【正文】 西南戶型 )。對(duì)長(zhǎng)青灣仍有一定影響，但由于區(qū)域較遠(yuǎn)，所以競(jìng)爭(zhēng)不算直接。 劣 勢(shì)：開(kāi)發(fā)商口碑一般 產(chǎn)品力較差 缺乏高端配套 (如大型會(huì)館 ) 09年預(yù)測(cè)：由于前期剩于產(chǎn)品體量較大 (400套 )，所以明年任務(wù)還會(huì)以庫(kù) 存為主。 A級(jí)競(jìng)品： 河畔公館 位 臵：渾南區(qū)南堤中路 產(chǎn)品形式： 3棟高層 面 積： 250350平方米 定 位：城市豪宅 優(yōu) 勢(shì)：品牌開(kāi)發(fā)商、物業(yè)好、在沈陽(yáng)有良好的口碑。 09年預(yù)測(cè)：由于項(xiàng)目銷售十分不理想，所以華新聯(lián)美對(duì)此產(chǎn)品可能會(huì)有重新定位。另外，新世界在沈陽(yáng)有三家商場(chǎng)及一家酒店，客戶資源較豐富。 09年銷售主要以西區(qū)為主，價(jià)格未定。如要完成目標(biāo)任務(wù)，預(yù)計(jì)明年價(jià)格會(huì)在 5500元 /平方米左右。由于開(kāi)發(fā)商缺乏高端物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，后期物業(yè)服務(wù)水平一般，導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏品牌影響力。相對(duì)將近兩年的客戶積累及銷售期， 08年銷售情況一般。 位 臵 渾南新區(qū)三義街２號(hào) 規(guī) 模 占地 建面 容 積 率 產(chǎn)品形式 5棟高層 面 積 70－ 160平 方米 定 位 城市中高端產(chǎn)品 08年銷售況 高層： 178套 C級(jí)競(jìng)品：世茂五里河 位 臵 沈陽(yáng)市和平區(qū)原五里河體育場(chǎng) 規(guī) 模 占地面積 :181000平方米 總建筑面積 :1600000平方米 容 積 率 產(chǎn)品形式 高層 面 積 90250平 方米 定 位 城市中高端產(chǎn)品 08年銷售況 240套 世茂五里河：該樓盤產(chǎn)品面積跨度較大，能與本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品線不多。 A級(jí)竟品綜合對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 產(chǎn)品 形式 08年供 應(yīng)套數(shù) 08年 消 化套數(shù) 面積 （ m2） 銷售均 價(jià)元 / m2 主力 總價(jià) 09年供 應(yīng)情況 銀河灣 預(yù)計(jì) 09\910 高層 未售 160300 未定 未定 預(yù)計(jì) 150套 金域藍(lán)灣 08\10\11 小高層 88 42 176－ 189 6600 116－ 125萬(wàn) /套 46套 +216套 河畔公館 預(yù)計(jì) 09\910 高層 未售 246－ 347 108套 峰匯 08\8\24 高層 271 182 153－ 256 8600 130220萬(wàn) /套 89套 +132套 合計(jì) 359 224 741套 價(jià)格方面： 考慮到各項(xiàng)目綜合素質(zhì)與價(jià)格對(duì)比， 08年本案與竟品項(xiàng)目相比無(wú)明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，價(jià)格比系數(shù)基本相當(dāng)。 供售方面： 本案及竟品項(xiàng)目 08年共推出房源 359套，銷售 224套，銷售率約 62%，由于河畔公館以及銀河灣都推遲到 2022年上市，所以 2022年的同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，目前對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目具體入市的時(shí)間不好判斷，所以需盡量利用上半年的時(shí)間多消化高層產(chǎn)品，錯(cuò)開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高峰期。 