【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 月 15 日，銀監(jiān)會(huì)起草了《商業(yè)銀行資本管理辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），面向全社會(huì)公開征求意見。 其中《辦法》第 7 條為：“對(duì)住房抵押貸款區(qū)分一套房和第二套房給予差別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，一套 房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 45%，第二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 60%”。 目前二套房貸首付比例為六成，與第二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重 60%相同，但首套房貸款目前的首付比例為三成，《辦法》卻規(guī)定，首套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重規(guī)定為 45%，對(duì)此，相關(guān)人士猜測(cè)：未來商業(yè)銀行很可能為了覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)，將首套房貸的首付比例大幅提高至 甚至 5 成。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 首套房首付比例提高，銀行房貸持續(xù)收緊，剛需購(gòu)房者臵業(yè)門檻進(jìn)一步提高，對(duì)目前低迷的樓市成交量來說無疑是雪上加霜。 一部分剛需購(gòu)房者被拒之于門外之后，開發(fā)企業(yè)的資金鏈將進(jìn)一步受到影響。 因此在后市應(yīng)對(duì)上，預(yù)計(jì)后期多數(shù)大型企業(yè)將加大促銷力度，以加快資金回籠速度，確保資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)；而對(duì)于中小型房企來說，可能縮減開支，特別是減少項(xiàng)目開發(fā)投資，使項(xiàng)目進(jìn)入休眠狀態(tài)，利用手頭現(xiàn)有資金來支付財(cái)務(wù)成本損耗，使項(xiàng)目在樓市春天來臨時(shí)再啟動(dòng)。 B. 《 央行欲收緊 8000 億元資金 二手房貸或更難 》 中國(guó)人民銀行已于 26 日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從 9 月 5 日起實(shí)行分批上繳。這意味著未來 6 個(gè)月內(nèi)將有約 8000億元資金將被凍結(jié)，相當(dāng)于未來 6 個(gè)月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。 所謂保證金 存款，指的是金融機(jī)構(gòu)為客戶提供具有結(jié)算功能的信用工具、資金融通以及承擔(dān)第三方擔(dān)保責(zé)任等業(yè)務(wù)時(shí)，按照約定要求客戶存入的用作資金保證的存款。在信貸緊縮和存貸比日均考核的監(jiān)管壓力下，銀行吸儲(chǔ)的方式之一便是開承兌匯票獲得保證金存款。根據(jù)央行此次的通知，目前將納入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 央行將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳納范圍，進(jìn)一步控制了貨幣的流通 性。對(duì)房貸來說，意味著獲得房貸將更難，而且在貸款收緊的情況下，國(guó)家會(huì)首先保證首套剛需客戶，因此，首套房貸影響相對(duì) 較小，二套房及二手房影響較大，且利率上浮的可能性較大。 二、市政 時(shí)事解析 A. 《 重慶彈子石總部經(jīng)濟(jì)園規(guī)劃出臺(tái) 擬 300 億建商圈 》 8 月 8 日，重慶南岸區(qū)彈子石管委會(huì)方面消息透露，彈子石總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃已于日前出爐。 據(jù)重慶南岸區(qū)彈子石管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南岸區(qū)政府將陸續(xù)投入 300 億元，將位于朝天門大橋南橋頭，占地面積達(dá) 1 平方公里的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，打造成為一個(gè)集辦公、商業(yè)、休閑為一體的現(xiàn)代都市商圈，與江北嘴、解放碑構(gòu)成主城“黃金三角”。 據(jù)悉，總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)位于朝天門大橋南橋頭至原市監(jiān)獄搬遷地塊，建筑體量約 300 萬平方米。臨江一側(cè)一期 347 畝，即將從荒地立起數(shù)棟高樓，成為數(shù)家實(shí)力企業(yè)的總部。在一期區(qū)域內(nèi)已引進(jìn)雷士集團(tuán)、法國(guó)蘇伊士集團(tuán)、重慶出版集團(tuán)、重慶能投集團(tuán)、重慶中鋼投資集團(tuán)、重慶中訊集團(tuán)等數(shù)家企業(yè)總部入駐，完成招商引資 80億元，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 450億元。