帝庭園營銷策劃與項目評析-資料下載頁
2025-06-30 00:36本頁面
【正文】 放量的2%。 2 、公開發(fā)售階段，時間為6月18日8月18日 此階段通過多種媒缽對“帝庭園”進行全方位、立體化宣傳，在報紙廣告、廣播電臺、電視等媒體對帝庭園的諸多賣點進行輪番炒作，吸引目標客戶的目光，通過專業(yè)的售樓員講解刺激他們的投資置業(yè)的欲望，在市場中樹立“帝庭園”的尊貴、愜意生活享受的物業(yè)形象。 此階段的價格應比內(nèi)部認購聯(lián)合體相應地調(diào)高5%，均價為4620元每平方米，按95折，折后的價格約為4400元每平方米，預計銷售率為20%，廣告投放量約為總體的30%左右。銷售面積約為8500平方米，回收資金約為3740萬元。 淡季 時間約為8月15日—10月 在經(jīng)過密集式廣告宣傳階段以后，便進入調(diào)整期，減少廣告宣傳力度，一來減輕發(fā)展商的廣告宣傳的資金壓力；二來“帝庭園”的形象已經(jīng)樹立起來，只需小量的廣告宣傳便能維持這一形象。 此階段的價格視市場情況及客戶的隨能力而作調(diào)整。 預計銷售率為10%，廣告投放量約占總體的18%左右，銷售面積為4300平方米，回收資金約為2000萬元。此階段工程進度要絕對保證相應的進度，不能因安全事故或其他原因停工或減慢施工進度。 4 、強銷期 時間為10月—1月15日 在此階段多數(shù)企業(yè)資金回籠，個人業(yè)績也漸漸明朗，為數(shù)不少的投資者皆有較強的購置物業(yè)的愿望，是樓盤銷售的黃金時期，帝庭園已近封頂，目標客戶信心較強。 廣告宣傳除了對諸多賣點進行系列成熟的炒作外，還對工程進度、工程建筑質(zhì)量、物業(yè)管理模式、“帝庭園”管理人員生活一天側(cè)記等描寫進行炒作，增加“帝庭園”宣傳的生活居家品味。 通過強勢的廣告宣傳轟炸，“帝庭園”的價格根據(jù)市場情況再調(diào)高5—10%，折后物價約為4700元每平方米左右。預計銷售率30%，廣告投放量約35%左右，銷售面積13000平方米，回收資金約為6000萬左右。 淡季 時間為1月15日—2月30日 春節(jié)期間，樓宇銷售進入“冬眠”期，故此階段期間，工程要保證既定的進度，外墻裝飾完畢，園林規(guī)劃已具規(guī)模，組建物業(yè)管理公司并運作，為準客戶的入住提供充足的準備。 “帝庭園”以新年新面貌展示于市場面前，發(fā)展商苦心締造的現(xiàn)樓形象一覽無遺地得以體現(xiàn)。預計此銷售率約為3%，廣告投放量約占5%，銷售面積1300平方米，回收資金約600萬元。 現(xiàn)樓發(fā)售期此階段銷售約20%左右，即45套左右。這些單元應為市場銷售難點： 大面積的單元，總樓價格較高； 朝面不好，功能布局不合理的單元。 因此在現(xiàn)樓銷售階段應輔以促銷手段。 此階段廣告投放量約占10%左右。 在銷售控制過程，根據(jù)市場對“帝庭園”的承受能力，及在宣傳造勢時，必要時采取如下促銷方法： 免收管理費一至三年； 巨龍百貨永久性VIP金卡； “帝庭園”業(yè)主在巨龍百貨購物享受八八折優(yōu)惠 購買躍層，贈送停車位一個。B方案： 10月18日公開發(fā)售，最大的困難在于發(fā)展商的資金壓力較大。 銷售的機會點： 現(xiàn)樓形式銷售，客戶較易接受； 廣告宣傳費用較少，難度小，銷售效果亦易控制； 容易樹立“帝庭園”形象，發(fā)展商亦較快地樹立市場口碑； 能在較短的時間內(nèi)回籠資金。 “帝庭園”若在10月18日推出銷售，則“帝庭園”的主體工程建筑結(jié)構(gòu)封頂，總體平面布局輪廓已體現(xiàn)，園林規(guī)劃已逐步落實，可采用靈活的營銷方法快速將帝庭園推入銷售旺季，具體操作如下： 高姿態(tài)入市（9月20日—10月20日） “帝庭園”以準現(xiàn)樓進入市場，通過電視、報紙、電臺廣播、路牌廣告等全方位進行宣傳，吸引目標客戶的眼光。將“帝錦軒”整棟共89戶推出市場，不分朝向、樓層，每平方米3988元售出，以抽簽形式認購。在短時間造成轟動效應，并將抽簽過程請政府公證部門公證，抽簽結(jié)果經(jīng)報紙廣告刊登，廣告宣傳配合整個抽簽時間，并能適當?shù)卦焓?。預測“帝錦軒”的銷售達90%，廣告投放量30%，回收資金約6000萬元。 公開發(fā)售期（10月20日—1月15日） 在首輪廣告宣傳的基礎上，廣告宣傳對“帝庭園”的諸多賣點，通過報紙發(fā)表幾個參加抽簽認購客戶對“帝庭園”的正面看法、管理工作人員生活側(cè)記等對“帝庭園”進行新聞軟廣告炒作，增加“帝庭園”的現(xiàn)實性，極大地刺激目標客戶的購買欲望。預計銷售率達35%左右，廣告投放量50%，銷售均價可達4400元以上，銷售面積可達15000平方米，回收資金約為7000萬左右。 淡季（1月15日—2月30日） 春節(jié)期間，樓宇銷售進入“冬眠期”，故此階段期間，工程要保持既定的進度，外墻裝飾完畢，園林規(guī)劃頗具規(guī)模，物業(yè)管理公司組建并投入經(jīng)營運作，為住戶的入住提供充足的準備。預計此階段銷售率為5%，銷售面積為2000平方米左右。回收資金約1000萬元，廣告投入約為5%。 現(xiàn)樓銷售階段（2000年3月以后）此階段為現(xiàn)樓銷售，經(jīng)過前3個階段的銷售，尚余30%左右，即70套左右。這些應為市場銷售難點樓層： 大面積的單元，總樓款較多。 朝向不好，功能布局不甚合理的單元。 因此，在現(xiàn)樓銷售時，應要有促銷手段，促銷方法參照方案A。
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