【文章內容簡介】 對未來商務工作及生活有影響的標志性店招及噴繪讓客戶輕松感受辦公環(huán)境。C173。底層商業(yè)氛圍營造咖啡廳噴繪：無 咖啡 不辦公E173。底層商業(yè)氛圍營造Easy：便利店、影印店、干洗店、 ATM店招或噴繪辦公 /硬件 設施建議辦公空間智能化系統(tǒng)寫字樓直飲水系統(tǒng)分戶調節(jié)空調系統(tǒng)國際知名電梯大堂、電梯廳衛(wèi)生間1　 靈活分隔的辦公空間2　 智能化體統(tǒng) —5A 標準辦公（ OA）：預留 OA電力負荷 50VA/m2以上，辦公室 OA布線采用網(wǎng)絡地板或地面線槽；通信（ CA）：計算機網(wǎng)絡通信系統(tǒng)到達所有辦公間，提供其他國際國內長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。樓宇（ BA）：主要機電設計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；消防（ FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置；保安（ SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設電視監(jiān)控計算機，自動巡更。3　 寫字樓直飲水系統(tǒng)分質供水，通過獨立于日常用水管線的優(yōu)質供水管道，供應利用特殊的深度處理技術處理過的，高質量可直接飲用的純凈水；4　 分戶調節(jié)中央空調系統(tǒng)大量金屬幕墻的運用，封閉式空間的空氣流通是需要解決的難題，因此，建議配置新風系統(tǒng)和中央空調的殺菌設備中央空調：國際知名品牌，用戶可自我調節(jié)室內溫度、濕度，并具備分區(qū)域控制能力，新風量在 30立方米 /人 /小時。殺菌：等離子消毒除塵空氣凈化裝置 。新風系統(tǒng) 空調系統(tǒng)5　 國際知名電梯三菱，帝森克虜伯， OTIS，東芝6　 大堂、電梯廳大堂 —— 標準甲級 8M挑高整體材質：大理石、花崗巖、天然石材等；墻面材質：大理石、花崗巖或高級墻紙等；吊頂，柱面包大理石、不銹鋼等材料。電 梯 廳 ——采用高檔裝飾材料，地面石材；不銹鋼或大理石門套。7　 衛(wèi)生間進口潔具，通長石材洗面臺，通長面鏡，高檔防水防潮吊頂，高級瓷磚或石材墻；細節(jié)：洗手液盒、 干手機、紙巾盒；前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公 /軟件 建議軟件設施 ——多項服務的商務中心：影印、票務、快遞、訂餐等多功能廳 /會議室商務：郵局、銀行、便利店等軟件服務 ——高效全面的物業(yè)管理 商業(yè) 業(yè)態(tài)建議餐飲 中西餐、酒吧、茶座、快餐零售 便利店、家居、音像、特色小店、書店教育 兒童早教，如蒙特梭利、金寶貝配套 銀行、郵局、影印店、干洗店、健身會所商業(yè)建面 7800㎡左右，商業(yè)輔樓三層以上考慮大型餐飲，除此之外可考慮：打造 “商務、餐飲、教育 ”為一體的商業(yè)城！大型餐飲特色零售小店音像書店策源商家聯(lián)盟資源策源商家聯(lián)盟資源項目核心定位 /產品建議 /售樓處建議商業(yè)樣板段建議辦公軟硬件設施建議營銷策略 /價格策略：辦公銷售價格、商業(yè)租售價格銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略推廣策略階段行銷策略費用預算 /媒體費用預算售樓處、商業(yè)樣板段裝修費用預算價格策略辦公價格測算及總銷預測辦公價格走勢建議辦公差價定位辦公價格測算　 致遠大廈 東淮海壹號地段 9 8交通 9 7環(huán)境 9 8商服配套 9 8景觀 9 7產品 9 10內部配套 11 10物業(yè)管理 9 9車位 10 9開發(fā)商品牌 10 9綜合指數(shù) 94 85市場價格 23000 35900參考價格 21620 30515根據(jù)上述的參考價格，通過加權平均后，本案價格為 26068元 /平方米結合工程進度及土地增值因素，預計至 08年 7月本案價格為 28153元 /平方米 。辦公總銷預測辦公總面積 20545㎡，在策源專業(yè)團隊打造下，按均價 30116元元 /㎡㎡ 計算，則辦公總銷售金額約 價格走勢建議：雙 10%策略p 初期用 10%的面積以低于市場認同價進行預售推廣，制造熱銷 氣氛，引發(fā)市場關注，奠定銷售成功的基礎。