【文章內(nèi)容簡介】 對未來商務(wù)工作及生活有影響的標(biāo)志性店招及噴繪讓客戶輕松感受辦公環(huán)境。C173。底層商業(yè)氛圍營造咖啡廳噴繪：無 咖啡 不辦公E173。底層商業(yè)氛圍營造Easy：便利店、影印店、干洗店、 ATM店招或噴繪辦公 /硬件 設(shè)施建議辦公空間智能化系統(tǒng)寫字樓直飲水系統(tǒng)分戶調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng)國際知名電梯大堂、電梯廳衛(wèi)生間1　 靈活分隔的辦公空間2　 智能化體統(tǒng) —5A 標(biāo)準(zhǔn)辦公（ OA）：預(yù)留 OA電力負(fù)荷 50VA/m2以上，辦公室 OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；通信（ CA）：計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。樓宇（ BA）：主要機(jī)電設(shè)計由計算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；消防（ FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置；保安（ SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機(jī)，自動巡更。3　 寫字樓直飲水系統(tǒng)分質(zhì)供水，通過獨立于日常用水管線的優(yōu)質(zhì)供水管道，供應(yīng)利用特殊的深度處理技術(shù)處理過的，高質(zhì)量可直接飲用的純凈水；4　 分戶調(diào)節(jié)中央空調(diào)系統(tǒng)大量金屬幕墻的運(yùn)用，封閉式空間的空氣流通是需要解決的難題，因此，建議配置新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)的殺菌設(shè)備中央空調(diào)：國際知名品牌，用戶可自我調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，并具備分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在 30立方米 /人 /小時。殺菌：等離子消毒除塵空氣凈化裝置 。新風(fēng)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)5　 國際知名電梯三菱，帝森克虜伯， OTIS，東芝6　 大堂、電梯廳大堂 —— 標(biāo)準(zhǔn)甲級 8M挑高整體材質(zhì)：大理石、花崗巖、天然石材等；墻面材質(zhì)：大理石、花崗巖或高級墻紙等；吊頂，柱面包大理石、不銹鋼等材料。電 梯 廳 ——采用高檔裝飾材料，地面石材；不銹鋼或大理石門套。7　 衛(wèi)生間進(jìn)口潔具，通長石材洗面臺，通長面鏡，高檔防水防潮吊頂，高級瓷磚或石材墻；細(xì)節(jié)：洗手液盒、 干手機(jī)、紙巾盒；前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公 /軟件 建議軟件設(shè)施 ——多項服務(wù)的商務(wù)中心：影印、票務(wù)、快遞、訂餐等多功能廳 /會議室商務(wù)：郵局、銀行、便利店等軟件服務(wù) ——高效全面的物業(yè)管理 商業(yè) 業(yè)態(tài)建議餐飲 中西餐、酒吧、茶座、快餐零售 便利店、家居、音像、特色小店、書店教育 兒童早教，如蒙特梭利、金寶貝配套 銀行、郵局、影印店、干洗店、健身會所商業(yè)建面 7800㎡左右，商業(yè)輔樓三層以上考慮大型餐飲，除此之外可考慮：打造 “商務(wù)、餐飲、教育 ”為一體的商業(yè)城！大型餐飲特色零售小店音像書店策源商家聯(lián)盟資源策源商家聯(lián)盟資源項目核心定位 /產(chǎn)品建議 /售樓處建議商業(yè)樣板段建議辦公軟硬件設(shè)施建議營銷策略 /價格策略：辦公銷售價格、商業(yè)租售價格銷售策略：辦公銷售策略、商業(yè)租售策略推廣策略階段行銷策略費(fèi)用預(yù)算 /媒體費(fèi)用預(yù)算售樓處、商業(yè)樣板段裝修費(fèi)用預(yù)算價格策略辦公價格測算及總銷預(yù)測辦公價格走勢建議辦公差價定位辦公價格測算　 致遠(yuǎn)大廈 東淮海壹號地段 9 8交通 9 7環(huán)境 9 8商服配套 9 8景觀 9 7產(chǎn)品 9 10內(nèi)部配套 11 10物業(yè)管理 9 9車位 10 9開發(fā)商品牌 10 9綜合指數(shù) 94 85市場價格 23000 35900參考價格 21620 30515根據(jù)上述的參考價格，通過加權(quán)平均后，本案價格為 26068元 /平方米結(jié)合工程進(jìn)度及土地增值因素，預(yù)計至 08年 7月本案價格為 28153元 /平方米 。