某地產(chǎn)東灣營(yíng)銷策略及推廣提案報(bào)告杭州遠(yuǎn)創(chuàng)營(yíng)銷策略報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-12 23:22本頁(yè)面
【正文】 0600700800上城 下城 江干 拱墅 西湖 濱江 下沙 之江8 月銷售套數(shù) 9 月銷售套數(shù)八月為傳統(tǒng)意義上的淡季，而原本“金九銀十”的九月成交量卻不及上月； 9月區(qū)域成交量主要集中在江干區(qū)（其中位于錢江新城的萬象城和九堡的魅力之城，分別有 429套和 222套的銷售量），同時(shí)上城、拱墅、濱江三區(qū)成交量也在百套以上。 成熟區(qū)域折扣對(duì)銷售的影響明顯 從銷售情況來看，房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的區(qū)域如市中心、濱江、錢江新城等地受折扣影響明顯，而發(fā)展剛剛起步配套尚未成熟或距離市區(qū)較遠(yuǎn)的如城北、余杭等地折扣后對(duì)銷售的促進(jìn)并不明顯。 部分偏遠(yuǎn)不成熟區(qū)域仍未降到客戶心理預(yù)期 萬科全面折扣之后，客戶對(duì)市場(chǎng)的折扣期望值加大， 78折成為他們的心理預(yù)期值，一些成熟區(qū)域降價(jià)后已達(dá)到客戶的心理預(yù)期因而取得熱銷，而一些區(qū)域較大幅度降價(jià)后銷售并未有太大起色，還未達(dá)到客戶的期望值，因而客戶繼續(xù)觀望，而發(fā)展商接下來可能加大折扣力度，價(jià)格戰(zhàn)將進(jìn)一步升溫。 面對(duì)激烈價(jià)格戰(zhàn)保值承諾成為取得熱銷的一種手段 部分發(fā)展商未采用降價(jià)折扣的方式，而采用保值承諾的方式一來吸引市場(chǎng)眼球，二來也提升客戶購(gòu)買信心，用另一種方式吸引客戶購(gòu)房。 但是從就是政策的內(nèi)容上來看，治本仍然比較勉強(qiáng)，某些條款更像是選擇社會(huì)和諧的政治背景和政府土地出讓的促銷政策。 市場(chǎng)仍不明朗，何時(shí)回暖可能尚不確定 對(duì)于市場(chǎng)還需要持謹(jǐn)慎態(tài)度 杭州房產(chǎn)的板塊爭(zhēng)奪和區(qū)域內(nèi)爭(zhēng)奪始終會(huì)長(zhǎng)期存在 競(jìng)爭(zhēng)策略 陣地戰(zhàn) 集團(tuán)戰(zhàn) 陣地戰(zhàn) 屯糧備戰(zhàn) 占領(lǐng)高地 聯(lián)合進(jìn)攻 組織火網(wǎng) 集中優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勝劣汰 人們，流向?yàn)? 權(quán)利頂層 財(cái)富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 赤貧階層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟(jì)體系中中產(chǎn)階層的初層到上層。 客群媒體觀 新型網(wǎng)絡(luò)媒體的接觸度高；相對(duì)更 重視廣告，并懂得廣告的格調(diào) ；雜志和報(bào)紙的接觸率與依賴較高。 客群休閑觀 休閑活動(dòng)多為 社交型和自我享受型 ；重視氛圍和環(huán)境。 但是 ?? 我們?cè)谙律澄磥頃?huì)面臨很明顯的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，僅有的這些賣點(diǎn)仍然不足以在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 我們需要改變?cè)V求的方式 CBD后花園給人的感覺仍然太遙遠(yuǎn)，而且灣區(qū)生活的感覺仍然沒有清晰的訴求出來，在現(xiàn)階段以 CBD后花園的概念進(jìn)行傳播還是缺乏沖擊力 我們還需要改變形象定位 同樣，“ DBD之后是灣區(qū)”的概念無法具有支撐一個(gè) 86萬方生活城區(qū)的后續(xù)延展，項(xiàng)目的氣質(zhì)和包容性都還需要提升 我們需要從產(chǎn)品的角度來擴(kuò)充項(xiàng)目的包容性和高度 在延續(xù)原有推廣的基礎(chǔ)上提出 一種獨(dú)特的項(xiàng)目訴求 一個(gè)明確的項(xiàng)目定位 一種強(qiáng)大的包容性和高度 ?? 