【正文】 ......... 98 第一章：貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及市場分析 、貴陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡述 貴陽市房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了 2 個階段， 97 年到 20xx 年是房地產(chǎn)的成長階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品單一，發(fā)展商實力不強，房價處于相對低位，購買力較弱，三級市場處于起步階段，第二階段， 20xx年開始是發(fā)展階段，發(fā)展商實力增長較快，房價漲幅較快，三級市場發(fā)展迅速，消費意識較強，從國內(nèi) 房地產(chǎn)市場發(fā)展的三個階段來看，貴陽市的房地產(chǎn)發(fā)展水平，大約處于第二個階段與第三個階段的過渡期間，是第二代商品住宅向第三代商品住宅發(fā)展的階段。為近年來土地出讓面積最多的一年，其中南明區(qū)、云巖區(qū)土地出讓面積 萬平方米，占全市土地出讓面積的 ％。去年我市土地出讓面積中用于住宅開發(fā)的面積 萬平方米，同比增長 ％；用于經(jīng)濟適用房的土地面積 萬平方米，同比增長 ％；用于商業(yè)營業(yè)房開發(fā)的土地面積 萬平方米，同比下降 ％；用于辦公房開發(fā)的土地面積 萬平方米，同比增長 ％；用于其他房屋的開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 ％。 從各區(qū)域來看，市中心區(qū)土地出讓面積 萬平方米，占全市土地出讓面積的 ％；五個區(qū)（小河、花溪、白云、烏當(dāng)、高新區(qū)）土地出讓面積 萬平方米，占全市土地出讓面積的 ％；一市三縣土地出讓面積 萬平方米，占全市土地出讓面積的％。 ★ 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元 同比增長 ％ 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 ％。 據(jù)了解，進(jìn)入 20xx 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢十分強勁。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 ％，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量，與快速增長的國民經(jīng)濟保持著協(xié)調(diào)發(fā)展。全市住宅完成投資 億元，同比增長 ％，住宅、商業(yè)營業(yè)房、辦公房、其他用房投資所占比例分別為 ％、 ％、 ％、 ％，投資結(jié)構(gòu)基本合理。在 “自籌資金 ”中，開發(fā)商自有資金為 億元，占自籌資金的 ％，比20xx年增加了 ，開發(fā)商自有資金比例進(jìn)一步提高；在 “其他資金來源 ”中， “定金及預(yù)收款 ”為 億元，占 “其他資金來源 ”的 ％。增長幅度均為 4 年之最。所以針對供求量來看，我們在營銷推廣策略上將采用“快打快銷”的操作方法，將本項目在最快的速度下銷售出去。商品房現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比增長 ％。從各類商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積所占比例來看，住宅所占比例達(dá) 80％以上，商業(yè)、辦公房和其他用房所占比例不到 20％，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本保持合理。 去年全市商品房預(yù)售登記面積 萬平方米，同比增長％。 (去年全市商品房現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比增長％，其中住宅銷售 14772 套，銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，占商品房銷售面積的 ％；商業(yè)營業(yè)房銷售面積 萬平方米，同比增長 25％，占商品房預(yù)售面積的 ％；辦公房銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，占商品房銷售面積的％；其他用房銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，占商品房銷售面積的 ％。 ) ★ 全市商品房銷售均價為 2065 元 /平方米 上漲 ％ ★ 中心區(qū)銷售均價為 2759 元 /平方米 上漲 ％ 20xx 年全市商品房銷售均價為 2065 元 /平方米，上漲 ％，云巖、南明商品房價格水平呈小幅上揚態(tài)勢。全市住宅均價為 1752 元 /平方米，上漲 ％；商業(yè)營業(yè)房銷售均價為 6728 元 /平方米，下降 ％；辦公房銷售 均價 4040 元 /平方米，上漲 1％。 全市各區(qū)域商品房銷售均價都保持了上漲態(tài)勢，中心區(qū)漲幅較小，郊區(qū)和縣市漲幅較大，體現(xiàn)了目前貴陽市房地產(chǎn)市場熱點正由中心區(qū)逐漸向外圍擴散的特點。針對不斷上漲的房價，在項目價格上，我們也將適度提高本項目的均價，使之與市場相平衡。 據(jù)了解， 20xx 年，貴陽市經(jīng)濟適用房計劃投資 億元，實際完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，經(jīng)濟適用房投資額占房地產(chǎn)開 發(fā)投資的 %，占住宅投資的 %；施工面積 萬平方米，同比增長 22%，新開工面積 萬平方米，同比增長%，銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 經(jīng)濟適用房 供應(yīng)量的增加，滿足了部分城鎮(zhèn)中低收入家庭的購房需求，促進(jìn)了居民住房消費，而且優(yōu)化了房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對平抑商品住房價格起到積極作用，同時，由于經(jīng)濟適用房大都建在城郊結(jié)合地段，實行政府組織、企業(yè)動作、配套建設(shè)開發(fā)方式，一定程度上改善了項目周邊的城市環(huán)境，也使城市功能得到極大提升。 去年全年存量住宅交易 9647 套，同比增長 %，交易面積 萬平方米，同比增長 %。存量住宅交易量和交易面積的大幅上漲，說明我市存量房市場正處于快速發(fā)展的初期階段，交易量快速增長。去年全年再上市房交易套數(shù)為 3113 套，同比增長 %，交易面積 萬平方米，同比增長 %，交易均價 1244 元 /平方米，同比下降 %。 ★ 辦公用房新開工 萬平方米 同比上升 115％ 隨著 20xx 年商鋪、寫字樓投資熱的興起，我市商業(yè)用房開發(fā)大幅升溫，其中商業(yè)營業(yè)房施工面積 萬平方米，同比增長%，辦公房施工面積 萬平方米，同比增長 %。 目前貴陽市商業(yè)用房市場仍以云巖、南明區(qū)占主導(dǎo)地位。辦公房預(yù)售登記面積 萬平方米，占全市商品房預(yù)售登記面積的 %；商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售登記面積 萬元，占全市商品房預(yù)售登記面積的 %。其中商業(yè)營業(yè)房銷售均價為 6728 元 /平方米，下降 %，辦公房銷售均價 4040 元 /平方米，上漲 1%。 2）電梯房初顯熱力； 電梯房開發(fā)量逐漸加大，由于市民經(jīng)濟條件的改善和對居住條件改善的需求，市場已經(jīng)逐步接受了電梯洋房這種產(chǎn)品。 4）房地產(chǎn)開發(fā)百花齊放，大盤漸成氣候； 貴陽的房地產(chǎn) 20xx 年是百花齊放，新盤推出近 60 個，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都有長足的進(jìn)步；受新區(qū)開發(fā)，全國大盤熱，發(fā)展商品牌需求，及大面積城區(qū)的改動，大盤開發(fā)也熱鬧起來。 6）商品房開發(fā)走向“集約化”經(jīng)營，產(chǎn)品出現(xiàn)“精品化”趨勢； 隨著消費主體的改變，開發(fā)商的理性程度大為提高，房地產(chǎn)開發(fā)由過去的粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開發(fā)，漸被小區(qū)取代。 