【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃的優(yōu)勢，繼續(xù)領(lǐng)先，云巖、金陽新區(qū)憑借城市改造、政府遷移的有力支撐僅隨其后。 3）大盤時代，立足貴陽，受 20xx 年的大盤建設(shè)和市場熱銷的影響， 20xx 年將是貴陽大盤發(fā)展的一年。而且檔次會借品牌，繼續(xù)走高。鴻基、中天、鐵五建、麒龍等發(fā)展商會再度發(fā)力， 20xx年，貴陽樓市大盤時代真正來臨的時候，這將引領(lǐng)市場發(fā) 展夙愿：理性、成熟，專業(yè)化、市場化。 4）“以人為本 ”的環(huán)境小區(qū)，也是 20xx 年的主推方向，山景、水景的大型樓盤將繼續(xù)熱銷。 5）營銷競爭 片區(qū)內(nèi)競爭加劇 ，營銷手段多樣化注重包裝和品牌推廣，片區(qū)內(nèi)客戶爭奪漸步增強，產(chǎn)品細分，將進一步被強化。新項目的銷售手段有明顯的不同，現(xiàn)在都是先做會所、先做園林綠化，甚至做完綠化準現(xiàn)樓或現(xiàn)樓銷售。 、 20xx 年貴陽市房地產(chǎn)熱點片區(qū)介紹 金陽新區(qū) ：政府新的辦公所在地，受政府規(guī)劃政策的影響和支持，今年有 15 個新盤，銷售業(yè)績相當(dāng)理想，價格上漲迅猛。 三橋片區(qū)： 屬于云巖區(qū)商圈建 設(shè)中心，因此商業(yè)較發(fā)達，片區(qū)內(nèi)主要項目以住宅為主，緊鄰購物中心，經(jīng)濟發(fā)展迅速，價格承受能力強，受政府規(guī)劃政策影響價格上漲趨勢較為明顯，代表項目有貴龍園、智慧龍城。 小河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)： 由原來的工業(yè)區(qū)改為住宅的開發(fā)集中區(qū)域，目前有超過 20 個的項目，其中代表性的項目有興隆城市花園、山水黔城、中興世家。 烏當(dāng) ：近兩年發(fā)展迅猛，相繼開發(fā)了多個項目，而且銷售速度相當(dāng)快，其中有代表性的樓盤有：水景花都、溫泉花園、新星園。 、云巖區(qū)近期規(guī)劃發(fā)展利好分析 1) 云巖區(qū)正式啟動實施了“連接金陽”戰(zhàn)略，按照這一戰(zhàn)略云巖區(qū)將對東起 橋頭、西至金陽的大三橋地區(qū)進行整體開發(fā)。三五年間一個連接新老城區(qū)、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達的次繁榮中心。 2) 目前先后有香港宏龍、云南官房等 20 多家雄厚實力的大公司參與三橋片區(qū)開發(fā)，開發(fā)總面積將達近 200 萬㎡。僅黔春路改造項目，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)近億元。 3) 云巖還在這一片區(qū)規(guī)劃建設(shè)了陽關(guān)鋼材批發(fā)市場，以及五金、機電、旅游產(chǎn)品等系列市場，三橋片區(qū)大市場帶格局正在迅速形成。 、可比項目調(diào)查 樓盤 內(nèi)容 貴龍園 花香南城 經(jīng)典時代 智慧龍城 中天花園 地段 二橋黔春路 1號 貴 陽 市 解 放路南沖巷 寶 山 南 路 和市 南 路 交 叉口 松山路 1 號 新天大道 289號 占地面積 400 多畝 16500 ㎡ 56000 ㎡ — 1300 多畝 總建面積 32 萬㎡ 65000 ㎡ 160000 ㎡ 55 萬㎡ 110 萬㎡ 規(guī)劃用途 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 現(xiàn)推樓情況 共 3 期，現(xiàn)屬于 2 期 第一期現(xiàn)房，第二期期房 共 2 期，現(xiàn)屬于 2 期 共四期，現(xiàn)屬于二期 共三期，現(xiàn)屬于二期 單位面積 ——250 ㎡ — ㎡ 80㎡ — 323㎡ —— 120— 180 ㎡ 交樓日期 （ 1樓） 現(xiàn)房 期房 —— 玉蘭園 入住 交樓標準 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 戶 型 三房、四房、復(fù)式 平層、錯層、躍式 三房、四房、六房 三房、四房 管 理 費 （元 /㎡ .