p 后期用 10%的面積以高于市場認同價進行溢價推廣，賺取對綜 合品質要求苛刻的高端客戶的 “ 消費者剩余 ” 。最低價定位 最高價定位最低價為最低的 10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為 26700元 /平方米。最高價為最高的 10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 13層 )最佳朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素，初步定位為 29400元 /平方米。據(jù)雙 10%策略，制定單價價差綜上所述，建議本案的參考單價價差 (并考慮不同營銷階段 )為 2400— 2700元 /平方米樓層價差定位高區(qū)250中區(qū)220低區(qū)200p低區(qū)：為保證項目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用 “較小差價 ” 。 p中區(qū)：樓層同質性較強，且為預售期及強銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為 “ 較小差價 ” 。p高區(qū)：高區(qū)采用 “ 較大差價 ” ，以注重品質的客戶為目標，以便獲得較高的利潤空間。 根據(jù)單價價差計算平均樓層差價： 24000—2 7000元 /12層 =200—250/ 層商業(yè)裙房運營方式建議地塊不臨交通主干道，缺乏人氣，商業(yè)氛圍不佳；商業(yè)裙房（ 16層）在規(guī)劃上尚未作出明確分割?！?建議在商業(yè)裙房的運營上采用先行招商方式，進行整體運營，等待人氣聚熱，獲取更高售價空間。商業(yè)裙房價格建議　 面積 租金(元 /月 ) 單價(元 /平方米 *天 ) 售價 (元 /平方米 ) 備注斜土路商鋪 1 20 5000 不售　 　斜土路商鋪 2 108 22600 不售　 　斜土路商鋪 3 410 86100 不售　 　大木橋路商鋪 72 25000 不售　 　打浦路商鋪 1 350 40000 不售　 　打浦路商鋪 2 300 45000 不售　 12層打浦路商鋪 3 438 —— 　 —— 　 25041 12層打浦路商鋪 4 25 8000 　 　海華商鋪 169 —— 　 —— 　 14793 3樓結合周邊商業(yè)的市場行情，建議 12樓商業(yè)租金為 7元 /平方米 *天 ， 3樓以上商業(yè)租金為 /平方米 *天 。銷售策略銷售策略銷售節(jié)奏銷售時間銷售策略推案策略 ： 低區(qū)房源較低價格入市，試探接受度及迅速打開知名度；合理制定調價策略，保證實現(xiàn)整盤均勻去化。銷售速率 ： 單體樓，短、平、快實現(xiàn)銷售目標。銷售節(jié)奏首批入市： 25% 約 5136㎡次批入市： 45% 約 9245㎡尾批入市： 30% 約 6163㎡形象奠定集中去化尾盤創(chuàng)潤低區(qū)入市，引發(fā)市場關注，并價格試探。持續(xù)供應，在保證市場接受度的前提下，加大推出力度，確保中高區(qū)房源的均勻去化。利潤最大化的原則下推出尾盤房源，品質制勝，項目趨于成熟。銷售時間首批25%入市進場推廣啟動09年 4月 09年 7月 09年 11月 2023年 5月 2023年 8月引導期 開盤強銷期次批45%入市尾盤45%入市持續(xù)銷售期 尾盤期清盤推廣策略推廣原則：216?！≈圃飒毺匦?，引起市場的廣泛關注。216?！≠M用節(jié)約原則 ，后期可視實際情況，通過其他渠道或方　　式進行推廣，節(jié)約相應的開支。216?！「鞣N媒體宣傳活動配比合理性。216。事件營銷貫穿全程強化體驗互動：在案前、案中、案尾，分別起到形象奠定、針對性引導客戶、維護客戶等作用。216。重視直效性媒體的選擇立體渠道溝通：針對打浦橋區(qū)域內客戶、高端 CBD客戶，包括部門其他區(qū)域客戶，形成點對點的直效性渠道溝通、戶外溝通。216。其他：報紙、電視、網(wǎng)絡等媒體在重要節(jié)點及針對性事件形成全面配合。推廣策略推廣策略指導：階段行銷執(zhí)行策略時間節(jié)點各階段行銷重點時間節(jié)點蓄水期 開盤強銷期 持續(xù)銷售期 尾盤期25%入市推廣啟動45%入市20235尾盤45%入市各階段執(zhí)行重點 /蓄水期（ ~） （ 1）、引導期營銷重點： 面向重點區(qū)域客戶，挖掘項目區(qū)域優(yōu)勢，迅速傳