【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，和去年同期相比增長(zhǎng) %；其中，海景房的平均售價(jià) 10054 元 /㎡，非海景房平均售 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 17 價(jià) 3956 元 /㎡，由于前幾年三亞房?jī)r(jià)與價(jià)值明顯背離，海景資源稀缺，海景房大受青睞，根據(jù)市場(chǎng)需求的情況分析，現(xiàn)時(shí)的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，未來仍有上漲的空間。 未來熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)速度加快 作為中國(guó) 660 個(gè)城市中唯一的熱帶濱海城市，三亞的資源獨(dú)特性使之成為國(guó)內(nèi)乃至世界最有名的旅游城市之一，旅游房地產(chǎn)所具備的特征在三亞體現(xiàn)更 突出。隨著國(guó)際一流建筑設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃公司的參與，以及大型實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐，三亞旅游房地產(chǎn)開發(fā)日益速度加快。 大盤規(guī)模即將盛行 從未來開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域來講，可分為以三亞新城、鳳凰水城、迎賓路 落筆洞片區(qū)為代表的內(nèi)陸熱點(diǎn)區(qū)域，和擁有頂級(jí)海景資源的亞龍灣、鹿回頭半島及海棠灣等濱海區(qū)域。 內(nèi)陸熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)只有必須創(chuàng)造自己富有吸引力的內(nèi)部環(huán)境，才能不遜于依靠海景資源的高端物業(yè)。因此，三亞新城、鳳凰水城都是大盤開發(fā)；精打細(xì)做， 擁有頂級(jí)海景資源的亞龍灣區(qū)域則是行業(yè)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。 2021 年末，作為對(duì)亞龍灣一線高檔度假酒店 的補(bǔ)充，申亞翡翠谷 2 期、亞龍灣公主郡、愛琴海岸的推出，展開了亞龍灣與大東海、三亞灣的高檔海景房的分庭抗禮之爭(zhēng)，勢(shì)必會(huì)吸引喜愛亞龍灣的度假客戶。 現(xiàn)狀擁有保護(hù)完整的自然生態(tài)系統(tǒng)和優(yōu)美的山海景觀的鹿回頭半島是三亞為數(shù)不多的未開發(fā)用地之一，占地 2178 畝總投資超過 30 億的鹿回頭小東海項(xiàng)目作為 2021 年三亞重點(diǎn)項(xiàng)目之一，率先啟動(dòng)了鹿回頭片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。今后此區(qū)域?qū)⒊蔀槿齺喿罡邫n的旅游度假綜合區(qū)，預(yù)計(jì)在 2021 年底鹿回頭半島將有高檔度假房產(chǎn)推出。 備受關(guān)注、風(fēng)光旖旎的海棠灣在去年年底經(jīng)過數(shù)輪博弈， 7 家國(guó)內(nèi)外企業(yè) 被確定為進(jìn)駐海棠灣的首批企業(yè)，分別是：香港盈科地產(chǎn)、香港保利集團(tuán)、上海家化集團(tuán)、美國(guó)泰威集團(tuán)、新加坡星獅集團(tuán)、中糧集團(tuán)、海南翰星實(shí)業(yè)投資有限公司。這些企業(yè)作為成片的土地一級(jí)開 中地行 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 18 發(fā)商，將同步開發(fā)海棠灣。海棠灣的整體規(guī)劃用地面積 平方公里，其總體定位是“國(guó)家海岸”，將被建成國(guó)際性的休閑度假區(qū)。 旅游 +地產(chǎn)正式做為 三亞未來發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè) 擁有得天獨(dú)厚自然資源的三亞，從 1998 年在以旅游為龍頭開始進(jìn)入真正意義上的城市形象營(yíng)銷宣傳 ,經(jīng)過幾年的探索發(fā)展和城市運(yùn)營(yíng)，三亞目前已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)熱帶旅游度假、會(huì)務(wù)旅游的首選 ！