【文章內(nèi)容簡介】 東 : 至鐵路專用線 西：湘江風光帶 南：三一九國道 總土地面積： 建設(shè)用地： 規(guī)劃建筑面積 :1797830平方米 2km 歷史的新河三角洲 區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 48家，集中了造紙廠、化工廠、電鍍廠、石油庫等對城市污染較重的企業(yè)，屬典型的三類工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)多以低矮的棚戶為主，基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施滯后。 規(guī)劃中的新河三角洲 “兩片一中心的功能布局解構(gòu)” 湘 江 三一九國道 鐵 路 專 用 線 芙 蓉 北 路 N 濱江文化公園 兩館一廳、商務(wù)酒店 核心功能區(qū) 商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、文化休閑 居住區(qū) 變遷中的新河三角洲 政府大力支持 ：長沙市濱江水區(qū)開發(fā) 建設(shè)龍頭項目和長沙市“十一五”期間 城市建設(shè)重點項目； 總投資額度 ： 拆遷進入尾聲，目前 %的拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議 ,71%的企業(yè)簽訂了拆遷 騰地協(xié)議。 展望新河三角洲 人口 :建成后的“三角洲”常駐人口達 5萬，流動人口 10萬人； 交通： 將規(guī)劃中的長沙地鐵往西移至三角洲（假設(shè)），在該地人流匯集處建設(shè)主要站點，加上原有與三角洲相接的交通道路，出行暢通； 規(guī)劃 ：“緊湊型城市理念”，道路交通全面下地，實行人車分流，打造“暢通城市新模式”； 形象 ： 打造體現(xiàn) 21世紀長沙城市新形象，承載部分城市公共服務(wù)功能的高品質(zhì)社區(qū)，并建“兩館一廳”推動新河三角洲建設(shè)進程； 區(qū)域特性理解一： 城市“城市隱者靜謐之地” ? 這是都市里最優(yōu)美的 “城市靜謐之地” ? 他，離塵不離市，傲視群雄，大隱于都市中。 ? 濱江 君悅香邸 ，是都市里安靜生活的美好展現(xiàn)，這是一個都市里難得的綠洲、喧囂石屎森林里難得尋找到的繁榮靜謐之地。 ? 君悅香邸，是 2023年都市里的傳奇 ``````` 區(qū)域特性理解二： 在城市中心，卻遠離城市喧囂 ? 從另一個角度而言 ， 濱江 君悅香邸 不能輕易與其它普通的高層樓盤相提并論 。 ? 普通的高層喧鬧是他的特點 ， 夾雜在都市的車水馬龍里 ， 但濱江 君悅香邸 卻超然出眾 ， 以一種寧靜與悠然兼顧 、 鬧中取靜的生活方式區(qū)別并超越長沙城市或城郊的任何一個項目 。 ? 在城市中心 ， 卻離喧囂很遠 。 區(qū)域特性理解三： 改變長沙居住歷史 — 北優(yōu)南新 ? 政府一直明確長沙城市的發(fā)展道路為 “ 南拓 、 北進 ， 目前全市 500畝以的大盤有29個 ， 而北城就占了 12個 ， 可隨著新河三角洲 、 金鷹文化廣場 、 月湖公園等市政配套新區(qū)的出現(xiàn) ， 毫無疑問 、 長沙的居住歷史將在幾年內(nèi)改變 。 ? 新河三角洲的 “ 曲徑通幽 、 鬧中取靜 ” 的獨特生活環(huán)境無人能及 。 ? 新河三角洲將是長沙北走廊的傳奇明珠板塊 ， 而 濱江 君悅香邸 將是新河三角洲的明珠之光 。 區(qū)域特性總結(jié) 新區(qū)域以獨立面貌出現(xiàn)，定義自身價值，以自身魅力順應(yīng)并帶動區(qū)域！ 任何一個房地產(chǎn)項目只有揚長避短才能成功切入市場，本項目的最大價值在于“城市、自然資源的低成本融合”，這樣不但能避免與對手直接沖突，更能依靠本身獨特的核心競爭力獨樹一幟。 看本案 《項目 SWOT分析》 ? 優(yōu)勢 a、地段優(yōu)勢 —— 城郊結(jié)合部，潛力大； b、產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 戶型方正，經(jīng)典房型； c、景觀優(yōu)勢 —— 項目位處兩江交匯之處，鄰江據(jù)守。 d、先發(fā)優(yōu)勢 —— 本案為新河三角洲板塊首個住宅項目，是板塊先驅(qū)。 ? 劣勢 a、物業(yè)形態(tài)劣勢 —— 小區(qū)均為超過 18層的高層住宅，單棟建筑較高，整體容積率較高，市場接受存在抗性； b、供方資源缺失 —— 如：建筑外立設(shè)計、內(nèi)部景觀設(shè)計或概念賦予、物管服務(wù)等無明顯優(yōu)勢； c、交通劣勢 —— 地塊通達性有待提升； d、項目知名度較低 —— 項目傳播的廣度與深度不足； ? 機會 a、區(qū)域發(fā)展機會明顯 —— “兩館一廳”為核心的新河三角洲的整體運營機會； b、大市場區(qū)域競合的發(fā)展機會 —— 全市 29個超 500畝大盤中，北城有 12個； ? 