一切從灣展開聯(lián)想 ?? 灣的理想 灣的本源一定是締造者賦予的 中國(guó)央企房產(chǎn)綜合實(shí)力第 1名 中國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值第 1名 中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力前 4強(qiáng) 品牌愿景：打造中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城 品牌理念 : 和諧生活 自然舒適 這種和諧包含了天地萬物，蕓蕓眾生，保利講究的是“和則生物，同則不繼”， “自然最舒適”的感覺。是一種 豐富的和諧 灣的物理 開闊的 尺度感和大氣感。 —— 別林斯基 （俄國(guó)） ?美的事物是永恒的喜悅。美立刻在想象里滲透一種內(nèi)在的欣喜和滿足。對(duì)于我們的眼睛，不是缺少美，而是缺少發(fā)現(xiàn)。 康銘 灣的精神 其實(shí)，美是更加深刻的，是一種不經(jīng)意由內(nèi)心深處散發(fā)出來的魅力，一種原始的，本能的自然表現(xiàn)，心對(duì)于美來說，才是提升于物質(zhì)的更高層含義 這種原始和本能，讓我們首先聯(lián)想到的是孩子， 孩子透露出的笑容完全發(fā)自內(nèi)心， 是一種美的極致。誰會(huì)在乎這些呢？大家在乎的，是那些生命中的種種元素在有機(jī)作用的烘焙下產(chǎn)生的排列組合，以及感受那些排列組合給自己帶來的樂趣 對(duì)和諧期待的本質(zhì)、極美的事物和愉悅的心情，三者缺一不可。如此龐大的元素進(jìn)行排列組合，可以聯(lián)想的就是無限多，例如幸福，喜悅，幸運(yùn)，感恩，微笑，奔跑，歌唱，演奏，鄰里，天倫，從容 ?? 世間的一切行為、表情、事物都可以由這些元素所構(gòu)成，我們把這些稱之為 萬象 灣的理想 包容萬象 灣的本源 豐富的和諧 灣的外在 大美 灣的精神 悅心 灣的理想 包容萬象 SLOGAN 大美悅心，灣容萬象 灣，就在眼前 項(xiàng)目全盤推廣總策略 第一階段： 基于目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，需要我們以 “ 倒立 ” 的思維來思考項(xiàng)目推廣，顛覆常規(guī)的先大盤后品質(zhì)的手法。 ? 階段目的：打造品質(zhì)樓盤形象、擴(kuò)大并深挖目標(biāo)客群。 階段 １ 策略 品質(zhì)樓盤形象塑造 大美于品，極質(zhì)悅心 杭州東部 86萬方國(guó)際品質(zhì)灣流住區(qū) 因?yàn)殄e(cuò)落式規(guī)劃，才有了 180000㎡ 社區(qū)園林，令美景充盈園區(qū)， 因?yàn)殄e(cuò)落式規(guī)劃，才有了 150米樓間距，令視野通透無限， 因?yàn)殄e(cuò)落式規(guī)劃，才有了 270度觀景面，令生活詩(shī)意如畫， 因?yàn)殄e(cuò)落式規(guī)劃，才有了三面通透的賴特排屋，令四季陽(yáng)光滿室， 保利 階段報(bào)紙廣告 1（規(guī)劃篇） 大美于品，極質(zhì)悅心 杭州東部 86萬方國(guó)際品質(zhì)灣流住區(qū) 因?yàn)殛P(guān)注生活，才有了６米挑高露臺(tái)，令 …… 因?yàn)殛P(guān)注生活，才有了雙精裝修大堂，令 …… 因?yàn)殛P(guān)注生活，才有了電梯直接入戶，令 …… 因?yàn)殛P(guān)注生活，才有了４ .１米架空層，令 …… 保利 階段報(bào)紙廣告 2（高層建筑篇） 大美于品，極質(zhì)悅心 杭州東部 86萬方國(guó)際品質(zhì)灣流住區(qū)
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