如 ,諾基亞、西門子、通用汽車、可口可樂和百事可樂等世界 500 強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)把三亞作為舉行國(guó)內(nèi)年會(huì)的首選地點(diǎn)！ 世界第二的空氣質(zhì)量，充足的陽(yáng)光，細(xì)軟的沙灘，碧海藍(lán)天等自然資源在一系列的城市營(yíng)銷的帶動(dòng)下！ 2021 年，三亞正越來越受到世界的關(guān)注 ,成為國(guó)內(nèi)首選度假的目的地之一 ! 另一方面 ,經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，旅游度假地產(chǎn)開始發(fā)展壯大，島外人士占了 80%以上的市場(chǎng)分額！在未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃上，三亞市政府更加注重整體的高水準(zhǔn)發(fā)展規(guī)劃！如在城市發(fā)展上編寫有《三亞發(fā)展規(guī)劃》、《三亞新城發(fā)展規(guī)劃》；在片區(qū)旅游開發(fā)上有《三亞旅游 發(fā)展規(guī)劃》；在旅游地產(chǎn)有《三亞灣總體規(guī)劃》、《亞龍灣開發(fā)規(guī)劃》、《鹿回頭半島發(fā)展規(guī)劃》和《海棠灣總體規(guī)劃》等。 2021年 9 月 16 日，占地 3000 畝的鳳凰水城項(xiàng)目和占地 1010 畝的愛地項(xiàng)目等總投資120 億的 6 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目高調(diào)開工。這是當(dāng)?shù)卣畬?duì)三亞未來發(fā)展邁出的從規(guī)劃到落實(shí)實(shí)際的第一步，也是向新三亞發(fā)展吹起的號(hào)角！未來，旅游和地產(chǎn)將是三亞發(fā)展的 2 個(gè)強(qiáng)力引擎！ 2021年初三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 經(jīng)統(tǒng)計(jì)，三亞市 2021 年 12 月批準(zhǔn)商品房預(yù)售 萬平方米，和去年同期相比減少 17 %。登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)19% 。其中商品住房 萬平方米（ 1909 套） ,商業(yè)用房 萬平方米。 截止至 07 年 2 月 28 日，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 萬平方米，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 萬平方米。 12 月實(shí)際登記銷售面積 萬平方米，與上年同期相比增長(zhǎng) 20 %。 小戶型暢銷， 2021 年 12 月 90 平方米以下的商品住房銷售 1228 套， 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 面積 萬平方米，占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 島外市場(chǎng)， 2021 年 12 月，銷 售總套數(shù) 1909 套，面積 萬平方米，島外銷售 1742 套，面積 萬平方米，島外市場(chǎng)占總銷售套數(shù)的 91 %，占總銷售面積的 91 %。 2021年 12月批準(zhǔn)銷售新建商品住房以 80009000元 /平方米所占比例最高 ,占 %。其次為 30004000 元 /平方米 ,其所占比例為 %。 2021年 12月 ,商品住房平均售價(jià) 7068 元 /平方米 ,和去年同期相比增長(zhǎng) 43%。2 月份平均售價(jià)為 7542 元 /平方米 ,和去年同期相比增長(zhǎng) 54%,與上年全年平均價(jià)格相比增長(zhǎng)47%。截止 2021 年 6 月份，三亞商品住房平均售價(jià)為 6965 元 /平方米。 價(jià)格增長(zhǎng)幅度大的原因是春節(jié)期間來三亞的高檔客戶多 ,購(gòu)買高檔房較多 。另外是今年春節(jié)前推出的海邊一線房較多。上述兩個(gè)原因?qū)е铝私衲昵皟蓚€(gè)月平均房?jī)r(jià)增幅較大。 