威脅 a、宏觀市場環(huán)境威脅 —— 政策從嚴、銷售趨緩。 b、 客戶經(jīng)營與營銷組織威脅 —— 前期以 2400元 /平方米的價格認購將造成后階段項目價格提升的巨大抗性。 c、價格發(fā)展不定因素的威脅 —— 價格無所謂絕對的高低，價格取決于項目價值的構(gòu)建與支撐。 ? SWOT分析結(jié)論 策略一、深掘區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢， 完成項目價值外延的無限擴大。借勢于新河三角洲的整體發(fā)展。 策略二、充分展示投資屬性， 把握板塊開發(fā)先機，實現(xiàn)項目梯級增值的分期開發(fā)與營銷。 策略三、采用集中式客戶經(jīng)營模式， 提升銷售價格，提高銷售速度。 策略四、 在獲取更多利潤的前提下， 重新梳理并充實項目價值，盡力提升其項目價值 。 ? 物業(yè)形態(tài)劣勢 ? 供方資源缺失 ? 交通劣勢 ? 項目知名度較低 ? 兩江交匯，自然天成 ? 政府規(guī)劃，潛力可現(xiàn) ? 離市中心最近密閉人居空間 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢、設(shè)計經(jīng)典 搶占市場空白 差異化定位 突出項目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨特的資源，突出項目特色 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源 快速啟動，把握商機 利用資源，實現(xiàn)全方位互動 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實現(xiàn)區(qū)域特性價值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場空白 獨特的定位主張 ? 宏觀市場環(huán)境威脅 ? 客戶經(jīng)營與營銷組織威脅 ? 價格威脅 ? 區(qū)域發(fā)展機會明顯 ? 大市場區(qū)域競合的發(fā)展機會 ? 項目位置 N 三一九國道 瀏陽河 芙蓉北路 本案 東：芙蓉北路 西：湘江風光帶 南：三一九國道 北：瀏陽河風光帶（規(guī)劃中） ? 項目基本參數(shù) 項目占地： 項目容積率： 項目總建面積： 330069平方米 綠地率： ％ 車位配比： ： 1 項目得房率： ％ ％ 項目物業(yè)構(gòu)成：首期 5棟 23— 27層高層 ? 項目供方組合 開發(fā)商： 長沙雄屹工貿(mào)有限公司 建筑規(guī)劃： 深圳立方將主設(shè)計顧問有限公司 景觀規(guī)劃： INTER DESIGN顧問 物業(yè)管理： 英皇（香港）屋宇管理有限公司 施工單位： 沙坪建筑 ? 項目現(xiàn)狀評估 容積率較高，項目單棟樓層高； 供方齊全，但比較普通； 項目所處地段位于城郊結(jié)合部，依托 新河三角洲的整體規(guī)劃，項目前景看好； 項目得房率較高，實用性強； 項目交通大環(huán)境較好，但項目首期交 通通達性與可視性較差。 ? 項目首期推貨量 ： 800余套 13萬平方米； ? 項目售價 項目首期 800套預估理想售價為￥ 3180元 /平方米。 取得預售許可證 新售樓部建成 11月初 一期封頂 春節(jié)前 07年 11月 一期交樓 07年 5月 計劃一期售完 ? 項目首期開發(fā)節(jié)點 項目核心價值 離中心很近 卻享受完全不一樣的生活 10分鐘生活圈 十分鐘 風景 空白 十分鐘 寧靜 喧囂 享受 十分鐘 匆忙 十分鐘 緊張 松弛 核心價值概括 —— 高質(zhì)素的生活 A、便捷的交通；與城市中心咫尺之間； B、兩江交匯之地，曲徑通幽之居； C、高效的物業(yè)管理； D、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)； E、不受干擾的私人空間 我們?nèi)绾慰纯蛻?? 一、首期客戶定位原則 客戶層次齊全 —— 由于本項目市場屬于真空地段，很少人知曉，加之是大盤，有很多可以塑造的空間，為了試探后續(xù)市場，必須做到覆蓋一切； 本項目原居民比例不少，但整體素質(zhì)不高，要達到將城市中的買家吸引到此地，提升項目檔次，必須研究我們的目標客戶覆蓋群體，他們的需求是什么？ 客戶要購買本項目的產(chǎn)品，要令他們感受并認可本項目與城市中心及城郊大盤的差異性。 核心客戶群 重點客戶群 游離客戶群 偶得客戶群 區(qū)域內(nèi)的政府機關(guān)、醫(yī)療、各重點大學等行政事業(yè)單位的上班族。在市中心上班的白領(lǐng)一族。 在本片區(qū)附近工作和做生意的外地移民及市區(qū)居民，本地土生土長的原住民。 投資客、為物業(yè)升值而投資置業(yè)的生意人，區(qū)域內(nèi)其它樓盤內(nèi)想換房的業(yè)主。 周邊縣市個體戶、外省商務(wù)人士 二、項目首期客戶結(jié)構(gòu) 三、目標客戶定