【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 面會(huì)造成島外客戶在瓊海的需求受阻，溢出到周邊市縣釋放，這會(huì)大大影響瓊海房地產(chǎn)的人氣，繼續(xù)保持瓊海房地產(chǎn)的人氣才是重要的。一方面，價(jià)格的速增使本地低收入市民減少了一個(gè)市場(chǎng)調(diào)節(jié)住房的機(jī)會(huì)，一下子把這些 低收入市民的住房問(wèn)題壓到政府頭上，大大地增加了政府經(jīng)適房、廉租住房建設(shè)的壓力；另一方面，價(jià)格的增長(zhǎng)過(guò)快，會(huì)更加激發(fā)開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)的熱情，而城市配套建設(shè)也會(huì)面臨著適應(yīng)與投資力度的雙重壓力。白金海岸項(xiàng)目建設(shè)是以 30 萬(wàn)平方米超大規(guī)模原生態(tài)環(huán)境和一線全海景度假養(yǎng)生為賣點(diǎn)，保留了最完整的椰林、沙灘和生態(tài)海上紅樹(shù)林，并且開(kāi)發(fā)出東南亞風(fēng)情街和星 級(jí)會(huì)所等一系列高檔設(shè)施，它以椰風(fēng)海韻和純樸風(fēng)情吸引了海內(nèi)外購(gòu)房客戶。 文昌高隆灣 9 公里的海岸線 土地 基本已被外地投資商瓜分完畢，除了江蘇中南集團(tuán)、中國(guó)農(nóng)業(yè)部以外，其他都是上海投資商，包括上海昂立集團(tuán)、平海投資實(shí)業(yè)等。 五指山市 環(huán)城西路以北的水岸別墅 價(jià)格 較 低， 公寓 每平方米約1300 元 /平 米，別墅 每平方米 約 2500 元 /平 米 。其中多數(shù)是經(jīng)濟(jì)不寬裕的內(nèi)地中老年人。 、 小 結(jié) 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 富力、雅居樂(lè)、華潤(rùn) 、 聯(lián)華國(guó)際等一大批國(guó)內(nèi)赫赫有名的 地產(chǎn) 大鱷開(kāi)始在海南 二 、 三線城市 大規(guī)模 貯備的土地。香港華潤(rùn)集團(tuán)公司通過(guò)與海南瓊能源公司的資產(chǎn)置換，獲得了石梅灣 2700 多畝土地的 開(kāi)發(fā) 權(quán)。五年前來(lái)到三亞從事開(kāi)發(fā)陽(yáng)光海岸項(xiàng)目的廣東聯(lián)華國(guó)際，在收購(gòu)三亞最高的半拉子 樓擎天半島之 后，也相 繼在 三亞 收購(gòu)貯備土地近 6000 畝。 看重的是市 、 縣的相對(duì)低廉的土地價(jià)格和針對(duì)購(gòu)房群體的定位，低廉的土地價(jià)格會(huì)使投資成本更低，樓市價(jià)格相對(duì)低廉，這樣是針對(duì) 島外 工薪階層的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，避開(kāi)海口 、 三亞的雙城 逐漸升級(jí)的 樓市競(jìng)爭(zhēng)。而且在樓市興起的背后，也存在著隱憂。二 、 三線城市規(guī)模小，人口基數(shù)小，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費(fèi)又以本地需求為主體，傳統(tǒng)居住觀念根植較深，樓盤(pán)項(xiàng)目有可能面臨市場(chǎng)容量不足的問(wèn)題。由于二 、 三線城鎮(zhèn)的樓盤(pán)一般規(guī)模較小，用于營(yíng)銷的成本極有限，而二 、 三線城市在島外的知名度也不夠，小樓盤(pán)難以承擔(dān)既營(yíng)銷樓盤(pán)，又營(yíng)銷城市的重任， “ 小馬拉大車 ” 的狀況極有可能遭遇。除了生活配套、居住觀念的隔膜外，一些開(kāi)發(fā)商 的項(xiàng)目可能地處城郊，成為典型的 “ 孤島 ” 項(xiàng)目，所處的區(qū)域吸引力不足。開(kāi)發(fā)商對(duì)地方土地資源的使用都提出了相當(dāng)高的要求，如不采取適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和規(guī)劃，容易給當(dāng)?shù)貛?lái)資源 浪費(fèi) 和環(huán)境 破壞 。 ?？谑蟹?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，主要是產(chǎn)品整體素質(zhì)的提高，半拉子工程基本消化，經(jīng)營(yíng)成本的上升，加之全國(guó)樓市價(jià)格集體上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)整體銷售均價(jià)的上升。 