【文章內(nèi)容簡介】 5 沈陽美地 聯(lián)排 170－ 190平 D 〖 板塊競爭格局分析與預判 〗 南部板塊 版塊價格小結 由于板塊內(nèi)尾盤項目較多，早期開發(fā) /消化周期長，導致目前產(chǎn)品力低，整體無準確定位， 08年總供應量約為 500套左右。獨棟別墅均價 8000元 /平，聯(lián)排別墅均價 5000元 /平；從 07年開始新項目售價已突破原有板塊價格，聯(lián)排別墅均價達 8000元 /平，獨棟別墅均價為 15000元 /平；由于區(qū)域各盤銷售情況均不理想，具有產(chǎn)品價值較低的共同劣勢，預計 09年供應會以今年庫存為主，同時迫于銷售壓力，預計價格會適度下調(diào)。 B級競品：富力仙湖國際 產(chǎn)品 形式 面積段 （平方米） 總套數(shù) 08年銷售套數(shù) 09年預計銷售情況 套數(shù) 均價 （元 /平方米） 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬元） 均價 （元 /平方米） 獨棟 3951200 64套 11套 9656 53套 38500 37400 9720 聯(lián)排 未定 合計 11套 碧桂園銀河城 深航翡翠城 中海龍灣 金地長青彎 〖 板塊競爭格局分析與預判 〗 城市別墅板塊 A類競品：中海龍灣 產(chǎn)品形式 主力面積 09年預計推盤情況 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬元） 均價 （元 /平方米） 雙拼 386 18套 7000 10300 15000 聯(lián)排 300 164套 49000 58800 12022 合計 182套 56000 69100 開發(fā)商具有一定品牌影響力，但第一次進入沈陽房地產(chǎn)市場，而且龍灣這塊地價高，開發(fā)商08年 10月開始排號，但情況很不理想導致封盤。 主要原因有兩點： 一是開盤時間晚受市場環(huán)境影響大； 二是產(chǎn)品報價較高，而且對市場信息經(jīng)常變換，導致客戶信心不足。 預計在明年 45月開盤，產(chǎn)品不會有新增供應。由于成本較高預計明年即便價格發(fā)生變化，其變化程度也不會十分明顯 A類競品：深航翡翠城 開盤時間 產(chǎn)品形式 面積段 產(chǎn)品總量 08年銷售套數(shù) 09年預計銷售情況 套數(shù) 均價 （元 /平方米） 套數(shù) 均價 （元 /平方米） 202211 聯(lián)排 240平 61套 15套 13000 46套 12022 原本是深圳航空公司的樓盤，后轉給了本地開發(fā)商格林地產(chǎn)。格林在沈陽有多家樓盤，但綜合品質(zhì)一般缺乏品牌影響力。由于兩家公司交接手續(xù)比較麻煩所以在08年年底才拿到銷售許可證。今年實際認購 15套除此之外大概有 35套左右的口頭預定，誠意不明顯?？傮w來看銷售并不理想，主要原因缺乏品牌影響力，產(chǎn)品品質(zhì)一般。明年沒有新增產(chǎn)品，預計明年銷售情況不會理想，價格有可能下降，以便促進銷售。 項目名稱 開發(fā)商 開盤時間 08年供 應情況 08年消 化情況 面積 均價 (元 ) 主力 總價 (萬 ) 競爭 級別 09年供 應情況 金地長青灣 金地集 團 08年 10月 12日 聯(lián)排 77套 11套 280380 10200 350 68套 中海龍灣 中海地 產(chǎn) 預計 08年 10月 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 未公開 發(fā)售 聯(lián)排300 雙拼386 聯(lián)排12022 雙拼15000 聯(lián)排 430 雙拼 700 A 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 深航翡翠城 格林地 產(chǎn) 08年 4月 聯(lián)排 61套 15套 240 13000 320 A 46套 碧桂園 銀河城 碧桂園 08年 10月 1日 聯(lián)排 110套 雙拼 120套 聯(lián)排 71套 雙拼 83套 聯(lián)排280 雙拼400 聯(lián)排 7200 雙拼 8300 聯(lián)排 200 雙拼 330 C 聯(lián)排 39套 雙拼 37套 合計 聯(lián)排： 412套 雙拼： 138套 聯(lián)排： 98套 雙拼： 83套 聯(lián)排： 317套 雙拼： 55套 城市別墅版塊 —— 城市別墅版塊在售項目數(shù)據(jù) 1. 