【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 h 網(wǎng)站首頁(yè) 業(yè)主論壇 物業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目介紹 最新動(dòng)態(tài) 萬(wàn)科介紹 強(qiáng)調(diào)企業(yè)品牌和文化，可與企業(yè)網(wǎng)站相連 介紹項(xiàng)目最新進(jìn)展。 發(fā)布項(xiàng)目信息。 包含項(xiàng)目位置、網(wǎng)上沙盤、戶型產(chǎn)品、景觀綠化、樣板示范、工藝展示、交房標(biāo)準(zhǔn)、公示文件?? 萬(wàn)客會(huì) 展示萬(wàn)客會(huì)的特有文化，組建網(wǎng)上俱樂部，搭建會(huì)員溝通平臺(tái)。 通過論壇，維系客戶感情，及時(shí)解決問題。 項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)：網(wǎng)站內(nèi)容架構(gòu) 集交通路線展示及周邊區(qū)域演示相結(jié)合，全面細(xì)致展示位置及環(huán)境 區(qū)域位置圖 網(wǎng)上樣板區(qū) 演示區(qū) 預(yù)覽設(shè)置 分類操作 圖片縮放、 打印、 移動(dòng)等操作 下載儲(chǔ)存 項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)：網(wǎng)站內(nèi)容架構(gòu)示意 可點(diǎn)擊進(jìn)入單個(gè)樓座 可顯示各戶型信息 單擊鼠標(biāo) 通過類似的詳盡網(wǎng)絡(luò)展示在售樓處和示范區(qū)未竣工的前期，向客戶傳達(dá)更為準(zhǔn)確和形象的項(xiàng)目信息。 項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)：網(wǎng)上沙盤 順義城區(qū)： 新順大 街與府前西街交匯的黃金 路口設(shè)立樓體廣告，宣傳引導(dǎo)。 主要干道設(shè)置公交站燈箱。 項(xiàng)目東、北兩側(cè)圍擋，提高可識(shí) 別性。 順西路道旗增加現(xiàn)場(chǎng)氛圍。 戶外廣告 擎天柱 樓體廣告 項(xiàng)目圍擋 道旗 路引 戶外 宣傳指引 現(xiàn)場(chǎng) 公交站燈箱 銷售場(chǎng)所 售樓處 分售場(chǎng) 樣板間 接觸點(diǎn)實(shí)施：戶外 燈桿旗 公交燈箱 樓體廣告 戶外：順義城區(qū) 項(xiàng)目 西二環(huán) 順西路 順平路 石門街 順平西路 光明南街 文化 廣場(chǎng) 高架橋 府前西街 新順南大街 銀行 東風(fēng)商場(chǎng) 圍擋 /樓體 公交燈箱區(qū) 道旗 樓體廣告 住在順義 選擇萬(wàn)科 大區(qū)域： 以枯柳樹環(huán)島和順平路為主 軸，對(duì)北京進(jìn)入順義的車流 進(jìn)行指引 通過京順路牌，對(duì)機(jī)場(chǎng)高速（機(jī)場(chǎng)生活區(qū)）車流進(jìn)行指引 通過路引對(duì)順榆路和空港工 業(yè)區(qū)的車流進(jìn)行指引 戶外廣告 擎天柱 樓體廣告 項(xiàng)目圍擋 道旗 路引 戶外 宣傳指引 現(xiàn)場(chǎng) 公交站燈箱 銷售場(chǎng)所 售樓處 分售場(chǎng) 樣板間 戶外：大區(qū)域 路引 廣告牌 北京汽車 生產(chǎn)基地 機(jī)場(chǎng) 機(jī)場(chǎng) 生活區(qū) 枯柳樹 西二環(huán) 南二環(huán) 京順路 京承高速 順榆路 順平路 石門街 項(xiàng)目 位置 六環(huán) 萬(wàn)科四季花城 實(shí)景體驗(yàn) —— 售樓處 VIP 接待區(qū) 普 通接待區(qū) 入口 接待臺(tái) 景觀 VIP 座席 普通座席 沙盤 水吧 戶型沙盤 示范區(qū)： 設(shè)備及工料展示 贈(zèng)送資料 簽約區(qū) 子女 兒童區(qū) 衛(wèi)生間 停車場(chǎng) 景觀區(qū) 設(shè)備展示區(qū) 兒童游戲區(qū) VIP 接待區(qū) 車行線 人行線 圍擋 景觀小品 指示系統(tǒng) 戶型資料 細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)： 使用圍擋對(duì)示范區(qū)和工地進(jìn)行分割，面向示范區(qū)一側(cè)布置噴繪形象展示。 在銷售動(dòng)線沿線設(shè)置景觀小品（如：垃圾桶、路燈 /地?zé)簟⒆?、雕塑等），風(fēng)格與建筑和園林一致，體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)和文化底蘊(yùn)。 主要路口設(shè)置看房指示牌指引客戶。 各樣板間入口處 設(shè)置戶型資料板，便于看房。 考慮 10 月開盤， 1 12月日落較早，應(yīng)設(shè)計(jì)景觀區(qū)燈光系統(tǒng)。 設(shè)置背景音樂系統(tǒng)。 