綜上所述 ,三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn) ,結(jié)構(gòu)合理 ,供求平衡 ,價(jià)格升幅較大。但受旅游淡旺季節(jié)波動(dòng)明顯。 、瓊海 博鰲市 2021 年房地產(chǎn)特點(diǎn) 2021 年 上半年 ，瓊海房?jī)r(jià)由年初的均價(jià) 1550 元／㎡上漲到 6 月份 的 1750元／㎡，增幅達(dá) %，增速居全省各縣市前列。瓊海 郊區(qū)大盤 “天 來泉 ”項(xiàng)目成功的示范，也增加了開發(fā)商們對(duì)海南二 、 三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。 2021 年底以前，瓊海的房?jī)r(jià)一直處于低價(jià)運(yùn)行，均價(jià) 1000 多元／㎡。 2021年底商品房?jī)r(jià)格沖至 1550 元／㎡。 2021 年以來，瓊海房地產(chǎn)隨著博鰲亞洲論壇在國(guó)內(nèi)外影響力的擴(kuò)大而廣泛被島外人士所看好，外銷房產(chǎn)成為瓊海房地產(chǎn)的主力，島外銷售量高達(dá) 75%以上。市場(chǎng)需求造就了瓊海樓市迅速繁榮， 07 年上半年 新開發(fā)量高達(dá) 30 多萬平方米，接近 06 年全年開發(fā)總量的一倍，銷售量也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在半年之內(nèi)每平方米也增長(zhǎng)了 200 多元。 預(yù)計(jì) 08 年 瓊海房 地產(chǎn)的理想價(jià)位應(yīng) 在 2500—— 3000 元／㎡之間。 區(qū)域特點(diǎn)： 購(gòu)房者以北方地區(qū)為主 。由于 本地的消費(fèi)潛力非常低，絕大多數(shù)的房子要靠島外消化，房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)一方面會(huì)挫傷島外客戶在瓊海購(gòu)房的積極性；另一方 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 面會(huì)造成島外客戶在瓊海的需求受阻，溢出到周邊市縣釋放，這會(huì)大大影響瓊海房地產(chǎn)的人氣，繼續(xù)保持瓊海房地產(chǎn)的人氣才是重要的。 瓊海市房地產(chǎn)起步較晚，價(jià)格基數(shù)較之三亞、海口等一線城市偏低，但在短期之內(nèi)就把房?jī)r(jià)漲起來顯然不是一個(gè)好事情。一方面，價(jià)格的速增使本地低收入市民減少了一個(gè)市場(chǎng)調(diào)節(jié)住房的機(jī)會(huì)，一下子把這些 低收入市民的住房問題壓到政府頭上，大大地增加了政府經(jīng)適房、廉租住房建設(shè)的壓力；另一方面，價(jià)格的增長(zhǎng)過快，會(huì)更加激發(fā)開發(fā)商投資房地產(chǎn)的熱情，而城市配套建設(shè)也會(huì)面臨著適應(yīng)與投資力度的雙重壓力。 、文昌市 2021 年房地產(chǎn)特點(diǎn) 由 上海寶名集團(tuán)投入巨資建設(shè)的海南文昌白金海岸項(xiàng)目，近日首次開盤推出400 多套一線海景酒店公寓房，據(jù)悉開盤之前簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議就已經(jīng)超過八成。白金海岸項(xiàng)目建設(shè)是以 30 萬平方米超大規(guī)模原生態(tài)環(huán)境和一線全海景度假養(yǎng)生為賣點(diǎn)，保留了最完整的椰林、沙灘和生態(tài)海上紅樹林，并且開發(fā)出東南亞風(fēng)情街和星 級(jí)會(huì)所等一系列高檔設(shè)施，它以椰風(fēng)海韻和純樸風(fēng)情吸引了海內(nèi)外購(gòu)房客戶。 文昌市 房?jī)r(jià)低至 1000－ 2021 元 /平方米 之間，而該項(xiàng)目均價(jià)在 5000 元左右。 文昌高隆灣 9 公里的海岸線 土地 基本已被外地投資商瓜分完畢，除了江蘇中南集團(tuán)、中國(guó)農(nóng)業(yè)部以外，其他都是上海投資商，包括上海昂立集團(tuán)、平海投資實(shí)業(yè)等。 、保亭、五指山市 2021 年房地產(chǎn)特點(diǎn) 保亭的廣東街、莊園豪都 等主要 商品房銷售 價(jià)格在 1400 元 /平方米至 1700元 /平方米 之間。 