城市版塊由于土地資源的稀缺 ,產(chǎn)品以聯(lián)排和雙拼為主； 2. 聯(lián)排的價格在 700015000元 /平平方米；主力面積在 240280平方米； 3. 雙拼的價格在 830019000元 /平方米；主力面積在 280－ 400平方米 。 1. 板塊整體推出 720套，消化 295套，消化率為 41％；其中碧桂園 154套占總消化 52％； 2. 聯(lián)排推出 412套，消化 97套，消化率為 24％，其中碧桂園 71套占總消化 73％； 3. 雙拼推出 138套，消化 83套，消化率為 60％，其中碧桂園占總消化 100％； 城市版塊只有碧桂園銀河城銷售情況較為理想。其余項目基本集中于08年 10月后上市，由于市場變化導致銷售情況不理想，受經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)市場下行趨勢影響，明年供應會以今年庫存為主。 項目名稱 開發(fā)商 08年供 應情況 08年消 化情況 面積 (平方米 ) 均價 (元 /平方米 ) 主力 總價 (萬 ) 競爭 級別 09年供 應情況 中海龍灣 中海地產(chǎn) 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 未公開 發(fā)售 聯(lián)排 300 雙拼 386 聯(lián)排 12022 雙拼 15000 聯(lián)排 430 雙拼 700 A 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 深航翡翠城 格林地產(chǎn) 聯(lián)排 61套 15套 240 13000 320 A 聯(lián)排 46套 蘭喬圣菲 萬科地產(chǎn) 獨棟 54套 聯(lián)排 56套 獨棟 30套 聯(lián)排 21套 獨棟 260 聯(lián)排 3071112 獨棟 17000 聯(lián)排 11000 765 390 A 獨棟 27套 聯(lián)排 22套 合計 獨棟 54套 雙拼 18套 聯(lián)排 281套 獨棟 30套 聯(lián)排 47套 聯(lián)排： 232套 雙拼： 18套 獨棟： 27套 A級竟品綜合對比分析 價格方面： 考慮到各項目綜合素質(zhì)與價格對比， 08年本案與竟品項目相比價格優(yōu)勢較為明顯。預計尤其是地價成本較高，09年價格依然會緩慢小幅度抬升，盡管中海和深航受銷售壓力可能低價入市進行甩貨銷售，但兩項目成本較高，因此價格上都不會對本案形成太大威脅。 供售方面： 本案及竟品項目 08年累計預期向市場提供獨棟 54套、雙拼 18套及聯(lián)排 358套產(chǎn)品，但受到市場低迷影響，中海及深航均沒有于 08年正式開盤發(fā)售， 2022年隨著中海的和深航的持續(xù)發(fā)售，別墅方面的競爭環(huán)境也不容樂觀。 客戶情況 不同產(chǎn)品的銷售情況 11811H1H2H3H5H6別墅? 年 齡 ： ? 主力客群為 41— 45歲占據(jù)銷售總量 42%， 其次是 31— 35歲占 24%，長青灣客戶年齡年輕化，集中化。 ? 別墅主要集中在 4145歲，事業(yè)有所成就，家庭穩(wěn)定，對住宅升級換代的需求明顯。目前高層客戶主要年齡在 46— 55歲，工作方面主要集中周邊沈河區(qū)和渾南區(qū)域的政府、軍隊和大型企業(yè)高管。 4% 4%24%9%14%4% 4%42%9%33%9% 9%14% 14%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2530 3135 3640 4145 4650 5155業(yè)主年齡高層別墅家庭結構 ? 長青灣成交客戶樣本中，全部為自用型， 帶子女小家庭型 ，無與父母合住型。 ? 成交客戶子女年齡分析，購房主力客戶子女 為學齡前兒童和中學學生 ，孩子為學齡前（注：客群年齡集中在 35歲）兒童的客戶，經(jīng)濟壓力相對小， 80%選擇按揭購房。子女在中學期間，客戶群主要是 4045歲，是長青灣主力客戶，經(jīng)濟地位已穩(wěn)定時，購房無須考慮子女就學因素。 29%14%33%10%14%學齡前小學初、高中大學成人付款方式 04%9%14%4%23%19%9%14%02030 3135 3640 4145 4650 5155一次性按揭貸款一次性付款占總量 52%，按揭貸款占 48% ， 從下例圖表中看出年齡越小，付款方式選擇按揭量相對大，年齡越高越是一次付款 ； 46歲以上客戶全部一次性付款。 