興隆城市花園、中興世家、南波灣、中天花園等精品小區(qū)無一不是從“以人為本”，“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對居住者的全方位關(guān)懷，在環(huán)境、會所、物管的建設(shè)上都不惜重 金。 這些熱銷的電梯房，已經(jīng)從產(chǎn)品本質(zhì)上，超越了過去，因樓層需要，而不得不設(shè)置的小房間在功能、舒適度都大有講究。 因此，目前電梯房在貴陽市場，發(fā)展前景非常廣闊。 1）供應(yīng)量穩(wěn)步增長，預(yù)計在 450 萬㎡左右，集中區(qū)域在小河區(qū)、云巖區(qū)、金陽新區(qū)。 3）大盤時代，立足貴陽，受 20xx 年的大盤建設(shè)和市場熱銷的影響， 20xx 年將是貴陽大盤發(fā)展的一年。鴻基、中天、鐵五建、麒龍等發(fā)展商會再度發(fā)力， 20xx年，貴陽樓市大盤時代真正來臨的時候，這將引領(lǐng)市場發(fā) 展夙愿：理性、成熟，專業(yè)化、市場化。 5）營銷競爭 片區(qū)內(nèi)競爭加劇 ，營銷手段多樣化注重包裝和品牌推廣，片區(qū)內(nèi)客戶爭奪漸步增強，產(chǎn)品細(xì)分，將進(jìn)一步被強化。 、 20xx 年貴陽市房地產(chǎn)熱點片區(qū)介紹 金陽新區(qū) ：政府新的辦公所在地，受政府規(guī)劃政策的影響和支持，今年有 15 個新盤，銷售業(yè)績相當(dāng)理想，價格上漲迅猛。 小河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)： 由原來的工業(yè)區(qū)改為住宅的開發(fā)集中區(qū)域，目前有超過 20 個的項目，其中代表性的項目有興隆城市花園、山水黔城、中興世家。 、云巖區(qū)近期規(guī)劃發(fā)展利好分析 1) 云巖區(qū)正式啟動實施了“連接金陽”戰(zhàn)略，按照這一戰(zhàn)略云巖區(qū)將對東起 橋頭、西至金陽的大三橋地區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)。 2) 目前先后有香港宏龍、云南官房等 20 多家雄厚實力的大公司參與三橋片區(qū)開發(fā)，開發(fā)總面積將達(dá)近 200 萬㎡。 3) 云巖還在這一片區(qū)規(guī)劃建設(shè)了陽關(guān)鋼材批發(fā)市場，以及五金、機電、旅游產(chǎn)品等系列市場，三橋片區(qū)大市場帶格局正在迅速形成。地段好，規(guī)模大，配套齊，宣傳力度好是暢銷主要原因。此項目均價為 1720 元。 2) 小河 片區(qū)無新盤，銷售貨量不足： 小河為我們項目的競爭對手，而目前小河已無貨量，三橋片區(qū)客源將會增多?，F(xiàn)有 2 棟已基本封頂、起價為 1920元。 優(yōu)勢 ： 戶型一般，地段較好，離市區(qū)近，交通方便 。 與本項目客戶群相同，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售會帶走一部份客戶。 楠橋苑 :二橋，總建筑面積為 6 萬平米，分 3 期開發(fā)。以 3 房居多。 優(yōu)勢 ： 戶型一般，價格低是其最大的優(yōu)勢。 與本項目客戶群有沖突，地段較本項目離市區(qū)近，交通路況佳。 楓丹白露 :三橋后壩，總占地面積為 33 萬， 20xx 年 10 月動工，分 3 期開發(fā)， 20xx 年開發(fā)完。目前有 2 棟已封頂，開盤時間為初定為8 月。 劣勢 ： 周邊配套不齊。會是本小區(qū)最大的競爭對手。 貝地 ?盧咖諾：二橋與三橋之間， 為大型小區(qū)，分三期開發(fā)，一期總建筑面積為 21002 平米，全部電梯房，一期交樓時間為年底交房，目前正在打地基。 優(yōu)勢 ： 此項目依山而建，除了山景還做了一個和南明河寬度相若的水景，小區(qū)規(guī)模大，工期快，小區(qū)配套齊，環(huán)璄清幽。一期小區(qū)配套少。本項目的弱勢在于由于開發(fā)時間早，在景觀設(shè)計及配套上遠(yuǎn)不如后期開發(fā)的新盤。 圣泉流云 :貴遵高速誼北制藥廠旁，為大型小區(qū)，分三期開發(fā)，總占地為 340 畝，總建筑面積為 58 萬平米。目前會所主體工程完工，約在 9 月開盤。即有山景又有水景，小區(qū)景觀及戶型設(shè)計合理；小區(qū)內(nèi)配套完善；首先修建的會所和綠化，在開盤期會對銷售 會有很大幫助。 