【文章內(nèi)容簡介】 能體現(xiàn)其應有的價值。 3 . 大戶型各功能房分析功能房 需求主臥室 私密性要好，面積在 20平方米左右，有一個 5平米的主衛(wèi)生間，最好有一個觀賞陽臺至少是陽光窗，放兩張椅子，可以觀賞風景。書房 采光好，但一定處于整個住房里最隱蔽的位置，有一個已經(jīng)規(guī)劃好的凹進去的書柜?？蛷d 明亮，面積 30～ 50平米，連接一個大露臺；有時會承擔小型辦公室的作用。廚房 需要一個方正的廚房，可以有兩個人的活動空間，最好有一個放電視的地方，打發(fā)做飯的時間，面積 8～ 15平米。休閑陽臺 有一個大露臺，面積 10平米 +； “ 陽臺一定要大，可以種花，足不出戶在家享受 ” （老年人）； “ 在陽臺上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動空間” （中年人）； “ 可以在陽臺上放健身器材 ” （年輕人）生活陽臺 很必須衛(wèi)生間 明衛(wèi)其他 增加一個娛樂休閑房或空間；“ 衛(wèi)生間 ” 和 “ 廚房 ” 分開。3 .12 交房標準的需求167。購房群體對 “毛坯房 ”的需求比例呈現(xiàn)降低的趨勢。167。開發(fā)商可對交房標準形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質(zhì)性樓盤。 3 . 對物業(yè)管理需求消費者的聲音 216。“開發(fā)商實現(xiàn)自己的承諾 ”216?！伴_發(fā)商有好的 為用戶服務的心態(tài)為用戶服務的心態(tài) ，才會全心全意服務 ”216。“維修要及時解決 ”216?！肮芾眢w系正規(guī)，不要存在太多隨機性 ”216?！拔飿I(yè)管理的從業(yè)人員穩(wěn)定，素質(zhì)很重要，著裝、儀態(tài)好 ”216?！拔矣X得 ′龍湖 ‵和 ′錦繡山莊 ‵物業(yè)管理不錯 ”216?！拔飿I(yè)管理也有 ISO900論證 ”216。“有專業(yè)的物管公司 ”216?！笆斩嗌馘X就價值多少 ”216?！叭诵曰眨葮I(yè)主先想到 ”167。 重慶的消費者對小區(qū)物業(yè)管理的要求很基本。3 . 對物業(yè)管理需求3 . 社區(qū)配套需求需求排位 康樂設施需求 需求百分比1有線數(shù)字電視 %2中心綠地花園 %3商場設施 %4寬帶上網(wǎng) %5住戶專用小巴 %6 私人會所 /俱樂部 /小型兒童游戲處 %7停車位 %3 . 社區(qū)公共配套需求3 . 社區(qū)商業(yè)配套設施需求需求排位 康樂設施需求 需求百分比1 品牌性的社區(qū)服務超市%2 便利商品 %3 餐飲小吃街 %4 洗衣店 %5 書店 %6 花店 %7 餐飲快餐店 %8 西點面包店 %9 照片沖印店 %10 中餐廳 %11 西餐廳 %12 家庭飾品店 %3 . 社區(qū)康樂配套設施需求需求排位 康樂設施需求 需求百分比1 健身房 %2 休閑設施 %3 圖書閱覽室 %4 棋牌室 %5 游泳館 %6 健身器材 %7 咖啡廳 %8 跑步專用道路 %9 老年人活動中心 %10 兒童娛樂室 %11 網(wǎng)球場 %12 籃球場 %13 網(wǎng)吧 %14 體操房 %15 臺球室 %16 乒乓球室 %17 排球場 % 按照經(jīng)驗，每千人要有200～ 300平方米的康樂設施配套，中房董家溪社區(qū)能容納近 2萬人居住，因此，康樂設施的最優(yōu)供給量為 6000平米左右。 3 .15 對景觀和朝向的需求3 .16 對整體建筑風格的需求3 . 對居住在大橋附近的態(tài)度3 . 對居住在大橋附近的態(tài)度正面意見 負面意見交通方便 % 灰塵大、吵鬧 %環(huán)境好 % 不愿住大橋附近 %可能會 % 空氣不好環(huán)境不好 %外部自然景觀好 % 愿住大橋附近 % 空氣好可看到江面 % 3 . 不同職業(yè)背景對付款方式的選擇調(diào)查顯示： %的購房者選擇 “ 按揭 ” 購房， %的購房者傾向 “ 分期付款 ” ； 不同職業(yè)背景的購房者在選擇付款方式上有明顯的不同； %的 “ 企業(yè)管理人員 ” 和 %的 “ 私營業(yè)主 “ 購房時傾向于 “ 分期付款 ” ； %的 “ 事業(yè)單位職員 ” 和 “ 專業(yè)技術人員 ” 傾向于 “ 按揭付款 ” 購房。