商品房施工面積 01002003004005006007008002021年 2021年 2021年 2021年 2021年萬(wàn)平米 海口市歷年房產(chǎn)銷售總額010203040502021年 2021年 2021年 2021年億元房產(chǎn)銷售面積 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 24 商品房竣工面積0204060801001202021年 2021年 2021年 2021年萬(wàn)平米商品房竣工面積 2021 年竣工面積相比去年降幅較多，從海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊情況出發(fā)，說(shuō)明很多“半拉子”工程在去年就已竣工，大部分竣工面積來(lái)自于此類工程，今年“半拉子”工程已基本消化，而且今年也是政府對(duì)“半拉子”工程提供優(yōu)惠政策的最后一年； 2021 年銷售面積遠(yuǎn)大于竣工面積，說(shuō)明有很大一部分銷售面積來(lái)自于去激活的”半拉子”工程，商品房供求關(guān)系矛盾不凸 顯。 ?？趰u內(nèi)、島外銷售比例圖%%%%% % % % % %2021年2021年島內(nèi)島外 中地行 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 小 結(jié)： 1）上圖所示：投資額和施工面積為發(fā)展商上報(bào)政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)所得，由于有些項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，但上報(bào)政府投資總額和施工面積都是一次性上報(bào)，均反應(yīng)較大的量，但實(shí)際情況遠(yuǎn)不如所反應(yīng)的數(shù)據(jù)； 2）竣工面積統(tǒng)計(jì)表由于很多發(fā)展商辦理各類樓宇驗(yàn)收房產(chǎn)證積極度一般，造成商品房驗(yàn)收滯后。 4）房屋施工面積持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅低于 2021 年，新開(kāi)工面積及竣工面積均有較大幅度下降。 ?？谑蟹?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，主要是產(chǎn)品整體素質(zhì)的提高，半拉子工程基本消化，經(jīng)營(yíng)成本的上升，加之全國(guó)樓市價(jià)格集體上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)整體銷售均價(jià)的上升。 島外客戶比例下降并未影響到海口樓市，說(shuō)明島內(nèi)客戶消費(fèi)力在不斷增長(zhǎng) 。 、寫(xiě)字樓 2021 年商務(wù)辦公樓增長(zhǎng) %，市場(chǎng)供求關(guān)系也依舊保持平穩(wěn)上升。?？诮鹳Q(mào)地區(qū)（國(guó)貿(mào)、世貿(mào)、濱海大道）是?？谑猩虅?wù)最集中的區(qū)域，寫(xiě)字樓密集度最高，已然成為?？?CBD 地區(qū)。 五、 2021 年?？谧≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析 、住宅市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng)分析 ?？趧e墅分為濱海別墅和內(nèi)陸別墅，前者主要面向島外高端消費(fèi)群體，后者主要面向島內(nèi)消費(fèi)群體。?？趧e墅市場(chǎng)中濱海別墅占據(jù)主力位置。 中地行 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 27 8 海悅天倫 盈濱半島 獨(dú)立 一期 50 套，銷售不到 10套。 序號(hào) 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 主題 1 比華利山莊 獨(dú)立 300500 ?？谑紫鷳B(tài)海景別墅區(qū) 時(shí)尚觀點(diǎn)，名流生活 聯(lián)排 290 疊加 180280 2 西海岸高爾夫 獨(dú)立 560800 高爾夫別墅區(qū) 聯(lián)排 109262 3 陽(yáng)光西海岸 獨(dú)立 440480（未建） 低密度、大型復(fù)合濱海生態(tài)社區(qū) 疊加 236248 4 美視高爾夫 獨(dú)立 330454 高爾夫別墅區(qū)，酒店會(huì)所 5 浪琴灣 獨(dú)立 217－ 272 海南島 聯(lián)排 190－ 226 疊加 190－ 226 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 28 6 兆南西海豪園 獨(dú)立 330550 現(xiàn)代海邊別墅社區(qū)、 7 海藍(lán)椰風(fēng) 獨(dú)立 349387 自然度假生活特區(qū) 雙拼 284288 聯(lián)排 159244 8 海悅天倫 獨(dú)立 227392 濱海別墅 9 大公館 獨(dú)立 