【正文】 通過線條和細(xì)部處理，使得外立面不缺乏層次，天際線富于變化坡屋 頂、陽臺、窗臺花壇等設(shè)計，從建筑頂部、底部、窗、陽臺等細(xì)部的 處理中，體現(xiàn)出精致和品質(zhì)感，富于變化。本案在開發(fā)前一直保持有良好的原生態(tài)。 ■ 生活配套，目前的 配套只能依靠招賢 鎮(zhèn)原有配套設(shè)施， 其配套規(guī)模和檔次 的起點都相當(dāng)?shù)汀? ■ 云灣公路、紅灣公路的通車，紅灣大道和新的昌灣公路的即將修通，已將 本板塊與新老市中心連為一體 ，使得本地塊物理心理空間距離大大拉近，距離將不會成為影響板塊發(fā)展的主要因素。 板塊兩大特點 （置業(yè)特點） : 休閑度假 二次及多次置業(yè) ■ 在灣里板塊，太平鎮(zhèn) 的項目大多都定位為 休閑度假產(chǎn)品。 ■ 恒茂森林海 康都 羅馬假日 帝景灣洋城 休閑度假項目聚集 灣里板塊與其它板塊相比價格略低，地理位置較偏遠(yuǎn)，但自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 二次及多次置業(yè)者的天堂 項目定位解讀 1 地段 產(chǎn)品 定位優(yōu)劣勢分析 建筑形態(tài)多元化 ■ 采用經(jīng)典陽光歐式風(fēng)格，在南昌獨樹一幟。 ■ 統(tǒng)一風(fēng)格下的產(chǎn)品多元化：情景洋房，多層，高層，獨棟、聯(lián)排別墅。用一種文化精神，統(tǒng)一產(chǎn)品形式上的差異。 產(chǎn)品 ■ 登山公園（山地網(wǎng)球場、野外燒烤、登山健身道、山頂標(biāo)志性景觀建筑） ■ 小區(qū)內(nèi) 4個小水景利用落差，用渠道相連，形成跌落式水景景觀； 景觀、休閑設(shè)施 160畝的登山森林公園 +跌落式水景 登山健身道設(shè)計方案 8字型循環(huán)登山道 山地網(wǎng)球 場 山頂標(biāo) 志性景觀 建筑 野外燒烤 場 野外燒烤 場 健身器材 設(shè)施 如圖所示： 利用地塊中 2座山峰之間（海拔 60110米）共 50米的落差， 修建一條可循環(huán)往返的登山健身道，以彌補(bǔ)道路總長之不足 （約 8001000米），滿足大眾健身登山的需求，也可讓登山運(yùn)動者自行選擇運(yùn)動的強(qiáng)度。道路沿線旁，可設(shè)置涼亭及野外燒烤場 等景觀休閑設(shè)施，供游人玩賞嬉戲。 山地網(wǎng)球場 山頂景觀建筑 ■ 登山道 ■ 野外燒烤場 一、多功能廳 多功能廳可以組織大規(guī)模人數(shù)的國際會議 ,還可以從事宴會、演出、展覽等活動 建立可容納多人的階梯教室，現(xiàn)代化配置是 IT業(yè)會議的理想選擇。 二、高檔會議室 可容納上百人的高檔會議室 ,可以進(jìn)行高端國際會議。 西餐廳： 西餐廳可經(jīng)營正宗歐陸和東南亞風(fēng)味的美味佳肴。 三、娛樂休閑 建立娛樂康體樓，具備游泳池、乒乓球、臺球、桑拿、健身、 娛樂演藝廳及 KTV包間等設(shè)施，以及小面積的室外高爾練習(xí)場。定位 定位 綜合分析 本案地處 風(fēng)光旖旎的灣里板塊 ，坐擁青山綠 水，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，有先天的休閑度假條件，如加上建議的登山公園及其配套的各項運(yùn)動配套設(shè)施，必將吸引部分人流前來休閑度假，解決了今后項目銷售的部分 客源積累 問題。 項目定位優(yōu)勢分析二 按照南昌市政府對灣里的定位， 灣里將成為南昌市重點的風(fēng)景名勝區(qū)， 除梅嶺風(fēng)景外，還將引入諸多休閑娛樂設(shè)施（如野生動物園），按照目前定位，項目建成后將成為綜合性的休閑度假住宅區(qū)，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，項目所提供的產(chǎn)品上將會保持一定的市場優(yōu)勢。 項目定位劣勢分析 因地塊不平整，各建筑形態(tài)依山勢而建， 項目 造價會比一般的住宅產(chǎn)品高出 20%， 且土地利用率不高； ○ 灣里片區(qū)的開發(fā)和發(fā)展 ，使南昌市民 對灣里區(qū)的認(rèn)知度提高，必將會增加 項目的潛在客戶和投資客戶數(shù)量； 項目定位機(jī)會點分析一 灣里生態(tài)旅游的蓬勃發(fā)展及一批休閑度假樓盤的建 成（如恒茂森林海、羅馬假日、康都等），使南昌 人的對生活方式和新生活理念的渴望更加迫切。