【導讀】報告的編制是從項目相關的資料的收集整理開始的，之后是。售計劃的策劃，進行項目的財務評價工作。是盈利能力、財務平衡及償債能力和不確定性分析。

　　

【正文】 年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認識 到房地產(chǎn)市場的重要性以 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 29 及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關注，又會抓好社會保障領域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預期和調整市場供應結構，另一方面加大對社會保障領域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠期消費的壓力和擔憂，從而促使社會整體消費觀念的轉變和消費能力的提升。 從上述的幾點分析可以看出， 2021 年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是 2021 年調整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 需求狀況（市場問卷調查及分析） 依據(jù)需要調查的事項，我們就所關注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調查問卷中設計了如下的問題：（共 15 個） （現(xiàn)房、期房） （多選） “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 30 為小區(qū)合理的車位標準是 （多選） 最后經(jīng)過市場問卷的調查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問卷中我們收到 80 份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調查問卷的結果以及相關的分析： ： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 31 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調查的人中間，家庭人口為 3 人的居多， 23 人的占到總調查對象的 65%。而接近88%的被調查者的家庭人口在 24 人以上。 ： 時間 1 年內 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調查的人中間有超過一半的人表示在 13 年內會買房，在 5 年內買房的人達到 94%，這很好的說明，大14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內 13 年 35 年 5 年后 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 32 多數(shù)的的被調查者有強烈的購房意向。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人 數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調查者的家庭收入水平普遍在 2021 元 /月以上，其中 30006000 元 /月的占到被調查對象的六成。 ： 位置 城內 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 33 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。很好的說明對于大多數(shù)的購 房者來說，郊區(qū)有著很強的吸引力。 ： 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 920 18 2310250102030405060城內 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 34 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到 %。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 79 層 高 層 其 它 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 35 數(shù)據(jù)分析：被調查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說 ，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 ： 價 位 23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調查者能夠接受的價位在 20214000 元 /平方米之間的占多數(shù)， 20213000 元平方米的占 33%， 30004000 元 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受20214000 元 /平方米的價格。 而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以所選人數(shù)33%25%23%13%6%23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 36 上的消費者不多。 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復式結構 躍層結構 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是%、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調查者的 %、 35%和 %，這個數(shù)據(jù)與之前選擇 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 37 的戶型有密切的關系。應該說是比較合理的。 （多選）： 關注因素 位置 價格 交通 戶型 配套設施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢 房屋質量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費者購房時最關注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關心的，按照比例它們是：價格%、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通 %、戶型 %。而最不被人關心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設施，它們分別只有 %和 5%。 設施 : “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 38 選擇設施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設施的人最多，分別占%和 %。而其余選項選擇所占的比例比較接近。 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 39 數(shù)據(jù)分析：被調查者有 近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。 ： 2618364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 40 要求情況 不需要 8 萬元 /個 10 萬元 /個 12 萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 數(shù)據(jù)分析：被調查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認為 8 萬元 /個的價格是比較合理的， %的人選擇 10 萬元 /個，只有 10%的人選擇 12 萬元 /個車位的價格是合理的。 ： 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機構 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 41 % 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。 需求分析結果： 根據(jù)以上的調查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強勁的。在被調查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內買房的占 %，三年內買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 %；%的人愿意在西郊附近買房；相當多的人更愿意買現(xiàn)房，占%； 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受3000 元 /平方米的價格，而能夠接受 4000 元 /平方米價格的只有%；更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 %和 25%，選擇復式和躍層的只有 %；被調查者更關注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調查者最希望擁有的設施是購物與醫(yī)療設施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 %的希 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 42 望擁有車位的人中，人們認為 8 萬元 /個車位的價格是合理的；被調查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關的購房信息。 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2021 年，湖州市將實現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米， 2021 年的人均 建筑面積為 平方米，以此推算， 2021 年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 平方米。 依據(jù)湖州市城區(qū)當前人口 108 萬計算： 2021 年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（ ） 108=萬平方米。 而湖東區(qū)域目前幾個樓盤的建筑面積已