3 . 不同年齡段對付款方式的選擇3 . 不同家庭收入水平對付款方式的選擇3 . 對房子總價的承受能力結果分析： 被訪者對購房總價承受能力較弱。單套總價在 1015萬的購買需求最大 ,占 %和 %；其次，是單套總價在 1520萬的住房，需求分別是 %和 %；排在需求第三位的是 20—25萬元的住房，需求比例分別為 %和 %。3 . 不同年齡特征對購房總款的承受能力3 . 不同職業(yè)特征對購房總款的承受能力結果分析： 事業(yè)單位員工（如 教 師 、醫(yī)生等）、企事業(yè)單位 管理人 員 、專業(yè)人員 的 購 房群體 總 價的承受能力相 對較 強 ，其中 單 套 總價能承受 1525萬 元 的 比例分別達到 %、 %、 %。 3 . 不同家庭收入水平對購房總款的承受能力結果分析： 購房群體總價的承受能力與目前家庭經(jīng)濟收入呈高度正相關。高收入群體即有一定的經(jīng)濟積蓄，并且，他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來源。 3 . 不同社區(qū)規(guī)模與購房總款的關系調(diào)查結果： 分析顯示，隨著消費者對 “ 社區(qū)規(guī)模 ” 需求的加大，購房總價的支付能力也相應增強。有實力的買家傾向于購買較大規(guī)模的社區(qū)樓盤，因為，有開發(fā)實力保障和全面的配套設施。 3 .20 對按揭首付款的承受能力結果分析： 被訪者選擇首付款金額在 4萬元所占比例最大，達 %；其次是 ，占%；選擇首付款在 45萬元和首付款在 9萬元以上的比重一樣，都為 %，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，能夠承受首付款在 9萬元以上的樣本都為購買 150平方米大戶型的高端消費者。3 .21 對月按揭款的承受能力結果分析： 被訪者在考慮按揭月供款能力時 ,充分考慮了自身的經(jīng)濟收入水平。選擇月供款在 600—900元之間的樣本所占比例最大，達 %；其次是月供款在 300600元之間，占 %；能承受月供款在 1500元及以上的消費者很少，只占了調(diào)查總體的 %。對董家溪項目本身的測試4 . 對 “民居 ”建筑風格的需求（ A類）4 . 對 “民居 ”建筑風格的需求（ B類）4 . 對項目單價的預期調(diào)查分析： 調(diào)查顯示，由于董家溪片區(qū)已經(jīng)逐漸形成氣候，消費者對本項目的預期也比較好，因此，經(jīng)綜合評估后，建議本項目開盤價格可采用低開高走的策略，開盤價定位在 1900～ 2100元每平方米（套內(nèi)面積），隨后根據(jù)市場狀況逐步拉高。4 . 對項目開盤單價的最高預期N 卻失值 平均值 中位數(shù) 眾數(shù) 標準差 全距 最小值 最大值Valid Missing Mean Median Mode Std.Deviation Range Minimum Maximum180 100 2122 2100 2023 1600 1500 3100分析發(fā)現(xiàn)：消費者對本項目開盤單價的預期最高單價為 2355元每平方米，其中，能承受的開盤單價最高拐點為 2500元，超過該價格消費者就可能會難以接受。（價格）都是以套內(nèi)單價計算。4 .3 對工商大學與董家溪關系的認知重慶工商大學 B區(qū)（原渝州大學文財學院）就位于董家溪片區(qū)，該大學是董家溪片區(qū)人口最多的單位之一。由于該學校的存在使得董家溪片區(qū)的發(fā)展超過江北其它同類區(qū)域，該學校給董家溪帶來了巨大的機會。4 .4 對華新分流道與董家溪關系的認知華新分流道是江北區(qū)市政規(guī)劃中的重要道路，也是董家溪片區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，華新分流道北接金開大道，南接嘉陵江復線橋，是貫穿董家溪片區(qū)，帶動董家溪片區(qū)快速發(fā)展的重要市政項目。