此項目為大型小區(qū)，有新修四車道，配套齊除了會所、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園之外，還配有小學(xué)、商場、菜場等配套相當(dāng)完善，戶型較佳，并做了部份綠化及會所，建筑工期和本項目交房時間一樣。開盤價如果低于本項目會對我們項目帶來較大影響。 具體如下表： 樓盤名稱 建筑面積 （萬平 方米） 占地面積 （畝） 物業(yè)類型 興隆城市花園 56 800 綜合型物業(yè) 興隆珠江灣畔 58 631 綜合型物業(yè) 山水黔城 93 1500 綜合型物業(yè) 智慧龍城 55 532 多層、小高層 興隆盧加諾 323 多層 亨特國際 30 50 高層 中天花園 110 1400 綜合型物業(yè) 中天世紀(jì)新城 83 1183 綜合型物業(yè) 世紀(jì)園小區(qū) 561 經(jīng)濟適用房多層 金獅小區(qū) 40 經(jīng)濟適用房多層 綠苑小區(qū) 46 510 經(jīng)濟適用房多層 碧?；▓@ 200 300 經(jīng)濟適用房多層、小高層 第二章、項目分析 、項目概況和四至分析 項目位于白云大道，是城鄉(xiāng)結(jié)合部。東臨貴遵高速、西面白云大道，南面為三橋立交，北面是農(nóng)民房。 、項目周邊配套 商業(yè)： 三橋綜合批發(fā)市場 金融機構(gòu)： 工行、建行、農(nóng)行 學(xué)校： 華夏中、小學(xué) 醫(yī)院： 水電九局醫(yī)院 文化、娛樂、飲食： 溢香酒樓 交通： 88 路： 和尚坡 —— 三橋 —— 二橋 —— 頭橋 —— 浣紗橋 —— 花湘村 —— 火車站 —— 大理石路口 —— 電視機廠 —— 3535 廠 27 路： 水電九局 —— 三橋 —— 二橋 —— 頭橋 —— 客車站 ——紫林庵 —— 四中 —— 合群路口（黔靈東路） ——中華北路（云巖電影院） —— 六廣門 —— 六中 —— 老干活動中心 —— 貴州商專 —— 宅吉小區(qū) 231 路： 山林路 —— 客車站 —— 頭橋 —— 二橋 —— 三橋 —— 和尚坡 —— 和校 —— 陽關(guān) —— 陽關(guān)農(nóng)場 —— 廣校 —— 建校 —— 陽關(guān)鋼材城 —— 十公里 —— 鼓風(fēng)機廠—— 高嶺坡 —— 交警六大隊 —— 沙坡 —— 白云 —— 粑粑坳 —— 貴鋁文體中心 54 路： 水口寺 —— 潘宮 —— 省醫(yī) —— 老東門 —— 小十字 ——噴水池 —— 紫林庵 —— 客車站 —— 頭橋 —— 二橋—— 三橋 —— 廣信四季家園 208 路 (已申報 )： 貴州農(nóng)學(xué)院 —— 學(xué)士路 —— 花溪 —— 貴州大學(xué) —— 貴州民族學(xué)院 —— 中曹司 —— 甘蔭塘 ——太慈橋 —— 貴陽藝術(shù)學(xué)校 —— 貴州大學(xué) —— 改革路 —— 三橋 —— 廣信四季家園 、項目設(shè)計簡析： 本項目現(xiàn)有設(shè)計功能主要以為住宅，原來的規(guī)劃對項目定位有相當(dāng)制約。小區(qū)規(guī)模較適宜、戶型設(shè)計較合理是本項目的重要賣點。結(jié)果如下： 項目優(yōu)勢： 1) 地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注； 2) 靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；項目距離市中心很近，僅 10 幾分鐘的車程。 4) 發(fā)展商具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾恚朴谶\用先進(jìn)的建筑技術(shù)等方面的建樹，精品意識領(lǐng)先 ,能夠為項目提供一定的知名度。 6) 巨資引 進(jìn) 54 路車，服務(wù)業(yè)主。 2) 項目當(dāng)前的人流交通不便利。 4) 項目周邊的生活配套設(shè)施不足。 3) 小區(qū)旁邊的 30 多畝的空地，廣信可以拿下開發(fā)。 項目威脅： 1) 本項目周邊明年將有 6 個項目開賣，直接威脅本項目，其價格、位置、戶型、產(chǎn)品的創(chuàng)新都比本項目有優(yōu)勢，競爭壓力不小。 3) 項目所在的區(qū)