【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 東 : 至鐵路專(zhuān)用線 西：湘江風(fēng)光帶 南：三一九國(guó)道 總土地面積： 建設(shè)用地： 規(guī)劃建筑面積 :1797830平方米 2km 歷史的新河三角洲 區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 48家，集中了造紙廠、化工廠、電鍍廠、石油庫(kù)等對(duì)城市污染較重的企業(yè)，屬典型的三類(lèi)工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)多以低矮的棚戶(hù)為主，基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施滯后。 規(guī)劃中的新河三角洲 “兩片一中心的功能布局解構(gòu)” 湘 江 三一九國(guó)道 鐵 路 專(zhuān) 用 線 芙 蓉 北 路 N 濱江文化公園 兩館一廳、商務(wù)酒店 核心功能區(qū) 商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)、文化休閑 居住區(qū) 變遷中的新河三角洲 政府大力支持 ：長(zhǎng)沙市濱江水區(qū)開(kāi)發(fā) 建設(shè)龍頭項(xiàng)目和長(zhǎng)沙市“十一五”期間 城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目； 總投資額度 ： 拆遷進(jìn)入尾聲，目前 %的拆遷戶(hù)簽訂拆遷協(xié)議 ,71%的企業(yè)簽訂了拆遷 騰地協(xié)議。 展望新河三角洲 人口 :建成后的“三角洲”常駐人口達(dá) 5萬(wàn)，流動(dòng)人口 10萬(wàn)人； 交通： 將規(guī)劃中的長(zhǎng)沙地鐵往西移至三角洲（假設(shè)），在該地人流匯集處建設(shè)主要站點(diǎn)，加上原有與三角洲相接的交通道路，出行暢通； 規(guī)劃 ：“緊湊型城市理念”，道路交通全面下地，實(shí)行人車(chē)分流，打造“暢通城市新模式”； 形象 ： 打造體現(xiàn) 21世紀(jì)長(zhǎng)沙城市新形象，承載部分城市公共服務(wù)功能的高品質(zhì)社區(qū)，并建“兩館一廳”推動(dòng)新河三角洲建設(shè)進(jìn)程； 區(qū)域特性理解一： 城市“城市隱者靜謐之地” ? 這是都市里最優(yōu)美的 “城市靜謐之地” ? 他，離塵不離市，傲視群雄，大隱于都市中。 ? 濱江 君悅香邸 ，是都市里安靜生活的美好展現(xiàn)，這是一個(gè)都市里難得的綠洲、喧囂石屎森林里難得尋找到的繁榮靜謐之地。 ? 君悅香邸，是 2023年都市里的傳奇 ``````` 區(qū)域特性理解二： 在城市中心，卻遠(yuǎn)離城市喧囂 ? 從另一個(gè)角度而言 ， 濱江 君悅香邸 不能輕易與其它普通的高層樓盤(pán)相提并論 。 ? 普通的高層喧鬧是他的特點(diǎn) ， 夾雜在都市的車(chē)水馬龍里 ， 但濱江 君悅香邸 卻超然出眾 ， 以一種寧?kù)o與悠然兼顧 、 鬧中取靜的生活方式區(qū)別并超越長(zhǎng)沙城市或城郊的任何一個(gè)項(xiàng)目 。 ? 在城市中心 ， 卻離喧囂很遠(yuǎn) 。 區(qū)域特性理解三： 改變長(zhǎng)沙居住歷史 — 北優(yōu)南新 ? 政府一直明確長(zhǎng)沙城市的發(fā)展道路為 “ 南拓 、 北進(jìn) ， 目前全市 500畝以的大盤(pán)有29個(gè) ， 而北城就占了 12個(gè) ， 可隨著新河三角洲 、 金鷹文化廣場(chǎng) 、 月湖公園等市政配套新區(qū)的出現(xiàn) ， 毫無(wú)疑問(wèn) 、 長(zhǎng)沙的居住歷史將在幾年內(nèi)改變 。 ? 新河三角洲的 “ 曲徑通幽 、 鬧中取靜 ” 的獨(dú)特生活環(huán)境無(wú)人能及 。 ? 新河三角洲將是長(zhǎng)沙北走廊的傳奇明珠板塊 ， 而 濱江 君悅香邸 將是新河三角洲的明珠之光 。 區(qū)域特性總結(jié) 新區(qū)域以獨(dú)立面貌出現(xiàn)，定義自身價(jià)值，以自身魅力順應(yīng)并帶動(dòng)區(qū)域！ 任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目只有揚(yáng)長(zhǎng)避短才能成功切入市場(chǎng)，本項(xiàng)目的最大價(jià)值在于“城市、自然資源的低成本融合”，這樣不但能避免與對(duì)手直接沖突，更能依靠本身獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力獨(dú)樹(shù)一幟。 看本案 《項(xiàng)目 SWOT分析》 ? 