月） 小高層 ；多層 電梯房 小高層 ；二層以上 區(qū)內(nèi)規(guī)劃及環(huán)境 菜場、大型商場、車位、學(xué)校 會 所 、 健 身帶、停車場 網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)、會所、停車場、游泳池 三中、會所、幼兒園、托兒所 銀行、車站、超市、學(xué)校 均 價 2850 元 /㎡ 2393 元 /㎡ . 3400 元 /㎡ . —— 2800/㎡ 發(fā) 展 商 上海澳龍 新恒基 貴州卓信 貴陽智誠 世紀中天投資 、 現(xiàn)階段市場典型案例分析 1) 三橋片區(qū)的樓盤走勢好，銷售情況佳； 智慧龍城： 共花了 14 個月的銷售時間， 1 期 3 房已售完，余少量 4 房戶型，銷售均價 2380 元 /平米。地段好，規(guī)模大，配套齊，宣傳力度好是暢銷主要原因。 天然居： 花了近 2 年的時間銷售，現(xiàn)基本銷售完。此項目均價為 1720 元。綠化率高、景觀有特色，交通方便，是其銷售好的原因。 2) 小河 片區(qū)無新盤，銷售貨量不足： 小河為我們項目的競爭對手，而目前小河已無貨量，三橋片區(qū)客源將會增多。 3) 三橋片區(qū)近期新盤分析： 世紀星園 :二橋轉(zhuǎn)彎塘。現(xiàn)有 2 棟已基本封頂、起價為 1920元。戶型以 3 房戶型居多，共有 360 套。 優(yōu)勢 ： 戶型一般，地段較好，離市區(qū)近，交通方便 。 劣勢 ： 規(guī)模不大，配套設(shè)施不齊，靠馬路近噪音大。 與本項目客戶群相同，準現(xiàn)房銷售會帶走一部份客戶。價位稍高于本項目，價位及小區(qū)規(guī)模是我們的優(yōu)勢。 楠橋苑 :二橋，總建筑面積為 6 萬平米，分 3 期開發(fā)。起價為1470 元 /平米，最高價為 1800 元 /平米 。以 3 房居多。開盤時間為 3 月底。 優(yōu)勢 ： 戶型一般，價格低是其最大的優(yōu)勢。 劣勢 ： 規(guī)模不大，只有綠化及一個會所，拆遷戶較多， 1 期靠路近噪音大。 與本項目客戶群有沖突，地段較本項目離市區(qū)近，交通路況佳。價格原因會帶走一部份客戶。 楓丹白露 :三橋后壩，總占地面積為 33 萬， 20xx 年 10 月動工，分 3 期開發(fā)， 20xx 年開發(fā)完。價格初步定為：一期為多層，起價為 1560 元 /㎡；二期為電梯房，起價為 20xx 元 /㎡；三期為別墅，起價為 5000 元 /㎡。目前有 2 棟已封頂，開盤時間為初定為8 月。 優(yōu)勢： 鐵五建開發(fā)的大型小區(qū)，品 牌效應(yīng)好。 劣勢 ： 周邊配套不齊。 大規(guī)模小區(qū)，且有品牌效應(yīng)。會是本小區(qū)最大的競爭對手。我們可以根據(jù)此項目開盤晚，做針對性的銷售安排。 貝地 ?盧咖諾：二橋與三橋之間， 為大型小區(qū)，分三期開發(fā)，一期總建筑面積為 21002 平米，全部電梯房，一期交樓時間為年底交房，目前正在打地基。在普陀路 1 號設(shè)有咨詢處，價格未定，開盤時間約為 9 月。 優(yōu)勢 ： 此項目依山而建，除了山景還做了一個和南明河寬度相若的水景，小區(qū)規(guī)模大，工期快，小區(qū)配套齊，環(huán)璄清幽。 劣勢： 周邊配套不齊，進入小區(qū)路不寬。一期小區(qū)配套少。 此小區(qū)規(guī)劃合理，氣勢 磅礴；年底交樓，同本項目交樓時間相近。