棋盤山板塊（山水別墅） 鳥(niǎo)島 蘭喬圣菲 奧園 （漫步地中海） 唯美十方 桑堤亞納 港中旅 世博園 項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)程度 蘭喬圣菲 A 奧園 C 唯美十方 C 桑堤亞納 B 港中旅 D 沈陽(yáng)碧桂園 D 棋盤山競(jìng)爭(zhēng)板塊 沈陽(yáng)碧桂園 別墅競(jìng)品 A級(jí)競(jìng)品：蘭喬圣菲 庫(kù)存消化 庫(kù)存消化 新增供應(yīng) 新增供應(yīng) 產(chǎn)品形式 面積段 產(chǎn)品線 08年銷售套數(shù) 09年預(yù)計(jì)銷售情況 套數(shù) 均價(jià) （元 /平方米） 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬(wàn)元） 均價(jià) （元 /平方米） 獨(dú)棟 3071112 高端 30套 17000 27套 12149 24550 202200 聯(lián)排 260 高端 21套 11000 22套 5650 6780 12022 合計(jì) 51套 57套 18300 31731 1. 2022年銷售金額計(jì)劃 ， 57套； 2. 其中庫(kù)存產(chǎn)品 ， 49套，新推產(chǎn)品 ， 8套 。 棋盤山版塊 —— 棋盤山版塊在售項(xiàng)目數(shù)據(jù) 項(xiàng) 目 產(chǎn)品形式 08年供 應(yīng)套數(shù) 主力面積 08年消 化套數(shù) 均價(jià) 主力總價(jià) 09年供 應(yīng)套數(shù) 競(jìng)爭(zhēng) 級(jí)別 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 54 450 30 17000 765萬(wàn) 40 A 聯(lián)排 56 265 21 11000 390萬(wàn) 35 中旅國(guó)際 聯(lián)排 99 230 55 7500 170萬(wàn) 104 D 雙拼 8 300 6 10000 300萬(wàn) 2 沈陽(yáng)碧桂園 雙拼 217 420 190 6000 250萬(wàn) 220 D 聯(lián)排 46 300 44 4400 130萬(wàn) 100 漫步地中海 獨(dú)棟 17 500 13 10000 500萬(wàn) 21 C 聯(lián)排 54 230 40 7400 175萬(wàn) 44 桑堤亞納 獨(dú)棟 16 500 9 12500 620萬(wàn) 7 B 聯(lián)排 21 340 16 6500 230萬(wàn) 5 雙拼 20 450 12 8000 360萬(wàn) 8 唯美十方 獨(dú)棟 21 700 16 16000 1100萬(wàn) 5 C 1. 棋盤山版塊由于自然資源較好多以別墅項(xiàng)目為主； 2. 產(chǎn)品類型以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，部分項(xiàng)目有少量花園洋房； 3. 單體的價(jià)格在 13000元 /平左右，主力面積在 500平左右 4. 聯(lián)排的價(jià)格在 7000元 /平左右；主力面積在 200250平； 5. 雙拼的價(jià)格在 8000／平左右；主力面積在 300－ 400平。 南部板塊 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （萬(wàn)平米） 容積率 開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)品形式 戶型面積 競(jìng)爭(zhēng)級(jí)別 圣羅倫斯 香格蔚藍(lán) 聯(lián)排 雙拼 240－ 300平（聯(lián)排） 300－ 420平 (雙拼 ) C 聽(tīng)雨觀瀾 70 香格蔚藍(lán) 獨(dú)棟 聯(lián)排 240－ 300平（聯(lián)排） 600平（獨(dú)棟） C 富力 〃 仙湖 富力地產(chǎn) 獨(dú)棟 3951190 （獨(dú)棟） B 信盟花園 信盟集團(tuán) 獨(dú)棟 聯(lián)排 439平左右（獨(dú)棟） 200－ 300平（聯(lián)排） D 玫瑰園 10 沈陽(yáng)虹洋 獨(dú)棟 聯(lián)排 170、 