五指山市 環(huán)城西路以北的水岸別墅 價(jià)格 較 低， 公寓 每平方米約1300 元 /平 米，別墅 每平方米 約 2500 元 /平 米 。 在 保亭、五指山 市的樓盤中，超過 7 成以上的房產(chǎn)被島外人士購(gòu)買。其中多數(shù)是經(jīng)濟(jì)不寬裕的內(nèi)地中老年人。由于積蓄并不多，但是又很喜歡海南 冬季溫暖的氣候，三亞、?？诘姆?jī)r(jià)對(duì)他們來說較難承受，因此他們選擇房?jī)r(jià)要便宜得多的 保亭、五指山 市，一樣可以享受海南的生態(tài)環(huán)境。 、 小 結(jié) 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 富力、雅居樂、華潤(rùn) 、 聯(lián)華國(guó)際等一大批國(guó)內(nèi)赫赫有名的 地產(chǎn) 大鱷開始在海南 二 、 三線城市 大規(guī)模 貯備的土地。雅居樂成為陵水清水灣約 2 萬畝土地的一級(jí)開發(fā)商，富力在陵水香水灣拿下了 167 萬平方米，在海口西海岸取得了 萬平方米，在澄邁取得了 450 萬平方米的土地開發(fā)權(quán)。香港華潤(rùn)集團(tuán)公司通過與海南瓊能源公司的資產(chǎn)置換，獲得了石梅灣 2700 多畝土地的 開發(fā) 權(quán)。華潤(rùn)計(jì)劃將石梅灣建成中國(guó)乃至亞洲著名的集 旅游 觀光、休閑度假于一體的熱帶旅游度假區(qū)。五年前來到三亞從事開發(fā)陽(yáng)光海岸項(xiàng)目的廣東聯(lián)華國(guó)際，在收購(gòu)三亞最高的半拉子 樓擎天半島之 后，也相 繼在 三亞 收購(gòu)貯備土地近 6000 畝。 海南一些中小開發(fā)商把目光 也 投向了海南二 、 三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二 、 三線城市拿地。 看重的是市 、 縣的相對(duì)低廉的土地價(jià)格和針對(duì)購(gòu)房群體的定位，低廉的土地價(jià)格會(huì)使投資成本更低，樓市價(jià)格相對(duì)低廉，這樣是針對(duì) 島外 工薪階層的市場(chǎng)開發(fā)，避開海口 、 三亞的雙城 逐漸升級(jí)的 樓市競(jìng)爭(zhēng)。 開發(fā)商現(xiàn)階段在海南二 、 三線城市的重要工作 是拿地 ，但是獲得土地 是看好海南旅游地產(chǎn) 美好的前景，在推進(jìn)過程中，需要克服許多阻力與風(fēng)險(xiǎn)，需要在項(xiàng)目管理、資 金運(yùn)作、公共關(guān)系、成本控制等諸多方面接受嚴(yán)峻的考驗(yàn)。而且在樓市興起的背后，也存在著隱憂。 其一，市場(chǎng)容量有限。二 、 三線城市規(guī)模小，人口基數(shù)小，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費(fèi)又以本地需求為主體，傳統(tǒng)居住觀念根植較深，樓盤項(xiàng)目有可能面臨市場(chǎng)容量不足的問題。 其二，異地營(yíng)銷成本高。由于二 、 三線城鎮(zhèn)的樓盤一般規(guī)模較小，用于營(yíng)銷的成本極有限，而二 、 三線城市在島外的知名度也不夠，小樓盤難以承擔(dān)既營(yíng)銷樓盤，又營(yíng)銷城市的重任， “ 小馬拉大車 ” 的狀況極有可能遭遇。 其三，跨區(qū)域消費(fèi)心理屏障。除了生活配套、居住觀念的隔膜外，一些開發(fā)商 的項(xiàng)目可能地處城郊，成為典型的 “ 孤島 ” 項(xiàng)目，所處的區(qū)域吸引力不足。 其四，由于二 、 三線城市缺乏規(guī)劃、建設(shè)等方面的人才，開發(fā)商的過快進(jìn)入，很容易造成地方政府被項(xiàng)目業(yè)主牽著鼻子走的狀況。開發(fā)商對(duì)地方土地資源的使用都提出了相當(dāng)高的要求，如不采取適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和規(guī)劃，容易給當(dāng)?shù)貛碣Y源 浪費(fèi) 和環(huán)境 破壞 。 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 四、 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析