此時本案可利用交通便捷的 優(yōu)勢，及獨特的產(chǎn)品特色吸引大批的客源 項目定位機(jī)會點分析二 ○ 灣里區(qū)現(xiàn)有多個項目都是以休閑度假為主題 ，而本案預(yù)計發(fā)售時機(jī)將在 08年上半年，期間的市場變化，可能產(chǎn)生一些不確定的因素； 項目定位潛在威脅點分析 項目定位解讀 2 形勢 客群 對手 ■ 房產(chǎn)市場供應(yīng)情況 ■ 房產(chǎn)市場銷售情況 ■ 灣里板塊之營銷特點 ■ 未來三年之預(yù)測 ■ 客戶研究 ■ 競爭對手分析 房產(chǎn)市場供應(yīng)情況 2023 年 2 0 0 7 年南昌市商品房建設(shè)及銷售情況 ( 萬平米 )050010001500施工面積 6 6 0 . 3 1067 1179 1 3 4 1 . 0 6 696竣工面積 1 3 4 . 0 3 261 413 4 2 7 . 5 6 ——2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 5 月2023 年 2 0 0 7 年南昌市商品房開發(fā)投資情況 ( 億元 )6 0 . 18 5 . 21 1 0 . 1 23 6 . 6 21 1 0 . 7 50501001502023年 2023年 2023年 2023年 2023年16月近幾年，南昌市的商品房開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長， 從開工及竣工面積也可看出，商品房供量穩(wěn)定。價格大勢穩(wěn)步上升，漲幅平均在 15%左右。 房產(chǎn)市場銷售情況 說明： 0607年土地供量情況 06年共出讓土地 ，至六月底剩余 37%左右 (約 2220畝 )的土地未動工開發(fā)； 07年上半年共出讓土地 ，約有 73%左右 (約 1110畝 )的土地未動工開發(fā)， 兩年合計約 3330余畝待動工； 未來三年之預(yù)測 南昌目前已出讓未動工土地分布城南( 不包含南昌縣城)63%青山湖2%市中心3%灣里7%昌北8%朝陽洲5%京東4%紅谷灘8%板塊 目前未開工面積（畝） 昌北 朝陽洲 城南 紅谷灘 京東 青山湖 桑海開發(fā)區(qū) 市中心 灣里 市中心、青山湖、朝陽州、紅谷灘等市中心及中心區(qū)域土地日益稀缺。 灣里區(qū)、 “新 灣”接壤區(qū)樓盤建筑風(fēng)格依托灣里良好的自然豐景特色，以多層建筑形態(tài)為主，別墅等形態(tài)為輔。其中，以瀚海逸居古徽派、帝景洋灣歐式、梅嶺康都、簡約現(xiàn)代風(fēng)格為代表。園林設(shè)計依據(jù)地形形態(tài)，景觀建設(shè)“依山傍水”，充分利用了當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和形態(tài)。 區(qū)域產(chǎn)品特征 因灣里區(qū)獨特的森林資源和景觀資源，景觀、自然環(huán)境、氣候條件成為灣里樓盤的獨具的賣點和特色。 從灣里的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和新土地放量，我們預(yù)計 , 未來幾年灣里區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)以下特點： 灣里近兩年土地供量及房屋供量日漸增多 ,尤以太平風(fēng)景區(qū)為多 ,其主題都為景區(qū)內(nèi)的休閑度假產(chǎn)品，但因為路程距離等因素 ,本案的主要競爭對手仍在招賢鎮(zhèn)。 2023 年 2 0 0 6 年南昌人均可支配收入情況及收入支出比 ( 元 )5079586470647548465377938744103011124365170202340006000800010000120232023年 2023年 2023年 2023年 2023上半年人均消費支出 人均可支配收入% % % % 支出收入比 : % ■ 近兩年南昌市民的可支配收入上升較快，有能力在享受型支出 方面傾斜，且從市民消費支出來看，市民消費意識積極、超 前，消費旺盛； 客戶研究 價格承受力提高 2 0 0 3 2 0 0 7 年居居人均可支配收入及支出增長幅度1 5 . 4 %6 . 9 %6 . 1 %2 0 . 5 %3 0 . 0 %17%1 7 . 8 0 %9 . 1 0 %1 2 . 2 0 %1 1 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023上半年人均消費支出增幅人均可支配收入增幅■ 前面我們列舉過，近二年南昌市房價的上漲幅度約為每年 15%左 右，而南昌市居民的人均可支配收入的漲幅平均為 20%左右， 房價收入比約為 9： 1，基本還處于居民可承受的合理范圍。 灣里區(qū)太平鎮(zhèn)置業(yè)群體分布和購買動機(jī)： 基本為南昌客戶 /購買動機(jī)為度假休閑、投資，他們注重生態(tài)、升值潛力和投資回報。 招賢鎮(zhèn)的置業(yè)群體分布和購買動機(jī)： （花園洋房和別墅） （小戶型） （這是很大一部分） 本案目標(biāo)消費群： 誰的利益需求與本案利益點關(guān)聯(lián)度高？ 