225平左右（聯(lián)排） 300平左右（獨(dú)棟） D 皇家美墅 珍實(shí)企業(yè) 獨(dú)棟 451－ 893平 D 美地莊園 15 沈陽(yáng)美地 聯(lián)排 170－ 190平 D 〖 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局分析與預(yù)判 〗 南部板塊 版塊價(jià)格小結(jié) 由于板塊內(nèi)尾盤項(xiàng)目較多，早期開(kāi)發(fā) /消化周期長(zhǎng)，導(dǎo)致目前產(chǎn)品力低，整體無(wú)準(zhǔn)確定位， 08年總供應(yīng)量約為 500套左右。 B級(jí)競(jìng)品：富力仙湖國(guó)際 產(chǎn)品 形式 面積段 （平方米） 總套數(shù) 08年銷售套數(shù) 09年預(yù)計(jì)銷售情況 套數(shù) 均價(jià) （元 /平方米） 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬(wàn)元） 均價(jià) （元 /平方米） 獨(dú)棟 3951200 64套 11套 9656 53套 38500 37400 9720 聯(lián)排 未定 合計(jì) 11套 碧桂園銀河城 深航翡翠城 中海龍灣 金地長(zhǎng)青彎 〖 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局分析與預(yù)判 〗 城市別墅板塊 A類競(jìng)品：中海龍灣 產(chǎn)品形式 主力面積 09年預(yù)計(jì)推盤情況 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬(wàn)元） 均價(jià) （元 /平方米） 雙拼 386 18套 7000 10300 15000 聯(lián)排 300 164套 49000 58800 12022 合計(jì) 182套 56000 69100 開(kāi)發(fā)商具有一定品牌影響力，但第一次進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且龍灣這塊地價(jià)高，開(kāi)發(fā)商08年 10月開(kāi)始排號(hào)，但情況很不理想導(dǎo)致封盤。 預(yù)計(jì)在明年 45月開(kāi)盤，產(chǎn)品不會(huì)有新增供應(yīng)。格林在沈陽(yáng)有多家樓盤，但綜合品質(zhì)一般缺乏品牌影響力。今年實(shí)際認(rèn)購(gòu) 15套除此之外大概有 35套左右的口頭預(yù)定，誠(chéng)意不明顯。明年沒(méi)有新增產(chǎn)品，預(yù)計(jì)明年銷售情況不會(huì)理想，價(jià)格有可能下降，以便促進(jìn)銷售。 1. 板塊整體推出 720套，消化 295套，消化率為 41％；其中碧桂園 154套占總消化 52％； 2. 聯(lián)排推出 412套，消化 97套，消化率為 24％，其中碧桂園 71套占總消化 73％； 3. 雙拼推出 138套，消化 83套，消化率為 60％，其中碧桂園占總消化 100％； 城市版塊只有碧桂園銀河城銷售情況較為理想。 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 08年供 應(yīng)情況 08年消 化情況 面積 (平方米 ) 均價(jià) (元 /平方米 ) 主力 總價(jià) (萬(wàn) ) 競(jìng)爭(zhēng) 級(jí)別 09年供 應(yīng)情況 中海龍灣 中海地產(chǎn) 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 未公開(kāi) 發(fā)售 聯(lián)排 300 雙拼 386 聯(lián)排 12022 雙拼 15000 聯(lián)排 430 雙拼 700 A 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 深航翡翠城 格林地產(chǎn) 聯(lián)排 61套 15套 240 13000 320 A 聯(lián)排 46套 蘭喬圣菲 萬(wàn)科地產(chǎn) 獨(dú)棟 54套 聯(lián)排 56套 獨(dú)棟 30套 聯(lián)排 21套 獨(dú)棟 260 聯(lián)排 3071112 獨(dú)棟 17000 聯(lián)排 11000 765 390 A 獨(dú)棟 27套 聯(lián)排 22套 合計(jì) 獨(dú)棟 54套 雙拼 18套 聯(lián)排 281套 獨(dú)棟 30套 聯(lián)排 47套 聯(lián)排： 232套 雙拼： 18套 獨(dú)棟： 27套 A級(jí)竟品綜合對(duì)比分析 價(jià)格方面： 考慮到各項(xiàng)目綜合素質(zhì)與價(jià)格對(duì)比， 08年本案與竟品項(xiàng)目相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯。 