分市場將占整個市場的 10%。 生態(tài)旅游市場 景 區(qū) 內 有良好的生態(tài)環(huán)境， 有良種培育展示園和 栽培技術示范園，游客 還 可以親 水 體驗 、游樂 。 這些正是久居城市的居民夢寐以求的 。 2）按地區(qū)分 安慶市居民 景 區(qū)對于安慶市民來說是屬于近郊旅游場所， 景 區(qū)到安慶市半小時車程，結合景區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢、產品優(yōu)勢，未來 鳳溪生態(tài)樂園 必將成為安慶市居民周末休閑度假的主要目的地。 合肥市場 合肥人均可支配收入 突 破一千美元 。 人均可支配收入一千美元 ，是旅游者產生國際旅游動機的經濟門檻。 2021 年合肥居民年人均可支配收入為 元，比上年增長 %，年人均消費支出 元，比上年增長 %。在市民的眾多消費支 出中，食品類消費支出最多，其次分別為居住、交通和通信、醫(yī)療保健、家庭設備用品及服務支出。 旅游消費在居民消費中的比重越來越大。 合肥市工業(yè)經濟仍呈現良好發(fā)展態(tài)勢，合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現工業(yè)增加值，繼上兩年分別增長%和 %后， 2021 年同比增長 %，連續(xù) 3 年實現了快速遞增。居民收入也出現快速增長態(tài)勢。合肥距離安慶僅一個半 小時車程，也將成為景區(qū)的主要客源市場之一，且增長潛力巨大。 安慶周邊 其他城市市場 安慶周邊的銅陵、池州、巢湖、六安等等也都是景區(qū)的潛在市場。 長江三角洲市場 長江三角洲：位 于我國東部沿海開放帶和沿江產業(yè)密集帶的交匯部，面積約 10 萬 Km2，約占全國國土面積的 1%；人口 稠密 ， 經濟發(fā)達， 2021年長三角地區(qū) GDP 總量達 萬億元， 占全國經濟總量的 %；平均增幅達到 %。 “ 十一五 ” 長三角經濟占我國經濟總量的 比例 將會 進 一步提高， 預測到 2021 年 GDP 占全國的比重為 ％ ， 根據經濟發(fā)展的規(guī)律，長三角必將是我國區(qū)域經濟發(fā)展的重要增長極，并有可能成為亞太地區(qū)經濟發(fā)達地區(qū)之一 。也是其周邊地區(qū)景點的主要客源地， 市場前景巨大。 入境市場 近年來，安慶市入境客源市場以 20%以上的 速度快速增長， 未來，景區(qū)應提高外賓接待能力，開拓入境旅游市場。 二、 游客量預測 根據景區(qū)開發(fā)進度及營銷宣傳情況，結合主要客源市場的經濟、社會發(fā)展情況，預計，未來 鳳溪生態(tài)樂園 的客源市場的發(fā)展趨勢如下表： 發(fā)展階段 近期 （ 20212021） 中期 （ 20212018） 遠期 （ 20192024） 游客量（人次） 50000 100000 1500000 第五章 景區(qū) 空間布局和項目設計 一、 景區(qū) 空間布局的依據與原則 ? 旅游資 源分布狀況 根據景區(qū)內不同類型資源的分布狀況，確定不同的旅游功能區(qū)域。 ? 突出特色資源，發(fā)揮資源優(yōu)勢 通過空間結構的安排突出景區(qū)的特色旅游資源，盡可能地發(fā)揮資源優(yōu)勢，實現旅游資源優(yōu)勢向旅游經濟優(yōu)勢的轉化。 ? 有利于產品、線路組織與整合的原則 即根據景區(qū)旅游資源的空間分布特征，充分考慮旅游產品線的組織與區(qū)內旅游資源的空間整合。 二、 景區(qū) 空間布局規(guī)劃 （一）總體布局結構 確定 景區(qū)的 空間 總體布局結構為：“ 一軸 ， 五區(qū) ” 。 “ 一軸 ”：景區(qū)核心景觀軸 “ 五區(qū) ”： ? 綜合服務區(qū) ? 