實(shí)景體驗(yàn) —— 樣板區(qū) 實(shí)景體驗(yàn) —— 樣板間 景觀呈現(xiàn) 情景營(yíng)銷： 樣板間裝修細(xì)致溫馨 景觀呈現(xiàn)，感受生活社區(qū) 工料展示間樹立優(yōu)良品質(zhì)感 樣板間 萬(wàn)科特色 — 工料展示間 所圈區(qū)域是順義商 業(yè)中心，客流充足 西單商場(chǎng)是區(qū)域內(nèi) 高檔消費(fèi)場(chǎng)所 項(xiàng)目 西二環(huán) 順西路 順平路 石門街 順平西路 光明南街 文化 廣場(chǎng) 高架橋 府前西街 新順南大街 銀行 東風(fēng)商場(chǎng) 選址原則： 根據(jù)一期主力客群定位為順義本地消費(fèi) 者，因此建議在順義城區(qū)內(nèi) 設(shè)立分售點(diǎn)。擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳。同時(shí)爭(zhēng)取銷售時(shí)間； 選擇地點(diǎn)應(yīng)位于順義市區(qū)繁華地段，另建議在市內(nèi)三元橋附近的高 檔寫字樓內(nèi)設(shè)置市內(nèi)賣場(chǎng)，同時(shí)配備看房班車到現(xiàn)場(chǎng)； 售場(chǎng)應(yīng)位于檔次較高物業(yè)內(nèi)，以保證項(xiàng)目品質(zhì)和來(lái)往人群的有效； 售場(chǎng)位于物業(yè)的主入口，便于截流人群。 西單商場(chǎng) 實(shí)景體驗(yàn) —— 分售場(chǎng) 分售場(chǎng)選址： 西單商場(chǎng)一層主入口處 功能要求： 擺放小型沙盤項(xiàng)目展示 可初步接待客戶，進(jìn)行前 期積累。 項(xiàng)目 西二環(huán) 順西路 順平路 石門街 順平西路 光明南街 文化 廣場(chǎng) 高架 橋 府前西街 新順南大街 銀行 東風(fēng)商場(chǎng) 立柱可做形象展示 臨時(shí)售臺(tái)，須協(xié)商 背景墻，可做形象 但需要協(xié)商 約 5 平米 可擺放小型沙盤 商場(chǎng)主入口 引起社會(huì)關(guān)注，和客戶興趣 前期預(yù)熱宣傳 活動(dòng)組織 后續(xù)報(bào)道 促成簽約 吸引客戶到訪 接觸點(diǎn)實(shí)施： SP活動(dòng) SP 活動(dòng) 推廣前期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 “萬(wàn)科的故事” “住在順義選擇萬(wàn)科“論壇 參觀入住的萬(wàn)科項(xiàng)目 年底答謝酒會(huì) 小萬(wàn)科會(huì)員繪畫大賽 希望工程慈善促銷活動(dòng) 開盤活動(dòng) 接觸點(diǎn)實(shí)施： SP活動(dòng) 時(shí)間 :7月底（周末） 地點(diǎn) :順義光明文化廣場(chǎng) 訴求 :通過戶外展示的手法讓 順義了解萬(wàn)科，從百姓的角度看萬(wàn)科的成功 。在順義植入萬(wàn)科品牌。 “萬(wàn)科的故事” 時(shí)間 :6月底 地點(diǎn) :萬(wàn)科城市花園 /萬(wàn)科青青 訴求 :通過對(duì)現(xiàn)房的刺激，淡化本項(xiàng)目期房 的弱勢(shì)，促進(jìn)銷售。 參觀入住的萬(wàn)科項(xiàng)目 時(shí)間 :8月底 地點(diǎn) :待定（高檔飯店會(huì)議廳） 訴求 :以論壇的形勢(shì)，闡述萬(wàn)科的開發(fā)理念，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。 “住在順義選擇萬(wàn)科“論壇 推廣前期 提升萬(wàn)科在業(yè)內(nèi)的新聞熱度，同時(shí)將萬(wàn)科品牌植入順義，初步達(dá)到促進(jìn)銷售積累的目的 時(shí)間 :11 月（ 1天） 地點(diǎn) :景觀示范區(qū) 訴求 :小萬(wàn)科會(huì)員繪畫比賽，獲獎(jiǎng)作者除獎(jiǎng)品外可享受 1 個(gè)點(diǎn)折扣，促進(jìn)銷售。 小萬(wàn)科會(huì)員繪畫大賽 強(qiáng)銷期 通過對(duì)萬(wàn)科小會(huì)員的促銷，在提升自身形象的同時(shí)促進(jìn)銷售。 通過開盤活動(dòng)，集中促進(jìn) 銷售。 時(shí)間 :10 月 地點(diǎn) :售樓處 訴求 :開盤，消化客戶。 開盤活動(dòng) 時(shí)間 :12 月 25 日 地點(diǎn) :酒店 訴求 :共品美酒，享受萬(wàn)科。簽約客戶以家 庭為單位參與游戲抽獎(jiǎng)，現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送一 年物業(yè)費(fèi)等。 年底答謝酒會(huì) 時(shí)間 :12 月初 地點(diǎn) :售樓處 訴求 :萬(wàn)科已簽約業(yè)主資助希望小學(xué)。 