4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（ A類）4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（ B類）4 .6 江北區(qū)各片區(qū)吸引力分析研究顯示：江北區(qū)的房地產(chǎn)項目本區(qū)域消化能力超過 40%。本次抽樣研究結果顯示，對潛在購房者最有吸引力的三個片區(qū)依次是觀音橋片區(qū)、五里店片區(qū)和渝北車站片區(qū)，而本項目所在地董家溪片區(qū)排在最后的選擇位置上。據(jù)分析，這與現(xiàn)階段董家溪片區(qū)臟、亂、差情況突出有密切的關系，消費者還沒有意識到董家溪作為上檔次居住社區(qū)的價值。4 .7 對中房董家溪項目的購買意向分析“ 可能性 ≤50” 的原因：不了解這個區(qū)域 %交通不便 %這個區(qū)域治安不好，有點亂 %污染嚴重，空氣不好 %想在商業(yè)中心買房 %周邊人文環(huán)境不是很好 %該區(qū)域發(fā)展前途不大 %到時看區(qū)域（社區(qū)）的發(fā)展情況而定 %不喜歡這個片區(qū) %消費者購房的信息來源5 .1 消費者買房的五步驟 :消費者的 “買房經(jīng) ”“一看 ”： 比較 “報紙 ”、 “電視 ”和 “樓書 ”上的房地產(chǎn)信息，進行初步篩選；“二詢 ”：向朋友、同事等生活中密切接觸的信賴的人打聽項目情況；“三探 ”：到樓盤現(xiàn)場實地探測虛實；打入銷售熱線電話，詢問項目細節(jié)：如交房時間、有哪些戶型、土地使用年限等；“四等 ”：到現(xiàn)場與開發(fā)商談判，并等待和尋找最佳的下定時機；“五成 ”：訂下自己喜歡的房子。?“ 最終下定到成交周期一般集中在半年以內(nèi) ” ，銷售時應在有效周期內(nèi)追蹤詢樓者；5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道? 調(diào)查顯示： 報紙、親友介紹、電視 是潛在購房者獲取樓盤信息 的的 主要途徑 。一 類二 類5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道? “ 口碑傳播 ” 已經(jīng)成為潛在購房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道。 為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流， 對 “ 成交客戶 ” 老業(yè)主給予多種營銷方式，爭取連動銷售，開發(fā)商 應提高重視程度 ,這也是品牌效應的產(chǎn)物。? 傳統(tǒng)的 “ 報紙 “ 仍然是達成房地產(chǎn)信息有效溝通的一大強勢媒體， 買家對樓盤廣告和信息不會排斥，有效的房地產(chǎn)廣告對推動樓盤 銷售非常重要，其中，有 60%的購房群關注報紙 “ 房地產(chǎn)專版 ” 。 ? “ 房交會 ” 減少了潛在購房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤優(yōu)劣和新的信息； 房交會是開發(fā)商展示實力，與消費者直接對話的良好的平臺；? “ 電視 ” 逐漸受到潛在購房群體的重視，聽覺、視覺的刺激， “ 房子 ” 類專題節(jié)目 受到消費者的喜歡；? “ 樣板房 ” 對于買期房的消費者有一個直觀的參考，好的樣板房對銷售非常關鍵。? “ 專業(yè)技術人員 /醫(yī)生 “ 和 ” 教師 “ 還比較重視 “ 樣板房 ” 。? “ 私營業(yè)主 ” 、 “ 管理人員 ” 和 “ 一般職員 ” 還比較重視 “ 電視 ” 媒體。 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道親友介紹有效渠道 專業(yè)技術人員 教師 私營業(yè)主 管理人員 一般職員 報紙 63房交會 現(xiàn)場展示樣板房 電視 40 現(xiàn)場廣告牌 18 互聯(lián)網(wǎng) 6