特征分析 中產(chǎn)階級 外來人口中高收入人群 思想開放、有追求的年青族 職業(yè)分類 行政事業(yè)單位公務(wù)員 私營企業(yè)主 企業(yè)白領(lǐng) 目標(biāo)客戶特性需求分析 行政事業(yè)單位公務(wù)員 特征： 工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。 追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。 人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。 需求： 要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育，如私立學(xué)校。 完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。 私營企業(yè)主 特征： 全市眾多的私營企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購買能力強(qiáng)。 需求： 優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿 足社交的需求。 以大戶型、大面積為主。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。他們生活節(jié)奏快，時間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。多屬首次置業(yè)。 追求較高的性價比。 目標(biāo)客戶群的拉升 從長遠(yuǎn)看，伴隨著本項目南區(qū)部分的開發(fā)深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動北區(qū)整體區(qū)位價值的提升。 項目定位解讀 2 形勢 客群 對手 競爭 分析 目前市場在售樓盤 樓盤名稱 地址 總套數(shù) 已售套數(shù) 裝修狀況 目前均價 建筑形態(tài) 開發(fā)商 康都水木養(yǎng)生園 梅嶺鎮(zhèn)店湖公路東側(cè) 525 套 423 套 精裝帶家電 4500 4層公寓 南昌市普銀投資 帝景灣洋城 灣里區(qū)招賢路 312號 450 套 336 套 無 2500 多層、別墅 長晶樂房地產(chǎn) 瀚德逸居 灣里區(qū)太平鄉(xiāng) 519 套 491 套 無 2600 別墅、多層 瀚德房地產(chǎn) 九洲依云郡 灣里區(qū)幸福路 248號 154 套 /1期 0 無 2700 小高層、多層 欣榮房地產(chǎn) 恒茂森林海 灣里區(qū)太平鄉(xiāng) 532 套 532 套 精裝修帶家電 5000 酒店式公寓、別墅 恒茂房地產(chǎn) 羅馬假日 灣里區(qū)太平鄉(xiāng) 693 套 146 套 精裝修帶家電 4000 酒店公寓 強(qiáng)人置業(yè) 洪恒山莊 招賢大道招賢路258 1045套 0 無 預(yù)計在2600 多層、花園洋 房、高層 九洲房地產(chǎn) 目前市場在售的七個樓盤中，有 4個是太平鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)的樓盤分別是康都、瀚德逸居、恒茂森林海、羅馬假日，其提供的產(chǎn)品基本都為小戶型精裝修公寓產(chǎn)品，依托梅嶺太平旅游風(fēng)景區(qū)，以休閑度假為主題； 招賢鎮(zhèn)的三個樓盤帝景灣洋城、九洲依云郡、洪恒山莊除帝景灣洋城為項目的后續(xù)產(chǎn)品，九洲依云郡、洪恒山莊都是新開發(fā)的項目，但其開發(fā)公司都在灣里成功的開發(fā)過項目，分別是九洲畫意居和洪恒花園； 九洲 該項目總占地面積百余畝，共 19棟（ 5棟小高層， 14棟多層）占地 :69866平方米，總建筑面積 :127880平方米，總戶數(shù) :1000多戶，停車位 :地下車位。別墅的環(huán)境享受，戶型設(shè)計為（三房兩廳三陽臺，兩房兩廳，270度弧形陽臺，通透式轉(zhuǎn)角陽臺），八月中旬開盤，目前均價 2700元 /平方米 。 依云郡 主要戶型 一房（ ㎡）二房（ ㎡）、三房（ ㎡）、五房（ ㎡） 小區(qū)特點 歐式花園洋房設(shè)計，整個小區(qū)依山傍水，坡地式建筑?？偣灿?181單元建筑組成，住宅類型以多層（ 6層）和別墅為主，項目還規(guī)劃有一棟 12層的酒店公寓及聯(lián)排別墅。設(shè)計空間合理，戶型卓越，布局完美統(tǒng)一，采光通風(fēng)極佳，南北通透，私密性與開放性達(dá)到至高和諧，不同方位盡可眾覽園林美景， 尊享歐陸風(fēng)情，體驗簡約經(jīng)典 。小區(qū)聘請了有“國家一級資質(zhì)”的物業(yè)管理公司 —— 香港招商局，擔(dān)任物管顧問。戶型設(shè)