本項目的弱勢在于由于開發(fā)時間早，在景觀設(shè)計及配套上遠不如后期開發(fā)的新盤。所以我們在目前的競爭狀況下為弱勢，必須在其未開盤之前快速銷售。 圣泉流云 :貴遵高速誼北制藥廠旁，為大型小區(qū)，分三期開發(fā)，總占地為 340 畝，總建筑面積為 58 萬平米。一期有多層及電梯房，年底交樓。目前會所主體工程完工，約在 9 月開盤。 優(yōu)勢 ： 此項目和黔靈湖相隔一做山，宣傳要打一隧道直通黔靈湖，小區(qū)配套完善。即有山景又有水景，小區(qū)景觀及戶型設(shè)計合理；小區(qū)內(nèi)配套完善；首先修建的會所和綠化，在開盤期會對銷售 會有很大幫助。 劣勢 ： 從三橋進去較遠，目前無交通車（已修建了四車道馬路）周邊配套不完善，周邊農(nóng)民房較多。 此項目為大型小區(qū)，有新修四車道，配套齊除了會所、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園之外，還配有小學(xué)、商場、菜場等配套相當(dāng)完善，戶型較佳，并做了部份綠化及會所，建筑工期和本項目交房時間一樣。如果開盤時開通 23 路公交車并做好部份綠化。開盤價如果低于本項目會對我們項目帶來較大影響。 貴陽大盤一覽表： 目前，貴陽市建筑面積在二十萬平方米以上的大盤（包括在建和在售的），有十五個。 具體如下表： 樓盤名稱 建筑面積 （萬平 方米） 占地面積 （畝） 物業(yè)類型 興隆城市花園 56 800 綜合型物業(yè) 興隆珠江灣畔 58 631 綜合型物業(yè) 山水黔城 93 1500 綜合型物業(yè) 智慧龍城 55 532 多層、小高層 興隆楓丹白鷺城市花園 38 360 綜合型物業(yè) 圣泉流云 65 580 綜合型物業(yè) 貴龍園 30 600 多層、小高層 貝地盧加諾 323 多層 亨特國際 30 50 高層 中天花園 110 1400 綜合型物業(yè) 中天世紀新城 83 1183 綜合型物業(yè) 世紀園小區(qū) 561 經(jīng)濟適用房多層 金獅小區(qū) 40 經(jīng)濟適用房多層 綠苑小區(qū) 46 510 經(jīng)濟適用房多層 碧?；▓@ 200 300 經(jīng)濟適用房多層、小高層 第二章、項目分析 、項目概況和四至分析 項目位于白云大道，是城鄉(xiāng)結(jié)合部。周邊雜亂無章，治安較差，路況不佳，從立交到本項目的由于道路狹窄，經(jīng)常塞車，特別是上下班時間情況更為嚴重，周邊的配套設(shè)施不完善。東臨貴遵高速、西面白云大道，南面為三橋立交，北面是農(nóng)民房。 、項目的經(jīng)濟技術(shù)指標 小區(qū)占地面積： 130 畝（其中二期 47 畝） 二期總戶數(shù)： 644 戶 二 期建筑面積： 56802 ㎡ 綠化率： % 容積率 停車位： 300 個 在建或未建的有：中 4， C 4 、項目可借用資源 項目引進 5 208 路公交線路、廣信地產(chǎn)重拳出擊打造三橋次城市中心 160000m2 標志性大型陽光社區(qū)，實力地產(chǎn)形象有支撐，市、區(qū)政府資源，媒體資源，高效的聯(lián)合操作團隊。 、項目周邊配套 商業(yè)： 三橋綜合批發(fā)市場 金融機構(gòu)： 工行、建行、農(nóng)行 學(xué)校： 華夏中、小學(xué) 醫(yī)院： 水電九局醫(yī)院 文化、娛樂、飲食： 溢香酒樓 交通： 88 路： 和尚坡 —— 三橋 —— 二橋 —— 頭橋 —— 浣紗橋 —— 花湘村 —— 火車站 —— 大理石路口 —— 電視機廠 —— 3535 廠 27 路： 水電九局 —— 三橋 —— 二橋 —— 頭橋 —— 客車站 ——紫林庵 —— 四中 —— 合群路口（黔靈東路） ——中華北路（云巖電影院） —— 六廣門 —— 六中 —— 老干活動中心 —— 貴州商專 —— 宅吉小區(qū) 231 