職業(yè) 42%29%14%10%5%私營老板職業(yè)經(jīng)理人政府官員主持人、教師軍人?私營老板 占總量的 42%， 行業(yè)有金帝洗浴、餐飲、益壽康藥業(yè)、廣告公司、出租車公司、園藝公司、新松機器人、冷加工液壓機器公司、自營內(nèi)衣制品公司等 。私營老板中 66%年齡在4145歲，私營老板中主要認知途徑是 報廣 ，報廣占 44%，朋友介紹占 23%；私家車情況：78%擁有 奧迪 車，以 A6為主系， 42%擁有兩臺以上車輛，其余品牌主要是路虎、寶馬、 SUV；私營老板中 55%選擇別墅， 45%選擇高層；臵業(yè)次數(shù)全部為三次以上臵業(yè)， 49%現(xiàn)居住沈河區(qū)。 ?職業(yè)經(jīng)理人 :私企的高級管理層 .占總量 29%,企業(yè)為 :合作單位（中建、華廈設計院）占有 14%，其余為沈陽西門子代理、盛京高爾夫俱樂部、新松機器人產(chǎn)業(yè)自動化等產(chǎn)業(yè)公司。私家車情況：品牌較雜，路虎、保時捷、寶馬、奧迪、豐田等，職業(yè)經(jīng)理人中多為一臺私家車。臵業(yè)次數(shù)： 67%為三次以上臵業(yè)， 50%現(xiàn)居住渾南區(qū)；認知途徑主要是朋友介紹、甲方合作 職業(yè) ? 政府公務員 占 14%： 主要是省政府、東陵區(qū)檢查院等政府部門要員。私家車以奧迪車為主，政府公務員中 67%為二次臵業(yè)。認知途徑：朋友介紹、短信、報廣， 付款方式全部為一次性 。 42%29%14%10%5%私營老板職業(yè)經(jīng)理人政府官員主持人、教師軍人職業(yè)不同付款方式分析 23%19%10%19%14%5%10%0%5%10%15%20%25%私營老板 職業(yè)經(jīng)理人 政府官員 軍人 教師\ 主持人一次性按揭?政府官員、軍人 ： 100%為一次性付款； ?私營企業(yè)業(yè)主 ：付款一次性與按揭差距小，一次性付款主要是經(jīng)營項目的利潤大的企業(yè)老板， 服務行業(yè)和國家支持產(chǎn)業(yè) ，如藥業(yè)、廣告、餐飲、機器人自動化、液壓機器械公司均為一次付款。 ?職業(yè)經(jīng)理人： 以按揭付款為主。 居住區(qū)域及小區(qū)分析 32%24%10%10%19%5%沈河區(qū)和平區(qū)大東區(qū)東陵區(qū)渾南區(qū)蘇家屯?居住 沈河區(qū) 占總量 32%，認知途徑主要是以報廣為主，多數(shù)是三次以上臵業(yè)。其中沈河區(qū)中占 43%的客戶現(xiàn)在居住東方威尼斯，對東方威尼斯的物業(yè)及圈層不滿意，原面積集中在 180200平，購買本案以別墅為主。 ?和平區(qū) 占總量 24%，認知途徑主要是以報廣、朋友介紹為主；現(xiàn)居住面積為 150—200平，全部是三次以上臵業(yè)， 60%的人群在沈河區(qū)有工作的接觸（設有店面或辦公地點） ?渾南 占總量的 19%，主要是河畔新城的業(yè)主，購買本案別墅產(chǎn)品。 長青灣高層客戶分析 ? 高層主力以 180平與 200平為主，各占總量 40%，客戶對 180平與 200平產(chǎn)品戶型、景觀、位臵、價格不同需求，產(chǎn)生相應有區(qū)分。 ? 付款方式 ：高層一次性付款占 70%，按揭占 30%。 ? 職業(yè) ：私營老板和職業(yè)經(jīng)理人占據(jù) 80%，是高層的主力客源。 ? 行業(yè) ：機械制造（ 2組）、藥業(yè)、建筑（ 3組）、服裝業(yè)。 ? 車輛 ： 80%擁有一臺私家車，高層客戶 60%使用奧迪品牌車。 ? 年齡 ： 4655歲占高層總量的 70%。 ? 認知途徑 ：朋友介紹、報廣占 70%，是高層主要推廣途徑。 ? 臵業(yè)次數(shù) ： 60%是三次以上臵業(yè)，高層客戶均為沈陽人（除合作單位二名杭州人）。 ? 價值排序 ：景觀 戶型 品牌 價格 地理位臵 高層客戶分析 200平高層客戶分析 說明分析： ? H H6選房比例各 50% ? 關注價值排序： 戶型 — 景觀 — 品牌 — 價格 — 地理位臵 ? 年齡： 200平客源主力是中老年人群， 50— 55歲占 75%，并全部選擇一次付款方式購房， 3540歲占 25%，為按揭付款。 ? 學歷： 50%為本科學歷，海外留學、博士占 50%，高學歷人群對 200平主品生活品質(zhì)有一定需求。 310123 一次性/ 5 0 5 5歲按揭/ 3 5 4 0 歲付款方式付款方式： ? 認知途徑 ：朋友介紹 50%，其余為路過、報廣。 ? 居