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 彈子石 CBD 作為與解放碑 CBD、江北嘴 CBD 對(duì)立三大中央商務(wù)區(qū)之一，一直受到社會(huì)各界的重點(diǎn)關(guān)注。 彈子石總部園區(qū)以傳媒、動(dòng)漫、數(shù)字娛樂、信息科技、網(wǎng)絡(luò)、咨詢?yōu)楫a(chǎn)業(yè)特色，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)、跨國(guó)公司、外資金融機(jī)構(gòu)對(duì)總部商務(wù)的需求為支撐，與解放碑、江北嘴之間 遙相呼應(yīng)。目前多家企業(yè)簽約入駐該園區(qū)，區(qū)域聚焦效應(yīng)初現(xiàn)。 本次經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，首先斥資 300 億，打造都市商圈，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，成為園區(qū)以后企業(yè)入駐及引入的重要基礎(chǔ)配套。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)園的商圈對(duì)彈子石片區(qū)產(chǎn)生巨大的輻射，對(duì)拉動(dòng)彈子石片區(qū)發(fā)展起著重要作用。 B. 《 北部新區(qū)禮嘉將建重慶最高端商圈 》 目前北部新區(qū)管委會(huì)副韓寶昌在接受記者采訪時(shí)說，北部新區(qū)將成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的巨大引擎之一，北部新區(qū)目前正在規(guī)劃建設(shè)一個(gè)全市最高端的商圈。 該商圈位于禮嘉，預(yù)計(jì)年底啟動(dòng)， 2020 年基本建成。整個(gè)商圈占地 7 平方公里，由三大板塊 組成：總部基地建設(shè) 200萬平方米的產(chǎn)業(yè)樓宇； 200萬 300萬平方米的高端房地產(chǎn)；核心的商業(yè)中心，面積達(dá)到了 150 萬平方米。 該商圈將引進(jìn) 50 家國(guó)際知名連鎖、上百家高端品牌。另外，在商圈里面，步行街將連通兩大水庫 ——— 白云水庫和龍?zhí)了畮欤疑倘镞€有一個(gè)白云公園。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 北部新區(qū)有三大定位，一是宜居城市示范區(qū)，二是現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)，三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。按照預(yù)測(cè)，未來的北部新區(qū)，人口將達(dá)到 120 萬 130 萬。 北部新區(qū)交通正在日益完善，隨著軌道交通的開通，北部新區(qū)將成為主城最暢通的區(qū)域之一。但是 ，到目前北部新區(qū)還沒有成型的商圈。 禮嘉商圈建成后，將彌補(bǔ)北部新區(qū)商業(yè)空白，商圈建成后，對(duì)吸引周邊人氣，帶動(dòng)片區(qū)消費(fèi)作用明顯。 C. 《 朝天門市場(chǎng)整體遷往南岸茶園新區(qū)迎龍鎮(zhèn) 新市場(chǎng)比舊市場(chǎng)大 4 倍 》 8 月 26 日，市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)馬正其主持召開朝天門綜合交易市場(chǎng)遷建工作領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會(huì)議，聽取遷建工作前期情況匯報(bào)，研究部署下一步工作。據(jù)悉，朝天門綜合交易市場(chǎng)將整體遷往南岸區(qū)迎龍，新建的朝天門國(guó)際商貿(mào)城一期工程計(jì)劃 10 月開工。 據(jù)了解，項(xiàng)目一期工程預(yù)計(jì)明年即可投入使用。與舊市場(chǎng)相比，新市場(chǎng)在建筑面積、配套服務(wù)設(shè)施 、交通條件等方面均有大幅度提升。舊市場(chǎng)面積約 61萬平方米，商鋪總量為 萬余個(gè)，而新市場(chǎng)總建筑面積超過 300 萬平方米，商鋪總量將達(dá)到 3 萬個(gè)。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 長(zhǎng)期以來，位于都市核心區(qū)的朝天門綜合交易市場(chǎng)地理位臵受限，配套服務(wù)設(shè)施無法完善，道路交通不暢，已不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，加之存在極大的消防安全隱患。 朝天門國(guó)際商貿(mào)城是一個(gè)立足大重慶、輻射中西部的商品進(jìn)出口集散地、長(zhǎng)江上游地區(qū)的商貿(mào)物流中心。該市場(chǎng)搬至南岸茶園新區(qū)迎龍鎮(zhèn)后，對(duì)茶園新區(qū)的發(fā)展起著重大的輻射作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步受到帶動(dòng)。目前融創(chuàng)、金科、同 景、中鐵等知名房企均在茶園新區(qū)開發(fā)得熱火朝天，批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入后，片區(qū)內(nèi)人氣大增，區(qū)域內(nèi)生活配套成熟，居住氛圍將逐漸濃厚，房產(chǎn)升值空間進(jìn)一步加大 。 