辦公總銷預(yù)測辦公總面積 20545㎡，在策源專業(yè)團(tuán)隊打造下，按均價 30116元元 /㎡㎡ 計算，則辦公總銷售金額約 價格走勢建議：雙 10%策略p 初期用 10%的面積以低于市場認(rèn)同價進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷 氣氛，引發(fā)市場關(guān)注，奠定銷售成功的基礎(chǔ)。p 后期用 10%的面積以高于市場認(rèn)同價進(jìn)行溢價推廣，賺取對綜 合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的 “ 消費(fèi)者剩余 ” 。最低價定位 最高價定位最低價為最低的 10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為 26700元 /平方米。最高價為最高的 10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 13層 )最佳朝向及位置的單元價格。 綜合考慮其他影響因素，初步定位為 29400元 /平方米。據(jù)雙 10%策略，制定單價價差綜上所述，建議本案的參考單價價差 (并考慮不同營銷階段 )為 2400— 2700元 /平方米樓層價差定位高區(qū)250中區(qū)220低區(qū)200p低區(qū)：為保證項目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用 “較小差價 ” 。 p中區(qū)：樓層同質(zhì)性較強(qiáng)，且為預(yù)售期及強(qiáng)銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為 “ 較小差價 ” 。p高區(qū)：高區(qū)采用 “ 較大差價 ” ，以注重品質(zhì)的客戶為目標(biāo)，以便獲得較高的利潤空間。 根據(jù)單價價差計算平均樓層差價： 24000—2 7000元 /12層 =200—250/ 層商業(yè)裙房運(yùn)營方式建議地塊不臨交通主干道，缺乏人氣，商業(yè)氛圍不佳；商業(yè)裙房（ 16層）在規(guī)劃上尚未作出明確分割?！?建議在商業(yè)裙房的運(yùn)營上采用先行招商方式，進(jìn)行整體運(yùn)營，等待人氣聚熱，獲取更高售價空間。商業(yè)裙房價格建議　 面積 租金(元 /月 ) 單價(元 /平方米 *天 ) 售價 (元 /平方米 ) 備注斜土路商鋪 1 20 5000 不售　 　斜土路商鋪 2 108 22600 不售　 　斜土路商鋪 3 410 86100 不售　 　大木橋路商鋪 72 25000 不售　 　打浦路商鋪 1 350 40000 不售　 　打浦路商鋪 2 300 45000 不售　 12層打浦路商鋪 3 438 —— 　 —— 　 25041 12層打浦路商鋪 4 25 8000 　 　海華商鋪 169 —— 　 —— 　 14793 3樓結(jié)合周邊商業(yè)的市場行情，建議 12樓商業(yè)租金為 7元 /平方米 *天 ， 3樓以上商業(yè)租金為 /平方米 *天 。銷售策略銷售策略銷售節(jié)奏銷售時間銷售策略推案策略 ： 低區(qū)房源較低價格入市，試探接受度及迅速打開知名度；合理制定調(diào)價策略，保證實現(xiàn)整盤均勻去化。銷售速率 ： 單體樓，短、平、快實現(xiàn)銷售目標(biāo)。銷售節(jié)奏首批入市： 25% 約 5136㎡次批入市： 45% 約 9245㎡尾批入市： 30% 約 6163㎡形象奠定集中去化尾盤創(chuàng)潤低區(qū)入市，引發(fā)市場關(guān)注，并價格試探。持續(xù)供應(yīng)，在保證市場接受度的前提下，加大推出力度，確保中高區(qū)房源的均勻去化。利潤最大化的原則下推出尾盤房源，品質(zhì)制勝，項目趨于成熟。銷售時間首批25%入市進(jìn)場推廣啟動09年 4月 09年 7月 09年 11月 2023年 5月 2023年 8月引導(dǎo)期 開盤強(qiáng)銷期次批45%入市尾盤45%入市持續(xù)銷售期 尾盤期清盤推廣策略推廣原則：216。　制造獨特性，引起市場的廣泛關(guān)注。216?！≠M(fèi)用節(jié)約原則 ，后期可視實際情況，通過其他渠道或方　　式進(jìn)行推廣，節(jié)約相應(yīng)的開支。216?！「鞣N媒體宣傳活動配比合理性。216。事件營銷貫穿全程強(qiáng)化體驗互動：在案前、案中、案尾，分別起到形象奠定、針對性引導(dǎo)客戶、維護(hù)客戶等作用。216。重視直效性媒體的選擇立體渠道溝通：針對打浦橋區(qū)域內(nèi)客戶、高端 CBD客戶，包括部門其他區(qū)域客戶，形成點對點的直效性渠道溝通、戶外溝通。216。其他：報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體在重要節(jié)點及針對性事件形成全面配合。推廣策略推廣策略指導(dǎo)：階段行銷執(zhí)行策略時間節(jié)點各階段行銷重點時間節(jié)點蓄水期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 尾盤期25%入市推廣啟動45%入市20235尾盤45%入市各階段執(zhí)行重點 /蓄水期（ ~） （ 1）、引導(dǎo)期營銷重點： 面向重點區(qū)域客戶，挖掘項目區(qū)域優(yōu)勢，迅速傳