帝庭園營(yíng)銷(xiāo)策劃與項(xiàng)目評(píng)析-在線瀏覽
2024-08-10 00:36本頁(yè)面
【正文】 24套；戶(hù)型比例為：三房、四房、五房、躍層為30：116：51：24，綠化率為65%。優(yōu)勢(shì)：1）處于市中心北部，位置較優(yōu)越，有較大的升值潛力； 2）周邊皆無(wú)交通要道，居住生活安靜宜人； 3）一梯兩戶(hù)，用戶(hù)備感方便； 4）中心庭院，小區(qū)氛圍容易營(yíng)造； 5）附近有規(guī)劃中的綠化廣場(chǎng)； 6）歐陸式園林風(fēng)格，可展示唯美空間，彌補(bǔ)了小區(qū)外圍景觀 不足； 7）24小時(shí)全天候保安服務(wù)，令業(yè)主高枕無(wú)憂(yōu)； 8）酒店式物業(yè)管理令業(yè)主備感居家生活安享便利；不足之處： 1）四周皆無(wú)宜人景觀； 2）昆明紡織廠在未來(lái)幾年的搬遷和其他項(xiàng)目的興建 均會(huì)影響住戶(hù)生活； 3）戶(hù)型功能大多不合理，臥室旁有電梯，擾人休息，且多數(shù)臥 室門(mén)正對(duì)客廳； 4）小區(qū)呈圍分式建筑，通風(fēng)不順暢； 5）公交車(chē)較少，出入皆不便； 6）發(fā)展商首個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，市場(chǎng)并無(wú)口碑； 7）小區(qū)的容積率高； 二、項(xiàng)目評(píng)析1位置介紹帝庭園位于昆明市中心北部即原昆明紡織廠后門(mén)，屬于舊城改造項(xiàng)目，東面為帝庭園二期工程及規(guī)劃中的城市綠化廣場(chǎng)，緊臨昆明市環(huán)城東路。西面為幾幢散亂的居民住宅樓。工程技術(shù)資料帝庭園總建筑面積逾4萬(wàn)平方米，1—8為平面或戶(hù)型，9—10或10—11層為躍層，面積從133—261平方米不等。項(xiàng)目分析帝庭園處于市中心區(qū)北部，屬舊城改造項(xiàng)目，亦有優(yōu)勢(shì)亦有不足之處。昆明市豪華住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，只有準(zhǔn)確地綜合分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基礎(chǔ)上，才能說(shuō)服客戶(hù)，刺激目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲，最終達(dá)到銷(xiāo)售目的。優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)樓推出，外觀俊朗，有較具品味的園林規(guī)劃，居家生活氣氛濃厚，現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)住，訓(xùn)練有素的保安，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，銷(xiāo)售率達(dá)60%，營(yíng)銷(xiāo)方法較成熟、到位。 《翠康園》簡(jiǎn)介：華山西路，價(jià)格為5100—8500元每平方米，現(xiàn)樓，客廳、窗戶(hù)全為落地大玻璃，有電梯直達(dá)各戶(hù)。不足：此項(xiàng)目皆為大戶(hù)型，180—260平方米，且1—6樓景觀不好，為別的樓盤(pán)遮擋，6樓以上價(jià)格較高，7800元每平方米，樓款總額大，客戶(hù)未能感覺(jué)良好的物業(yè)管理及售后服務(wù)。優(yōu)勢(shì)：亦位于高尚生活居住地段，戶(hù)型結(jié)構(gòu)與功能布局較合理，旁有翠湖美景，價(jià)格在同地段亦相對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力。 《白塔花園》簡(jiǎn)介：北京路與尚義街的交匯處，主力戶(hù)型150—170平方米㎡，共168戶(hù)。不足：該項(xiàng)目定位于豪華型，但由于處于鬧市中心，規(guī)模又小，不容易形成高檔的豪華住宅氛圍。優(yōu)勢(shì)：該物業(yè)外形設(shè)計(jì)獨(dú)特，呈灰色調(diào)，小區(qū)氛圍較好，自成一家，配置保安系統(tǒng)，規(guī)劃有會(huì)所、復(fù)式價(jià)格較優(yōu)惠，29003100元每平方米，銷(xiāo)售亦較好，別墅價(jià)為260—330萬(wàn)/幢，銷(xiāo)售較困難。優(yōu)勢(shì)：該物業(yè)規(guī)模較大，有60多棟，價(jià)格相對(duì)較具優(yōu)勢(shì)，小區(qū)呈多個(gè)組團(tuán)，園林規(guī)劃亦較具特色，物業(yè)內(nèi)自有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，銷(xiāo)售較好。這也從而說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商的精品意識(shí)已經(jīng)由市場(chǎng)逐漸得到體現(xiàn)，亦逐漸為市場(chǎng)所接受。E：享受現(xiàn)代科技文明，智能化局域網(wǎng)，居家辦公兩相宜。G：功能完善，寓康于樂(lè)的會(huì)所設(shè)施項(xiàng)目，音樂(lè)酒吧、咖啡廳、健身房、醫(yī) 療保健中心、乒乓球、壁球場(chǎng)、百貨小超市。要使“帝庭園”的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上得以體現(xiàn)，必須對(duì)“帝庭園”進(jìn)行硬件和軟件的包裝。B：圍墻及在圍墻墻面上噴繪體驗(yàn)尊貴愜意生活的圖案，激發(fā)潛在客戶(hù)向往高尚生活的欲望。 C：銷(xiāo)售中心及樣板房的包裝：：銷(xiāo)售中心必須有著裝整潔高大和善的保安給客戶(hù)作簡(jiǎn)單的引導(dǎo)和接待工 作，并和售樓代表引導(dǎo)客戶(hù)參觀施工現(xiàn)場(chǎng)。：專(zhuān)業(yè)而熱情的售樓代表的解說(shuō)，將“帝庭園”的優(yōu)點(diǎn)講解得淋漓盡致， 給顧客留下“活力、運(yùn)動(dòng)、休閑、舒適”的鮮明印象。：銷(xiāo)售中心及樣板房裝配背景音樂(lè)，可襯托銷(xiāo)售氣氛，又可將“帝庭園”的園林規(guī)劃意境結(jié)合起來(lái)。 ：配置必要豪華大方的工作臺(tái)和椅子。：樣板房的裝修設(shè)置須力求真實(shí)，使參觀客戶(hù)能切實(shí)體驗(yàn)居住“帝庭園”的生活模式。軟件包裝： ：電視廣告、專(zhuān)題片、報(bào)紙廣告廣播電臺(tái)廣告的制作 ：印制精美的樓書(shū)，宣傳折頁(yè)，手提袋 ：展板的內(nèi)容介紹“帝庭園”的具體功能，包括： 位置 物業(yè)管理架構(gòu)，具體服務(wù)項(xiàng)目 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、 《工程開(kāi)工證》、《商品房預(yù)售許可證》、《國(guó)有土地使用證》 位置的優(yōu)越性，極具升值潛力 會(huì)所設(shè)施功能 智能化的具體項(xiàng)目功能 ：價(jià)格表、付款方式 ：分棟命名“帝琴軒”、“帝錦軒”，提升帝庭園的物業(yè)形象。 ：路牌廣告的設(shè)計(jì)及安置 ：VI系統(tǒng)： 信簽紙、信封、巨龍百貨VIP卡、住宅專(zhuān)用IC卡、鑰匙扣、印有
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