【文章內(nèi)容簡介】 、立體感 ?重視人的參與性 ?考慮維護成本 園林設(shè)計 園林設(shè)計 ? ?避免使用大面積水景，因其建造及維護成本高 ?開闊簡明，體現(xiàn)空間感、流動性 ? 注意點與面的結(jié)合 ?與綠色景觀協(xié)調(diào)合一 ?多采用北方常綠植物 ?避免使用熱帶植物、大片綠地等不易維護園林要素 園林空間設(shè)計 ——體現(xiàn)活性、立體綠化 園林設(shè)計 ? ?少量底層外廊道或部分架空 ?低層屋頂綠化 ?每層電梯大堂綠化 ?立體綠化和空中共享空間 園林空間設(shè)計 ——體現(xiàn)活性、立體綠化 園林設(shè)計 架空層綠化 ? ? 園林對內(nèi)是鼓勵積極參與的、親切的、融洽的。 ? 水景示意：突出變化和參與性；強調(diào)造價及維護費用：掬水即可，無需引入大規(guī)模水體 ? 低成本水景園林、街道家具 園林空間設(shè)計 ——體現(xiàn)活性、立體綠化 園林設(shè)計 ? 意大利風景藝術(shù)園林 園林風栺 意大利風景藝術(shù)園林，營造如畫的風景，使人置身于畫，生活在風景中。 園林設(shè)計吸納威尼斯水城的自由流漫、佛羅倫薩的文化藝術(shù)、米蘭的時尚經(jīng)典、羅馬的古樸返真等眾多格調(diào)，在對自然的贊美中，加入了豐富的想像辦和富于變化的生動造型，展露出亞平寧風情的醇美。 ? 智能化物業(yè)管理 規(guī)劃建議 項目定位 戶型優(yōu)化 園林綠化 物業(yè)管理及配套 如何達到我們目標 ? 智能化系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)化 LAN寬帶信息網(wǎng)入戶，每戶 10兆帶寬 每戶 2個有線電視插座；高速雙向多功能有線電視網(wǎng)， VOD視頻點播 安全防范系統(tǒng) 電子巡邏系統(tǒng) 可視電子對講訪客系統(tǒng) 中央電子監(jiān)控系統(tǒng) 周界紅外線探測警報和緊急廣播系統(tǒng) 車輛管理電子數(shù)據(jù)化 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 水、電、熱、照明設(shè)備監(jiān)視 電梯工作狀態(tài)監(jiān)視 物業(yè)管理系統(tǒng) 電子公告牌系統(tǒng) 三表出戶或提供遠程抄表系統(tǒng) 關(guān)鍵詞：安全、科技 物業(yè)管理 智能化管理 物業(yè)管理 ? ? 小區(qū)智能化運用 ? 優(yōu)秀物業(yè)管理公司 物業(yè)管理 智能化管理 物業(yè)管理 ? ?車輛出入管理 ?小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng) ?小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心 ?物業(yè)管理公告 ?在線服務(wù) ?萬能 IC卡 ?周界防范系統(tǒng) ?電子巡更系統(tǒng) ?訪客對講系統(tǒng) ?室內(nèi)安全系統(tǒng) ?防災(zāi)害自動報警系統(tǒng) 物業(yè)管理 智能化管理 物業(yè)管理 ? 價格定位 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 ? 導(dǎo)入期 推廣期 成熟期 價格 提價的支撐： ?開盤熱銷 ?樣板房展示到位 ?新房源的推出 ?景觀展示到位 ?客戶積累量的支持 ?市場需求的支撐 ?樹立價格標桿； ?入市價格低于市場預(yù)期 ?小步快跑 ， 快速滾動 ?實現(xiàn)快速資金回籠 ?創(chuàng)造開盤熱銷效應(yīng)，聚集人氣 ?產(chǎn)品盡量拉開差距，不產(chǎn)生直接競爭 項目入市期價栺預(yù)測 ? 價格建立及調(diào)整策略 價格策略：平開高走、小步快跑，建立自有價格體系 商業(yè)： 3600元 /㎡左右， 住宅： 1800元 /㎡左右， 結(jié)合市場競爭需要，配合銷售進度安排，進行價格隱性調(diào)整。幅度：每次上調(diào)幅度為 3～ 5％左右 建議項目銷售價格確定 價栺預(yù)測 ? 一、蓄勢階段： 入市價格低開，低于市場預(yù)期，保障基本利潤，快速回籠資金，形成熱銷效應(yīng)，尋找適當?shù)臅r機提升價格。 二、開盤強銷階段： 樹立價格標竿，標準為景觀、位置、戶型較佳的單元。