路： 山林路 —— 客車站 —— 頭橋 —— 二橋 —— 三橋 —— 和尚坡 —— 和校 —— 陽關(guān) —— 陽關(guān)農(nóng)場 —— 廣校 —— 建校 —— 陽關(guān)鋼材城 —— 十公里 —— 鼓風(fēng)機廠—— 高嶺坡 —— 交警六大隊 —— 沙坡 —— 白云 —— 粑粑坳 —— 貴鋁文體中心 54 路： 水口寺 —— 潘宮 —— 省醫(yī) —— 老東門 —— 小十字 ——噴水池 —— 紫林庵 —— 客車站 —— 頭橋 —— 二橋—— 三橋 —— 廣信四季家園 208 路 (已申報 )： 貴州農(nóng)學(xué)院 —— 學(xué)士路 —— 花溪 —— 貴州大學(xué) —— 貴州民族學(xué)院 —— 中曹司 —— 甘蔭塘 ——太慈橋 —— 貴陽藝術(shù)學(xué)校 —— 貴州大學(xué) —— 改革路 —— 三橋 —— 廣信四季家園 、項目設(shè)計簡析： 本項目現(xiàn)有設(shè)計功能主要以為住宅，原來的規(guī)劃對項目定位有相當(dāng)制約。受規(guī)劃改變的功影響，項目車庫稍顯不足。小區(qū)規(guī)模較適宜、戶型設(shè)計較合理是本項目的重要賣點。層高 米、方正合理的布局、比例較合理的進深、面寬實用性強 . 、項目的 SWOT 分析 為了更好的挖掘項 目本身的優(yōu)勢，樹立項目的獨特形象，我們又對項目本身進行了深入分析。結(jié)果如下： 項目優(yōu)勢： 1) 地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注； 2) 靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；項目距離市中心很近，僅 10 幾分鐘的車程。 3) 貴陽市政府舊城改造政策影響，城市拆遷增加市場容量，為本項目提供消費容量。 4) 發(fā)展商具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾?，善于運用先進的建筑技術(shù)等方面的建樹，精品意識領(lǐng)先 ,能夠為項目提供一定的知名度。 5) 本身具備生態(tài)型小區(qū)綠化系統(tǒng)，立體式園林設(shè)計，小區(qū)的水上會所配套均會對買家形成較大吸引。 6) 巨資引 進 54 路車，服務(wù)業(yè)主。 項目劣勢： 1) 由于本項目周邊的環(huán)境較差，對項目的形象有較大的影響。 2) 項目當(dāng)前的人流交通不便利。 3) 入市時機快，不能排在大型節(jié)假日，因此在籌備策劃至開盤的時間非常短，市場預(yù)熱時間非常有限，對積累客戶的空間不大，因而有可能會影響將來的銷售業(yè)績。 4) 項目周邊的生活配套設(shè)施不足。 5) 小區(qū)占地面積不大，樓間距較緊湊，受地形限制難以營造最佳的朝向和小區(qū)環(huán)境； 項目機會： 1) 三橋片區(qū)的建設(shè)規(guī)劃建成、必帶來更充足的人流 2) 貴遵高速的陽關(guān)收費站的遷移，本項目的小區(qū)可以加多一條高等級的公路，進入小區(qū)路況將得到明顯改 善。 3) 小區(qū)旁邊的 30 多畝的空地，廣信可以拿下開發(fā)。小區(qū)的未來主入口可以設(shè)置在此處，小區(qū)的整體形象將可以得到很好的提升。 項目威脅： 1) 本項目周邊明年將有 6 個項目開賣，直接威脅本項目，其價格、位置、戶型、產(chǎn)品的創(chuàng)新都比本項目有優(yōu)勢，競爭壓力不小。 2) 春節(jié)前銷售準備時間不足、運作速度快。 3) 項目所在的區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展水平仍不高，人均收入水平和消費水平較低，商品房市場價格承受力偏低，高檔物業(yè)的市場消化能力有限；對項目客流挖掘?qū)⒂幸欢y度。