供售方面： 本案及竟品項(xiàng)目 08年累計(jì)預(yù)期向市場(chǎng)提供獨(dú)棟 54套、雙拼 18套及聯(lián)排 358套產(chǎn)品，但受到市場(chǎng)低迷影響，中海及深航均沒(méi)有于 08年正式開(kāi)盤發(fā)售， 2022年隨著中海的和深航的持續(xù)發(fā)售，別墅方面的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不容樂(lè)觀。 ? 別墅主要集中在 4145歲，事業(yè)有所成就，家庭穩(wěn)定，對(duì)住宅升級(jí)換代的需求明顯。 4% 4%24%9%14%4% 4%42%9%33%9% 9%14% 14%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2530 3135 3640 4145 4650 5155業(yè)主年齡高層別墅家庭結(jié)構(gòu) ? 長(zhǎng)青灣成交客戶樣本中，全部為自用型， 帶子女小家庭型 ，無(wú)與父母合住型。子女在中學(xué)期間，客戶群主要是 4045歲，是長(zhǎng)青灣主力客戶，經(jīng)濟(jì)地位已穩(wěn)定時(shí)，購(gòu)房無(wú)須考慮子女就學(xué)因素。 職業(yè) 42%29%14%10%5%私營(yíng)老板職業(yè)經(jīng)理人政府官員主持人、教師軍人?私營(yíng)老板 占總量的 42%， 行業(yè)有金帝洗浴、餐飲、益壽康藥業(yè)、廣告公司、出租車公司、園藝公司、新松機(jī)器人、冷加工液壓機(jī)器公司、自營(yíng)內(nèi)衣制品公司等 。 ?職業(yè)經(jīng)理人 :私企的高級(jí)管理層 .占總量 29%,企業(yè)為 :合作單位（中建、華廈設(shè)計(jì)院）占有 14%，其余為沈陽(yáng)西門子代理、盛京高爾夫俱樂(lè)部、新松機(jī)器人產(chǎn)業(yè)自動(dòng)化等產(chǎn)業(yè)公司。臵業(yè)次數(shù)： 67%為三次以上臵業(yè)， 50%現(xiàn)居住渾南區(qū)；認(rèn)知途徑主要是朋友介紹、甲方合作 職業(yè) ? 政府公務(wù)員 占 14%： 主要是省政府、東陵區(qū)檢查院等政府部門要員。認(rèn)知途徑：朋友介紹、短信、報(bào)廣， 付款方式全部為一次性 。 ?職業(yè)經(jīng)理人： 以按揭付款為主。其中沈河區(qū)中占 43%的客戶現(xiàn)在居住東方威尼斯，對(duì)東方威尼斯的物業(yè)及圈層不滿意，原面積集中在 180200平，購(gòu)買本案以別墅為主。 長(zhǎng)青灣高層客戶分析 ? 高層主力以 180平與 200平為主，各占總量 40%，客戶對(duì) 180平與 200平產(chǎn)品戶型、景觀、位臵、價(jià)格不同需求，產(chǎn)生相應(yīng)有區(qū)分。 ? 職業(yè) ：私營(yíng)老板和職業(yè)經(jīng)理人占據(jù) 80%，是高層的主力客源。 ? 車輛 ： 80%擁有一臺(tái)私家車，高層客戶 60%使用奧迪品牌車。 ? 認(rèn)知途徑 ：朋友介紹、報(bào)廣占 70%，是高層主要推廣途徑。 ? 價(jià)值排序 ：景觀 戶型 品牌 價(jià)格 地理位臵 高層客戶分析 200平高層客戶分析 說(shuō)明分析： ? H H6選房比例各 50% ? 關(guān)注價(jià)值排序： 戶型 — 景觀 — 品牌 — 價(jià)格 — 地理位臵 ? 年齡： 200平客源主力是中老年人群， 50— 55歲占 75%，并全部選擇一次付款方式購(gòu)房， 3540歲占 25%，為按揭付款。 310123 一次性/ 5 0 5 5歲按揭/ 3 5 4