合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營(yíng)銷策劃報(bào)告--maris620(編輯修改稿)
2025-06-07 17:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 unity ◇ 目前上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展火爆，產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場(chǎng)關(guān)注程度高； ◇ 受租金壓力，部分國(guó)際知名企業(yè)撤離傳統(tǒng) CBD，為次級(jí) CBD提供了良好的客戶資源； ◇ 政策潛在導(dǎo)向及海外投資對(duì)商用物業(yè)的追捧； 威脅 Threat ◇ 同類區(qū)域的甲級(jí)寫字樓分流部分客戶； ◇ 同區(qū)域內(nèi)，因綠地已開(kāi)發(fā)的兩幢寫字樓（同創(chuàng)、科創(chuàng)）非甲級(jí)寫字樓，可能會(huì)使部分客戶產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目檔次、品質(zhì)的慣性誤解（同為創(chuàng)字系列）； ◇ 客戶對(duì)區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個(gè)培植過(guò)程； ◇西宮改造計(jì)劃未來(lái)運(yùn)行的不確定性。 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 租金 出租率 產(chǎn)品品質(zhì) 1 中聯(lián)大廈 中山北路曹楊路口 /平方米 /天 約 90% 乙級(jí) 2 同創(chuàng)大廈 普陀區(qū)順義路 62號(hào) /平方米 /天 90～ 95% 乙級(jí) 3 科創(chuàng)大廈 寧夏路 251號(hào) /平方米 /天 90～ 95% 乙級(jí) 4 杰地大廈 中山北路 2790號(hào) /平方米 /天 90% 乙級(jí) 5 尚誠(chéng)國(guó)際 曹楊路與白玉路交匯處 6 中關(guān)村科技大廈 中山北路 2911號(hào) 價(jià)格 1300016000 銷售情況一 般， 2005年 開(kāi)盤，目前 可選擇位置 較多。 號(hào)稱 5A， 西區(qū)首 席，但去 化情況一 般。 集辦公、商業(yè)、住宅，辦公為 60～ 90M2小戶型， ，預(yù)計(jì) 8月份上市，目前暫無(wú)蓄勢(shì)動(dòng)作。 合富分析 ◇ 區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)中等，出租率普遍較高，證明本地商務(wù)樓需求量強(qiáng)勁； ◇ 租金價(jià)位不高，與本區(qū)域整體形象及寫字樓品質(zhì)相符合； ◇ 無(wú)法對(duì)本項(xiàng)目形成威脅，但對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義也不大； 周邊項(xiàng)目分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目概念 ： 契合區(qū)域版塊提升機(jī)遇，彰顯商務(wù)及投資理念， 迎合市場(chǎng)及客戶需求。 核心提煉 ： 融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造次級(jí) CBD 甲級(jí)寫字樓的標(biāo)桿。 項(xiàng)目定位 ： 高尚商務(wù)形象，創(chuàng)新價(jià)值領(lǐng)地 項(xiàng)目定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 ◇ 項(xiàng)目所處區(qū)位較好 ,屬于規(guī)劃中次級(jí) CBD。 ◇ 項(xiàng)目所屬區(qū)域整體形象較差 ,整體商務(wù)氣氛不夠濃厚 ,決定了其售價(jià)及租金將比傳統(tǒng)CBD如陸家嘴、徐家匯等地區(qū)要低； ◇項(xiàng)目配套設(shè)施品質(zhì)卓越，檔次較高。 ◇綠地的品牌價(jià)值。 高層次 高品質(zhì) 高性價(jià)比 高回報(bào)率 高成長(zhǎng)空間 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析及提煉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客源分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一類 基 金（整幢） 近期境外大型投資基金一覽 基金公司 時(shí)間 物業(yè) 金額 方式 摩根士丹利 04年底 世界貿(mào)易大廈 2億美元 購(gòu)買 摩根士丹利 04年 復(fù)地雅園 5000萬(wàn)美元 購(gòu)買 摩根士丹利 03年 7月 錦麟天地雅苑 9000萬(wàn)美元 收購(gòu)項(xiàng)目公司股份 高盛基金 05年 4月 上海百騰大廈 購(gòu)買 荷蘭國(guó)際房地產(chǎn) 05年 8月 曲陽(yáng)中心商務(wù)圈 6億人民幣 合作 荷蘭國(guó)際房地產(chǎn) 04年 3月 復(fù)地香堤苑 不詳 購(gòu)買 意大利華人華僑基金 05年 5月 文錦大廈 10億人民幣 購(gòu)買 澳洲麥格理基金 05年 1月 新茂大廈 9800萬(wàn)美元 購(gòu)買 澳洲麥格理基金 04年 6月 上海澳麗印象 不詳 購(gòu)買 投資特點(diǎn)： ?