【文章內(nèi)容簡介】 多的人創(chuàng)造就業(yè)機會。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 10 可行性研究結(jié)論及建議 本項目最為關(guān)鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加 快的話，項目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。 本項目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴(yán)格管理將是十分必要的 。 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項目的基礎(chǔ)資料 項目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項目有關(guān)經(jīng)濟評價基本參數(shù)和指標(biāo) “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 11 2 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。預(yù)計未來幾年世界經(jīng)濟增長將可望保持在 %的水平。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于 2021 年和2021 年初陷入或接近衰退， 2021 年的隨 后時間世界經(jīng)濟復(fù)蘇將是一個漸進的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。 國內(nèi)方面 年經(jīng)濟情況回顧 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 ? 增長較快。初步核算， 2021 年 GDP 比上年增長 9%。 ? 價格回穩(wěn)。 2 月份，物價上漲演繹出一個高峰， CPI 當(dāng)月漲幅 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 12 達到 %。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2021 年節(jié)能減排也取得了積極進展。 ? 民生改善。 2021 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，實際增長 %；農(nóng)村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。 雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 13 金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。 年經(jīng)濟運行預(yù)測： ? 三大沖擊 ——中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險。一是 “去存貨化 ”成為2021 年 10 月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要動力。二是出口負(fù)增長可能是 2021 年最為確定性的事件。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為 2021 年中國經(jīng)濟最大的不確定性。 ? 房價調(diào)整或會加劇。 ? 政府刺激經(jīng)濟計劃的成效關(guān)鍵在于帶動民間需求。 ? 力補民生欠賬方能解除制約消費的瓶頸。 ? 比二次分配更重 要的是初次分配。 ? 提升經(jīng)濟體的效率、釋放經(jīng)濟活力我們有很多事情要做。 總之，我們必須加大貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠的良方。 三、 對 2021 年主要指標(biāo)的預(yù)測： 下調(diào) 2021 年 CPI、 PPI 增長預(yù)測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響， 2021 年我國 CPI 將負(fù)增長 %左右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2021 年我國PPI 將負(fù)增長 %左右。 ? 下調(diào) 2021 年投資、消費、出口增長速度。投資名義 增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 %，消費名義增速下調(diào)至 %， “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 14 實際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至 %。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 ? 下調(diào) GDP 增長率至 %。 ? 隨著 2021 年 7 月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2021 年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步 入典型通貨緊縮，物價水平負(fù)增長將成為 2021 年中國經(jīng)濟的顯著特征。為此，我們對 2021 年投資、消費、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的增速預(yù)測值進行調(diào)整。 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下， 2021年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 15 2021 年房地產(chǎn)市場運行特點 (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增 速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2021 年第四季度達到一個頂峰， 2021 年較 2021 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從 2021 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個百分點。這種趨勢估計第四季度仍將持續(xù)。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。 2021 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到 2021 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 %，與上年30%~40%的增幅相去甚遠，訂金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長，同比減少 %。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場 衰退所帶來的風(fēng)險。其次是需求 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 16 的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年第一季度，三者的同比增幅達到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 17 D、全國房價上漲幅度逐步放緩 ， “珠三角 ”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到%，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的 25％左右，在有些城市超過 50％。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土 地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。例如，湖州市政府出臺了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在 2021 年 9 月 4 日至 2021 年 12 月 31 日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額 %~%的政府補貼；沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最 優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 18 免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。 F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展 2021 年的《政府工作報告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強調(diào)的住房保障問題在此次機構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項工作。 一 系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征10%的個人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入 家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié) “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 19 合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進展。如《上海市 2021 年住房建設(shè)計劃》中，規(guī)定經(jīng)濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量 的廉租房和經(jīng)濟適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 2021 年將供應(yīng)保障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬~180 萬平方米， 2021 年計劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 ~200 萬平方米；珠海市政府出臺《 2021~2021年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072 套經(jīng)濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經(jīng)濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解 困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會正式公布《限價商品住房管理辦法（試行）》，首批限價房源 16377套也將在 10 月 15 日前完成選房。 影響 2021 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 ，間接影響