三、 行業(yè)動(dòng)向解析 A. 《 渝北舉行土地推介會(huì) 出讓 9000 余畝地 》 7 月 6 日，渝北區(qū)舉行土地出讓掛牌推介會(huì)，宣布將悅來、空港、龍溪等片區(qū)的 9000余畝土地公開掛牌。在所有掛牌的土地中，悅來會(huì)展中心周邊地塊受到最多關(guān)注，據(jù)悉，明年 10 月，國(guó)際博覽中心即將開館，渝北區(qū)計(jì)劃引入有實(shí)力的開發(fā)商，在周邊打造高端會(huì)展配套產(chǎn)業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)了解，此次共有 360 畝悅來片區(qū)土地掛牌， 平均底價(jià)為 700~800萬元 /畝。渝北區(qū)國(guó)土資源管理分局建設(shè)用地科負(fù)責(zé)人稱，此次掛牌的 9000 余畝土地將于今年 8 月到明年 3 月陸續(xù)投放市場(chǎng)。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 目前隆鑫集團(tuán)旅游地產(chǎn)，商業(yè)、城市綜合體和高端住宅三管齊下，上市保障進(jìn)一步加強(qiáng)。 悅來板塊功能定位為國(guó)際會(huì)展城，其整體目標(biāo)為展館面積總體要進(jìn)入國(guó)內(nèi)前三。該片區(qū)由重慶市政府統(tǒng)一規(guī)劃，集體開發(fā)。會(huì)展規(guī)劃建設(shè)用地 18 平方公里，目前已經(jīng)開發(fā)建設(shè) 平方公里，預(yù)計(jì) 2020 年，悅來西部國(guó)際會(huì)展中心可以建成投入使用。 2020 年，悅來會(huì)展城將年吸納參展（會(huì)）客商 2020 萬 人次，實(shí)現(xiàn)成交（簽約額） 2020 億元，會(huì)展直接收入100 億元，拉動(dòng)餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑等消費(fèi) 1000 億元。 悅來板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在發(fā)展初期，未來土地供應(yīng)量較大，且會(huì)展投入使用后周邊配套相對(duì)完善。目前地價(jià)相對(duì)較低，因此，成為眾多開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。 B. 《 龍湖特價(jià)房叩門區(qū)縣市場(chǎng) 住宅最高優(yōu)惠達(dá) 34 萬 》 7 月中旬，重慶龍湖高調(diào)宣布推出千套感恩特價(jià)房。為了贏得區(qū)縣市場(chǎng)份額，重慶龍湖決定將于 8 月 9 日起攜旗下 8 大項(xiàng)目前往萬州、涪陵等區(qū)縣巡展，為區(qū)縣市民現(xiàn)場(chǎng)重推特價(jià)房，住宅優(yōu)惠從 萬元到 34 萬元不等。 8 月 9 日 8 月 14 日，重慶龍湖“千套感恩房”萬州巡展活動(dòng)圓滿落下帷幕。 6 天的巡展期間，重慶龍湖現(xiàn)場(chǎng)接待萬州看房者上萬人次，累積意向客戶 500 余組，意向成交總額達(dá) 億元！ 據(jù)龍湖方面介紹，本次活動(dòng)將持續(xù)在主城周邊區(qū)縣舉辦，下期即將走進(jìn)涪陵站、璧山站。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年 16 月，重慶主城銷售的所有商品房當(dāng)中，來自重慶主城之外的區(qū)縣購(gòu)房者購(gòu)買占據(jù)了 %，主城購(gòu)房者購(gòu)買為 %，其余 %來自外地。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在臵業(yè)主城的區(qū)縣購(gòu)房者中，涪陵占比最大，購(gòu)買面積達(dá) 萬平方米；其次 為萬州，購(gòu)買面積 萬平方米；黔江人購(gòu)買面積稍少，為 。區(qū)縣購(gòu)房 者已經(jīng)成為了重慶主城樓市最為重要的一股購(gòu)買力。 主城開發(fā)商到區(qū)縣攬客，是樓市限購(gòu)、限貸等政策調(diào)控下開發(fā)商營(yíng)銷的必然。龍湖地產(chǎn)大舉進(jìn)攻區(qū)縣市場(chǎng)，舉辦區(qū)縣巡展活動(dòng)，主要目的在于通過巡展吸引區(qū)縣客戶臵業(yè)龍湖、促進(jìn)成交。本次龍湖巡展，其中一個(gè)非常重要的目標(biāo)，就是進(jìn)行品牌的宣傳，這一舉措為以后在區(qū)縣市場(chǎng)發(fā)展做好了準(zhǔn)備。 C. 《 開發(fā)商區(qū)縣圈地?zé)? 房企“邊緣化”布局開始 》 國(guó)土資源部公布數(shù)據(jù)顯示，隆鑫地產(chǎn) 7 月份在豐都縣 14 連拍，圈下近 127 萬方土地。無獨(dú)有偶，金科集團(tuán)繼在永川興龍湖片區(qū)圈地 248畝后，近日又在璧山圈地 12 萬方。主城土地市場(chǎng)一片冷寂，開發(fā)商區(qū)縣的圈地行動(dòng)卻在如火如荼的進(jìn)行，房企圈地的“邊緣化”布局已然開始。 克而瑞點(diǎn)評(píng)： 上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 17 月份，龍頭房企在重慶各區(qū)縣圈地共計(jì) 24 宗，其中隆鑫在豐都共圈得 17 塊地，位居眾房企圈地總宗數(shù)榜首。金科緊隨其后，圈地 3 塊；綠地圈地 2 塊，中海、恒 大各圈得 1 塊。 