優(yōu)勢(shì) a、地段優(yōu)勢(shì) —— 城郊結(jié)合部，潛力大； b、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) —— 戶(hù)型方正，經(jīng)典房型； c、景觀優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目位處兩江交匯之處，鄰江據(jù)守。 d、先發(fā)優(yōu)勢(shì) —— 本案為新河三角洲板塊首個(gè)住宅項(xiàng)目，是板塊先驅(qū)。 ? 劣勢(shì) a、物業(yè)形態(tài)劣勢(shì) —— 小區(qū)均為超過(guò) 18層的高層住宅，單棟建筑較高，整體容積率較高，市場(chǎng)接受存在抗性； b、供方資源缺失 —— 如：建筑外立設(shè)計(jì)、內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)或概念賦予、物管服務(wù)等無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)； c、交通劣勢(shì) —— 地塊通達(dá)性有待提升； d、項(xiàng)目知名度較低 —— 項(xiàng)目傳播的廣度與深度不足； ? 機(jī)會(huì) a、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)明顯 —— “兩館一廳”為核心的新河三角洲的整體運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)； b、大市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)合的發(fā)展機(jī)會(huì) —— 全市 29個(gè)超 500畝大盤(pán)中，北城有 12個(gè)； ? 威脅 a、宏觀市場(chǎng)環(huán)境威脅 —— 政策從嚴(yán)、銷(xiāo)售趨緩。 b、 客戶(hù)經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)組織威脅 —— 前期以 2400元 /平方米的價(jià)格認(rèn)購(gòu)將造成后階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的巨大抗性。 c、價(jià)格發(fā)展不定因素的威脅 —— 價(jià)格無(wú)所謂絕對(duì)的高低，價(jià)格取決于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的構(gòu)建與支撐。 ? SWOT分析結(jié)論 策略一、深掘區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)， 完成項(xiàng)目?jī)r(jià)值外延的無(wú)限擴(kuò)大。借勢(shì)于新河三角洲的整體發(fā)展。 策略二、充分展示投資屬性， 把握板塊開(kāi)發(fā)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)增值的分期開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)。 策略三、采用集中式客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式， 提升銷(xiāo)售價(jià)格，提高銷(xiāo)售速度。 策略四、 在獲取更多利潤(rùn)的前提下， 重新梳理并充實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，盡力提升其項(xiàng)目?jī)r(jià)值 。 ? 物業(yè)形態(tài)劣勢(shì) ? 供方資源缺失 ? 交通劣勢(shì) ? 項(xiàng)目知名度較低 ? 兩江交匯，自然天成 ? 政府規(guī)劃，潛力可現(xiàn) ? 離市中心最近密閉人居空間 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、設(shè)計(jì)經(jīng)典 搶占市場(chǎng)空白 差異化定位 突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色 依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源 快速啟動(dòng)，把握商機(jī) 利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng) 定位上具備戰(zhàn)略高度 ,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性?xún)r(jià)值，突破區(qū)域局限性 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì)，避免威脅 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場(chǎng)空白 獨(dú)特的定位主張 ? 