購(gòu)買力很強(qiáng)，投資物業(yè)處于核心商圈，具有稀缺性。 ?多數(shù)以整幢的方式購(gòu)買。 ?長(zhǎng)線投資，一般持有物業(yè)五年以上。 ?本身不具備經(jīng)營(yíng)管理能力，要求持有的物業(yè)有品牌管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 境外中小基金開(kāi)始進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng) ?中小基金來(lái)源 大多來(lái)自臺(tái)灣、新加坡等地，規(guī)模小則一兩億美元，大則七八億美元，選擇項(xiàng)目的投資額通常也不大。 ?中小基金操作手法 來(lái)自臺(tái)灣的基金尤為活躍，有兩種進(jìn)入方式，一是“化零為整”，資金在瑞士、美國(guó)等地聚合成立房地產(chǎn)基金，然后進(jìn)入中國(guó)大陸投資，另一種方式是”化整為零”，以自由外匯的形式匯入大陸，每個(gè)人匯入三五百萬(wàn)美元，再聚合在一起選擇項(xiàng)目投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基金名稱 成交時(shí)間 物業(yè)類型 成交金額 成交方式 雅詩(shī)閣基金 （新加坡） 20059 蘇州酒店式公寓 1億多人民幣 購(gòu)買 臺(tái)灣某基金 2005年 陸家嘴辦公物業(yè) 2億左右人民幣 購(gòu)買 臺(tái)灣某基金 （同上） 2005年 延安路商住樓 近 2億人民幣 購(gòu)買 臺(tái)灣房地產(chǎn)基金 不詳 上海某辦公樓 近 3億人民幣 購(gòu)買 ?中小型基金投資特點(diǎn)： ，在判斷項(xiàng)目投資價(jià)值的基礎(chǔ)上選擇范圍更廣泛； 2. 大型知名企業(yè)的入駐，可以增強(qiáng)其投資信心； ，確保投資收益； ，對(duì)后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要求嚴(yán)格。 近期中小投資基金一覽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二類 集團(tuán)客戶（整層） 企業(yè)類型： ，現(xiàn)多為境外金融機(jī)構(gòu)。 2. 設(shè)立企業(yè)總部來(lái)開(kāi)拓上海及華東市場(chǎng)的客戶： ?國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)，尤為浙江企業(yè) ?國(guó)有大型集團(tuán)企業(yè) ?國(guó)內(nèi)的國(guó)際化品牌企業(yè) ，出離 CBD的企業(yè) 。 需求特點(diǎn)： 1. 極為重視企業(yè)的形象，會(huì)不計(jì)成本的選擇在 CBD尋求辦公物業(yè)。 2. 主要考慮因素： ? 進(jìn)入中國(guó)金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象 ； ? 注重產(chǎn)品的性價(jià)比，要求使用方便； ? 需與自身行業(yè)、層次匹配； 3. 受困 CBD租金高企及大面積寫字樓供應(yīng)短 缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購(gòu)買寫 字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 近期已售罄或銷售情況較好的辦公物業(yè)： 主要以散戶或投資者為目標(biāo)客戶，海銀國(guó)際大廈處于人民廣場(chǎng)商圈吸引境外投資，其它均處于次級(jí)商圈，主打 100～ 200平方米的小面積辦公物業(yè)，以200～ 300萬(wàn)的總價(jià)吸引國(guó)內(nèi)及港臺(tái)中小投資者。 第三類 散戶（小面積） 名稱 位置 面積 均價(jià) 總價(jià) 投資群體財(cái)富時(shí)代大廈 普陀長(zhǎng)壽路13 7號(hào) 50 ～20 0 15000 75 ～30 0 國(guó)內(nèi)及港臺(tái)天億大廈 徐匯小木橋路25 1號(hào) 11 0－ 2
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