不斷拉升價格試探市場，走向高潮。 三、尾盤期： 如果銷售面臨較為嚴重的壓力時，采取階段式促銷 價栺策略詳敘 ? 銷售目標節(jié)奏 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 ? 區(qū)域 建筑類型 體量 （㎡） 單價 （元 /㎡） 總價 （元） 住宅區(qū) 小高層 35400 1800 63,720,000 花園洋房 18500 1800 33,300,000 商業(yè)區(qū) 純商業(yè) 8750 3600 31,500,000 住宅 13500 1700 22,950,000 合計 76150 151,470,000 項目銷售總銷： 銷售目標 ? 營銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想 ? 漸進式、持續(xù)的樹立區(qū)域形象，形成項目品牌傳播；配合開盤期爆發(fā)式營銷； ? 開盤配合充分的客戶積淀、局部現(xiàn)場體驗展示、大規(guī)模及未來藍圖展示，增強客戶購買信心； ? 此后，通過分階段現(xiàn)場亮點展示，爭取價值最大化的價格策略； ? 宣傳節(jié)奏： 宣傳主題：至始至終貫穿一條主線 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新 +江景 +異域文化； 展示：“未來前景 —— 江北新區(qū) +社區(qū)實景 +樣板房”； 賣點宣傳：“形象宣傳 —— 實質(zhì)賣點”； ? 渠道營銷節(jié)奏： 開盤前：多種渠道立體組合； 開盤后：主要通過關(guān)系營銷 +活動營銷挖掘客戶； ? 2期洋房 +小高 1期商業(yè)區(qū) 3小高層 ?1號商業(yè)區(qū)啟動，商業(yè) +住宅聯(lián)動銷售，并提高的住宅的價值，并做好一期形象。 ?2洋房區(qū)域，建筑速度較快，且市場對多層受眾較多。 有利于低開高走，避開小高層、高層的現(xiàn)行的低價的局限。逐步過渡，牽引過渡到高層開發(fā)。 ?3小高層區(qū)域，滿足價值的最大需要。 ?工程要有示范性質(zhì)，建議“建筑未動、景觀先行”，沿 105國道用圍墻圈起來，作為廣告墻并做好水景觀綠化帶。 ?采取滾動式銷售開發(fā)，便于加快資本周轉(zhuǎn)和資金回籠，盡可能規(guī)避金融風險。 分三期銷售（預(yù)計 ） ? 營銷工作節(jié)奏安排（銷售周期 ） 10年 1月 11年 1月 09年 11月 12月 09年 810月 時間 階段 目標 銷售 節(jié)奏 展示、工程符合銷售條件 實景園林展示 營銷中心到位、展示區(qū)包裝 圍墻、導(dǎo)示、 銷售物料完成 工程 進度 派籌期 醞釀期 持銷期 營銷 強度 營銷 費用比 40% 30% 11年 2月 12年 2月 強銷期 20% 商業(yè)區(qū)銷售 ， 建立項目形象 ， 引起市場關(guān)注 客戶充分感知認同項目價值 ，完成蓄客目標 有效 銷售 小高層 有效銷售洋房部分 小高房源 12年 38月 整體現(xiàn)房展示 清盤期 10% 售罄 ? ?報紙廣告 ?銷售檢討 ?項目結(jié)案 ?項目總結(jié) ?未成交客戶分析及追蹤 清盤期 ?報紙廣告 ?銷售員及客戶隊伍宣傳 ?有希望客戶再過濾 ?對競爭個案采順勢而為的機動作法 ?阻力產(chǎn)品促銷 ?困難產(chǎn)品突破 ?強銷未成交客戶分析及追蹤 持續(xù)期 ?報紙廣告 ?短信廣告 ?戶外廣告 ?DM廣告 ?來人來電最后過濾實施銷售控制 ?舉辦宣傳活動，配合報紙等媒體 ?媒體廣告發(fā)布充分掌握案情發(fā)展 擴大宣傳面，開發(fā)潛在客源 ?延續(xù)公開期熱潮進入第二階段 ?強銷集中掌握來人來電之成交 強銷期 ?定點廣告牌 ?DM派發(fā) 。報紙、短信、電視、網(wǎng)絡(luò)廣告等 ?媒體發(fā)布全面啟動 ?說明書、平面圖冊 ?完成樣板房裝飾 ?電話拜訪客戶公告進度 ?做先期銷售定點統(tǒng)計及追蹤 ?報紙廣告、現(xiàn)場指示牌、旗幟等完成到位 ?入駐接待中心 派籌期 ?工地圍墻看板 ?重點據(jù)點 ,戶外形象廣告 , VI體系設(shè)計 ?完成售樓部裝修 ?現(xiàn)場接待中心設(shè)計及施工 ?申請水電及售樓電話 ?廣告宣傳作業(yè)程序確定 ?區(qū)域性布置定點廣告牌 ?銷售看板制作 完成銷售準備： ?完成各項銷售工具之發(fā)包 ?施工耳語傳播 ?