【文章內容簡介】 。 地 塊 主要集中在下 關與 河西 這兩個區(qū) 域，一 個 是老城新建的 完美典范，一 個 是近年 來大力 發(fā) 展的新城 區(qū) ，在城中板 塊 幾乎 沒 有大面 積 土地可供出 讓 的 態(tài)勢 下， 下 關與 河西 的住宅商品房憑借良好的 區(qū) 位，便捷的交通和完美江景， 會 是主城 區(qū) 中高 檔 住宅的集中供 應區(qū) 域 。本月公告的 50多萬平方米的地 塊 ， 將 在未 來 一 到 兩 年里上市， 盡 管無法 滿 足所有的需求，但仍然使得 極 度吃 緊 的供求 關 系得 到一定程度的 緩 解。 本月公告土地分布均 勻 本月公告土地分布均 勻 ，南京共 11 個 行政 區(qū) 中的 9個 都有地 塊 近期出 讓 ， 從 面 積 上 來看， 建 鄴區(qū) 、下 關區(qū) 和棲霞 區(qū) 占據(jù)前三甲， 值 得 關 注的一點是， 近年以 來 地 塊 出 讓 非常稀少的白下 區(qū)與 秦淮 區(qū) 在本月也出 現(xiàn) 了公告地 塊 。 本月住宅用地以 89％的比例占據(jù) 絕對 主角 本月公告土地 總 面 積 718637 平方米，其中 85％ 約 610841 平方米 為 住宅用地， 10％為 住宅商 辦 混合用地 ， 1％的商 業(yè) 用地位于六合 區(qū) ，另外 4％是位于建 鄴區(qū) 的 郵電設 施用地 。 結 合公告地 塊 的 區(qū)屬來 看， 本月公告的土地以位于 內環(huán) 的居住用地 為 主，建 鄴區(qū) 和下關區(qū) 下 個 月有大量住宅用地投 放市 場 ，其中下 關區(qū) 化宏地 塊總 面 積 ， 該 地塊 面 積 大加上 區(qū) 位良好，無疑 將 在拍 賣會現(xiàn) 在遭到 爭搶 。 公告 熱 點地 塊 分析 —— 南京市白下 區(qū)楊 公井北 側 地 塊 地 塊 影像 圖 ： 地 塊 位置 圖 ： 地 塊 主要指 標 ： 地塊編號 地塊 A 地塊 B 實際出讓面積 容積率 2 建筑密度 40 40 綠地呂 20 20 建筑高度 24 80 建筑間距系數(shù) 地 塊概 述 ： 該 地 塊東 至太平南路，南至 楊 公井，西至延 齡 巷，北至淮海路， 實際 出 讓 面 積約 1 萬平方米，分 為 地 塊 A、 B， 為 商 辦 混合用地。其中， A 地 塊實際 出 讓 面 積 4630 平方米，容積 率不高于 2，建筑高度不高于 24 米；地 塊 B 實際 出 讓 面 積 5915 平方米，容 積 率不高于，建筑高度不高于 80 米。 本次拍 賣 的 楊 公井北 側 地 塊 位于老城 區(qū) ，接壤太平南路 商 業(yè) 街 ，毗 鄰 新街口商圈， 區(qū)位 優(yōu)勢 勿庸 臵疑。地 塊 的用地性 質為 商 業(yè) 用地， 將 用于 太平南路商 業(yè) 街的改造和提 升。 太平南路作 為 南京 較 有特色的一 條 老商 業(yè) 街， 曾 經(jīng)輝 煌一 時 ，近年 來 逐 漸 失去了往日的 風 采，在新街口，湖南路等幾 個 大型商圈的 籠罩 下，太平南路商 業(yè) 街缺乏明 顯 特色，建筑和店面也已 經(jīng) 老 舊 。目前， 這條 商 業(yè) 街 將 分 為 南、北、中三 個 特色 區(qū) 域 進 行 重新 開發(fā) 。 