其中，隆鑫圈得的 17宗地塊均位于豐都縣的南天湖組團(tuán)，這為其形成集團(tuán)優(yōu)勢(shì)提供了良好保障。但亦有個(gè)別房企，把圈地戰(zhàn)略從單一的重點(diǎn) 培養(yǎng)轉(zhuǎn)向全面撒網(wǎng)。以金科為例， 17月份各區(qū)縣圈地超 32 萬方，圈地范圍擴(kuò)至 5個(gè)區(qū)縣。同時(shí)，從表格可以看出，金科在各區(qū)縣的圈地體量和投入資金逐年增加，其立足大西南的發(fā)展戰(zhàn)略已清晰可見。 投資小、回報(bào)大，是開發(fā)商“下鄉(xiāng)”圈地的誘因之一。 2020 年金科在涪陵圈得的幾個(gè)地塊的樓面地價(jià)均在每平米 1300 元左右。但就目前來看，涪陵區(qū)的普通商品住宅成交均價(jià)已超過每平米 4000 元。 除了先入為主的價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，開發(fā)商下鄉(xiāng)圈地的另一重要原因即是規(guī)避政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。縱觀以上在區(qū)縣積極圈地的房企，無一例外的都是頗具市場(chǎng)前瞻 能力，總能在調(diào)控政策之前得以提前布局，規(guī)避政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此作出評(píng)論：“調(diào)控之下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)區(qū)縣是明智之選。中心城市圈地成本太高，周邊區(qū)縣相對(duì)較低。盡管目前區(qū)縣發(fā)展稍微滯后，但隨著重慶大城市圈的不斷擴(kuò)容發(fā)展，區(qū)縣樓市的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊? 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、重慶市 GDP 2020 年上半年，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持 15%以上的高位區(qū)間運(yùn)行態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)超直轄以來 %的年均增速，超過發(fā)展態(tài)勢(shì)較好的“十一五”時(shí)期 %年均增幅、以及 2020 年 %的峰值水平。同時(shí)，上半年 重慶 GDP 增幅超過全國(guó)平均 6個(gè)百分點(diǎn)以上，增速位列全國(guó)第 2，增勢(shì)好于全國(guó)大部分區(qū)域。數(shù)據(jù)表明，重慶經(jīng)濟(jì)增速處于歷史相對(duì)較快階段，基本面向好態(tài)勢(shì)未發(fā)生改變。 圖 121：重慶市 GDP2020 年 2 季度至 2020 年 2 季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖 資料來源 ：重慶市統(tǒng)計(jì)局 二、工業(yè)生產(chǎn) 17 月，全市規(guī)上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)增加值增速為 %，高于全國(guó) ，在全國(guó)的排位僅次于西藏，居第 2位。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。 17 月，全市規(guī)上工業(yè)股份制企業(yè) 實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，拉動(dòng)規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為 ％；國(guó)有企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；集體企業(yè)、股份合作企業(yè)和外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值分別增長(zhǎng) %、 %和 ％。 17 月，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 17 月，在全市規(guī)上工業(yè)統(tǒng)計(jì)的 312 種產(chǎn)品中，有 %的產(chǎn)品產(chǎn)量保持增長(zhǎng)。其中，原煤產(chǎn)量同比增長(zhǎng) %、鋼材增長(zhǎng) %、鋁材增長(zhǎng) %、水泥增長(zhǎng) %、冰醋酸增08 年2 季度08 年3 季度08 年4 季度09 年1 季度09 年2 季度09 年3 季度09 年4 季度10 年1 季度10 年2 季度10 年3 季度10 年4 季度11 年1 季度11 年2 季度重慶市 G D P 增長(zhǎng)率 15. 20% 1 5 . 3 0 % 14. 30% 9 . 0 0 % 12. 50% 1 3 . 4 0 % 14. 90% 19. 30% 1 7 . 6 0 % 17. 10% 1 7 . 1 0 % 16. 30% 1 6 . 5 0 %5%7%9%11%13%15%17%19%21% 長(zhǎng) ％、汽車增長(zhǎng) %、微型計(jì)算機(jī)設(shè)備增長(zhǎng) %，有力支撐了工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 圖 122 ： 202