醞釀確立企劃方案細部內(nèi)容 醞釀期 具體推廣手段 執(zhí)行 目的 階段 實施派籌： ?掌握既有客戶資料 ?先期成交完成現(xiàn)場準備工作 ?傳達本案進場前銷售信息 各階段銷售的工作安排 ? 一期推廣節(jié)點控制 09年 9月 10年 1月 09年 10月 10年 10月 10年 6月 2023年 1月開盤 臨時 咨詢處 開放 售樓處 開放 營銷籌備階段 造勢、炒作階段 形象導(dǎo)入 客戶體驗階段 形象強化 開盤熱銷 賣點訴求 10年 12月 2期咨詢 二期銷售 開盤 09年 11月 一期回籠資金目標： 5000萬 ? 賣點提煉 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 ? 八大產(chǎn)品競爭力提升點 預(yù)計開盤均價： 1600元 /平米 全盤實收均價： 1800元 /平米 二：原生態(tài)水岸名居 四：產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新 +低總價 五： 精致意式風情園林 七：科技節(jié)能品質(zhì)建筑 三：高質(zhì)感的異域建筑 八：優(yōu)秀的物業(yè)管理 一：江北新區(qū)原始股 六： 完善而其具有檔次的配套 ? 戶型優(yōu)化為核心賣點 N+1房 115%實用率 每戶送 15%的面積 ? 有人靜觀事物發(fā)展，有人選擇發(fā)展事物 追逐價值還是創(chuàng)造價值，這是個問題！長江一號，據(jù)守江北潛力板塊，一江兩岸開發(fā)的核心區(qū)域，不斷提高區(qū)域居住品位，靠近原生態(tài)萬里長江，健康價值渾然天成，沿江物業(yè)情景升級 …… 完全契合資訊時代菁英生活的發(fā)展觀。 菁英貴族 發(fā)展觀 菁英時代，后都市生活 一江兩岸 —— 江北新區(qū)，后都市，大價值。 ? 長江邊的意大利風情水岸小鎮(zhèn) 江北新區(qū)，北岸公館 —— 上風尚水，水尚生活 ? 推廣策略 價格定位 銷售目標節(jié)奏 賣點提煉 推廣策略 促銷活動建議 包裝策略 怎么銷售達到利潤最大化 ? 我們?nèi)绾? 尋找客戶 我們?nèi)绾? 引領(lǐng)客戶 我們?nèi)绾? 促成交易 ?展示策略 ?專業(yè)服務(wù) ?價格策略 ?現(xiàn)場活動 ?看房專車 ?客戶甄別 ?廣告策略 ?品牌策略 ?活動策略 項目主要市場推廣策略：尋找、引領(lǐng)、促成等三個步驟，實現(xiàn)客戶吸引、到位及成交 ? ?告知 ?造勢 推廣的目的或任務(wù)： ?活動造勢 ?媒體造勢 我們的推廣策略的創(chuàng)新將著力體現(xiàn)在造勢策略的突破上，顛覆整個城市的聽覺和視覺。 推廣策略 ?形成知名度和美譽度 媒體推廣什么內(nèi)容 各種媒體如何運用 ? ?建立區(qū)域形象標桿 ?首先樹立強勢高端物業(yè)形象 以價格界定形象 強勢建立形象 與客戶重度溝通 ?高展示標準沖擊目標客戶群 ?大事件營銷 聚集人氣，擴大影響力 ?實景展示、配套先行 ?區(qū)域準壟斷 秀出看得見的未來生活 建立區(qū)域強勢影響力 取勢 展示 根據(jù)核心賣點，營銷戰(zhàn)略采取： 高端取勢 +壟斷式包裝 ? 戶外廣告 報紙廣告 雜志廣告 軟文廣告 報媒 ? 以當?shù)刂髁鲌鬄橹?,前期可適當輔以形象宣傳 ,主要以項目投資價值為主 ,用軟硬結(jié)合的形式 ,引爆市場 網(wǎng)絡(luò) ? 以房地產(chǎn)信息網(wǎng)為主 ,并輔以搜房 ,進行項目宣傳及投資價值炒作、 建立項目網(wǎng)站進行有效引導(dǎo) 現(xiàn)場展示 ? 通過 鋪面、銷售中心、建筑材料以及項目硬件配 ? 套設(shè)施等實景展示增強客戶購買信心 片區(qū)戶外 ? 周邊主要道路或高速路主要路段設(shè)置路旗、導(dǎo)視牌、條幅和廣告牌吸引客戶。 活動推廣 ? 通過業(yè)主論壇、美食節(jié)、抽獎、游戲互動等 一系 ? 列推廣活動促銷并擴大項目的知名度。 現(xiàn)場展示 其他：短信、夾報、電信待機廣告 …… 立體媒體廣告 廣告推廣策略，集中轟炸 ? 營銷費用（總銷售額的 1 .5%－ %） ?常規(guī)媒體廣告 : 40% （短信、報紙、雜志、電視、電臺、戶外廣告牌 …… ） ?工地包裝 : 20% （工地圍墻、廣告牌、路標、燈箱、旗幟、掛布、橫幅 ……) ?推廣活動 : 15% （新聞、 記者、 項目工程發(fā)布會、