本次拍 賣 的地 塊 即 為 重新打造太平南路商 業(yè) 街北段的一 個 重要 組 成 部分，地 塊 建成 項 目后 位于新街口商圈和太平南路商 業(yè) 街 的交界 處 ，是一 個 不可多得的好地 塊 ， 預計 拍 賣 的價格不 會 低于10000 元 /平方米。 三、南京市 9 月成交土地分析 9 月出 讓 土地 概 述 9 月 13 日，于南京市 國 土 資 源部 舉 行了本月唯一的一次土地拍 賣會 ，共成功出 讓 三幅地 塊 ，分 別 是位于 河西建 業(yè)區(qū) 的集 慶門 大街地 塊 ， 六合 區(qū) 的雄州 鎮(zhèn) 紫霞街地 塊 和化工商 貿 城二期地 塊 ， 總 體 來 看，在 8 月土地出 讓數(shù) 量 達 到本年度一 個 小高潮之后， 9 月土地出 讓 回 歸平淡，共出 讓 土地 平方米， 從區(qū) 域 來 看， ％的土地集中在外 環(huán) 外六合 區(qū) ， 從用地性 質來 看， 58％的出 讓 土地 為 商 業(yè) 用地，全部位于六合 區(qū) ， 隨 著南京市城市化 進 程 ，今年位于外 環(huán) 外的六合 區(qū) 土地出 讓 量急 劇 攀升，不 僅 有大 規(guī) 模的住宅用地，商 業(yè) 等配套用 地的出 讓 量也相 當 可 觀 。 在本月的拍 賣會 上，集 慶門 大街地 塊 的出 讓 是最 為 引人注目的一幅，每一 輪報 價的 漲幅在 現(xiàn)場 達 到 500 萬，各 開發(fā) 商 顯 得小心翼翼， 盡 管出 讓過 程因 為 加價幅度高而相 對 安 靜低 調 ，但是 絲 毫不影 響開發(fā) 商 對該 地 塊 的 濃 厚 興 趣，最 終 地 塊 以 3 億 元的價格被中北公司囊 獲 。 表 231 9 月出 讓 土地 匯總 地塊名稱 區(qū)屬 實際出讓面積 容積率 用地性質 出讓價格 （萬元） 地塊狀況 成交價格 （萬元） 競拍輪次 建筑面積 樓面地價 競得公司 集慶門大街地塊 建鄴 二類居住 用地 14000 凈地 30000 33 28814 10411 南京中北房地產有限公司 雄州鎮(zhèn)紫霞 街地塊 六合 二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地 24990 凈地 30000 22 185818 1614 南京東泰房地產開發(fā)有限公司 化工商貿城二期地塊 六合 112297 市場用地 7700 凈地 7700 1 123526 623 南京華泰投資有 限公司 郊 區(qū) 成 為 本月土地出 讓絕對 主角 本月成功出 讓 土地共 平方米， 從 面 積 看 來 。六合 區(qū) 土地占據(jù) 89％，建 鄴區(qū)出 讓 一幅二 類 居住性 質 土地，占據(jù) 總 出 讓 面 積 的 11％。六合 區(qū) 在南京 屬 于外 環(huán) 外 區(qū) 域，距離主城 區(qū) 的 車 程大 約 是 50 分 鐘 左右， 隨 著南京整體 規(guī)劃 逐 漸從 中心向外 圍擴 展，六合 區(qū) 的土地 供 應 在最近逐 漸 加量 ， 盡 管建 鄴區(qū) 出 讓 的 這 一幅二 類 居住土地面 積較 小 ，但是在主城 區(qū)居 住用地稀缺的情 況 下，本地 塊 的出 讓 仍然是 現(xiàn)場 的最大的焦點所在 。 