生態(tài)農業(yè)觀光區(qū) ? 親水游樂活動區(qū) ： ? 濱湖 度假休閑區(qū) ： ? 山林運動休閑區(qū)： 三 、 分區(qū)開發(fā)方向 及旅游項目設計 （一） 迎賓園區(qū)（綜合服務區(qū)） 旅游節(jié)點 ： 景區(qū)大門、生態(tài)停車場、游客中心、土特產品銷售中心 旅游要素 ： 景區(qū)大門、停車場、廣場 主 題 詞 ： 景區(qū)綜合服務 功能定位 ： 停車、景區(qū)管理、購物、游客集散 開發(fā)方向 ： 總體構思 ： 迎賓園區(qū) 由入口大門、生態(tài)停車場、游客 服務中心、生態(tài)文化廣場等組成，主要承擔車輛停放、人流集散、門票 售檢 、游客服務等 功能 。 入口大門 ： 主入口大門應與景區(qū)旅游定位相一致，可配植高大的四季常青喬木作為景區(qū)意向入口大門，采用質樸自然的表現方式，結構簡約 、外形樸素、體量適中、意向鮮明，同時在大門上題匾“ 鳳溪生態(tài)樂園 ”字樣，采用陰刻描紅的方式；或在 門前豎巨石，巨石采用不規(guī)則形狀，上書“ 鳳溪生態(tài)樂園 ”字樣。 生態(tài)停車場 ：生態(tài)停車場位于大門右側，為了方便交通組織，停車場進出口獨立設置，內部交通實施單向行駛。并分別設置摩托車、小車和旅游大巴停放站。整個停車場要種植常綠的喬木給予遮蔭，非硬化的地面用耐踏綠草鋪就，不同車位間用不同植物分隔，使停放的車輛掩蔭在綠色的“車庫”中，盡顯生態(tài)、自然的豐姿。 游客服務中心： 游客服務中心位于大門左側，單層結構，設售票處、管理處（咨 詢、醫(yī)療、導游、保安）、司機休息室、星級公廁等，入口 中央布置檢票及游客進出通道，方便對游客的管理及游客的進出、疏散。 巨幅游覽平面示意圖： 游客服務中心一側設置巨幅園區(qū)游覽平面示意圖，圖示 景區(qū) 游覽路線和景點。 生態(tài)文化廣場：建設生態(tài)文化廣場，其功能主要作為節(jié)慶儀典的開展、游客休閑集散等功能，同時應突出景觀功能，廣場增加水景，設計疊泉景觀；廣場周邊的綠化植物，可選擇鄉(xiāng)土樹種，進行密植、叢植、散植等等，鄉(xiāng)土樹種既容易栽培，又能配合意境特色，形成高低錯落、多層次、多色彩的視覺效果，反映出春、夏、秋、冬不同的季相景觀 。 廣場設置主題雕塑，從凸顯 生態(tài)休閑 文化的角度著手設計。 建設 水景，供節(jié)假日營造氣氛。 （二）生態(tài)農業(yè)觀光區(qū) 旅游節(jié)點 ： 觀賞蔬菜種植園、百果園、無土栽培展示園、科普體驗園、名貴花卉園 、農家風情園 。 旅游要素 ： 植物、科普知識、生態(tài)環(huán)境 主 題 詞 ： 農業(yè)生態(tài)、農業(yè)科技 功能定位 ： 農業(yè)生態(tài)觀光、體驗、教育 、農家風情 開發(fā)方向 ： 總體構思 ： 將現代農業(yè)科技與農業(yè)生態(tài)種植相結合，規(guī)劃由觀賞蔬菜種植園、百果園、無土栽培展示園等組成。 觀賞蔬菜種植園 （參考） ： 可 由葉菜區(qū)、瓜菜區(qū) 、茄果區(qū)、甘藍區(qū)、白菜區(qū)、豆區(qū)、其它蔬菜區(qū) 及 垂釣中心構成 。 總種植面積可達 200 余畝。 葉菜區(qū) ：選用葉色鮮艷、營養(yǎng)價值高的蔬菜，提供不亞于部分花卉的審美享受。如：新西蘭菠菜、日本七彩菠菜、 美國紫葉生菜 、紅葉生菜、彩葉萵苣、紅葉甜菜、紫背天葵、冬寒菜、菊花腦、蒲公英、結球紅菊苣、 木耳菜 、藤三七、紅蔞蒿、廣西人參菜、細菊生菜、玉絲菜。 瓜菜區(qū) ：如： 觀賞南瓜中的巨人南瓜，金童，玉女，龍鳳瓢，鴛鴦梨，瓜皮，佛手 (皇冠 )，白蛋，碰柑，福瓜 (五福 )，疙瘩，熊寶貝，美國大南瓜，桔