宏觀市場(chǎng)環(huán)境威脅 ? 客戶(hù)經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)組織威脅 ? 價(jià)格威脅 ? 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)明顯 ? 大市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)合的發(fā)展機(jī)會(huì) ? 項(xiàng)目位置 N 三一九國(guó)道 瀏陽(yáng)河 芙蓉北路 本案 東：芙蓉北路 西：湘江風(fēng)光帶 南：三一九國(guó)道 北：瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶（規(guī)劃中） ? 項(xiàng)目基本參數(shù) 項(xiàng)目占地： 項(xiàng)目容積率： 項(xiàng)目總建面積： 330069平方米 綠地率： ％ 車(chē)位配比： ： 1 項(xiàng)目得房率： ％ ％ 項(xiàng)目物業(yè)構(gòu)成：首期 5棟 23— 27層高層 ? 項(xiàng)目供方組合 開(kāi)發(fā)商： 長(zhǎng)沙雄屹工貿(mào)有限公司 建筑規(guī)劃： 深圳立方將主設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 景觀規(guī)劃： INTER DESIGN顧問(wèn) 物業(yè)管理： 英皇（香港）屋宇管理有限公司 施工單位： 沙坪建筑 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀評(píng)估 容積率較高，項(xiàng)目單棟樓層高； 供方齊全，但比較普通； 項(xiàng)目所處地段位于城郊結(jié)合部，依托 新河三角洲的整體規(guī)劃，項(xiàng)目前景看好； 項(xiàng)目得房率較高，實(shí)用性強(qiáng)； 項(xiàng)目交通大環(huán)境較好，但項(xiàng)目首期交 通通達(dá)性與可視性較差。 ? 項(xiàng)目首期推貨量 ： 800余套 13萬(wàn)平方米； ? 項(xiàng)目售價(jià) 項(xiàng)目首期 800套預(yù)估理想售價(jià)為￥ 3180元 /平方米。 取得預(yù)售許可證 新售樓部建成 11月初 一期封頂 春節(jié)前 07年 11月 一期交樓 07年 5月 計(jì)劃一期售完 ? 項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目核心價(jià)值 離中心很近 卻享受完全不一樣的生活 10分鐘生活圈 十分鐘 風(fēng)景 空白 十分鐘 寧?kù)o 喧囂 享受 十分鐘 匆忙 十分鐘 緊張 松弛 核心價(jià)值概括 —— 高質(zhì)素的生活 A、便捷的交通；與城市中心咫尺之間； B、兩江交匯之地，曲徑通幽之居； C、高效的物業(yè)管理； D、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)； E、不受干擾的私人空間 我們?nèi)绾慰纯蛻?hù) ? 一、首期客戶(hù)定位原則 客戶(hù)層次齊全 —— 由于本項(xiàng)目市場(chǎng)屬于真空地段，很少人知曉，加之是大盤(pán)，有很多可以塑造的空間，為了試探后續(xù)市場(chǎng)，必須做到覆蓋一切； 本項(xiàng)目原居民比例不少，但整體素質(zhì)不高，要達(dá)到將城市中的買(mǎi)家吸引到此地，提升項(xiàng)目檔次，必須研究我們的目標(biāo)客戶(hù)覆蓋群體，他們的需求是什么？ 客戶(hù)要購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的產(chǎn)品，要令他們感受并認(rèn)可本項(xiàng)目與城市中心及城郊大盤(pán)的差異性。 核心客戶(hù)群 重點(diǎn)客戶(hù)群 游離客戶(hù)群 偶得客戶(hù)群 區(qū)域內(nèi)的政府機(jī)關(guān)、醫(yī)療、各重點(diǎn)大學(xué)等行政事業(yè)單位的上班族。在市中心上班的白領(lǐng)一族。 在本片區(qū)附近工作和做生意的外地移民及市區(qū)居民，本地土生土長(zhǎng)的原住民。 投資客、為物業(yè)升值而投資置業(yè)的生意人，區(qū)域內(nèi)其它樓盤(pán)內(nèi)想換房的業(yè)主。 周邊縣市個(gè)體戶(hù)、外省商務(wù)人士 二、項(xiàng)目首期客戶(hù)結(jié)構(gòu) 三、目標(biāo)客戶(hù)定