商 業(yè) 用地大 規(guī) 模放量 本月出 讓 的 土地中，商 業(yè) 用地 共 7700 平方米，占據(jù)中出 讓 面 積 的 58％，包括商 業(yè) 住宅的混合用地占地 32％，全部集中在六合 區(qū) ，明 顯 可以看 出，六合在 前期大 規(guī) 模放量住宅用地之后，周 邊 商 業(yè) 配套 開 始逐步跟上，六合 區(qū) 正在逐 漸 成 為 南京市外 圍開發(fā) 的主要 區(qū) 域之一。 溢價程度分析 通 過對 9 月成功出 讓 的三 塊 土地 溢價率的分析可以看出，位于河西的集 慶門 大街地 塊溢價幅度最高， 從 底價 14000 萬元上升到 30000 萬元成交，溢價率 達 到 為 ％，而位于外 環(huán) 外六合 區(qū) 的 兩塊 土地， 其中一 塊 住宅商 業(yè) 混合用地溢價率 ％，另外一 塊 底價出讓 ，主城 區(qū) 地 塊 的魅力略 見 一斑。 主城 區(qū) 待 開發(fā) 的地 塊 日 漸減 少 ，造成了城中 區(qū) 域寸土寸金的局面， 開發(fā) 商 對 城中地 塊的狂 熱并沒 有因 為 南京 加快 城市化 進 程 ，周 邊 土地不 斷 升 溫 的局面而 轉 移，本月三幅地 塊 拍賣 ，其中集 慶門 地 塊 以溢價 ％， 樓 面地價 達 到 10144元 /平方米被南京市中北房地 產有限公司成功 競 得 ，上市之后的價格 預計 不 會 低于 15000 元 /平方米。 南京主城 區(qū) ，幾千年的 悠久文化深深的沉淀在土地的深 處 ，城市的 擴張 速 度在加快，一批位于城郊 區(qū) 域的新城拔地而起，然而， 帶 不走的是主城 參 天的古 樹 和已 經(jīng) 滲透 進 土壤里歷 史的 氣 息，可以 預見 ，人 們對 主城 區(qū) 的眷 戀將 使得 這 里的土地愈 發(fā) 的 昂貴 ，供不 應 求的局面不 會 得到 緩 解。 表 232 9 月出讓土地典型地塊溢價率一覽 表 地塊名稱 區(qū)屬 環(huán)線 用地性質 底價（萬 元） 實際價格（萬 元） 溢價幅度 （％） 集慶門大街地塊 建鄴 內環(huán) 二類居住用地 14000 30000 ％ 雄州鎮(zhèn)紫霞街地塊 六合 外環(huán)外 二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地 24990 30000 ％ 化工商貿城二期地塊 六合 外環(huán)外 市場用地 7700 7700 0％ 總計 － － － 46690 67700 45％ 成交 熱 點地 塊 分析 本月成交 熱 點地 塊 —— 集 慶門 大街以北，湖西路以西，南湖二中西 側 地 塊 地 塊 影象 圖 ： 地 塊區(qū) 位 圖 ： 地 塊概況 ： 該 地 塊 位于 河西集 慶門 大街以南，湖西路以西，南湖的西面， 規(guī)劃為 二 類 居住用地，實際 出 讓 面 積為 平方米，容 積 率 為 ， 綠 地率 為 40％， 項 目 將 按照相 關 政策，90 平方以下的套型比例大于 45％。 在本月 13日 的拍 賣會現(xiàn)場 ， 該 地 塊 起拍價格 為 14000 萬元， 經(jīng)過 南京 多家知名 開發(fā) 商31 輪 的抬價 之后 ， 最 終 南京中北房地 產開發(fā) 有限公司 以 3 億 元的價格 競 拍成交 。地 塊 溢價率 達 到 ％， 樓 面地價 10144 元 /平方米。 