650， 300400 公館生活 疊加 223269 10 江南城 疊加 200 左右 江南園林，現(xiàn)代中式風(fēng)格 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號(hào) 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 主題 1 東海藝墅 獨(dú)立 576 海口內(nèi)陸最大純別墅區(qū) 聯(lián)排 408 雙拼 476 疊加 330 2 綠色佳園 疊加 198— 230 南渡江畔，花園社區(qū) 3 萬(wàn)花坊 雙拼 320350 小雙拼別墅 4 陽(yáng)光巴洛克 獨(dú)立 352 歐洲古典建筑風(fēng)格 雙拼 385 疊加 25 307 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 29 獨(dú)立別墅面積分布圖300, 18%300500,55%500, 27%300300500500 獨(dú)立別墅面積主要分布在 300500 平米的范圍，占總數(shù)的 55%，說(shuō)明?？讵?dú)立別墅面積較為緊湊。 疊加別墅面積分布圖63%25%12%250250300300 中地行 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 30 疊加別墅面積主要分布在 250 平米以下的范圍，占總數(shù)的 63%，說(shuō)明?？诏B加別墅面積緊湊，以經(jīng)濟(jì)戶型為主。（注： 1F 以建筑面積 5060 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)； 2F 以建筑面積 8090 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)； 3F 建筑面積 110120 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)；每增加或減少 10 ㎡為一個(gè)類型。名士苑 高層 二房、三房為主，兼有躍層 95103 132157 舒適型 7 美源海岸水城 多層、小高層 三房、二房為主，輔有一房、四房、五房 9293 123144 舒適型 2 陽(yáng)光西海岸 小高層 二房、三房 9 108； 139 舒適型 3 水云天 小高層 四房、三房 106138；170200 舒適、豪華型 4 綠谷康都 小高層 三房、四房為主，二房為輔 110— 130 150160 標(biāo)準(zhǔn)、舒適型 5 綠色佳園 多層、小高層 二房、三房為主，輔有四房 8 96； 102138 舒適型 （ 6）分析 上述共列舉 34 個(gè)案例，是?？?2021 年中高檔樓盤(pán)代表項(xiàng)目，下 面進(jìn)行區(qū)域分布、主力戶型、主力戶型面積分布、建筑類型分析。 中高檔住宅主力戶型比例圖6, 18%15, 43%7, 21%3, 9%3, 9%一房、二房二房、三房三房、四房四房以上其它 ?？诂F(xiàn)有中高檔項(xiàng)目中，主力戶型為 2F、 3F 的占總數(shù)的 43%，主力戶型為3F、 4F 的占總數(shù)的 21%。 中高檔住宅戶型類型分布圖15%40%12%27%6%標(biāo)準(zhǔn)型舒適型豪華型標(biāo)準(zhǔn)\舒適混合型舒適/豪華混合型 ?？诂F(xiàn)有中高檔項(xiàng)目中，戶型面積主要以舒適型和標(biāo)準(zhǔn)舒適混合型為主。 （注： 1F 以建筑面積 5060 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)； 2F 以建筑面積 8090 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)； 3F建筑面積 110120 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)；每增加或減少 10 ㎡為一個(gè)類型。（注： 1F 以建筑面積 5060 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)； 2F 以建筑面積8090 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)； 3F 建筑面積 110120 ㎡為標(biāo)準(zhǔn)；每增加或減少 10 ㎡為一個(gè)類型。深藍(lán)灣 小高層、高層 二房為主，一房、三房為輔 8098 舒適型 5 華欣佳園 小高層 三房、二房為主，少量128； 96 舒適型 中地行 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究資料 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 37 四房 6 濱海名苑 多層 三房、二房 120122； 88 標(biāo)準(zhǔn)型 7 海逸華府 高層 一房、二房為主，少量三房 60； 9093 舒適 8 森基1