希望工程慈善促銷活動(dòng) 持續(xù)期 通過組織慈善 活動(dòng)和參與性酒會(huì)，樹立萬(wàn)科良好的社會(huì)形象，并使業(yè)主對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)生歸屬感。 推廣工作排期 尾盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 整體銷售率整盤均價(jià) 客戶積累 營(yíng)銷成本 工程形象 廣告公司 其它 推廣前期 回饋老客戶（萬(wàn)客會(huì)）聯(lián)誼 —— 酒會(huì) 工程進(jìn)行 施工進(jìn)行 安排分售場(chǎng)， 積累客戶 安排熱線電話 廣告媒體為主、雜志廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告 工地平整， 項(xiàng)目開工； 工程進(jìn)行 平面、網(wǎng)絡(luò)、雜志形成立體的推廣方式 宣傳項(xiàng)目 熱銷及產(chǎn)品 說(shuō)明； 開盤活動(dòng) 繪畫比賽 工程進(jìn)行 示范區(qū)開放 售樓處進(jìn)駐 確認(rèn) VI系統(tǒng)， 樓書、折頁(yè)等銷售 工具印刷完畢 工地圍檔布置 戶外廣告 網(wǎng)站建設(shè) 網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布 戶外 /報(bào)紙 /新 聞通稿 /DM 開盤前宣傳 品牌的故事 論壇活動(dòng) 分售場(chǎng)進(jìn)駐 接待客戶 簽約和促進(jìn)回款 客戶聯(lián)誼 裝修講座 本項(xiàng)目銷售面積為 81632 平方米左右 項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)均價(jià) 5400 元 /平方米（本均價(jià)計(jì)算在銷售部分體現(xiàn)） 營(yíng)銷費(fèi)用按銷售總額的 2%計(jì)取 81632 5400 2%=882 萬(wàn)元 預(yù)算營(yíng)銷費(fèi) 用總計(jì)為 882 萬(wàn)元 由于售樓處、樣板間是保證 1號(hào)地長(zhǎng)期銷售的工具，因此其費(fèi)用應(yīng)計(jì)入整個(gè)地塊的營(yíng)銷費(fèi)用之中。在此不將其計(jì)入一期營(yíng)銷費(fèi)用之中。 推廣費(fèi)用估算 8820200 100% 合計(jì) 441000 5% —— 不可預(yù)見費(fèi)用 882020 10% 報(bào)廣 1323000 15% 網(wǎng)絡(luò) 3087000 35% 戶外 媒體 1764000 20% —— 活動(dòng) 882020 10% —— 賣場(chǎng)包裝 441000 5% 樓書、宣傳材料 銷售資料 金額（元） 所占比例 內(nèi)容 項(xiàng)目 推廣費(fèi)用比例 具體執(zhí)行的銷 售策略 “開盤熱銷，小幅快漲” 價(jià)格制定 30% 產(chǎn)品 10% 景觀 20% 社區(qū)成熟度 售價(jià) （元 /平米） 5 萬(wàn)科四季花城 金漢綠港 25% 15% 平均分值 企業(yè)品牌 位置 權(quán)重 項(xiàng)目 通過與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 金漢綠港的對(duì)比權(quán)重計(jì)算，項(xiàng)目的合理價(jià)位應(yīng)該在5300 元 /平米左右 .通過萬(wàn)科的專業(yè)開發(fā)與思源的專業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的整合，項(xiàng)目均價(jià)可以達(dá)到 5400 元 /平米。 價(jià)格策 略 原則 高開高走 由于項(xiàng)目品質(zhì)以及開發(fā)商品牌高于同區(qū)域普通住宅項(xiàng)目，因此不應(yīng)以周邊項(xiàng)目作過多參考定價(jià)。從價(jià)格上高于區(qū)域均價(jià)，保持上漲勢(shì)頭。 小步快漲 由于開盤價(jià)較高，如果漲幅過大，易造成銷售抗性。因此建議小幅快漲，在提升利潤(rùn)空間的同時(shí)，體現(xiàn)項(xiàng)目升值勢(shì)頭，加強(qiáng)購(gòu)買者信心。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 北京經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)； 土地供應(yīng)受限； 二手房交易不暢； 價(jià)格逐年上漲； 順義發(fā)展迅速。 項(xiàng)目營(yíng)銷整體策略 高開高走的價(jià)格策略； 為開盤旺銷創(chuàng)造條件； 給二期預(yù)留漲價(jià)空間。 開發(fā)商品牌維護(hù) 一期旺銷，快速 打入?yún)^(qū) 域市場(chǎng)，樹立在順義的 認(rèn)可度。 注重客戶的滿意度； 價(jià)格定位依據(jù) 各種產(chǎn)品均價(jià) 100% 12% 4% 21% 10% 53% 套數(shù)