該 地 塊 位于主城 區(qū)與 河西新 區(qū) 的交界 處 ， 屬 主城 區(qū) 范 圍 ，交通便利，周 邊 配套完善，在目前主城 區(qū) 普通住宅用地幾乎 絕 跡的情 況 下， 該 地 塊 在拍 賣 之前就被看好，可是 10144元 /平方 沒 的 樓 面地價仍然超出大家的想象 ，地 塊 目前周 邊 的住宅商品房價格已 經(jīng)達 到12020元 /平方米，本 項 目建成后 將 做 為 河西又一 個 高 檔樓盤 上市， 預計 價格不 會 低于 15000元 /平方米。 今年 4 月 6 日， 金地集 團經(jīng)過 56 輪競 價，以 元 的價格 競 得 與 地 塊 毗 鄰 的所街地塊 。 本月，南京中北房地 產 公司 重金出 擊 ， 以 3 億 元的價格拿下占地 平方米的集慶門 地 塊 ， 顯 示 開發(fā) 商 對 南京住宅市 場 以及河西板 塊 未 來發(fā) 展的信心 。 第三章 住宅篇 一、市 場 解析 供求 關 系分析 9 月市場供求關系出現(xiàn)整體逆轉，供求比達到 。 9 月，全市商品住宅市場供求比為 ，相比于前幾個月小于 1的供求比，市場首次表現(xiàn)出 整體供過于求的態(tài)勢。 雖然全市商品住宅的成交量與需求量呈現(xiàn)出連續(xù) 3 個月的雙雙上漲趨勢，但成交量的小幅上漲與供應量的急劇增加 逐漸 “ 填補 ” 了供需之間的差距，使得持續(xù)半年之久的 市場供不應求的狀態(tài)，在 9 月份徹底發(fā)生了逆轉。 9 月受傳統(tǒng)銷售旺季的刺激，商品住宅市場新增供應量出現(xiàn)“井噴”式增長，供應量相比 8 月增長 %，而 6 月份全市商品住宅成交量的集中，對后續(xù)市場的銷量起到了一定的抑制作用。 7 月成交量大幅下調后，市場銷量雖然有所回調，但增長幅度遠遠不及新增供應的增幅，由此形成 9 月份市場的供過于求狀態(tài)。 供 應 分析 9 月全市商品住宅新增供應量 萬平方米，相比 8 月上漲 %，這是繼 6 月以來連續(xù) 3 個月供應的持續(xù)增加。 隨著“金九銀十”的到來，為刺激市場需求，市場供應量大幅增加。 9 月，全市商品住宅新增供應 萬平方米，已超過上半年供應量的最高點，環(huán)比增長 %。從 6 月份商品住宅供應量大幅下降后，連續(xù)三個月市場供應呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，且增長的速度也有所增加。 9 月，在全市主要的七個板塊中，首次取得預售許可證開始上市銷售的項目共有 4 個，與 8 月 持平，分別是鼓樓區(qū)的濱江瑞景家園，棲霞區(qū)的淺草明苑與別墅項目棲園以及浦口區(qū)的海德北岸。 “一城三區(qū)”商品住宅供應量占全市整體供應量的 85%以上，商品住宅遠郊化發(fā)展趨勢越發(fā)明顯。 9 月，各板塊均有新增商品住宅供應， 一改往日某些板塊供應為零的狀態(tài)。江寧與江北兩大板塊供應量明顯增加，加之河西與仙林的一部分供應，“一城三區(qū)”的新增供應量已占全市整體商品住宅新增供應量的 85%以上。 單位：萬平方米 單位：萬平方米 其中，江北新增商品住宅供應量 萬平方米，環(huán)比 8 月增長 倍，占全市新增供應量的比重由 8 月的 35%上升到 9 月的 45%。江寧新增供應 萬平方米，環(huán)比上月月增長 倍，占全市新增供應量的比重上升到 30%。 成交分析 9 月商品住宅市場小幅回升，但受價格與供應結構的影響，加之政策的因素，整體市場的觀望態(tài)